Процес будівництва при самостійному будівництві будинку в Іспанії
Отримавши дозвіл на будівництво, Ви повинні замовляти послуги будівельника або конструктора, щоб виконати проект і побудувати будинок.
Цей будівельник повинен дотримуватися інструкцій з архітектор щоб виконати будівництво строго за проектом.
Архітектор
У цей момент дуже важливо звернути увагу на роботу архітектора. Коли для виготовлення проекту будівництва укладено контракт на послуги іспанського архітектора, він завершить свою роботу, як тільки проект буде отримано. Але ви також можете замовити його послуги "контроль" роботи, виконані забудовником, і гарантувати, що всі етапи будівництва виконуються згідно з проектом. Іспанською мовою це так «Control de Obra» або «Supervisión Técnica de la Obra». Звичайно, гонорар архітектора буде вищим, якщо архітектор візьме на себе цю роботу, але гарантії будівництва будуть вищими, оскільки роботи забудовника періодично перевірятимуться архітектором.
Дуже важливо, щоб архітектор був зареєстрований в Офіційному коледжі архітекторів області.
Потім потрібно призначити архітектора і узгодити з ним договір, в якому точно вказано, за що він відповідає, терміни та вартість будівель. У гонорар архітектора входить підготовка “Memoria de calidades” (Специфікація якості матеріалів). Він має бути детальним, включаючи, наприклад, формулу бетону, тип матеріалів, розмір труб, плани тощо.
Архітектор дасть інструкцію такелажник, кваліфікований інженер-архітектур, який буде здійснювати нагляд за будівлею, проводити огляди на місці та забезпечувати зведення будівлі відповідно до необхідних стандартів. Він видасть сертифікати архітектора, необхідні для отримання іспанської мови Сертифікат Fin de Obra (Свідоцтво про завершення – або ліцензія на завершення робіт), і Licencia de Primera Ocupación (Ліцензія на першу роботу або Сертифікат на проживання).
Вам потрібно буде підготувати точну специфікацію на будівлю, а потім знайти надійного забудовника. Ваш архітектор може взяти на себе відповідальність за це та за нагляд. Вам потрібно погодити дату завершення із застереженням про штраф на вашу користь за пізнє завершення. Це має бути включено в юридично обов’язковий договір, який буде підписано із забудовником.
“Seguro Decenal” або “Десять років страхування
Крім того, в цьому пункті дуже важливо для вас розглянути, що називається SEGURO DECENAL або СТРАХУВАННЯ НА ДЕСЯТЬ РОКІВ.
Коли ви купуєте в іспанському забудовнику або забудовнику нестандартну нерухомість або будуєте нову нерухомість (що зараз має місце), забудовник або забудовник разом з архітектором повинні гарантувати вам, що основні та найважливіші частини будівлі будівництво буде безпечним щонайменше протягом десяти років.
Щоб підтвердити цю відповідальність, іспанські правила змушують забудовників новобудов страхувати найважливіші частини будівництва, як фундаменти, внутрішню конструкцію, баки тощо. Інші дефекти, що впливають на придатність нерухомості, покриваються на 3 роки. . Інші незначні дефекти покриваються протягом 1 року. В останніх двох випадках страхове покриття не потрібне, але, очевидно, якщо забудовник може запропонувати це як додаткову гарантію, буде краще.
Крім того, це додаткова гарантія для будівництва, тому що та ж страхова компанія змусить забудовника пройти чіткі перевірки якості, перевірити якість матеріалів та робіт, виконаних у об’єкті, щоб надати належний поліс.
Іспанське десятирічне страхування (або «Seguro Decenal») є обов’язковим та обов’язковим, якщо промоутером є компанія, що займається будівництвом будинків на продаж.
Але це добровільно, коли розробник є особливим, як правило, власник ділянки. Це називається в Іспанії "Автопромотор», перекладається як «Самореклама», або «Саморозробник”. Це той випадок, коли особа купує землю в Іспанії з наміром побудувати для нього будинок, але він не займається купівлею на продаж. У цих випадках іспанські закони дають можливість не подавати заявку на це страхування, оскільки уряд Іспанії розуміє, що, якщо особа будує щось, щоб жити всередині, він подбає про те, щоб будувати безпечним і безпечним способом. . Таким чином, особа може вибрати, чи заощадити витрати, уникаючи оплати цієї страховки; або, наприклад, укласти договір страхування, щоб мати кращий захист від будівельних проблем і дефектів.
Але якщо ви, як саморекламатор, вирішите не подавати заявку на цю страховку, у майбутньому, якщо ви вирішили продати будинок іншим покупцям, іспанські закони змушують вас повідомити потенційних покупців, що на будівництво не поширюється ця гарантія. , і вони повинні чітко визнати це як істотну умову продажу. З точки зору потенційного покупця, придбати нерухомість з такою страховкою завжди буде кращим варіантом. Отже, вони повинні бути належним чином повідомлені, і вони повинні підтвердити, що майно таким чином не застраховано.
Будівельник
Як організатор будівництва, ви повинні залучити послуги будівельника для виконання будівництва згідно з проектом і дотримуючись інструкцій архітектора. Одним з найважливіших елементів побудови майна є будівельний договір з будівельником. Забудовник завжди намагатиметься захистити свої інтереси, і якщо ви не маєте досвіду роботи з подібними контрактами, ваше майно може в кінцевому підсумку мати низьку якість, ніж очікувалося, або триватиме вдвічі довше, ніж обіцяно, або навіть гірше.
Щоб захистити себе, завжди переконайтеся, що ваш соліситор складає договір або безпосередньо веде переговори про контракт, запропонований забудовником.
Найважливішими елементами контракту є переконатися, що контракт враховує:
- Повне ім'я та номер CIF (Податковий номер підприємства) будівельної компанії, а також власник.
- Будівництво виконано з якомога більшою кількістю деталей відповідно до планів та опису будівлі, наданого архітектором, а також включає детальний перелік матеріалів та якості («пам'яті calidades).
- Ці додаткові елементи (наприклад, гараж або басейн тощо) включені в ціну
- Що дата початку та припинення вказано в контракті, враховуючи також штрафи за несвоєчасне завершення.
- Умови оплати (нові об’єкти оплачують більше 20-30% до початку будівництва, а всі інші платежі фіксують на різних етапах будівництва. Також можна рекомендувати зберегти 5-10% ціни на ремонт будь-які дефекти після завершення будівництва).
- Про те, що на останній платіж необхідно дати довідки від архітектора, електриків та мерії.
- Податки, залучені до операції, пояснюючи та детально пояснюючи суму IVA (ПДВ) і гербовий збір («Документовані правові акти“), нотаріус, земельний кадастр тощо.
Інші аспекти рекомендуємо узгодити з забудовником:
- Для того, щоб забудовник організував останні етапи процесу щодо документації. Це означає, що забудовник сам отримає Сертифікат випускних робіт (Сертифікат Final de Obras), або Декларація новобудовиабо Горизонтальний поділ (Declaración de Obra Nueva o de Division Horizontal), і, найголовніше, Ліцензія на заняття - Свідоцтво про житло (Свідоцтво про використання). Ці предмети надзвичайно важливі в сільська земля, в яких не часто зустрічається достатньо електричних або водопровідних точок підключення до електромережі.
- Щоб гарантувати це, як тільки ви сплатите остаточний платіж за вартість будівництва, ви отримаєте підключений лічильник води та електроенергії, а також з контрактами, підписаними на ваші приватні імена.
Чому важливо отримати від забудовника Акт житла, підключення до води, електрики тощо?
Тому що дуже часто забудовник залишає справу після завершення будівництва або після отримання ліцензії на остаточні роботи – фінансового директора (Certificado Final de Obra) та Декларації про будівництво нового будинку (Don deklaración de Obra Nueva).
З цими сертифікатами забудовник заявляє, що новий будинок закінчено (з фінансовим директором), і що будівництво завершено і вже задекларовано в земельному кадастрі (DON).
Але на даному етапі остаточна адміністративна декларація будівлі ще не завершена. Залишається отримати сертифікат на проживання – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Цей документ дуже важливий, тому що він потрібен для передачі договорів постачання води та електроенергії з постачання «Роботи» до «Дому».
Ми збираємося пояснити цю концепцію краще:
При суворому тлумаченні Контракту з будівельником, він закінчує свою службу в момент, коли нерухомість фізично закінчена, і з’являється як «будинок» у земельному реєстрі (Registro de la Propiedad). Це можна отримати за допомогою двох названих вище документів:
- Ліцензія на завершальні роботи (Certificado Final de Obra), який є документом, у якому архітектор, який спроектував будівництво, засвідчує, що будівлю вже завершено, відповідно до проекту та ліцензії на будівництво;
- Декларація нової будівлі-DON (Declaración de Obra Nueva), який є процесом запису нової будівлі в земельний кадастр (Registro de la Propiedad) на існуючій ділянці.
У цей момент ви, як промоутер, маєте будинок у повному обсязі та належним чином внесений до земельного кадастру. Також в будинку є світло та вода. Отже, ви можете думати, що нерухомість готова для проживання всередині….. АЛЕ… НІ. До вашої інформації, нерухомість ще не готова, щоб ви там жили, нерухомість ще не «будинок», це «будівля», тому що щоб бути «будинком», вам потрібні такі предмети:
- СВІДЧЕННЯ ПРО ЛІЦЕНЗІЮ НА ПРОЖИВАННЯ/ЗАНЯТТЯ («CÉDULA DE HABITABILIDAD або LICENCIA DE OCUPACIÓN: Це підтвердження від ратуші про те, що об’єкт готовий до проживання, і воно застосовується після завершення об’єкта з Ліцензією на остаточні роботи (Фінальний сертифікат Обра), та внесений до земельного кадастру з Декларацією про новобудову-ДОН (Declaración de Obra Nueva).Цей документ потрібен для отримання дозволу Ратуші на проживання в будинку. Перш ніж ви його отримаєте, у вас є конструкція, а не «будинок».Цей документ буде необхідний для отримання індивідуального постачання основних комунальних послуг на ваше ім'я, а також з використанням споживання для «будинку».
- СЕРТИФІКАТ ПРО ЕЛЕКТРИЧНЕ ПІДКЛЮЧЕННЯ (Boletín de Electricidad) : До того, як забудовник отримає свідоцтво про житло, у будівництві можуть бути вода та електроенергія, тому що це нормально, що забудовник отримує це забезпечення для виконання робіт у будинку (для плати за проїзд, обладнання тощо). Але постачання, отримане від забудовника, є постачанням для «робіт», а не для «домашнього» споживання. Іноді покупці або промоутери залишаються у своїй нерухомості з електроенергією та водою «для користування роботами» на багато років, тому що забудовник не отримав належного CH (сертифікат проживання). Вони мають воду та електрику, але в дуже поганих умовах і дорожче, ніж звичайне постачання будинку. Отже, для того, щоб гарантувати, що ви, як покупець або промоутер, отримаєте належний CH від забудовника, буде рекомендовано залишити частину оплати ціни, погодженої з будівельником, для сплати, коли CH виходить. Таким чином, це змусить забудовника працювати правильно і докладати максимум зусиль, щоб якнайшвидше отримати цей документ.
Отже, як пояснювалося вище, wМи наполегливо рекомендуємо вам, як промоутеру або покупцю, отримати гарантії того, що забудовник передасть вам майно, придатне для проживання з ЦО, з належним водо- та електропостачанням (як «будинок»), а також з гарантією, що у вас з цим не виникне проблем у майбутньому.
Будівельник знає місцевість, він знає архітектора, також Ратушу, і він отримає ці документи втричі швидше і дешевше за вас. І якщо він хоче, щоб ви з ним уклали контракт, він повинен просто отримати ці предмети. Якщо він відмовиться це зробити, буде розумним аргументом звернутися до іншого.
Іпотечний кредит для фінансування будівельних робіт іспанського будинку
Дуже часто вам, як промоутеру, потрібно подати заявку на отримання іпотеки для оплати будівництва нерухомості. У цьому випадку існує спеціальна іпотека, яку пропонує банк, щоб отримати достатньо фінансових коштів для будівництва нерухомості.
Це називається: Іпотека промоутера, або іпотека самопромотора (Préstamo або Hipoteca Promotor або Auto-Promotor).
Ситуація така: у вас є ділянка, початкова ідея будинку, запроектована з архітектором, і ви знайшли забудовника для будівництва. Але потрібні гроші, а на будівництво будинку потрібно просити позику. Потім ви йдете до свого банку і запитуєте фінансові можливості. Вивчивши вашу особисту та економічну ситуацію, щоб підтвердити, що ви будете хорошим клієнтом для погашення іпотечних платежів, то якщо банк прийме і запропонує вам позичити вам гроші на проект. Але на початку банк не видасть вам повну суму витрат на будівництво, а покроково. Які кроки?, похідні від тієї ж еволюції конструкції.
Наприклад: Зображення, що вам потрібно 100.000 20 євро для завершення робіт. Банк дасть вам 20% на купівлю землі та на виготовлення фундаменту, 30% після завершення будівництва; XNUMX %, коли закінчено дах тощо, а решта, коли архітектор зробить «сертифікацію ліцензії остаточних робіт» або Licencia de Final de Obra.
Ваш банк запитає у вашого архітектора оновлення будівель, щоб видати сертифікат, який підтверджує, що роботи виконані задовільно.
Потім ви принесете цю сертифікацію в банк, і вони позичать вам відповідний відсоток за цей крок по відношенню до глобального. Ваш банк може попросити вас мати ділянку на ваше ім’я, перш ніж дати вам схвалення іпотеки, а також задекларувати будинок «на забудові» в земельному кадастрі. Це тому, що іноді забудовник пропонує вам одну із ділянок, які належать йому на його ім’я, для будівництва там, і ділянка зберігається на ім’я забудовника до завершення.
Тож для того, щоб ви дали кращу гарантію банку, вони можуть вимагати змінити землю на ваше ім’я та повідомити кадастр, що на цій землі будується будинок. Якщо це так, то вам доведеться звернутися до нотаріуса і отримати документи на землю на своє ім’я. З актами на землю на ваше ім’я ви повинні звернутися до земельного кадастру разом із будівельним проектом та ліцензією на будівництво. Таким чином, земельний кадастр матиме будинок «в забудові» на цій землі.
Останній етап – юридичні та податкові документи для завершення будівництва
Ліцензія на кінцеві роботи – Licencia o Certificado Final de Obra
Як пояснювалося раніше, після завершення робіт необхідно, щоб хтось підтвердив, що робота завершена. Це робота архітектора. Він зобов’язаний вийти на будівлю та перевірити, чи повністю завершені роботи та дотримується інструкцій та специфікацій, зазначених у його проекті та отриманій ліцензії на будівництво. Це робиться за допомогою Фінальний сертифікат Обра.
Але, тим часом, будівництво не задекларовано в земельному кадастрі. Отже, існує процес реєстрації будівництва в земельному кадастрі, який називається: Declaración de Obra Nueva. Цей процес дозволить задекларувати будівництво в земельному кадастрі.
Декларація нових робіт – Declaración de Obra Nueva (DON)Це процес, який виконується перед іспанським нотаріусом, який підготує документи на будинок на вже існуючу землю або ділянку.
Щоб підготувати DON для нових будинків, необхідно буде отримати сертифікат на проживання (CH) згідно з іспанськими правилами, затвердженими в 2007 році (Ley del Suelo de 2007) Законом про землю. До 2007 року нові будинки могли бути внесені в земельний кадастр без КН.
В результаті ДОН нотаріус видає акти з будинку, які в установленому порядку реєструються в земельному кадастрі.
Отже, для того, щоб завершити реєстрацію права власності, необхідні такі документи:
- Будівельний проект від вашого архітектора.
- Ліцензія на будівництво
- Ліцензія на остаточні роботи – (фінансовий директор) Licencia o Certificado Final de Obra
- Декларація нової забудови-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Страхування на десять років (Сегуро Деценаль) – Це добровільно
Витрати та податкиНа цьому етапі дуже важливо диференціювати дві концепціїякі найбільш широко використовуються на ринку, коли хтось купує окрему ділянку під забудову:
1.- Купити у промоутера або забудовника остаточну будівлю. Потім, зайнявши позицію нормального «покупця» поза планом. Це означає, що забудовник займає позицію промоутера, і він пропонує вам нерухомість після завершення робіт.
Таким чином, ви оплачуєте будівельнику ціну поетапно, поки просувається робочий процес. І ви отримуєте у власність будівлю після завершення робіт.
Дотримуючись цієї концепції:
- Забудовник є «Промоутером»: це означає, що ліцензія на будівництво оформлена на «його», а не на «ваше».
- Ви не маєте права власності на ділянку. Він зберігається в руках будівельника до кінця процесу будівництва.
- Якщо будівля зазнає невдачі, ви не зможете повернути суми, сплачені в процесі отримання ділянки або існуючих будівель, які зараз побудовані. У вас є «борг» перед забудовником.
- Забудовник змушений укласти договір «Гарантії на будівництво», щоб гарантувати, що суми, сплачені за ціною, будуть забезпечені на гарантованому банківському рахунку. Отже, у разі невдачі проекту ви можете легко повернути їх безпосередньо з банку.
- Забудовник змушений укласти договір «Десятирічного страхування» для покриття структурних дефектів будівлі протягом 10 років.
Таким чином, коли нерухомість буде закінчена, ви сплачуєте остаточну ціну нерухомості, а також, якщо ви купували нерухомість поза планом з наступними витратами:
- ПДВ 10% від загальної ціни продажу.
- Нотаріальні та реєстраційні збори при продажу.
- 1-2 % гербового збору від ціни продажу.
2.- Зайняти посаду Self-Promoter
В даному випадку ВИ, а не забудовник займаєте позицію Організатора будівельного проекту.
Дотримуючись цієї концепції:
- ВИ є «Промоутером»: це означає, що ліцензія на будівництво оформлена на «ваше» ім’я.
- Ви маєте право власності на ділянку. Він тримається у ваших руках, поки ви не вирішите його продати.
- У випадку, якщо будівля зруйнується, або у вас є юридичний спір із забудовником, ви завжди залишите ділянку та існуючі споруди, побудовані на даний момент.
- Забудовник НЕ зобов’язаний укладати «Гарантію на будівництво», щоб гарантувати, що суми, сплачені за ціною, забезпечені на гарантованому банківському рахунку.
- Забудовник НЕ зобов'язаний укладати договір «Десятирічного страхування» для покриття структурних дефектів будівлі протягом 10 років. При бажанні його можна укласти добровільно.
Це означає, що Ви займаєте посаду Промоутера, тому Вам доведеться оплатити наступні витрати:
- Ціна ділянки (Пам'ятайте, що спочатку потрібно купити ділянку)
- Гонорари за проект архітектора
- Плата за ліцензію на остаточні роботи архітектора
- Плата забудовника та матеріали
- Нотаріальні збори за придбання земельної ділянки
- Нотаріальні збори за Declaración de Obra Nueva-DON
- Земельний кадастровий збір за декларацію об’єкта «в забудові»
- Земельний кадастровий збір за внесення ДОН
Податки для:
- Ліцензія на будівництво: 3-5% від бюджету будівництва. Цей бюджет фіксується в тому ж проекті, який виготовив ваш архітектор
- Сертифікат на проживання: близько 200-1.000 євро (залежно від району).
- Податки на землю:
- Якщо земельна ділянка належить конкретній, а не компанії, то 6-10% податку на передачу від ціни землі. Це потрібно сплатити, коли право власності на землю буде передано на ваше ім’я.
- Якщо земля належить компанії, то ПДВ 21%.
- 1-2% гербового збору від загальної вартості будівництва. Це бюджет будинку при декларуванні на ДОН. І потрібно при внесенні актів ДОН до земельної книги вписати будинок на землю.
- ПДВ (IVA) для гонорарів для будівельника, архітектора та за матеріали.
- Архітектор: 21% ПДВ
- Забудовник: 10% ПДВ
- Матеріали по темі:
- Якщо ви придбали матеріали безпосередньо самостійно: 21% ПДВ.
- Якщо будівельник надає матеріали: 10% ПДВ
Як ви можете помітити, відмінності між «покупцем поза планом» і «самопромоутером» дуже великіОтже, рішення прийняти те чи інше вимагає детального вивчення, щоб обговорити його безпосередньо з вашим юрисконсультом.
Реєстрація в кадастрі («Catastro») для сплати місцевого податку або «IBI»
У позиції самореклами Катастро над землею називають «сільським». Іншими словами, земельний податок сплачується як «земля».
«Катастро» - це установа, яка розглядає нерухомість для карти, креслення, плани та для цілей місцевого податку.
У той час як "Реєстрація власності » (відділ земельної реєстрації), та «Написання” (нотаріальні акти про майно) цілком можуть підтверджувати право власності на майно, а умови цього власність, наприклад, кому належить майно, в якому відсотку, якщо воно є обмеження або збори (наприклад, іпотека, публічні аукціони, спори в трибуналі тощо),кадастр” дасть вам краще зрозуміти межі власності (зазвичай у візуальній формі), а також розмір і опис власності.
Але коли ви завершите будівництво будинку на цій землі, ви повинні повідомити Катастро (Рада податкового органу), що над цією землею зараз стоїть «будинок», з певними характеристиками. Якщо ви цього не зробите, у вас можуть виникнути проблеми в майбутньому.
В Іспанії є райони (наприклад, Андалусія та Мурсія), де нотаріус, коли оголошує новий будинок на вже існуючій землі, надсилає документи до Catastro, щоб повідомити про зміну. Отже, після того, як у вас є акти ДОН у земельному кадастрі, робота таким чином закінчена. Але в інших регіонах, як-от регіон Валенсії, після того, як ви пред’явили документи на майно з DON до земельного кадастру, ви повинні принести копію фінансового директора та ліцензію на будівництво до Catastro, щоб повідомити їх, що, над землею, тепер є будинок. Якщо ви цього не зробите, вони зв’яжуться з вами найближчим часом, щоб надати їм ці документи.
Після того, як будівництво буде належним чином зареєстровано в Catastro, робота буде завершена, і незабаром (іноді це займає близько 1-2 років) ви почнете отримувати рахунки від податкової ради – IBI BILLS.
