РЕЄСТРАЦІЯ НЕЗАКОННИХ ЗАБУДОВ – FUERA DE ORDENACION

Загальні аспекти

Норми Іспанії встановлюють, що для того, щоб споруда мала доступ до реєстру власності, нотаріуси повинні вимагати надання ліцензії на будівництво та всієї будівельної документації, включаючи акт остаточних робіт тощо.

Про це йдеться в Королівському законодавчому указі 2015/30 від XNUMX жовтня (консолідований текст земельного закону)

Яка ситуація з тими будівлями, які побудовані без ліцензії на будівництво?  

У цих випадках той самий земельний закон у своїй статті 28.4 встановлює, що ті споруди, будівлі та споруди, щодо яких більше не є доцільним вживати заходів щодо відновлення містобудівної законності, які передбачають їх знесення, у зв’язку із закінченням терміну давності відповідні періоди, може мати доступ до реєстру власності.

 Для чого будівля «без ліцензії» мати доступ до реєстру власності?  

Основна причина цього полягає в тому, що споруда, яка не є частиною реєстру власності, не може бути частиною жодної юридичної операції. Тобто не можна купувати, продавати, передавати у спадок, закладати, платити податки тощо.

Таким чином, доступ до реєстру власності дозволяє будівництву бути об’єктом юридичного обороту та бути частиною права власності власника. Крім того, це неявно передбачає, що зазначене майно не може бути знищено, знесено чи іншим чином знищено за допомогою правової системи. При цьому власник таким чином закріплює право власності на зазначену споруду, навіть якщо вона збудована без ліцензії.

Якщо будівництво, зведене без ліцензії, потрапляє в реєстр власності, чи повністю воно легалізовано? Іншими словами, чи можна вважати це на 100% законним?

Відповідь складна.

Як ми вже говорили раніше, доступ будівництва без ліцензії до реєстру власності означає надання цього будівництва юридичної видимості.

Іншими словами , коли будівництво будується за ліцензією на будівництво, міська рада повідомляється про те, що будівництво буде здійснюватися , і іспанська правова система звертає увагу на зазначену конструкцію. Про завершення цього будівництва повідомляється також через свідоцтво про виконання робіт архітектора та його декларування в нотаріальній конторі через відповідну декларацію про нове будівництво. Таким чином, споруда, побудована за ліцензією на будівництво, автоматично ідентифікується та визнається правовою системою.

Однак споруда, яка була побудована без a ліцензія на будівництво не є частиною законного обігу, оскільки про її будівництво не було повідомлено державній адміністрації . Можливо, існує облік зазначеного будівництва для цілей податків, кадастру та Ibi, але це не означає, що для цілей законності будівництва органи, відповідальні за контроль та нагляд за роботами на території, стало відомо про цю правову конструкцію.

Крім того, якби це було так, тобто якби адміністрація знала про незаконне будівництво, вона автоматично повинна була б вжити заходів, видавши розпорядження про знесення зазначеного будівництва, оскільки воно вважалося незаконним.

Що відбувається, це те, що Іспанська адміністрація , завдяки однаковому принципу безпеки в правовому обігу юридичних і комерційних дій, не може безстроково діяти проти тих робіт і споруд, які були здійснені незаконно.

Крім того, різні іспанські регіональні правила завжди встановлюють максимальний термін для державних адміністрацій для виявлення робіт і споруд, які будуються без ліцензії, і, таким чином, можуть покарати їх шляхом адміністративних санкцій, штрафів і навіть наказів про знесення. Після закінчення цього часу, якщо адміністрація не виявила або не вжила заходів проти будівництва, воно стає легалізованим і переходить у власність власника.

«Fuera de ordenación» за регіонами

Зараз ми поговоримо про два випадки: Валенсійське співтовариство та Андалусія.

Fuera de ordenación у регіоні Валенсія

У Валенсійському співтоваристві положення базуються на Закон № 5/2014 від 25 липня «Про планування території, містобудування та ландшафт» Валенсійського співтовариства (більш відомого як ” LOTUP “), який був змінений минулого 2019 року законом від 5 лютого, який набрав чинності з 8 лютого 2019 року.

Цим законом встановлено наступне терміни придатності :

Для визначення строку давності дій адміністрації в цих випадках необхідно розрізняти два випадки:

• Незабудована земля, сільська, захищена . Для робіт, які розташовані на незабудованих або охоронюваних землях, немає терміну придатності .

Таким чином, незалежно від того, чи закінчилася можливість фінансового санкціонування зазначених робіт, адміністрація може в будь-який час розпорядитися про знесення споруд, побудованих без ліцензії, оскільки, як ми кажемо, право адміністрації не передбачає.

• Міська чи придатна для забудови земля: Що стосується земель міської забудови, термін позовної давності для тих будівель, для яких на момент набрання чинності ЗОТУП (серпень 2024 року) не було встановлено термін закінчення згідно з попереднім законодавством, є 15 років. Попередній термін позовної давності становив 4 роки.

Іншими словами, можна декларувати твір без ліцензії, якщо він був завершений раніше Серпень 20, 2010 . Ця дата дуже важлива, тому що означає чотири роки до набрання чинності ЛОТУП, а це було саме 20 серпня 2014 року.

З якої, роботи на міських землях або землях забудови, для яких на момент набрання чинності цим Законом було встановлено термін будівництва понад чотири роки (тобто всі будівництва, завершені до серпня 2010 року), можуть бути легалізовані доступ до реєстру власності.

Тим не менш, ті споруди на земельних ділянках міста, які були зведені без ліцензії після 20 серпня 2010 р. , наприклад, 2011, 2012, 2013 і т.д., термін позовної давності приписів про знесення зазначених споруд буде 15 років .

Те саме відбувається з надбудованими конструкціями загальна незабудована земля , Яка можуть мати доступ до реєстру власності за умови, що вони були побудовані до 20 серпня 2010 року.

Однак, що дуже важливо, ті будівництва на незабудованій землі, які були завершені станом на серпень 2010 року, підпадають під дію режиму давності Закону 2014/XNUMX, LOTUP.

І щодо Охоронюваними незабудованими земельними ділянками можуть оголошуватися лише ті споруди без ліцензії, які були завершені до 1 лютого 2002 року.

Це так, тому що ця дата збігається з закінченням чотирьох років, які регулювалися в попередньому законодавстві, і з набранням чинності Валенсійським міським законом 16/2003, який набрав чинності 1 лютого 2006 року, який встановив термін давності для заповідних земель.

Концепція Fuera de ordenación в Андалусії - «DAFO»

Те саме відбувається в Андалусії, хоча тут немає різниці між міським і неурбанізованим. В обох випадках Закон про містобудування Андалусії 7/2022 у своїй редакції після останніх змін від 8 лютого 2012 року збільшує термін позовної давності права адміністрації вимагати знесення споруд з 4 до 6 років. . побудований без ліцензії.

Як і у Валенсійському співтоваристві, цей період вважається застосовним до робіт без ліцензії, для яких на дату затвердження закону минув 4-річний період, встановлений у попередньому законодавстві. Тобто узаконити можна всі споруди, зведені до 8 лютого 2008 року.

Тому для тих споруд, які збудовані після цієї дати, позовна давність становить 6 років.

Інтерпретація «Fuera de Ordenación» у Каталонії

Те саме можна сказати і про Каталонію. Законодавчий декрет 1/2010 від 3 серпня, яким затверджено переглянутий текст Каталонського закону про містобудування, збільшив термін давності для дій щодо відновлення міської законності будівель з 4 до 6 років.

Тобто вимагати його знесення чи знесення.

Однак у Каталонії не надано андалузьке та валенсійське тлумачення терміну, у якому починає застосовуватися новий подовжений термін у 6 років. Відповідно до каталонських критеріїв, ті споруди, які були побудовані до ухвалення закону, тобто 3 серпня 2010 року, мали б термін давності 4 роки. А ті, що побудовані пізніше, термін буде 6.

ДОБРЕ. Зрозуміло!. Отже, якщо у мене є будівництво без ліцензії, у якому періоди, встановлені законодавством мого автономного співтовариства, минули без санкцій, чи мій будинок є 100%?

Відповідь трохи складна.

Як ми зазначали в цьому звіті, закінчення терміну накладення санкцій/штрафів на будівництво дає право зареєструвати це будівництво в реєстрі власності. Це означає що:

Власник може «володіти» роботою без ліцензії. Його можна передати в іпотеку, оренду, продати, успадкувати, подарувати тощо, іспанська система більше не може видати указ про його знесення. 

Однак, хоча іспанська система визнає таке будівництво законним, вона не може надати йому всіх прав і переваг, які має законне будівництво. Іншими словами, іспанська система не може прирівнювати незаконні споруди, які не дотримуються закону, які не сплачували податки на будівництво, архітектори тощо, до законних робіт, які пройшли ці процедури, були побудовані відповідно до закону та були Вони сплатили всі відповідні податки та витрати.

З цієї причини ці споруди, які збудовані без ліцензії, але зареєстровані в реєстрі власності, каталогізуються особливим чином. Їх називають «позанормативними» («FUERA DE ORDENACIÓN») конструкції.

Цей вид будівництва має певні обмеження щодо законних споруд:

• Їм не дозволено більше, ніж реформи, які обмежуються збереженням, безпекою та здоров’ям. Тому їм заборонено проводити реабілітаційні роботи.
• Роботи з розширення існуючої конструкції не допускаються.
• У разі природного руйнування конструкції (через природні причини, руйнування або стихійне лихо, повінь тощо), вони не можуть бути відновлені. Їх неможливо відбудувати.
• Вони мають проблеми з отриманням посвідки на житло. Залежно від регіону, мерія може вимагати від них провести деякі урбанізаційні роботи (у сільському стилі), щоб отримати сертифікат на проживання, або повністю відмовити, або навіть попросити знести незаконну частину будівлі, щоб видати сертифікат на проживання.

На цьому етапі, якщо говорити про свідоцтво про проживання:

• Андалусія: не дозволяйте сертифікат на житло для будинків або споруд Fuera de Ordenación, але він дає те, що вони називають «DAFO» («Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación»), де, хоча сертифікат на житло не надається, майно можна підключити до води та електрики законним шляхом.
• Comunidad Valenciana: Не дозволяйте Свідоцтво про житло на цей тип будинків, але в сільській місцевості створено систему легалізації, де, якщо виконуються певні роботи з покращення навколишніх доріг, тротуарів та встановлення сучасних систем очищення залишкової води, дозволяється свідоцтво про житло, і, навіть, можливість зробити структурні реформи у власності, і навіть права перебудови у разі руйнування.

Невелика відмінність керівництва Ліцензія на основні роботи  та Ліцензія на незначні роботи

Ліцензія на основні роботи

Це дозвіл на будівництво, отриманий від мерії на роботи, які вимагають технічної складності та є економічно важливими. З цієї причини ці роботи повинні регламентуватися нормативними актами з техніки безпеки, житлової пристосованості тощо.

Щоб отримати Ліцензію на основні роботи, АРХІТЕКТОРСЬКИЙ ПРОЕКТ має бути підготовлений архітекторами, інженерами тощо.

Як правило, дозвіл на велике будівництво потрібен у таких ситуаціях:

• Повний ремонт житла.
• Роботи, що впливають на конструкцію будинку (фундаменти, конструкцію, фасад, дах тощо)
• Збільшити висоту або об'єм будівлі.
• Дії, пов'язані з протипожежним захистом.
• Зноси, або підрозділи.
• Зміни у використанні будівлі або будинку.
• Кондиціонування комерційних приміщень.
• Нові будівельні роботи.
• Роботи, що впливають на загальні елементи будівлі.

Ліцензія на незначні роботи

Незначні роботи для реформ тощо також потребують ліцензії. Однак це нескладні роботи, для яких не потрібен проект або спеціалізовані проекти, і вони мають значно меншу вартість. Прикладами цього можуть бути невеликі реформи, зміни стін або облицювання, проекти внутрішнього оздоблення, усунення архітектурних бар’єрів, заміна тротуару, оновлення кухні чи ванних кімнат, встановлення систем опалення, каналізації, водопроводу та електрики, опитування, випробування тощо.

Приклад легалізації в регіоні Валенсія

Будинок, побудований в сільській місцевості в регіоні Валенсія в 1979 році.

Власність була розташована в сільському районі менше ніж 10.000 2 м1979 (мінімальний розмір ділянки, щоб мати право на забудову в цьому районі). І він був побудований з 10.000 року. Отже, це була досить стара власність. Через те, що це старе майно, мерія поважає існуючі споруди, які, будучи побудованими на площі менше 2 XNUMX мXNUMX, і «поза нормами», вони вважають ці споруди «законодавчо закріпленими часом». Наприклад, поточні редакції не можуть бути продовжені. Таким чином, нове будівництво на території власності не можна будувати. Ратуша дозволяє внутрішні реформи такого роду власності, але не розширення, будівництво інших будівель, таких як гаражі, басейни тощо.

Крім того, мерія може не схвалити ліцензію на реформування «важливих» структурних частин будівлі, таких як фундамент, дах тощо. Мерія визнає «реформування» існуючого будинку та «ремонт» існуючої конструкції, але не «зняти» зі старих частин, щоб встановити нові. Наприклад, у разі стихійного лиха або затоплення, які можуть вплинути на будівлю будинку, мерія не може надати права на «перебудову» майна. Таким чином, як висновок, мерія дозволяє внутрішні реформи для підтримки будівництва, але не структурні реформи, починаючи з шахт, фундаментів, зміни даху тощо. У зв’язку з цим ми рекомендуємо вам повідомити свою страхову компанію щодо стихійних лих та інших впливів на існуючі споруди повинні бути покриті обов'язковим страхуванням для підряду до будинку після завершення.

Ми бачили, що територія НЕ підключена до основної каналізаційної системи.

Юридичні наслідки будинків, які розглядаються як «Fuera de Ordenación» у регіоні Валенсія 

 Якщо вони не будуть оштрафовані до серпня 2010 року, вони не можуть бути оштрафовані пізніше і не можуть бути знищені іспанською системою, і вони юридично закріплені до того часу.

• існуючий конструкції дотримуються поваги в їх розмірі, але не можна будувати нове будівництво елемент і навіть не продовжувати існуючийs.
• Крім того, завдяки цьому мерія з повагою ставиться до існуючих забудов, але їх не можна продовжити. Отже, нові споруди на території власності будувати не можна.
• Ратуша дозволяє внутрішні реформи на ці види власності. Але через те, що майно не відповідає нормам, мерія не затвердить ліцензію на реформування «суттєвих структурних частин» будівлі, таких як фундаменти, дах тощо. Мерія визнає «реформування» існуючого будинок, а також «ремонт» існуючої конструкції, а не «видалення» старих частин для встановлення нових. Наприклад, у випадку «пожежі» або затоплення, які можуть вплинути на будівлю будинку, мерія може не надати права на «перебудову» майна. Таким чином, як висновок, ратуша дозволяє внутрішні реформи для підтримки будівництва, але не структурні реформи від шахт, фундаментів, зміни даху тощо.
• Однією з умов отримання статусу «поза нормативним» є підтвердження того, що на майно не накладалися штрафні санкції протягом 15 років після будівництва.

Свідоцтво про житло 

Інший момент полягає в тому, що, залежно від мерії району та індивідуальних правових умов будівництва та/або ділянки, майно у «Fuera de Ordenación» може мати або не мати свідоцтва про житло, і залежно від цього мерія може вимагати певних юридичних аспектів або робіт у власності для отримання або відновлення цього свідоцтва.

Для вашої інформації, це документ, виданий мерією області, де вони підтверджують, що нерухомість відповідає вимогам житла.

Ця власність не отримала "Свідоцтво про проживання» (CH), і нам підтвердили в мерії, що на даний момент отримати цю довідку неможливо.

Цей документ також потрібен для підключити воду та електрику до нерухомості і вносити зміни в договори водопостачання та електрики на ваше ім'я.

Витрати на урбанізацію для завершення процесу легалізації в регіоні Валенсія

У недалекому майбутньому Ратуша може вимагати від поточних власників, з точки зору надання кращого та комфортнішого використання їхнього майна, виконати/оплатити деякі роботи з покращення інфраструктури там, як вулиці (пішохідні зони), тротуари, освітлення, каналізація тощо, і навіть відведення частини ділянок під дороги, пішохідні або зелені зони.

Треба буде подивитися, які роботи запроектує Ратуша, щоб у майбутньому вимагати від власників, і хто їх оплачуватиме. В даний момент, новий закон, нещодавно ухвалений у 2019 році (LOTUP), має дух діяти з такими групами будинків, щоб розвинути деякі роботи з урбанізації, які ще не підтверджені законом.

Зауважимо, що найдорожчою ціною урбанізації є підключення до міської каналізаційної системи. Оскільки ці об’єкти знаходяться досить далеко від міста, можна визнати, що, замість з’єднання з основною каналізаційною системою, дозволити власникам встановлювати септик із системами очищення для фільтрації та очищення відпрацьованої води

Більшість об’єктів у цьому районі не мають офіційно регульованих або сучасних септиків, встановлених для очищення залишкової води. Тож якщо проект Ратуші буде презентовано в майбутньому, безпосередні витрати полягатимуть у встановленні сучасного септика у власності.

Як повідомляє агентство нерухомості, септики не відповідають чинним нормам, що трапляється дуже часто.

Поки план урбанізації не представлений і урбанізація не завершена, мерія може створити проблеми для санкціонування структурних реформ у власності. Існуючі споруди поважаються за своїми розмірами, але може бути важко отримати ліцензію чи дозволи на будівництво нового елемента конструкції або навіть на розширення існуючих.

Але, якщо будинки в цьому районі покращуються за допомогою робіт з урбанізації, необхідних згідно з планом урбанізації (так званий MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), вони матимуть такі переваги:

• Будинок вважатиметься «цілком законною» спорудою, тому він більше не вважатиметься «ненормованим», тому буде дозволено перебудовувати існуючі споруди, структурні реформи, перебудову тощо.
• На нерухомість буде Свідоцтво про житло