БУДІВНИЦТВО БУДИНКІВ НА СІЛЬСЬКІЙ ЗЕМЛІ В АНДАЛУЗІЇ – оновлено 2023 р.

Чи можна будувати житлові будинки на сільській землі в Андалусії?

Відповідь така так.

Законодавство Андалузії дозволяє будівництво житлових будинків на сільській землі, і це робиться через цифру під назвою «надзвичайні дії на сільській землі». Ця постанова базується на Указ 550/2022 від 29 листопада, який затверджує Загальне положення Закону 7/2021 від 1 грудня, що сприяє стійкості території Андалусії - Натисніть тут, щоб побачити .

Цей регламент дозволяє будівництво будинків на сільській землі в Андалусії. Для цього будівельна діяльність цього типу житла вписує їх у те, що вона називає «надзвичайними діями» на сільській землі.

Що таке «надзвичайні дії на сільській землі»? Стаття 30

Це дії суспільний і суспільний інтерес Що сприяти плануванню та розвитку сільського середовища, або які повинні бути розташовані на цьому типі земель, оскільки їх розташування на міських землях є несумісним.

Відповідно до статті 22.2 Закону, надзвичайні дії можуть бути спрямовані на реалізацію ендавментів, а також промислових, третинних чи туристичне використання та будь-яке інше, що має бути реалізовано на цьому типі землі, включаючи роботи, споруди, будівлі, дороги, інфраструктуру та технічні послуги, необхідні для її розвитку.

Чи можна було тоді розглядати житлове будівництво на сільській землі?

Відповідно до положень цієї ж статті, будинки, призначені для житлового використання, можуть бути спільно дозволені, і має бути гарантована пропорційність і зв'язок між ними та надзвичайними діями.

Це умови та вимоги:

1. В цілому житло може бути дозволено за позовом коли це необхідно для його економічного розвитку і виправдано функціями нагляду, допомоги, управління чи контролю. У виняткових випадках може бути дозволена більша кількість для дій, які мотивують іншу потребу, а також відповідають наступним умовам.
2. Що будинок і надзвичайна дія відбуваються на одній території .
3. Що будівництво будинку передбачає економічно вигідну інвестицію та амортизацію у визначений термін відносно доходу, який створює дія.
4. Щоб зберігався зв'язок між житлом і надзвичайною дією . Для цих цілей застосовуються умови, встановлені в статті 29.3 і 4 5. Якщо застосовні галузеві нормативні акти встановлюють вимоги, які обумовлюють здійснення надзвичайної дії, відповідність їм має бути підтверджена в процесі попереднього дозволу.

Чи можна будувати сільські односімейні будинки без надзвичайних дій?

Відповідь така ТАК.

Відповідно до частини другої статті 22.2 Закону на землях сільської місцевості, не пов’язаних із звичайними чи надзвичайними діями, можуть бути дозволені окремі житлові будинки. за умови, що вони не призведуть до утворення нових поселень відповідно до положень статті 24 або перешкоджати нормальному розвитку звичайного використання сільської землі.

Будинки потребують дозвіл перед ліцензією , відповідно до статті 32, а також має відповідати таким параметрам і умовам:

1. Буде дозволено не більше одного ізольованого житла для однієї сім’ї на ділянку або горизонтальні поділки, за винятком тих, що мають кортіхо, фазенду або подібну типологію, завершену до набрання чинності Законом 19/1975 від 2 травня. , які підтверджують існування на цю дату багатосімейного використання.
2. Ділянка повинна мати мінімальну площу 2.5 га і дозволяють накреслити всередині коло радіусом 50 метрів. Мінімальна площа при ділянка знаходиться на лісовій землі буде 5 га .
3. Будинок повинен знаходитись за адресою а на відстані понад 100 метрів від будь-якої іншої житлової будівлі .
4. Поверхня, яку займає будівля призначений для житла не повинна перевищувати одного відсотка площі ділянки . На решті поверхні дерева, рельєф і природні умови землі будуть в основному збережені, якщо тільки їх зміна не буде необхідною для виконання звичайних дій.
5. Поверхня заняття землі від конструкцій шляхом очищення або насипу, яка необхідна для виконання будівлі, не перевищуватиме тридцять відсотків поверхні, яку він займає.
6. Максимальна площа забудови не перевищуватиме одного відсотка площі нерухомості, а максимальна висота становитиме два поверхи , зараховуючи те саме згідно з положеннями актів містобудування.
7. Будівля матиме типологічні умови ізольованого односімейного будинку з дотриманням a мінімальна відстань 25 метрів до межі ділянки .
8. Основні послуги, необхідні для будинку, повинні бути гарантовані незалежно переважно через потужності власного споживання з відновлюваними джерелами енергії. Як виняток, постачання буде дозволено через інфраструктурні мережі, якщо вони мають відповідний галузевий дозвіл і для цього потрібні лише роботи з підключення.
9.  Будівля буде розташована за межами зон затоплення а при його проведенні на лісових угіддях повинні бути забезпечені умови безпеки населення на випадок пожежі та відповідати умовам, встановленим у лісовому законодавстві.

Вимога попереднього вислуховування сусідів

Указом встановлено, що розробка надзвичайних дій, у тому числі будівництво житлових будинків на землях сільської місцевості, не може перешкоджати розвитку «звичайних» дій на цій землі. «Звичайними» діями на сільських землях є сільськогосподарські, тваринницькі, лісові господарства тощо, особливо в сусідніх і прилеглих районах.

З цією метою стаття 22 встановлює процедуру, за якою для схвалення проектів будівництва житла в цьому районі сусідні мешканці вимагатимуть ПОПЕРЕДНЬОГО СЛУХАННЯ, щоб вони могли відстоювати свої права у випадку, якщо таке будівництво перешкоджає або обмежує нормальний розвиток їх звичайної діяльності.

Який порядок отримання дозволу на будівництво сільського житла? – ПОПЕРЕДНЄ ПОВНОВАЖЕННЯ МІСЬКОЇ РАДИ.

У процесі погодження надзвичайних дій, окрім попереднього дозволу на прилеглі території, також буде потрібен дозвіл міської ради, який передує видачі ліцензії.

У цьому сенсі стаття 32 включає Порядок санкціонування надзвичайних дій . Ця ж припис встановлює, що для обмеження надзвичайних дій ан перед отриманням ліцензії необхідний дозвіл міської ради що кваліфікує землю, де вони мають намір заснувати себе, і що альтернативно:

• а) Оголосити дію " суспільний чи соціальний інтерес », у випадках статті 30.2.b).
• б) Визнати його несумісність з міським середовищем , у випадках, передбачених ст.30.3.
• c) Дозвіл на реалізацію неспорідненого житлового приміщення , відповідно до ст.31.

У самій статті перераховано процедури, яких необхідно виконати для отримання попереднього дозволу від міської ради :

• a) Запит від фізичної або юридичної особи, що просуває, разом із Проектом дій, відповідно до статті 33. Якщо запит не відповідає вимогам, заявник повинен буде виправити недолік або надати обов’язкові документи протягом десяти днів, вказівка ​​на те, що якщо ви цього не зробите, ваш запит буде вважатися відкликаним після ухвалення резолюції про це
• b) Після того, як заявку буде прийнято до обробки, після технічного та юридичного звіту, Проект дій буде представлено для загального відома протягом не менше одного місяця відповідно до положень статті 8.

Одночасно та протягом того самого періоду буде проведено слухання для державних адміністрацій, які захищають зачеплені громадські інтереси, та власників прав власності на прилеглі землі, які можуть постраждати від дії, згідно з даними, які містяться в сертифікатах . кадастровий та земельний кадастри, необхідні для цієї мети.

• c) Якщо дія впливає або має надлокальне значення відповідно до положень статті 71, під час процесу публічного інформування від Департаменту, відповідального за територіальне планування, вимагатиметься обов’язковий звіт щодо Проекту дії, який буде надано протягом двох місяців, як передбачено статтею 72.
• d) Рішення про процедуру схвалення або відмови в Проекті заходів відповідає компетентному муніципальному органу для остаточного затвердження інструментів містобудування відповідно до положень законодавства про місцеве самоврядування.
• e) Відповідну угоду буде опубліковано в Офіційному віснику провінції та на веб-сайті міської ради, де також буде опубліковано затверджений проект дій.

ТЕРМІН ВІДПОВІДІ: 6 МІСЯЦІВ ТА НЕГАТИВНЕ МОВЧАННЯ.- Після закінчення періоду шість місяців з моменту внесення заяви до електронного реєстру компетентного органу для її обробки без повідомлення зацікавленої сторони про вирішення процедури, це буде розумітися як відмовив у авторизації .

РАЗОМ З ЗАЯВОЮ НА ЛІЦЕНЗІЮ НА РОБОТИ МОЖНА НАДАТИ ПОПЕРЕДНІЙ ДОЗВІЛ

Фізична чи юридична особа, яка просуває проект, може вимагати спільного оформлення попереднього дозволу та дозволу на будівництво та повинна надати проект проекту та відповідний проект будівництва разом із заявою.

Як обробляється Проект надзвичайної дії?

Статтею 33 Указу від 2022 року з цього приводу встановлено, що Проект заходів щодо здійснення надзвичайного заходу міститиме такі визначення:

1. Ідентифікація державного управління, організації чи особи, яка просуває дію.
2. Детальний опис акції, який включатиме:

• a) Розташування, розташування та розмежування земель, які є об'єктом кваліфікації.
• б) Фізико-правова характеристика землі.
• в) Соціально-економічні характеристики дії.
• d) Характеристики будівель, споруд, робіт, доріг, інфраструктури та технічних послуг, необхідних для їхнього розвитку, у тому числі зовнішніх, необхідних для належного функціонування діяльності та існуючих споруд, інфраструктури та громадських послуг у територіальній зоні дії .
• e) Обґрунтування, у відповідних випадках, умов для будівництва житлового будинку відповідно до статті 30.4.
• f) Термін початку та завершення робіт із визначенням, у відповідних випадках, етапів, на які поділяється виконання.

Обґрунтування, обґрунтування та визначення, відповідно до ознак дії, наступних крайнощів:

• a) Громадський або соціальний інтерес або несумісність щодо розміщення дії на міській землі, залежно від обставин, відповідно до статті 30.
• b) Походження або необхідність реалізації на сільській землі та обґрунтування конкретного запропонованого місця розташування.
• c) Сумісність дії з режимом сільської місцевості та з територіальним і містобудівним плануванням застосування.
• d) Обґрунтування відповідності відповідним галузевим нормам, що супроводжується необхідною документацією.
• д) Дотримання заходів щодо запобігання утворенню нових поселень.
• f) Аналіз територіального, ландшафтного та екологічного впливу та визначення коригувальних заходів щодо впливів, які можуть бути створені.
• g) Економічно-фінансова доцільність проекту.
• h) Якщо застосовно, тривалість міської кваліфікації землі.

Які обов'язки бере на себе замовник надзвичайної діяльності (в даному випадку будівництва)?

Стаття 33, у пункті 4, прямо перераховує обов’язки, які бере на себе організатор діяльності, і які є наступними:

• a) Ті, що відповідають юридичним обов'язкам режиму сільської землі.
• b) Зобов'язання підтримувати зв'язок між будівлями та сільським землекористуванням які обґрунтовують їх дозвіл та повернути землю у природний стан у випадках, передбачених Положенням.
• в) Оплата компенсаційна пільга по сільській землі , відповідно до статті 22.5 Закону.
• d) Заяву на отримання містобудівної ліцензії , відповідно до затвердженого Проекту заходів, протягом максимум одного року з моменту вирішення процедури попереднього дозволу.

Команда закінчення зазначеного періоду визначатиме закінчення терміну дії авторизації , яка буде оголошена після заслуховування зацікавленої сторони.

Тому, як бачимо , зацікавлена ​​сторона має ОДИН РІК з моменту надання попереднього дозволу на запит ліцензії на будівництво. Хоча, як ми бачили в статтях закону, допускається спільне пред’явлення клопотання про досудовий розгляд і ліцензії на будівництво.

Чи є дозвіл на здійснення будівельної діяльності строковим?

Стаття 34 регулює тривалість кваліфікації землі таким чином:

– Загалом, термін необмежений. Іншими словами, після отримання попереднього дозволу та ліцензії кваліфікація землі для здійснення будівельної діяльності не підлягає терміну.

– Однак, і це важливо, положення встановлюють, що у випадку припинення діяльності, яка має здійснюватися протягом безперервного періоду XNUMX РОКІВ поспіль, це призведе до втрати чинності дозволу.

Тобто, якщо майно залишено, або його використання припинено на безперервний період щонайменше 5 років, у цьому випадку адміністрація скасовує дозвіл, а земля має повернутися до початкового стану, що означатиме знесення. побудованих будівель.

– Надзвичайні дії, які дозволяють використання або діяльність з обмеженою тривалістю в часі, такі, що вимагають адміністративної концесії на землі загального користування, і ті, які дозволені на землі, включені до зон трансформації, передбачених інструментами територіального та містобудівного планування.

Дозвіл у цих випадках встановлюватиме термін кваліфікації, враховуючи час, необхідний для амортизації інвестицій, і, у відповідних випадках, термін відповідної адміністративної концесії, передбачаючи можливість її поновлення за запитом зацікавлених, до його завершення.

Закінчення терміну призведе до втрати чинності дозволу, змушуючи суб’єктів господарювання та ініціаторів або суброгованих у своїх зобов’язаннях відновлювати землю до її природного стану без права на компенсацію.

Вищевказані умови будуть записані в ліцензії, яка уповноважує виконання дій, і в Реєстрі майна відповідно до положень законодавства про іпотеку.

Компенсаційна виплата

Проект будівництва сільського будинку вважається «надзвичайним» використанням землі, і з цієї причини правила вважають, що ця діяльність повинна підлягати виплаті компенсації, на додаток до сплати зборів і похідних податків. про надання дозволу на виконання робіт.

Стаття 35 містить положення та умови компенсаційна виплата :

• Це користь неподаткового характеру
• Оплата є керував і передав муніципалітету
• Зазначена сума буде спрямована на муніципальну земельну спадщину
• Сума є десять відсотків (10%) матеріального кошторису виконання робіт буде здійснено, за винятком вартості машин і обладнання, без шкоди для скорочень, які можуть бути зроблені на них відповідно до положень муніципальних постанов.
• Проте сума у ​​справі односімейних будинків становитиме в будь-якому випадку п'ятнадцять відсотків. (15%).
• Компенсаційній виплаті не підлягатимуть дії в існуючих будівлях, які не передбачають зміни цільового призначення .

Законом встановлено розмір компенсаційної виплати за надзвичайні дії може бути зменшено у муніципальних постановах відповідно до наступних критеріїв, які можуть бути сукупними:

• а) Обсяг інвестицій для здійснення виробничого використання.
• b) Вплив діяльності на місцеву економіку та зайнятість.
• c) Внесок у захист історичної спадщини та навколишнього середовища.
• d) Включення енергетичних установок з відновлюваних джерел.
• e) Додаткові заходи до тих, які суворо необхідні для екологічної та ландшафтної інтеграції діяльності.

Чи є обов’язок сплачувати компенсаційний внесок при здійсненні прибудови законно зведених будівель?

Відповідь - ТАК.

Положення встановлюють, що розмір компенсаційної виплати в будівельних діях, що складаються з розширення законної будівлі, буде розраховуватися з урахуванням виключно бюджету матеріального виконання робіт з розширення та нараховуватиметься без шкоди для необхідності обробки новий попередній дозвіл відповідно до пункту 25.3.

Тобто для розширення легально побудованих сільських будинків буде потрібно:

• Суміжний попередній дозвіл
• Попередній дозвіл міської ради
• Виплата компенсаційної допомоги в розмірі 10 або 15% від бюджету роботи.

КОНСТРУКТИВНІ ДІЇ ЩОДО РОЗШИРЕННОГО СІЛЬСЬКОГО СЕРЕДОВИЩА

Що означає «розповсюджене сільське середовище проживання»?

Статтею 23 Закону встановлено, що відповідно до частини другої статті 14.2 Закону сфери поширене сільське середовище існування складають територіальну територію, на якій a сукупність будівель без містобудівної структури і пов’язані за своїм походженням із сільськогосподарською та тваринницькою діяльністю. сільське середовище, характеристики якого мають бути збережені.

Поширене сільське середовище проживання становить a поселення неміського характеру на сільських землях і для збереження цих характеристик інструменти планування не можуть розмежовувати території, а також пропонувати планування для них, що передбачає щільність більше трьох помешкань на гектар .

Які види виступів дозволені в «розсіяній сільській місцевості»?

Згідно зі статтею 36 дії, які можуть проводитися на розсіяному сільському середовищі існування:

1. На територіях, визначених як сільське середовище існування, поширене загальними інструментами містобудування або спеціальними планами, можуть здійснюватися заходи містобудування, які сприяють його збереженню, підтримці та покращенню, і які сумісні з режимом охорони категорії сільських ґрунтів де вони розташовані.

Це буде зроблено за допомогою інструментів містобудівного регулювання під назвою «Спеціальні плани».

2. Власники землі та будівель, що входять до цих територій, зобов’язані сплачувати за отримання землі, призначеної для громадських фондів, і роботи з покращення інфраструктури та послуг, передбачених документом містобудування, який наказує їх.
3. Спеціальні плани, які регулюватимуть заходи, які можуть здійснюватися в цих «розсіяних територіях», встановлять, крім умов урбанізації, інфраструктури тощо, необхідних для розвитку цих заходів відповідно до закону, умови будівництва будинків у районі.

А для цього новобудови повинні відповідати наступним умовам:

1. а) Типологічні, естетичні та конструктивні характеристики будуть відповідати сільському ландшафту та традиційним забудовам поселення.
2. b) Традиційні цінності будуть збережені, пріоритетними будуть дії з реабілітації, реконструкції та регенерації існуючих будівель.
3. в) Загалом, максимальна висота будівель буде два поверхи .
4. d) Oновий будинок на ділянку буде побудовано і максимальна площа забудови буде середньою для області.
5. e) Вони не будуть дозволені, якщо їх реалізація тягне за собою перевищення щільності, встановленої в статті 23.3.

Яке використання може здійснюватися та дозволено в «розсіяних сільських місцях існування»?

Стаття 39 встановлює, що допустимі види використання в розповсюдженому сільському середовищі існування, загалом, будуть такими:

1. a) Житлове використання з типологіями, типовими для сільської землі.
2. b) Необхідне використання засобів.
3. c) Звичайне використання сільської землі, яке не змінює характеристик території.
4. d) Третинне використання, яке доповнює житлове використання.
5. e) Туристичне використання в існуючих будівлях.

Які види використання заборонені?

Стаття 40.

• a) Забудови, типології та характерне використання міської землі.
• б) Розподіли та дії, які змінюють морфологію ядра.
• c) Роботи з урбанізації, за винятком тих, які необхідні для створення інфраструктури або облаштування, передбачених у галузевих положеннях або в інструменті планування, а також тих, які сприяють збереженню, підтримці та покращенню умов середовища існування.

Який тип міської інфраструктури можна створити в розсіяному сільському середовищі?

Стаття 41.

1. Впровадження нових будівель
2. Збереження, утримання та вдосконалення існуючих
3. Створення ендавтів та спільної інфраструктури для надання основних послуг і телекомунікацій за умови, що вони виправдані збереженням, підтримкою та покращенням відмежованих територій.

Крім того, можуть здійснюватися містобудівні дії, спрямовані на отримання субсидій, а також застосовуватися методи, передбачені статтею 114 Закону для отримання загальної та місцевої систем, шляхом безсистемного управління модальність .

Заходи, передбачені в інструментах планування, будуть відповідними муніципальний профілактичний контроль та здійснення непередбачених ним звичайних і надзвичайних дій буде приведено до умов і порядку, передбачених Положенням.

Керівництво безсистемного виконання може бути (ст. 42):

1. а) Громадський , шляхом сплати квот або, у відповідних випадках, шляхом накладення спеціальних внесків, відповідно до положень статей 109 та наступних статей Закону.
2. б) Приватний , у випадку, якщо є ініціатива більш ніж 50% земельної власності розпорошеного сільського середовища проживання, шляхом створення спільної організації з метою проведення відповідних витрат у режимі справедливого розподілу зборів, застосовуючи в аналогічно тому, що зазначено в статтях 241-249.

Власники ферм, які входять до сфери розповсюдженого сільського середовища проживання, будуть обов’язково включені до співробітництва, якщо вони не приєдналися протягом періоду, передбаченого статтею 132.7.

Іншими словами, власники такого роду власності будуть спільно оплачувати витрати на інфраструктурні роботи, які будуть розвиватися на «розсіяній території» відповідно до закону або «спеціальних планів» урбанізації.

Тому, будь ласка, будьте обережні при покупці нерухомості в розсіяних.

TLACORP, травень 2023 р