ДЕКЛАРАЦІЯ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021
НОВА НОРМАТИВНА ВАЛЕНСІЯ
– ПРИШВИДІТЬ ПРОЦЕС ПРОДАЖІ НОВИХ БУДІВ
Ліцензія на проживання (іспанською мовою «Licencia de Ocupación” ) – також званий «Сертифікат проживання» або «Сертифікат відповідності» – є правом власності на проживання в будинку/квартирі та засвідчує, що будівництво було здійснено відповідно до чинних норм і, отже, будівництво може використовувати як «житлове місце».
Це дуже важливий документ, оскільки без нього юридично будівлю не можна використовувати як «будинок».
Через особливу важливість водо- та електропостачальні компанії часто вимагають цього документа, щоб дозволити постачання послуг або змінити право власності на договори на ім’я нових власників.
Існує два види ліцензії на користування в залежності від того, чи використовуються вони для новобудов, чи для вживаних/перепродажів.
– ПЕРША ЛІЦЕНЗІЯ – НОВІ БУДІВКИ
Це той, який видається відразу після закінчення будівельних робіт, у новозбудованих будинках або в тих, які зазнали комплексної реформи і передбачили зміну їхньої конструкції.
Тобто промоутери після закінчення будівельних робіт видають довідку, яка підтверджує, що роботи завершені. Для цього вони пред’являють до міськради відповідну документацію та отримують ліцензію на заселення зазначеної споруди з усіма умовами житла, щоб вважатися «будинком».
Після отримання ліцензії на користування будівлею буде дозволено використання будівлі як «будинку».
Ця ліцензія видається на новозбудовані будинки, а також на ті будинки, які зазнали комплексної реформи і що призвело до суттєвих змін в їх структурі, таких як реформування даху, конструкції, фундаменту, фасаду, розширення існуючих конструкцій або будівлі. нові у власності тощо.
– ДРУГА ЛІЦЕНЗІЯ НА ПРОФЕСІЮ
Ці ліцензії надаються після закінчення терміну дії перших ліцензій на користування, а також коли є передача будинку, або коли передбачається змінити подачу води та електроенергії на іншу назву, відмінну від імені власника першого заробітку.
Це також ліцензії, які видають у тих старих будинках, які ніколи не мали першої ліцензії на проживання.
Історично процес отримання ліцензій на заселення був джерелом плутанини, конфліктів і навіть нескінченних судових розглядів між будівельниками, фізичними особами, покупцями та продавцями будинків в Іспанії.
Ця стаття зосереджена виключно на новому нормативному акті регіону Валенсія про ЛІЦЕНЗІЇ НА ПЕРШУ РОБОТУ (LO) в новобудовах.
Протягом багатьох років будівельники та забудовники вимагали впорядкування процесів отримання ЛО, оскільки вони неодноразово потрапляли в ситуації, в яких навіть закінчене та готове до заселення будівництво не могло бути продане чи зайняте новими покупцями до тих пір, поки отримано цю ліцензію на заняття.
ПОпередня процедура
Історично процедура отримання трудової ліцензії проходила тривалий і складний процес. Таким чином, після того, як промоутер запитав ЛО від міськради, було відкрито процес, за яким адміністрація після вивчення документації та після усунення будь-яких документальних чи процедурних недоліків закінчила безпосередній огляд одним із техніків міської ради перевіряти, що будівництво було завершено відповідно до будівельного проекту, а також чи відповідне будівництво відповідало ліцензії на будівництво, виданій на той час.
Іншими словами, процес залежав від швидкості або повільності місцевої адміністрації щодо управління файлом про надання ліцензії, а також від наявності її технічних працівників для здійснення відвідувань / інспекцій, щоб перевірити, чи будівельник побудував та завершив роботи у повній відповідності з вимогами отримана ліцензія на будівництво, не пропускаючи встановлених у ній умов.
Таким чином, це був механізм контролю, встановлений адміністрацією з метою виявлення можливих недоліків у будівництві з боку забудовників, моніторингу та забезпечення того, щоб вони завжди завершували будівництво будинків відповідно до ліцензії та затвердженого будівництва. проекти.
Однак процедури отримання зазначеної ліцензії на житло можуть тривати місяцями, а то й роками, що поставило у складне становище ті будинки, які, будучи готовими до заселення, не могли бути продані забудовниками чи використані покупцями, доки не буде відповіді. від адміністрації.
ЗМІНА РЕГУЛЮВАНЬ: ПОЯВА «ВІДПОВІДАЛЬНОЇ ДЕКЛАРАЦІЇ» – іспанською мовою “Оголошення відповідальним" - "ЛІКАР"
Щоб полегшити і прискорити продаж і заселення будинків будівельниками, кілька років тому в багатьох регіонах і автономних спільнотах Іспанії (включаючи Валенсійську спільноту, Мадрид, Каталонію, Балеарські острови, Мурсію та Андалусію), було створено систему, для якої отримання першої ліцензії на зайняття прискорювалося шляхом створення документа під назвою «Відповідальна декларація».
За допомогою цього механізму, після завершення будівельних робіт та представлення до міської ради документу про декларацію про відповідальність, було дозволено зайняття майна новим власникам, а адміністрація видала остаточну «Ліцензію на право користування».
За допомогою цього документа організатор робіт сам представляє всю документацію міській раді та під свою відповідальність підписує, що виконані роботи виконано згідно з попередньо отриманою ліцензією на будівництво, приймаючи під свою відповідальність будь-яку неправду. або помилка в наданій документації.
Таким чином, було зроблено крок уперед у процесі отримання першої ліцензії на окупацію, оскільки одним лише поданням відповідальної декларації, заселення будинків покупцями було дозволено та дозволено, таким чином уникаючи непотрібного очікування.
Однак цей процес не усунув видачу адміністрацією остаточної ліцензії на окупацію. Отже, після отримання відповідальної декларації міська рада мала певний час, щоб провести відповідні перевірки та перевірити, чи відповідали заявам забудовника чи забудовника. І, якщо міська рада виявила будь-які проблеми чи недоліки у зазначеній процедурі, вона мала право скасувати видачу остаточної ліцензії на користування, а сам забудовник чи забудовник несе безпосередню відповідальність за будь-які збитки, завдані помилками чи помилками. в процесі.
Ця процедура передбачала переміщення гарантії будівництва від державного управління до забудовника. Таким чином, забудовник, безпосередньо взяв на себе відповідальність за адаптацію будинку до нормативів, особисто надав юридичну визначеність процесу та дозволив швидке оновлення побудованих будинків.
Однак, як ми вже говоримо, згідно з попередньою процедурою залишалося ще два етапи:
– Першим було представлення відповідальної декларації
– Другим стало видача міською радою остаточної ліцензії на проживання.
І це призвело до того, що протягом багатьох років багато муніципалітетів розглядали відповідальне декларування як просто «запит» чи «заяву» ліцензії на окупацію, не надаючи їй регулятивних ефектів тієї самої ліцензії на окупацію.
Іншими словами, відповідальна декларація не розглядалася як «права, що дає змогу» заселяти будинок, до тих пір, поки після відповідних перевірок не буде отримано остаточну ліцензію на право користування, видану адміністрацією.
Результатом цього є те, що навіть зі створенням ДР забудовникам та покупцям довелося чекати до схвалення ПЗ адміністрацією як для продажу, так і для заселення споруд.
НОВИЙ ПОРЯДОК НА СІЧЕНЬ 2021 – ВАЛЕНСІЯНА ГРОМАДА
У січні-лютому 2021 року було створено новий регуляторний процес для отримання ліцензій на заняття у Валенсії.
Завдяки новим нормам, які є об’єктом цієї статті, уряд Валенсійського співтовариства встановив нову систему в усьому регіоні, згідно з якою відповідальна декларація наділяється такою ж дієвістю та тим самим «дозволяючим титулом», що й ліцензія на використання, коли дозвіл продажу та заселення будинків.
Таким чином, після подання Декларації про відповідальність, її наслідки прирівнюються до дії ліцензії на окупацію, таким чином усуваючи процес очікування для отримання наступної ліцензії на заняття.
Тобто розглядається просто подання «Відповідальної декларації» до міської ради «достатня назва» уповноважити забудовника/забудовника на продаж будинку, а також заселення його покупцями. Таким чином, після завершення робіт промоутер, подавши відповідну декларацію до ратуші, може вимагати та змусити покупця завершити процес закупівлі, а також сплатити решту ціни.
Таким же чином покупець через відповідну декларацію може безпосередньо укласти договір на послуги води, електроенергії тощо, використовуючи відповідну декларацію, отриману забудовником.
В принципі, сфера дії цього регламенту стосується всіх міських рад Валенсії, за винятком тих, які чітко продовжують дотримуватися попередніх правил.
Іншими словами, може статися так, що є муніципалітети, які приймуть ці нові правила, з якими відповідальна декларація матиме такі ж наслідки, як поселення першого заселення. Проте, може статися так, що є й інші муніципалітети, які вважають за краще продовжувати дотримуватися попередніх правил і відмовляються надати відповідну декларацію чинною, вимагаючи, щоб споруди отримали попередню ліцензію на використання, шляхом відвідувань інспекцій безпосередньої роботи. міською радою.
СПОСІБ КОНТРОЛЮ ТА ГАРАНТІЯ БУДІВНИЦТВА.
Як ми говоримо в цій статті, зробити РД повністю ефективним означає передати конструктивну гарантію від адміністрації організаторам, щоб упорядкувати процес. Однак це ж правило встановлює нові механізми контролю та перевірки, які доповнюють попередні процеси, завжди зберігаючи право відвідувати та фізично перевіряти роботу на пізній час.
НАШІ КОМЕНТАРІ ДО ЦЬОГО ЗАКОНУ:
З нашого офісу ми ставимо собі таке запитання.
Що станеться у випадку, якщо забудовник отримає відповідну декларацію як ліцензію на право власності, покупець до правочину та завершить продаж майна, а згодом, при наступній перевірці, міськрада виявить недоліки, а то й ухвалить рішення про визнання недійсним ліцензію на користування, через непереборні будівельні дефекти? –
У цих випадках створювалася б фігура незахищеності споживача, який, вірячи в юридичну безпеку системи, купує та набуває майно, сплачує ціну, займає будинок, а пізніше адміністрація скасовує його, призначаючи відповідальність будівельної компанії, яка, хоча і представлена як безпосередня відповідальність як в цивільному, так і в кримінальному, залишає у скрутному претензійному становищі як покупця, так і споживача.
Тобто цей покупець чи цей споживач мав би боротися за компенсацію забудовником чи будівельною компанією в судах та юридичних процедурах, яких ніхто не хоче.
Відповідь адміністрації Валенсії з цього приводу полягає в тому, що цей регламент просувається не лише Валенсією, а й її власними гармонізація європейського законодавства який роками вимагає, щоб іспанська адміністрація була набагато більш оперативною в цих питаннях і процесах, а також більшої довіри та відповідальності перед будівельними агентами в Іспанії.
Таким чином, завдяки цьому новому регламенту, те, що робиться, полягає в застосуванні та розвитку механізмів і процедур, які вже застосовуються в інших країнах-членах Європейського Співтовариства, щоб отримати більш гнучкі та прості механізми будівництва та діяльності з нерухомістю в Іспанії.
