Купівля нової нерухомості в Іспанії – Поза планом

Наша команда з Іспанські юристи, експерти з іспанської нерухомості допоможе вам придбати іспанську нерухомість у Валенсії, Аліканте, Коста-Бланці, Альмерії, Мурсії, Коста-дель-Соль, Малазі або Каталонії.

Процес покупки  new Іспанська нерухомість дуже схожа на купівлю перепродажes, але є важливі відмінності, які слід враховувати. Наша команда іспанських юристів підготувала практичний посібник з основними аспектами, пов’язаними з придбанням іспанської власності, стосовно процесу передачі.

Юридичні аспекти та процес

– Що таке купівля поза проектом в Іспанії? 

Це означає купівля нерухомості в будівництві, коли роботи ще не завершені. У більшості випадків перша угода про купівлю іспанської нерухомості укладається, коли будівництво проектується, а роботи ще не розпочато.
Непланові проекти вимагають a довгостроковий процес купівлі/будівництва що може створити незахищеність інвестора, особливо коли він повинен внести та сплатити грошові суми в рахунок остаточної ціни нерухомості, коли на цей момент є лише «проект”. Ця невизначеність стає ще більшою, коли покупець/інвестор не знає основних аспектів проекту, таких як:  репутація забудовника або кредитна оцінка, економічний стан проекту будівлі, і т.д. І, найголовніше, які гарантії пропонуються для забезпечення необхідних платежів у разі незавершення проекту.
Щоб знизити ризик інвестування, ми підготували перелік аспектів, на які слід звернути увагу при купівлі нової нерухомості в об’єктах поза планом:

– Правові та адміністративні будівельні документи

При купівлі нової нерухомості є ряд документів, які необхідно вивчити та належним чином перевірити, щоб контролювати юридичне становище ділянки та будівлі, а також належний розвиток будівництва.
Це завдання, яке необхідно виконати визнані та будівельні юристи, і це необхідно робити на кожному етапі процесу будівництва: від перших етапів процесу до завершення. Отже, на кожному кроці є документи та інформація, які необхідно надати та отримати від покупців або їхніх юристів, щоб підтвердити, що всі юридичні та адміністративні вимоги виконуються належним чином.

- Витрати, податки та інші витрати

Хоча загалом процес придбання нової нерухомості майже такий самий, як купівля для перепродажу, існують певні витрати, податки та витрати, які мають іншу концепцію та трактування.

Юридичні поради при купівлі нерухомості в Іспанії

1.- Перевірте Промоутера/Розробника

Одне з найважливіших рішень при купівлі нової нерухомості або позаплановим полягає в сплаті початкового депозиту та наступних платежів у рахунок ціни на нерухомість який ще не побудований.
Тому надзвичайно важливо отримати якомога більше інформації від компанії-забудовника, її кредитний та фінансовий рейтинг, про те, як довго компанія працює, власників та партнерів тощо.

2.- Контрольні точки

Тому, купуючи нову нерухомість, дуже важливо враховувати наступні моменти перевірки процесу:

1. Щоб перевірити «кому» належить ділянка під забудову:  Необхідно вивчити юридичні документи об’єкта нерухомості, щоб перевірити, хто є власником землі/ділянки, на якій проектується чи виконується будівля.
2. Щоб перевірити, чи немає кредитів/боргів: Також дуже важливо знати, чи має земля/ділянка будь-які борги, обмеження, платежі тощо, які можуть вплинути на правову ситуацію проекту.
3. Щоб переконатися, що забудовник/розробник заплатив Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Якщо він не сплачений, цей податок прикріплюється до майна, тому новий власник несе відповідальність у майбутньому.
4. Щоб отримати кадастровий стан ділянки, межі, межі, а також те, як ділянка враховується в планах забудови та аспектах планування забудови території: Важливо перевірити, чи відповідає проект будівельним нормам, а також знати забудову та правову ситуацію прилеглих територій, щоб отримати додаткову інформацію про те, що забудовується на території, і як це може вплинути на ваше майно в майбутньому.
5. Проконсультуватися з будівельним відділом Ратуші  щоб забезпечити відповідність забудови нормативним вимогам та отримання та надання всієї відповідної будівельної документації. Також дуже важливо переконатися, що поблизу не плануються інші забудови, які можуть вплинути на проект.
6. Щоб перевірити, що забудовник отримав a Licencia de Obra (Будівельна/будівельна ліцензія)
7. Отримати всю необхідну інформацію/документи від забудовника відповідно до вимог законодавства. Іспанські закони зобов’язують будівельників/забудовників надавати повну та детальну інформацію про проект, майно, як буде розроблятися проект будівництва, якісні матеріали тощо.
8. Щоб отримати документи, перекладені на вашу мову. Основні юридичні документи та договори, якісні матеріали тощо мають бути пояснені та перекладені вашою мовою. Іноді ми виявляємо, що будівельники не адаптують ці документи до вашої мови, і пропонують вам підписати іспанською. Попросіть свого адвоката перекласти їх вашою мовою, щоб краще зрозуміти умови, які містяться.
9. Підтвердити, що суми, сплачені в рахунок ціни, будуть гарантовані відповідно до законодавства. Платежі за ціною повинні бути забезпечені достатніми гарантіями, щоб «захистити» їх і «повернути» їх вам у разі невдачі проекту будівництва або в разі будь-яких інших обставин, які можуть призвести до істотних порушень договір з боку забудовника.
10. Підтвердити, що забудовник отримає ліцензію на заняття/свідоцтво про житло на завершення. Іспанські закони змушують будівельників надавати цей документ покупцям до завершення процесу купівлі.
11. Щоб підтвердити, хто буде здійснювати підключення різних комунальних послуг і послуг нерухомості як: вода, електроенергія, газ, громада власників тощо. Іноді будівельники не виконують ці підключення, залишаючи покупців у незручному положенні мати справу з цими підключеннями.
12. Інше: Відкрийте банківський рахунок/номер NIE: Попросіть свого юриста допомогти вам у процесі відкриття банківського рахунку в Іспанії та отримання номера NIE.

3.- Розрахуйте витрати на купівлю

• Нотаріальні збори: Для оформлення правовстановлюючих документів.
• Плата за земельний кадастр: Для внесення актів до земельного кадастру та здійснення зміни права власності на майно.
• ПДВ (IVA іспанською мовою): Наразі це те 10% понад загальну вартість будинку. 10 % також застосовується до інших другорядних елементів нерухомості, таких як гаражі, паркінги, складські приміщення тощо, які розташовані в будівлі. Але, якщо гараж/парковка розміщена в іншому будинку, відмінному від того, де розташована квартира, то ставка податку становитиме 21%. (Будь ласка, врахуйте, що, у випадку, якщо продаж здійснюється лише за земельну ділянку, ПДВ може становити 21 %, якщо постачальник — компанія). 
• Гербовий збір: Зазвичай це 1-2 % % понад загальну вартість будівлі в Мурсії, регіоні Валенсія та Андалусії. Цей податок може бути істотно зменшений, якщо покупці купують з наміром використовувати нерухомість ЯК ОСНОВНЕ ПРОЖИВАННЯ.
• Інше: Гонорари іспанського юриста, витрати на іпотеку, договори на воду, електроенергію та газ, Plusvalía тощо

4.- Інші

• Отримання NIE: Нерезиденти Іспанії повинні застосувати ідентифікаційний податковий номер іноземця NIE під час купівлі нерухомості в Іспанії. Коли ви купуєте нерухомість, заявку на цей номер необхідно подати до завершення процесу покупки.
• Відкриття банківського рахунку: У якийсь момент процесу буде рекомендовано відкрити банківський рахунок в Іспанії. Це допоможе завершити платежі забудовнику та сплатити прямим дебетом різні послуги нерухомості, як комунальні збори, електрику, воду, газ тощо.

Якщо ви вирішили придбати ділянку для будівництва власного будівництва в Іспанії, відвідайте наш спеціалізований розділ:

БУДІВНИЦТВО ТА ЛЕГАЛІЗАЦІЯ ВЛАСНОСТІ