Експропріація власності в Іспанії-землі Грабу

Експропріація визначається як «вилучення землі без згоди власника...».

Важко уявити здійснення державної влади, яка може мати більш прямий вплив на права власності власника, ніж заволодіння власником землі без згоди власника.

Як професіонали, обидва землевласники часто консультуються з нами з питань експропріації. Часто питання оцінки, які виникають у позовах про експропріацію, є складними.

Розуміння процесу експропріації може бути значною допомогою для оцінювача, який вже стикається зі суттєвим завданням.

Ця презентація покликана надати загальний огляд і розуміння процесу експропріації від початку до кінця. Зрозуміло, що процес експропріації є високотехнічним і спеціалізованим, і як для землевласників, так і для органів, які здійснюють експропріацію, поради експертів з критичних стратегічних питань з розумінням процесу можуть змінити між справедливим і справедливим результатом і катастрофою.

Якщо експропріація обґрунтована метою «комунального господарства», власник не може виступати проти цього рішення з боку адміністрації.

Необхідне або обов'язкове використання експропріації є причиною недовіри між громадянами, оскільки має на меті змусити їх передати в адміністрацію своє майно чи майно. При будівництві дороги, мосту чи спортивної зони (громадські інфраструктури) дуже часто виникає необхідність вимагати права власності на земельну ділянку, що належить приватним особам. Необхідно враховувати, що державне управління є єдиним органом, який має достатньо можливостей, щоб змусити реквізити надати свої властивості. І, проти цієї влади, особа не може виступити проти.

Наприклад, власник отримує компенсацію за економічний збиток або обмін на інший актив. Ця компенсація відома як «справедлива ціна» (Justiprecio), що, на жаль, дуже часто не є таким «чесним», як бажано, і є найбільш бойовим моментом у цьому процесі.

Причини експропріації. Іспанські закони

Обов'язкове відчуження передбачає передачу права власності від конкретної особи до Адміністрації, яка може набути її навіть без згоди власника. Це регулюється в Закон про обов'язкову експропріацію від 1954 року (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), нормативний акт 1957 року (RD 1957), і новий Закон про відшкодування землі від 20 червня 2008 року (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Основним наслідком цих нормативних актів є обов'язок віддати необхідне адміністрацією майно, якщо мета використання відповідає законам.

Закони підтверджують, що рішення про експропріацію може бути вирішено маєтком, урядом області (Автономна громада), провінція (Провінція), Острів або Місцева Рада (Ратуша), і є найбільш абсолютним проявом Публічної Влади, перед якою особа не може робити жодного юридичного протистояння, якщо дія є належним чином виправданою та відповідно до законів.

Саме з цієї причини першим кроком у процесі експропріації є декларування «Комунальне підприємство» від власності чи права на відчуження. Фактично, абсолютно необхідно декларувати як «комунальне підприємство» це право чи власність.

Ця вимога «комунального підприємства» настільки важлива, що організм, який має здійснити експропріацію, повинен бути «громадським». Це означає, наприклад, що в проекті AVE в регіоні установою експропріації є Міністерство громадської інфраструктури (Ministerio de Obras Públicas), а не RENFE чи ADIF.

Які предмети можуть бути відчужені?

Хоча в більшості випадків експропріація стосується власності на нерухоме майно, воно може бути предметом експропріації будь-яких видів активів, таких як твори мистецтва, автомобілі, судна, облігації, акції та будь-які інші права, які за певних обставин можуть бути відчужені. необхідно для «Комунального господарства».

Процес експропріації

Перший крок – це декларація «Комунальне підприємство». Ця заява завжди має бути зроблена через юридичний акт або в угоді Ради міністрів (Consejo de Ministros), за винятком тих випадків, коли маєток або актив є абсолютно «суттєвими» для державних проектів, які будуть розроблені Маєток.

У цих останніх випадках «Державне підприємство» вважається неявним, і адміністрація має лише опублікувати активи або маєтки для експропріації в Державному офіційному бюлетені (Boletín Oficial del Estado – BOE), в Офіційному бюлетені провінції (Boletín Oficial de la Provincia) і одна з найпопулярніших газет провінції.

Після цієї публікації почнеться інтервал часу 15 днів публічної інформації. Це дозволить конкретним особам, які зачіпають, висловити можливі заперечення та виправити порушення в інформації.

Після цих 15 днів є ще 20 днів, протягом яких адміністрація вивчає кожне з отриманих заперечень чи порушень. Після закінчення цього часу адміністрація оголошує «необхідність зайнятості» (necesidad de ocupación), що має бути опубліковано та повідомлено окремо всім постраждалим.

Насправді дуже важливо індивідуальне повідомлення про відповідні дані. Інакше експропріація не може бути «законною». Проти цього повідомлення особа не може висловлювати заперечення, але може визнати недійсною декларацію про «комунальну користь» своїх маєтків та або декларацію про «необхідність зайняття» в адміністративному процесі та в судах і трибуналах.

Однією з найпопулярніших причин протидії процесу експропріації є помилки в 15-денному інформаційному процесі.

Після отримання сповіщення особи мають 10 днів, щоб заперечити це повідомлення. Ця опозиція буде безпосередньо передана в адміністративний процес, а не в суди, і адміністрація матиме 20 днів на рішення. Тим часом процес експропріації буде в очікуванні з обмеженням 30 днів.

«Справедлива ціна» – Justiprecio

Після підтвердження експропріації потерпілий матиме право на отримання компенсації, яка відома як «справедлива ціна» або «Justiprecio». Сума цієї компенсації розраховується з попередньою оцінкою активів і прав, що підлягають експропрійації, і може бути «дружньо» узгоджена між сторонами протягом 15 днів.

Якщо ця сума буде узгоджена, процес буде завершено.

Наприклад, якщо частини не досягають точки узгодження з цією ціною, має бути відкритий новий процес, у якому адміністрація залишає власникам 20 днів, щоб вони представили свої міркування щодо оцінки майна та запропонували ціну (Hoja de Aprecio ).

Тоді адміністрація може прийняти або відхилити цю пропозицію. Якщо він прийме, то процес буде завершеним.

Наприклад, якщо адміністрація відмовиться прийняти запропоновану ціну деталі, вона зробить ще одну оцінку (Hoja de Aprecio), яка повідомить власника про те, щоб він вивчити її протягом 15 днів.

Якщо він погодиться, то процес буде завершеним.

Наприклад, якщо власник не погоджується з останньою ціною, запропонованою адміністрацією, то справа буде передана до провінції трибунали про експропріацію (Провінція Хурадо де Expropiación), який, нарешті, буде приймати рішення про справедливу ціну.

Ці трибунали знаходяться в столиці провінції (Аліканте, Мурсія, Альмерія, Альбасете, Валенсія, Малага, Гранада, Кадіс), і вони формуються одним президентом і чотирма помічниками, будучи державним функціонером, представником Асоціації фермерів (Cámara Аграрія), та нотаріус. Їх функція полягає в тому, щоб вивчити пропозиції ціни з частин і прийняти правильне рішення. Теоретично їм потрібно максимум 8 днів, щоб прийняти рішення (Зі свого досвіду я знаю, що вони займають, іноді, один-два роки!).

У рішенні трибуналів з експропріації можна відмовити та направити його до вищого суду. Якщо рішення суду з експропріації затримується більше ніж на 6 місяців, відсотки можуть бути приєднані до суми відшкодування. І, якщо є рішення про ціну, але адміністрація не платить більше 2 років, необхідно провести нову оцінку майна, щоб перевірити його вартість після цього часу, це називається «retasación».

Після презентації «retasación» знову почніть процес отримання нової «справедливої ​​ціни». Після того, як нова ціна буде отримана та сплачена, нерухомість може бути зайнята адміністрацією протягом обмеженого часу. Іноді адміністрація вирішує змінити ціну на оплату майна, експропрійованого іншим.

Права на повернення

Процес експропріації може бути продовжений на кілька років, поки обидві сторони не дійдуть угоди щодо «справедливої ​​ціни», хоча це не означає, що процес експропріації на цьому зупиняється. Таким чином, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) запровадив «право на повернення». Це право дозволяє власнику повернути майно повністю або частково з відповідним поверненням отриманої компенсації, якщо проект, що спричинив відчуження, не виконується.

Ось такі випадки:

• Адміністрація вирішує не продовжувати проект
• Через два роки з моменту окупації майна з боку адміністрації без проведення будь-яких робіт у власності.

• Проект розроблено, але функція, яка зараз виконує власність, не є «Комунальне підприємство». Наприклад, у випадку з AVE земельну ділянку відібрали під залізничну станцію, а тепер ця станція не використовується взагалі, власник або його спадкоємці можуть скористатися правом повторного придбання майна, сплачуючи компенсацію. отримано для відчуження (яка буде оновлена ​​до цього часу).– Якщо земля не служить для використання, що розглядалося раніше, але може бути використана

  для іншого «суспільного використання».

Існують лише два винятки з цього правила, у яких право на повернення не може діяти:

– Якщо земельна ділянка не служить для використання, яке розглядалося раніше, але може бути використане

для іншого «суспільного використання».

– Якщо земельна ділянка використовується під комунальні послуги більше 10 років.