[vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Якщо ви вирішили купити чи продати нерухомість в Іспанії, зверніть увагу на наступну інформацію:

1.- ПЕРЕВІРТЕ ОПИС МАЙНОСТІ ДОКУМЕНТІВ НА МАЙНОСТЬ

ЯК РЕЄСТРАЦІЯ ТА ОПИСУВАННЯ ВЛАСНОСТІ У СПРАВІ НА ВЛАСНІСТЬ: Перевірте в актах власності, що майно належним чином описано та зареєстровано. Документи про майно повинні містити детальну інформацію: a ідеальний опис розмірів, кордонів та інших будівельних елементів, що існують на об’єкті.

Досить часто можна виявити, що об’єкти, які перебувають у власності різних власників протягом багатьох років, були змінені/розширені за своїми розмірами та/або залежностями (нові кімнати, закриття ганку чи тераси, гараж, басейни тощо).

Якщо поточна поверхня існуючих конструкцій не збігається з описом у актах, то нам необхідно знати причину цієї невідповідності! . У багатьох випадках існують процеси, які можна застосувати, щоб виправити ці розбіжності, і способи їх усунути. Але в інших випадках ці відмінності показують юридичну проблему, що впливає на майно, про яку вам потрібно знати, щоб отримати підтвердження на перших етапах процесу купівлі/продажу.

---

   Приклад: Будинок 120 м2 з басейном 50 м2 та гаражем, переобладнаним під «гостьовий будинок». В актах будинок вказано лише як 120 м2, але не басейн, а гараж – це “гараж” не “гостьовий будинок”.

   Наслідок: Акти повинні бути оновлені, а покупець повинен бути проінформований про те, що «гостьовий будинок» юридично вважається «гаражем».

  ПРИМІТКА: Ми не розглядаємо «внутрішній опис» будинку (кількість кімнат, туалет тощо), ми розглядаємо «побудований розмір» (іспанською «superficie construída»). Немає необхідності в актах показувати точний опис або розподіл кожної внутрішньої залежності всередині будинку. Якщо ви змінили інтер’єр нерухомості, змінивши внутрішні стіни, то актуалізувати акти не потрібно, достатньо лише «задекларувати» новий внутрішній розподіл після завершення продажу.

наприклад: Дед показує, що є «4» спальні, і ви перетворили їх на «2». У цьому випадку актуалізувати акти не потрібно. Як власник ви можете змінювати/реформувати внутрішні залежності всередині власності (завжди отримуючи відповідну ліцензію на реформування).

---

ВЛАСНІСТЬ В КАТАСТРО (також відома як "SUMA" або "IBI", або "COUNCIL TAX"): Так само, як і в актах, майно має бути зареєстроване в «Catastro» з точними та поточними розмірами та поверхнею.

Щорічні рахунки Catastro – «Міський податок» (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) показують розмір власності за допомогою записів Catastro. Розмір будівель, розглянутих у цьому законопроекті, дуже важливий, оскільки він використовується для розрахунку щорічного «IBI» або «Податку для міської ради». Отже, важливо перевірити, чи записи Catastro показують належний і оновлений розмір існуючої конструкції на території власності, включаючи будь-які зміни або розширення, які були зроблені.

Отже, будь ласка, зверніть увагу, що «Catastro office» розраховує міський податок по відношенню до розміру будівель, враховуючи всі компоненти будівництва, такі як будинок, басейн, гараж тощо.

Таким чином, якщо власність була змінена з розширеннями тощо, це необхідно розглядати та перевіряти як істотну частину процесу трансакції майна.

---

   An приклад: При придбанні майна наявні споруди зробили загальну площу 120 м2, під будинок. Це також було показано в актах і в законопроекті про катастров (IBI). З цієї причини рахунки Catastro (IBI) становили 300 євро.

Через кілька років власник побудував басейн площею 50 м2 і гараж на 40 м2. Якщо власник не задекларував Catastro ці нові будівельні елементи, рахунки Catastro -IBI недоплачуються. Причиною цього є те, що, як пояснюється в цьому розділі, рахунки Catastro розраховуються з урахуванням розміру будівель (з точки зору «більшого розміру будівлі» = «вищий податок»). Тож, ймовірно, якби власник задекларував ці елементи, рахунок IBI був би вищим за 300 євро. Отже, якщо покупець не зверне увагу на цей момент і не відсортує під час процесу покупки, він може нести відповідальність перед Catastro за ці незадекларовані споруди у разі перевірок Catastro.

---

2.- ІНШІ ДОКУМЕНТИ НА ПІДТВЕРДЖЕННЯ ЗАКОННОСТІ МАЙНА:

Зазвичай для підтвердження правового стану майна необхідно отримати такі документи:

• Свідоцтва про право власності на майно: щоб підтвердити, як майно було придбано, юридичні межі та юридичні витрати/борги, які можуть вплинути на майно
• Catastro (податковий законопроект IBI-Council)
• Плата за комунальні послуги: вода, світло, газ
• Сертифікат енергетичної ефективності: для підтвердження рівня споживання енергії з будівлі
• Сертифікат спільноти власників: на підтвердження того, що поточні власники в курсі комунальних зборів
• і т.д.,

Вивчення вищезазначених документів стандартизовано в Іспанії агентами та юристами.

Але, оскільки спеціалізується на будівництві та в сфері нерухомості, наша компанія приділяє особливу увагу вивченню та розгляду інших документів, які не завжди беруться до уваги іншими фахівцями, які не настільки спеціалізуються на будівництві, як TLA.

• Свідоцтво про житло/ліцензію на заняття/професійну ліцензію (CH/LO): Цей документ отримують у Ратуші після закінчення будівельних робіт, щоб підтвердити відповідність майна законним умовам проживання. Цей документ також потрібен для підключення води та електрики до власності та для внесення змін до договорів на воду та електроенергію на ваше ім’я.

Отримання цього сертифікату є «обов’язковим» при продажу/купівлі нерухомості в Іспанії?:

Це залежить від типу нерухомості: у «нових» об’єктах забудовник зобов’язаний надати цей документ покупцеві після завершення процесу продажу.

Але, будь ласка, зверніть увагу, що в «Перепродажах» немає закону, який зобов’язує продавця надати цей документ після завершення продажу. Закони Іспанії стверджують, що «покупець» повинен отримати цей документ після завершення, щоб продовжити зміну назв водопостачання та електрики.

На даний момент ми маємо сказати, що адміністрація може відмовити покупцеві після завершення будівництва, якщо об’єкт зазнав несанкціонованих робіт тощо від попереднього власника. Отже, якщо нерухомість знаходиться в не ідеальних юридичних умовах, може виникнути ризик не отримати затвердження цього документа після завершення. І це може поставити покупця в дуже складну ситуацію, оскільки у нього можуть виникнути проблеми з отриманням договорів комунальних послуг на своє ім’я.

Дуже важливим моментом тут є те, що існування чи дійсність СН не показано в актах!. Отже, ваш адвокат повинен ретельно вивчити це питання, використовуючи свої знання та досвід, щоб підтвердити такий важливий документ, як цей.  

Як висновок, це сертифікат ОСНОВНИЙ до продажу майна, і його підтвердження необхідно перевірити з самого початку процесу купівлі/продажу.

• Сертифікат про відсутність порушення (CNUI): Це довідка, видана мерією, яка підтверджує, що немає жодних штрафів за будівництво, ані інших порушень, ані наказів про знесення, що впливають на майно. Ця довідка підтверджує, чи майно піддається будь-яким видам штрафних санкцій, таких як накази про знесення тощо Якщо нерухомість була побудована або розширена без відповідної ліцензії на будівництво, іспанська адміністрація може мати право діяти проти цієї будівлі. Але ці права адміністрації мають обмеження в часі. Термін дії цих прав закінчується через 15 років після завершення робіт на об’єкті власності або будь-яких можливих розширень, здійснених на ньому. Отримати цей документ особливо рекомендується під час купівлі «віл», «двоквартирних» об’єктів або при покупці об’єктів нерухомості. в сільській землі.

 

• Цедула урбаністична: Це документ, отриманий від ратуші, який підтверджує різні аспекти майна, а саме:
  • «Урбаністичний» прорахунок ділянки та території. Наприклад, якщо ділянка вважається «сільською», «придатною для урбанізації», «захищеною», або перебуває під впливом суспільного надбання тощо.
  • Якщо урбанізація району завершена, або якщо є якісь інші території чи інфраструктура урбанізації, які потрібно завершити
  • Точні «права забудови» ділянки (максимальна дозволена забудова/будівництво на ділянці) тощо.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]