Як побудувати свій будинок в Іспанії. Міська земля
Скільки типів земель для будівництва в Іспанії?
Якщо ви плануєте придбати власну землю для будівництва будинку в Іспанії, наприклад, фермерського будинку (cortijo) або подібної «вілли», важливо з’ясувати, чи розташована земля в ділянка, де дозволено будівництво (у цьому випадку це називається «finca urbana», або «suelo urbano») або де це заборонено («finca rustica» або «suelo rustico»). Ця класифікація вплине на права забудови на ділянці.
Землю в Іспанії поділяють на кілька типів:
1.- Міська земля – “Суело Урбано"
Це земельна ділянка, на якій дозволено будувати з визначеними специфікаціями, що містяться в «Планах забудови» міста або району (Генеральний план орденасьон Урбана PGOU), або в окремих зонах урбанізації, які називаються «Частковими планами» (Літаки Parciales), І т.д.
На цій землі є всі умови та вимоги для проживання там у високій щільності населення, як-от належне водо- та електропостачання, підключення до магістральної каналізації, парки та зелені насадження, спортивні, навчальні, лікарні тощо.
Міська земля або «Суело Урбано” – це той, який ми використовуємо для пошуку в містах, селах чи урбанізаціях, і раніше мав належний під’їзд по дорогах, з тротуарами, пішохідними зонами, вулицями, комерційними зонами, центрами здоров’я, школами, лікарнями, спортом тощо.
2.- Земля, що не підлягає урбанізації – сільська земля – “Suelo Не підлягає урбанізації"
«Не підлягає урбанізації» – це тип землі, де неможливо забудувати будь-яку промислову, житлову чи комерційну землю, оскільки призначений для визначення захищеного використання, головним чином пов’язаного з ліс, сільське господарство та ін. Таким чином, на цих типах землі інші види використання як житлові, промислові чи комерційні дуже обмежені, заборонені та не завжди дозволені.
Всередині «непридатних для урбанізації» земель ми знаходимо класифікацію на підтипи землі залежно від дозволеного використання та рівня захисту:
- Захищена земля (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Protegido»): Це земля, на якій з певних причин (як правило, пов’язаних з природою, лісом тощо) будівництво та інші види діяльності обмежені з метою «захисту» певної цінності.
- Неохоронювані землі (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Comun»): Це земля, на якій основним використанням є сільське господарство та сільське господарство, і де можуть бути дозволені інші види використання (наприклад, житлові, комерційні тощо), дотримуючись певних умов.
"Сільська земля” – це ім’я, яке зазвичай використовується для Suelo No Urbanizable Commun в Іспанії. Іншими словами: На території, де не можна розвивати урбанізацію, яка призначена для сільськогосподарського використання, дозволяється інше використання, як будівництво житлових будинків, виробництв тощо, завжди з дотриманням визначених нормативів та умов.
3.- Земля, що придатна для урбанізації або забудови – “Suelo Urbanizable"
Це тип землі, який зараз вважається «непридатним для урбанізації», у майбутньому може бути забудований урбанізацією, комерційними зонами, індустріальними парками тощо.
Процес будівництва та поради при будівництві іспанського будинку в міській землі
Говоримо зараз про «міська земля», це земля, на якій у вас є багато можливостей для забудови, але з урахуванням місцевих нормативів.
Отже, якщо ви маєте намір розробити проект будівництва будинку в «міських» районах, вам слід спочатку перевірити в юридичних органах (головним чином у ратуші, раді = «Ayuntamiento»), які специфікації, вимоги та обмеження , які ви можете там побудувати.[
1. Перший крок: підтвердити можливість будівництва на ділянці
«Ліцензія на будівництво», або «Дозвіл на будівництво», або «Ліцензія на будівництво» (Licencia de Construcciónабо Licencia de Edificaciónабо Licencia de Obra Mayor).
Як ми зазначали раніше, якщо ви маєте намір розробити проект в одній із «МІСЬКИХ» територій, вам слід спочатку звернутися до юридичних органів (переважно мерії або ради = «Ayuntamiento») або, як альтернативу, проконсультуватися та отримати пораду юристів спеціалістів з будівництва та містобудування.
Отже, перш ніж переходити до просунутих етапів процесу, важливо отримати належну інформацію про місцеві правила та обмеження в цьому регіоні, а також про можливості розробки та реалізації вашого проекту. Як і в інших країнах, дозвіл на ваш проект буде офіційно затверджено після отримання «ліцензії на будівництво» або «дозволу на будівництво» від мерії.
Таким чином, Перший крок – дізнатися, чи місцеві нормативні акти санкціонують будівництво будинку на цій ділянці, і які конкретні міркування слід враховувати.
Витрати на урбанізацію
У містах або урбанізованих районах обов’язковим є встановлення всієї необхідної інфраструктури для перетворення порожніх просторів у «міста» або «урбанізації». Таким чином, він переходить до виконання, між іншим, таких дій:
- Зовнішні дороги та комунікаційна інфраструктура: сполучення з шосе, поїздом, аеропортами тощо.
- Внутрішні дороги та комунікації: тротуар, вулиці, пішохідні зони, парки, сквери тощо.
- Каналізація, вода, електрика, газ, інтернет тощо.
Зазвичай ділянка готова до будівництва, коли вищезазначена інфраструктура буде завершена. Тож, суто, не можна будувати на ділянці, де є інфраструктура урбанізації, яку необхідно завершити.
Але в деяких випадках територія була розглянута таким чином, що, хоча більшість інфраструктури урбанізації завершено, є деякі моменти, які не завершені, і їх залишили на момент, коли власник вирішить будувати на ній. Наприклад, досить часто власник оплачує витрати на урбанізацію фронтальної частини ділянки (власник має «віддати» частину своїх ділянок під дорогу загального користування), або навіть встановлення (і оплату) тротуару, або інші як пішохідні зони тощо.
Такі вимоги, якщо їх не виявити, можуть завдати економічної шкоди тим, хто не знав про те, коли купував подібні ділянки для будівництва. Отже, для отримання необхідної інформації про ділянку, а також для підтвердження точних можливостей та умов будівництва на ній необхідно звернутись до послуг будівельних юристів.
Вивчення прилеглих територій
Досить часто зустрічаються порожні ділянки на новозабудованих територіях, де урбанізація та територія ще не завершена. Це ускладнює визначення того, яким буде територія після завершення будівництва, і які об’єкти, споруди та установки будуть виконані на цій території.
Тому також важливо проконсультуватися з юристом-будівельником, щоб отримати детальну інформацію про майбутні розробки в цьому районі, щоб уникнути небажаних сюрпризів у майбутньому.
Отже, радимо, щоб перед КУПИВЛЕННЯМ ділянки, або для прийняття будь-якого рішення щодо транзакції, пам’ятайте про наявність a ПОПЕРЕДНЄ ВИВЧЕННЯ ПРОЕКТУ консультації з місцевими юристами, архітекторами, будівельниками або будівельно-технічним персоналом з будівельного відділу ратуші (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Це зробить інвестиції більш безпечними, оскільки, зрештою, ви матимете конкретне уявлення та визнаєте умови та обмеження для будівництва на цій ділянці, перш ніж продовжити покупку землі. Більш ніж рекомендовано провести дослідження адвокатом експерт з будівництва і, якщо можливо, консультація архітектора, який буде розробляти проект і будівництво.
Крім того, у цьому попередньому дослідженні попросіть свого юриста підтвердити не тільки конкретні права на забудову на ділянці, але й дізнатися, які інші забудови плануються на цій території, наприклад, нові дороги, автомагістралі, залізничні лінії, промислові парки, комерційні зони, чи навіть урбанізація.
Цю інформацію можна отримати у свого юриста під час зустрічей у Ратуші, вивчення місцевої нормативної документації, а також отримати в Ратуші з документом під назвою «CÉDULA URBANÍSTICA».
Після того, як ви точно знаєте, який тип будівлі дозволено будувати на цій землі, ви повинні замовити послуги архітектора для розробки ПРОЕКТ БУДІВНИЦТВАабо БУДІВНИЙ ПРОЕКТ.
У проекті будівлі ваш архітектор повинен адаптувати ваші ідеї та вподобання до конкретних правил ратуші в цій місцевості. Таким чином, ваш архітектор буде вести вас протягом усього цього процесу, інформуючи про різні можливості перетворити ваш «ідеальний будинок» у конструкцію, що відповідає вимогам місцевості.
Найголовніше, щоб кожна деталь була визначена вашим архітектором. Нехай ваш архітектор розгляне плани настільки детально, наскільки ви можете витримати. Спробуйте уявити, які краєвиди відкриваються з різних вікон, які розміри ліжок можуть вмістити номери тощо.
Простими словами: спробуйте отримати від свого архітектора якомога більше інформації про те, яким буде остаточний будинок. Спробуйте обставити і жити в будинку, поки це ще на папері. Можливо, ви не будете на місці, щоб зловити речі, які можуть дратувати вас протягом багатьох років, як-от вікно, яке знаходиться поза центром у спальні, або мансардні вікна, які знаходяться не зовсім над місцем, де буде раковина у ванній.
Після завершення проекту ваш архітектор повинен бути присутнім на будівельному проекті в місцевій ратуші в Департаменті будівництва (“Департамент урбаністикиo" або "Concejalía de Urbanismo”). При оформленні будівельної ліцензії ви повинні сплатити муніципальний податок, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, який застосовується до всіх забудов, які потребують будівельної ліцензії (незалежно від того, чи подано заявку на отримання/надано чи ні). Цей податок може варіюватися від 2% до 4% від вартості будівництва залежно від ратуші вашого району.
Потім вони вивчать, наскільки ваш проект підходить до конкретних умов або обмежень у місцевості.
Якщо ваш проект відповідає нормативним вимогам і відповідає нормам і вимогам для розбудови на цій території, вони дозволять вам будувати там з належним «Ліцензія на будівництво"Або"Дозвіл на будівництво», тож ви матимете право побудувати там саме те саме майно, яке представлене Ратуші разом із проектом.
Отже, якщо ви знайшли ділянку в одному з цих районів і маєте на меті побудувати там певну споруду чи проект, вам слід спочатку перевірити юридичні органи (головним чином мерію, раду = «Ayuntamiento»), які є специфікації, вимоги та обмеження, які ви можете створити там.EE
2.- Другий крок: процес будівництва
Будь ласка, натисніть нижче щоб отримати детальну інформацію про процес будівництва, коли ви вирішили розвивати свій будівельний проект в Іспанії.
Процес будівництва при самостійному будівництві будинку в Іспанії
