ЗМІНИ В ЖИТЛОВОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ НА ПРОЦЕС КУПІВЛІ ЖИТЛОВОЇ НЕДВИЖИМОСТІ В ІСПАНІЇ – НОВИЙ СЦЕНАРІЙ ДЛЯ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ

 Закон 12/2023 від 24 травня, para el derecho de la Vivienda . Натисніть тут, щоб переглянути закон 

Цим законом, серед іншого, запроваджується принциповий крок у захисті прав покупців та орендарів житла від забудовників та власників нерухомості.

Закон проголошує забезпечення прозорості в процесі надання будь-якої інформації, що стосується власності, як обов’язкову вимогу в процесах купівлі-продажу нерухомості.

Таким чином, у статті 30 закону встановлено, що основними принципами набувачів, покупців або орендарів власності є отримання інформації про характеристики власності, її послуги та засоби, а також правові та економічні умови власності. їх придбання, оренда, передача або використання, і що це:

• Цілковита
• мета
• Правдивий
• Чітко, зрозуміло і доступно

Хто повинен виконувати цей обов’язок інформування покупця та/або орендаря?

Цей «обов’язок надання інформації» встановлено як зобов’язання для всіх агентів, які, діючи у секторі будівництва та реконструкції житла та надаючи послуги з нерухомості, уповноважені передавати, здавати в оренду та передавати майно від свого імені чи від імені інших осіб, як от:

• Промоутери та будівельники
• Власники, продавці та інші суб'єкти речових прав
• Агенти з нерухомості
• Адміністратори власності

Усі ці агенти та спеціалісти повинні дотримуватися та гарантувати, що під час здійснення своєї діяльності вони дотримуються своїх зобов’язань щодо надання повної, об’єктивної, правдивої, чіткої, зрозумілої та доступної інформації покупцям та/або орендарям відповідно до положень цього закон. побутові.

На додаток до обов’язку інформування, агенти повинні дотримуватися законодавства про захист споживачів і користувачів у випадку відносин між споживачами або користувачами та бізнесменами, реклама, яку вони здійснюють, підпадає під дію загального законодавства, яке її регулює.

Будь-яка рекламна дія з недостатньою, неповноцінною або оманливою інформацією заборонена.

Яку інформацію повинні надавати власники, забудовники, агенти з нерухомості та менеджери нерухомості покупцям та/або орендарям?

 Вона повинна бути «повну» інформацію. Іншими словами, будь-яка форма зв’язку, адресована претендентам на житло, користувачам або широкій громадськості з метою прямого чи опосередкованого сприяння передачі, оренди та будь-якій іншій формі передачі власності.

Інформація про те, що «як мінімум” необхідно надати покупцеві або майбутньому орендарю, згідно зі ст. 31 наступне:

- Ідентифікація продавця або орендодавця і, у відповідних випадках, фізичної або юридичної особи, залученої в рамках професійної чи підприємницької діяльності для посередництва в операції. Тобто має бути ідентифіковано власника та, у відповідних випадках, самого агент з нерухомості бере участь в операції.

- Ціна та економічні умови угоди: Загальна ціна та включені в неї поняття (меблі, обладнання тощо), а також умови фінансування чи оплати, які можуть бути встановлені, якщо це можливо.

– Істотні характеристики житла та будівлі, у тому числі:

1. -  Свідоцтво про житло, або довідка про придатність до проживання, або ліцензія на заняття.

2. - Акредитація корисної та забудованої площі житла, що відокремлюють у разі горизонтального поділу приватну територію від загальної, і без можливості розрахунку для цих цілей поверхонь житла з висотою, нижчою від тієї, що вимагається нормативними документами.

Іншими словами, власник або агент не може рекламувати або пропонувати як «корисну поверхню» або «забудовану поверхню» ті частини будинку, які не відповідають мінімальній висоті, що вимагається нормативами для житлової площі будинку.

3. -  Вік будівлі та, де це доречно, основних реформ або дій, що проводяться на ньому. Тобто має бути надана історія реформ, проведених щодо власності.

4. -  Послуги та зручності, доступні для власності, індивідуальні та загальні, такі як вода, електрика, каналізація, каналізація, септик, І т.д.

5. - Сертифікат енергоефективності будинку.

6. - Умови доступності житла та забудови. Тобто, якщо в будинку є зручності та доступ для маломобільних груп населення.

7. - Стан зайнятості або наявність житла. Тобто якщо будинок заселений чи вільний.

- Юридична інформація про майно: реєстрова ідентифікація майна, із зазначенням нарахувань, обтяжень та умов будь-якого характеру, а також частки участі в місцях загального користування, встановлені в правовстановлюючому документі.

– У випадку будинок знаходиться під охороною або в охоронюваних зонах, прямо вказують на таку обставину та підпорядкованість правовому режиму охорони, який до неї застосовується.

– У випадку будівель, які офіційно мають архітектурна охорона оскільки вони є частиною заявленого середовища або через їх особливу архітектурну чи історичну цінність, інформація буде надана на ступінь захисту та умови та обмеження для реформування або реабілітаційних заходів.

- Будь-яка інша інформація, яка може бути актуальною для особи, зацікавленої в покупці або лізинг майна, включаючи аспекти a територіального, містобудівного, фізико-технічного, захисту активів або пов’язаного з ним адміністративного характеру.

Важливо!

Ненадання цієї інформації вважатиметься порушенням обов’язку надавати інформацію власником та/або агентом.

Крім того, загалом інформація, яка не містить суттєвих даних або містить її у виразах, здатних ввести в оману одержувачів або спричинити неприйнятні економічні чи правові наслідки, вважається неповною, недостатньою або неповною, оскільки порушує мирне користування будинком у звичайні умови використання.

Інформація про азбест у власності чи будівлі

У ті ж строки, що встановлені в попередньому розділі, особа, зацікавлена ​​у купівлі чи оренді майна, може запитувати інформацію про виявлення азбесту або інші речовини, небезпечні або шкідливі для здоров'я.

Інформація про «зону стресу»

Органи місцевого самоврядування вказуватимуть, які території вважаються «zonas tensionadas» (зонами стресу), де існує високий попит на нерухомість і низька пропозиція.

Коли майно, яке збирається здавати в оренду для постійного проживання, знаходиться в районі с напружений житловий ринок, власник і, у відповідних випадках, особа, яка втручається в посередництво в операції має вказати на цю обставину та повідомити , до офіційного оформлення договору оренди, і в будь-якому випадку в договірному документі, суми останньої орендної плати за договором про постійне проживання, який діяв протягом останніх п’яти років у тій самій власності, а також вартості що може відповідати йому на основі відповідного індексу цін на оренду житла.

Коли слід надавати цю інформацію?

Законом встановлено, що обов'язок надання цієї інформації має бути виконаний ДО оформлення угоди та видачі будь-якої суми грошей на рахунок.

Це юридичне зобов'язання встановлює суттєві зміни в традиційному процесі купівлі, продажу та оренди нерухомості в Іспанії. На сьогоднішній день на іспанському ринку нерухомості є загальноприйнятою практикою надання інформації покупцеві або орендарям ПІСЛЯ доставки сигналу або оплати в рахунок операції купівлі або оренди.

Тим не менш, закон передбачає обов’язок власників надавати цю інформацію покупцям або орендарям у той момент, коли вони вирішують виставити свою власність на продаж чи оренду.

Таким чином, Закон намагається виправити ті випадки, коли покупці або майбутні орендарі доставляли гроші «наосліп» і без надання необхідної інформації про нерухомість. Це породжувало складні ситуації, коли покупці або орендарі виявляли юридичні недоліки у власності, вже передавши та перебуваючи в руках агентів та/або продавців певні суми грошей.

Тому необхідна суттєва зміна порядку здійснення діяльності з купівлі-продажу та оренди нерухомості. Власникам або продавцям у момент, коли вони приймають рішення про продаж чи оренду нерухомості, необхідно вжити необхідних заходів для отримання цієї документації самостійно або за допомогою агентів з нерухомості та/або юристів. представляти їх у процесі.

Сертифікат придатності для проживання або ліцензія на заняття (CH)

Закон встановлює обов’язок власника надати довідку про придатність до проживання або дозвіл на зайняття. ДО того, як покупець або орендар здійснить будь-який вид доставки з урахуванням ціни.

З цієї причини підтверджується тенденція, яка практикується останніми роками в процедурі продажу, згідно з якою власник повинен надати покупцеві та/або орендарю Свідоцтво про придатність для проживання або дозвіл на використання.

Тоді постає питання тих будинків, які не мають сертифікату придатності для проживання.

У цих випадках можуть виникнути такі припущення:

• Що будинок в стані для отримання СН. У цих випадках власник повинен здійснити відповідні дії для отримання цього документа, найнявши для цього послуги технічних спеціалістів та юристів.
• Що будинок не в стані для отримання ЦЗ. На ринку є багато будинків, які мають труднощі з отриманням СН або дозволу на використання, у більшості випадків тому, що ці будинки не відповідають міським нормам. У цих випадках власнику необхідно буде зв’язатися з архітекторами та/або юристами, щоб скерувати та порадити їм вивчити шляхи отримання цього документа.

У цих випадках відсутності Сертифікату про житло необхідно брати до уваги те, що Закон визначає як «Будинок».

Закон визначає «Житловий будинок” як:

"Будівля або частина будівлі приватного характеру та призначена для проживання та проживання людей, яка відповідає мінімальним умовам придатності для проживання, передбаченим законом, маючи можливість мати доступ до загальних приміщень та послуг будівлі, в якій вона розташована, все це відповідно до чинного законодавства та містобудівного та територіального планування».

Іншими словами, він встановлює, що для того, щоб споруда стала «Житлом», вона вимагає

• Що це «забудова» приватної території. Іншими словами, частини будинку чи квартири, які не належать виключно будинку, наприклад, місця загального користування або ті, що належать спільноті власників, не можуть вважатися забудованою чи корисною площею.
• Те, що призначенням будівництва є «проживання» та «проживання». У багатьох випадках ми не знаходимо будівель або їх частин, які були побудовані як «склади», «сільськогосподарські склади», гаражі, нежитлові підвали, Таким чином, закон говорить про те, що ці частини або конструкції не можуть бути обчислені як забудована площа житла.
• Що вони відповідають мінімальним умовам придатності для проживання, які вимагаються законом. Таким чином, необхідно, щоб було підтвердження від продавця або власника, що нерухомість відповідає вимогам законодавства та умовам придатності для проживання. Найкращим способом підтвердити це буде надання оновленої та дійсної довідки про придатність до проживання або ліцензії на зайняття.
• Відповідно до чинного законодавства та містобудівного та територіального планування. Одним словом, що будинок відповідає як місцевим, так і територіальним містобудівним і будівельним нормам.

Зобов’язання продавця або власника надати Сертифікат про придатність для проживання або Ліцензію на зайняття, оновлену та чинну.

Ця вимога усуває плутанину, яка роками існувала на ринку нерухомості і яка посилалася на обов’язок власника продемонструвати, що він продає придатне для проживання майно. Протягом багатьох років агенти та професіонали в цьому секторі були свідками протистояння з власники майна на продаж, які буквально відмовлялися надати інформаційні документи свого майна, щоб гарантувати покупцям його законність. Серед них, і ми б сказали, що це найважливіше, Сертифікат придатності для проживання або ліцензія на зайняття.

Опозиція, яку підтримували власники, базувалася на аргументи такі як:

• «Сертифікат придатності для проживання повинен отримати покупець, а не я»
• «Я пішов до мерії, і там мені сказали, що я не повинен продовжувати сертифікат придатності для проживання, тому що це покупець, який повинен його продовжити»
• Нотаріус мені сказав, що для продажу нерухомості оновлена ​​довідка про житло не потрібна

… і довгий перелік аргументів, які були використані, щоб уникнути витрат і зусиль на отримання такого типу документів, настільки необхідних для підтвердження законності власності для покупця.

Ця ситуація породила конфлікти між власниками, покупцями, і всі ті професіонали, які беруть участь в операціях купівлі, продажу та оренди в Іспанії.

Тепер, із цим новим законом, це підтверджено юридичним зобов’язанням Продавець or власник які повинні надати цей документ з першого моменту, коли вони вирішать здати чи продати своє майно.

Чи завадить це покупцеві отримати CH після придбання?

НЕМАЄ

Продавець повинен надати оновлений CH, щоб підтвердити, що майно відповідає законам, але, залежно від місцевих нормативів покупця можуть попросити відремонтувати його та змінити його на своє ім'я після придбання завершити заміну води, електрики та інших (як туристична орендна ліцензія).

Інформація про охоронюване житло та міська інформація.

Як і у випадку з ліцензією на використання або сертифікатом на використання, на іспанському ринку нерухомості було звичайною практикою, коли власник виставляв свою нерухомість на продаж або здавав в оренду із загальною відсутність документації та навіть знання юридичної ситуації та планування власності, залишаючи пошук і виявлення зазначеної документації в руках покупця або орендаря.

Ця позиція передбачала до вступу цього закону підставу через незахищеність і правову невизначеність операцій з купівлі-продажу нерухомості в Іспанії.

Згідно з цим новим законом, продавець зобов’язаний, по-перше, провести аналіз та юридичне дослідження будинку до того, як він буде випущений на ринок. Зазначене правове дослідження передбачає надання всіх видів інформації, яка на нього впливає і яка базується на наступному:

• Будинок охороняється чи має охоронний режим?
• Чи впливають на нього будь-які суспільні умови чи обмеження (вплив на узбережжя, лісове господарство, суспільне надбання, експропріація тощо?)
• На якому типі землі розташована нерухомість: міська, сільська, під забудову?
• Будинок реформували?
• Які точні межі та розміри будинку?
• Чи є в ньому будь-які міські обмеження чи умови (порушення міських умов, напівконсолідована урбанізація, житлове будівництво за межами планування?)

Той факт, що власник отримує або змушений отримати цю інформацію, забезпечить більшу безпеку операцій з нерухомістю в Іспанії, і дозволить уникнути суперечок, які відбуваються на іспанському ринку щодо того, хто повинен надавати цю інформацію, і, перш за все, чи «існувала» або її було обов’язково надавати, і хто повинен це робити відповідно до закон.

Особливе посилання на інформацію, яку мають надати адміністратори власності

Встановлює шосте додаткове положення:

3. Розвиваючи свою професійну діяльність, адміністратори майна повинні діяти з ефективністю, старанністю, професійною відповідальністю та незалежністю, відповідно до чинного законодавства та етичних кодексів, встановлених у секторі, з особливою увагою до захисту прав споживачів, встановлених автономними громадами та цим законом.

Ця заповідь закону приходить до визнання обов'язок розпорядників майна захищати права споживачів згідно з цим законом. Це означає, що, розуміючи під «споживачами» покупців і майбутніх орендарів власності, якою вони управляють, вони повинні захищати свої права.

Інформація про нерухомість, яка міститься в громаді згідно із законами та угодами спільноти, є важливою для покупця, щоб отримати цю інформацію вчасно.

Цей момент дуже важливий в іспанській практиці нерухомості, оскільки протягом десятиліть ми стикалися з ситуаціями, коли менеджери нерухомості перешкоджав надходженню інформації до покупців нерухомості, стверджуючи, що вони не мають права ділитися цією інформацією. Така поведінка викликала a високий рівень незахищеності в операціях з нерухомістю, оскільки покупець був змушений інвестувати в будинок, який він не знав, чи міг він мати приховані проблеми в руках власників та їхніх адміністраторів.

З чим, знову ж таки, цей закон роз’яснює зобов'язання щодо постачання, покладене на розпорядників майна це важлива інформація для покупця і майбутнього орендаря.

Додатковий збір IBI – податок на нерухоме майно для незайнятих об’єктів

У випадку нерухомості для житлового використання, яка є постійною незайнятий , муніципалітети можуть вимагати доплату IBI до 50 відсотків від чистої суми податку.

Для цих цілей буде вважатися незайняте майно. постійно незайнятий , безперервно і без поважних причин, протягом більше двох років , відповідно до вимог, засобів доказування та порядку, встановлених постановою про податок, і належать власникам чотирьох і більше об’єктів житлового призначення.

Доплата може бути до 100 відсотків чистої суми податку, коли період вакансії більше трьох років , і може модулюватися на основі періоду вакансії.

Крім того, муніципалітети можуть збільшити відповідний відсоток надбавки відповідно до вищезазначеного до 50 додаткових процентних пунктів у випадку власності, що належить власникам дві або більше нерухомості для житлового використання, які не зайняті в одній муніципальній території.

 Чи впливає додатковий збір IBI на другу резиденцію, що належить іноземцям-нерезидентам?

 Відповідь - ні. Закон встановлює, що для другого житла термін звільнення становитиме ЧОТИРИ РОКИ.

У будь-якому випадку наступні причини буде вважатися обґрунтованим (тобто це не призведе до того, що майно буде вважатися незайнятим і дозволить уникнути додаткової плати):

• Тимчасове переведення з причин роботи або навчання власника
• Зміна адреси через залежність, стан здоров'я чи соціальні проблеми
• Властивості, призначені для користування житлом другого місця проживання з максимум чотири роки безперервної вакансії
• Майно, що підлягає трудовим чи реабілітаційним діям, або інші обставини, що унеможливлюють його ефективне заняття
• його використання та розпорядження або що це нерухоме майно, власники якого за ринкових умов пропонують на продаж, максимум на один рік у цій ситуації, або в оренду, максимум на шість місяців у цій ситуації.
• У випадку майна, що належить державній адміністрації, також буде вважатися обґрунтованою причиною, якщо майно є предметом процедури продажу або введене в експлуатацію шляхом оренди.

Донарахування, яке буде вимагатися від платників цього податку, буде нараховуватися 31 грудня і буде щороку врегульовується муніципалітетами, як тільки вільність майна була перевірена на цю дату, разом з адміністративним актом, яким це оголошено.

Муніципальна декларація як постійно незайняте майно вимагатиме попереднє заслуховування платника податків та акредитація міською радою вказівок на вакансію, що регулюються у зазначеному розпорядженні, в межах якого можуть з’являтися ті, що стосуються даних муніципального реєстру, а також як споживання послуг постачання.

Це припис має на меті поставити порожні будинки на ринок, таким чином уникаючи спекуляцій, що сприятиме пропозиції продукції на ринку нерухомості.

 Новий сценарій для агентств нерухомості

Зобов'язання попереднього інформування власників і агентів з нерухомості захищає покупця як споживача. Проте це дійсно становить ризик для агентів з нерухомості оскільки вони будуть зобов'язані надати інформацію про власника власності, перш ніж мати можливість закрити угоду з покупцем або орендарем.

Цей тип попередньої інформації може призвести до ситуацій, у яких покупець контактує з продавцем безпосередньо, збільшуючи ризик того, що угода з нерухомістю укладена безпосередньо між ними, зловмисно уникнення оплати послуг агентства.

Це вже звичний факт, і, на жаль, на ринку нерухомості, на якому часто сторони, з метою економії грошей у своїх угодах, нехтують хорошою роботою агентств нерухомості, яка полягає в контакті з покупцями та продавцями в ринку.

Це зобов’язання надавати попередню інформацію про майно та власника покупцям, які можуть спокуса зв’язатися безпосередньо з власниками, щоб уникнути сплати комісійних або зборів від агентства нерухомості.

З чим, це буде важливо та рекомендовано для агентств нерухомості переглянути свої мандатні контракти як для власників, так і для покупців чи майбутніх орендарів, з метою юридично захистити оплату своїх професійних гонорарів, у тому числі за потреби високі штрафні санкції у разі порушення. для сторін, які укладають угоди напряму і не звертаючись до хорошого сервісу агентств нерухомості.

Крім того, це також вимагатиме від агентств нерухомості отримання необхідних дозволів від власників для обміну особистою інформацією відповідно до особистої закон про захист даних.

Ось чому потрібен прогрес у професіоналізація агента з нерухомості сектор, які, безумовно, повинні мати більшу спеціалізацію в секторі, розширюючи свої навички за межі суто комерційного завдання контакту з покупцем і продавцем.

Без сумніву, ця нова норма підвищить професіоналізм агентів з нерухомості.

TLACORP 2023