Це невеликий посібник про типи нерухомості у VEGA BAJA. Область, яка охоплює властивості, розміщені Ciudad Quesada, Алгорфа, Беньофафар, Катрал, Альмораді, Бенферрі, Rojales, Бенехузар, La Marina, Сьюдад Кесада, Guardamar, Оріуела, Редован, Каллоса, Кревіленте, враховуючи основні юридичні аспекти передачі, зроблені нашими юристами.
Якщо ви зацікавлені купити або продати нерухомість у Вега-Баха, TLACORP допоможе вам прийняти остаточне рішення про купівлю або продаж.
Територію Коста-Бланки Південна охоплює наші офіси в Торрев'єха-Сьюдад-Кесада, ідеально з'єднаний шосе. Відвідування наших офісів у Торрев’єхі не займе багато часу з Рохалеса, Сьюдад-Кесади чи Альгорфи, і, якщо це буде домовлено, один з наших юристів може відвідати ту саму нерухомість і зустріти вас там, уникаючи переїзду до нашого офісу.
Ця територія охоплює широкий спектр нерухомості, яка переходить від сільського, до квартир, бунгало, урбанізацій тощо. Давайте детально розглянемо основні юридичні аспекти кожного з цих об’єктів:
Ця територія охоплює широкий спектр нерухомості, яка переходить від сільського, до квартир, бунгало, урбанізацій, полів для гольфу тощо. Давайте детально розглянемо основні юридичні аспекти кожного з цих об’єктів:
Ця територія охоплює широкий спектр нерухомості, яка переходить від сільського, до квартир, бунгало, урбанізацій тощо. Давайте детально розглянемо основні юридичні аспекти кожного з цих об’єктів:
– Старі урбанізації та традиційні будинки відпочинку: Це територія, що охоплює Сьюдад Кесада (стара частина), Рохалес, Монтесінос, Ла-Маріна, Альгорфа тощо.
Типи конструкцій та об’єктів власності – це другі резиденції, будинки для відпочинку та резиденції.
А) Традиційний тип проживання територіями спочатку володіли іспанці, переважно вихідці з Ельче, Аліканте, Мадрида та Північної Іспанії, та іноземці, що приїжджали з Північної Європи. Загалом у таких районах, як Сьюдад-Кесада, Ла-Маріна, Альгорфа, Беніхофа, Бенехусар і Рохалес. Ці типи нерухомості раніше були бунгало та апартаментами поблизу пляжу, які зазвичай будувалися до «іспанського буму» (до 2000 року).
Нижче наведено важливі моменти, які слід перевірити, якщо ви прийняли рішення про покупку, а також із звичайних юридичних пошуків таких об’єктів:
– Юридично-адміністративне дослідження історії будівництва. Щоб знати, як будувалася нерухомість і як вона розвивалася. Важливо з’ясувати, чи була нерухомість розширена, чи була тераса закрита, чи ганок тепер є кухнею, чи під ним тепер є кімната. Це допоможе дізнатися, чи попередні власники виконали всі ці роботи за належними ліцензіями, або, наприклад, чи є якийсь штраф або пеня, що закінчуються на цих об’єктах, спричинені невиконанням належного дозволу.
Крім того, дізнатися, чи є якісь зміни в початковій структурі, допоможе визначити, чи документи належним чином оновлені поточною ситуацією будівлі.
Крім того, якщо на об’єкті є штраф за будівництво, ратуша може відмовити в продовженні Свідоцтва про житло, а у нових власників у майбутньому можуть виникнути проблеми з продовженням договорів комунальних послуг.
– Договори на воду та електроенергію: Оскільки це старі об’єкти нерухомості, компанії-постачальники можуть попросити покупців оновити установку, щоб змінити контракти після завершення. Це може призвести до таких витрат, як оплата електрика або сантехніка, щоб перевірити майно, та інші, як-от перемонтаж, які, якщо відомо до завершення, можуть стати частиною комерційної угоди про ціну з постачальником.
– Плюсвалія: Якщо майно старе, і тривалий час у одних і тих же власників, то цей податок буде високим. Цей муніципальний податок мають сплачувати постачальники, але знання про це з самого початку допоможе отримати необхідні гарантії, які буде сплачено продавцем.
– Спільнота власників: Буде дуже важливо знати, не тільки чи постачальник в курсі платежів громади, але й про великі чи важливі часткові платежі при реформуванні чи утриманні територій громади (тераси, фасади, паркінги тощо). ), які не завжди фігурують у довідках, складених від спільноти власників.
Б) Нові райони від Альгорфи, Сьюдад Кесада Нью, Ла-Маркіза, та інші нові урбанізовані райони: у цьому районі розглядаються нові урбанізації, створені під час іспанського буму, іноді у великих урбанізаціях, як-от Ла-Маркіза в Рохалесі.
Важливими юридичними аспектами, які слід враховувати під час купівлі такого типу нерухомості, є наступні:
– Майно має бути ідеально вписано в земельну книгу, як «завершений будинок». Це означає, що майно було зареєстровано, а забудовник надав ліцензію на завершальні роботи, десять років страхування (страхування, яке покриває протягом 10 років структурні дефекти будівлі) і сертифікат на проживання.
– Території громади: Території громади, як-от поля для гольфу, комерційні зони, басейни, сади тощо, мають бути завершені або в процесі.
Також дуже важливо «прочитати» правила спільноти, щоб побачити, наприклад, чи може ваш сусід вести бізнес, який може заважати вам, чи дозволено собак тощо.
– Громадські збори: Такі об’єкти можуть мати високі витрати на обслуговування. Дуже важливо знати їх на початкових етапах передачі.
– Обмеження та права використання: Раніше в цих районах є велика інфраструктура електрики, води, каналізації, збору сміття, що може вплинути на вашу власність.
Інші істотні моменти врахувати при покупці в цьому районі:
- Плата за урбанізацію та роботи: Існують деякі райони, в яких майно може мати незавершені витрати на урбанізацію та/або роботи з урбанізації, і за рахунок власника!. Тож, будь ласка, будьте уважні до цього.
- Свідоцтво про житло: Навіть будучи об'єктами нерухомості, побудованими з відповідною ліцензією на будівництво, іноді виникають деякі складнощі з отриманням НОВОГО сертифікату на проживання.
Як було пояснено вище, У МІСЬКИХ районах на півдні Коста-Бланка дуже важливо перевірити, чи урбанізація, де розташована нерухомість, має всю інфраструктуру урбанізації, таку як: дороги, тротуар, асфальт, підключення до каналізаційної системи, водопостачання, електрики. Урбанізаційна інфраструктура цих територій була розроблена давно, і іноді вона не відповідає сучасним стандартам. Таким чином, досить часто зустрічаються об’єкти нерухомості, де власники повинні «віддати» частину своїх ділянок, щоб мати більші дороги, або «оплатити» деякі інфраструктури урбанізації, такі як підключення до каналізації, пішохідні зони тощо. Запрошуємо вас дізнайтеся більше про цей пункт у нашому спеціалізованому розділі: Напівконсолідовані урбанізації.
Нерухомість у сільській місцевості та сільській місцевості: Особливо слід звернути увагу на райони Катраль, Долорес, Редован, Каллоса-дель-Сегура, Кревіленте тощо.
Район Вега-Баха є територією, де існує певний ризик повеней. Фактично, останніми роками відбулися деякі повені через сильний дощ у річках Сегура та Вінолопо. Тому дуже важливо, щоб споруда була піднесена від землі мінімум на 1,5 м. Встановлення огорожі, яка може уникнути можливого проникнення води, також може зменшити вплив повеней у цьому районі.
Крім того, Катраль, Долорес, Редован і Кревіленте область – це територія, де були сотні об’єктів, побудованих без ліцензії. У сільських місцевостях дуже часто знаходять нерухомість без ліцензії, оскільки власники території будували свої будинки в сільській місцевості як «другий дім» або «будинок для відпочинку» на вихідні. Отже, вони не звертали уваги на виконання іспанських законів. Деякі з цих будинків можуть бути легалізовані, якщо вони були збудовані у визначені терміни та з дотриманням визначеної процедури. Вони навіть можуть отримати посвідку на житло, якщо виконуються деякі істотні умови.
Але є й інші споруди, які були побудовані в 2002-2006 роках, в основному в районі Катрала, а також у районі с. Кревіленте, Редован, Оріуела та Каллоса-дель-Сегура, які мають певні проблеми з легалізацією через те, що їх оштрафували, навіть із розпорядженнями про знесення, з боку обласної влади.
Ці властивості були створені за допомогою того, що ми називаємо: ГОРИЗОНТАЛЬНИЙ ПОДІЛ. Це спосіб створення «урбанізації» на території, де урбанізація неможлива. У таких «малих урбанізаціях» власники мають 100% будівель, але території, призначені для саду, басейну тощо, «діляться» з рештою сусідів, оскільки вважаються «загальною територією». Для отримання додаткової інформації про це питання відвідайте наш спеціалізований розділ Горизонтальний поділ у сільській місцевості.
У цій ситуації від місцевої ратуші було кілька випробувань щодо легалізації таких об’єктів (від 1.500 2.000 до 2020 XNUMX об’єктів у цьому районі), але на даний момент немає жодного офіційного плану, готового для їх легалізації (Інформація за березень XNUMX р. ).
На даний момент, хоча на цих об’єктах видаються адміністративні розпорядження про знесення, Ратуша поважає існуючі споруди, але будівництво не може бути продовжено. Отже, нові споруди на території не можна будувати. Дозволено внутрішні реформи на таких об’єктах, але не прибудови, споруди інших будівель, наприклад гаражів, басейнів тощо.
Але, оскільки ці об’єкти не відповідають нормативним вимогам, ратуша не затвердить ліцензію на реформування основних конструктивних частин будівлі, таких як фундамент, дах тощо. Ратуша визнає «реформування» існуючого будинку та «ремонт» існуючу конструкцію, а не «зняти» зі старих деталей для встановлення нових. Наприклад, у разі стихійного лиха чи затоплення, яке може вплинути на структуру будинку, ратуша не може надати права на «відновлення» майна. Отже, як висновок, Ратуша дозволяє внутрішні реформи для збереження будівництва, але не конструктивні реформи від шахт, фундаментів, зміни покрівлі тощо. У зв’язку з цим ми рекомендуємо вам доручити вашій страховій компанії, що стихійні лиха та інші впливають на існуючі споруди повинні бути покриті обов'язковою страховкою для укладення договору з будинком після завершення будівництва.
Крім того, пам’ятайте, що територія має «середньо-високий» ризик затоплення, тому важливо мати страхування для покриття цього ризику.
Наслідки будинків, визнаних «ненормативними»:
- Якщо споруди не були покарані протягом 15 років, їх неможливо оштрафувати пізніше або знести за іспанською системою. На той час вона юридично закріплена.
- Існуючі конструкції поважаються за своїми розмірами, але неможливо побудувати новий елемент конструкції або навіть розширити існуючі.
- Також у зв’язку з цим Ратуша поважає існуючі споруди, але не може бути розширена. Отже, нові споруди в об’єкті не можна будувати.
- Ратуша дозволяє внутрішні реформи щодо таких об’єктів. Але, у зв’язку з тим, що нерухомість не відповідає нормам, Ратуша не погоджуватиме ліцензію на реформування «важливих частин» будівлі, таких як фундамент, дах тощо. Ратуша визнає «реформування» існуючої будинку, і «ремонтувати» існуючу конструкцію, а не «збирати» зі старих частин для встановлення нових. Наприклад, у разі «пожежі», або затоплення, яке може вплинути на конструкцію будинку, ратуша не може надати права на «перебудову» майна. Тож, як висновок, Ратуша дозволяє внутрішні реформи, щоб зберегти будівництво, але не конструктивні реформи від бінів, фундаментів, зміни даху тощо.
- Об'єкт вважається «ненормативним», якщо протягом 15 років після будівництва на нього не накладалися штрафи. Для цього необхідна довідка від Ратуші, щоб перевірити цей момент. Це називається «Свідоцтво про відсутність порушення», і ми вже подали заявку на отримання цього сертифікату, але в Ратуші може знадобитися в середньому 4-8 тижнів, щоб створити цей документ.
- У власності немає “Свідоцтво про житло». До вашої інформації, це документ, виданий мерією, який підтверджує, що нерухомість відповідає вимогам щодо житла. Цей документ також потрібен для підключення води та електрики на власність та для внесення змін до договорів на воду та електроенергію на ваше ім’я. Це пояснюється нижче.
ЧИ МОЖНА ЛЕГАЛІЗАТИ ЦЕ ВЛАСНОСТЬ?
Крім того, існує РЕГІОНАЛЬНИЙ ЗАКОН ПРО БУДІВНИЦТВО, ухвалений у 2019 році, який «відкриває» можливість меріям у цьому районі легалізувати це майно. Цей закон видається регіональним урядом Валенсії та дає можливість місцевим меріям у цьому районі розробити «Плани урбанізації» в цьому районі, щоб «перетворити» ці невизнані урбанізації на ідеальні та завершені урбанізації.
Відповідно до нещодавніх нормативних актів, цей вид «групи будинків» необхідно вдосконалити в урбанізованій інфраструктурі, щоб дати власникам краще та комфортніше користуватися своєю власністю. Отже, є великі можливості, що в найближчому майбутньому Ратуша може вимагати від власників виконати/оплатити деякі роботи для покращення інфраструктури тротуарів, громадського освітлення, інфраструктури для питної води, підключення до громадської каналізації тощо.
Просто зазначимо, що найдорожча вартість урбанізації – це підключення до водопровідної каналізації від міста. Оскільки ці об’єкти знаходяться досить далеко від міста, в інших районах, де затверджено подібну урбанізацію, на даний момент прийнято, замість під’єднання до основної каналізації, дозволяти власникам встановити септик для очищення стічної води.
Зазвичай септики в цьому районі офіційно не встановлені з сертифікатом ЄС (Європейське співтовариство). Тож думаємо, що в майбутньому Ратуша могла б попросити встановити сучасний септик, адаптований до нових норм.
Зверніть увагу, що іспанська система вимагає від продавців надавати сертифікати на проживання лише при продажу нових об’єктів нерухомості. Так, у випадку, якщо забудовник продає нове нерухомість конкретному, нотаріус вимагатиме від забудовника свідоцтво про житло для завершення покупки. Але цей обов’язок не є перед продавцем у разі перепродажу, як у цьому випадку.
Оскільки ці властивості зараз «ненормовані», то, на ці об’єкти не видається сертифікат на житло. Для того, щоб отримати цей документ, необхідно буде завершити роботи з урбанізації по всій урбанізації та узаконити існуючі будинки.
Але якщо будинки в цьому районі покращити за допомогою робіт з урбанізації, передбачених майбутнім нормативом, вони матимуть такі переваги:
- Будинок вважатиметься «цілком легальним» будинком, тому він більше не вважатиметься «ненормативним», тож буде дозволено перебудову існуючих споруд, структурні реформи тощо.
- На нерухомість буде Свідоцтво про житло
Треба буде подивитися, які саме роботи запропонує запропонувати Ратуша власникам, і хто за це заплатить. В даний момент, це ще не підтверджено.
Для отримання додаткової інформації щодо транспортування відвідайте наш Розділ права власності.
TLACORP у вашому розпорядженні в нашому офісі в СЬЮДАД-КЕСАДА-ТОРРЕВ'ЄХА, зі спеціальними зборами за нерухомість, розміщену в цій зоні.
Просто зв’яжіться з нами для отримання пропозиції
