ЗАГАЛЬНІ АСПЕКТИ НОВОГО ЗАКОНУ ПРО ЖИТЛО В ІСПАНІЇ – ТРАВЕНЬ 2023 РОКУ

Закон 12/2023 від 24 травня про право на житло (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Натисніть тут, щоб переглянути закон .

I.- ЗАГАЛЬНІ АСПЕКТИ

Команда Закон «Про право на житло» набув чинності 26 травня 2023 року після публікації в Офіційному державному віснику (BOE). Незважаючи на критику, отриману з боку сектору нерухомості, закон несе з собою положення про виселення, заставу на порожні будинки, обмеження на оновлення орендної плати та нові податкові пільги для власників.

Довідковий покажчик буде створено, що замінить ІСЦ при розрахунку доходу. Основні суперечки зосереджені на фігурі «великої вилки» та на тому, щоб залишити створення напружених районів оренди в руках автономних співтовариств (CCAA), що означатиме контроль над ринком оренди.

ІНТЕРВЕНЦІЙНИЙ ХАРАКТЕР ДЕРЖАВИ

Цей закон став першим державним нормативним актом, який регулює право на житло з моменту ухвалення Конституції.

Це явно інтервенціоністський закон Центральної держави про регіони та автономні співтовариства, оскільки він обмежує та обумовлює повноваження на рівні нерухомості та міста, які на сьогоднішній день відповідали різним регіонам. Таким чином, закон встановлює правила юрисдикції, які мають застосовуватися автономними співтовариствами, які мають повну юрисдикцію у житлових питаннях.

Це також передбачає явне втручання публічної влади у приватну сферу, оскільки воно втручається, обмежує та обумовлює приватні правові відносини між особами, пов’язані як з правом на укладення договору, так і з правом власності.

ЯКІ ЦІЛІ ЦЬОГО ЗАКОНУ?

Цілями цього закону є:

• Регулювати права та обов'язки громадян щодо житла
• Сприяти доступу до гідного та адекватного житла людям з економічними труднощами, гарантувати функціональність та безпеку будинків
• Визначити планування та програмування державного житлового фонду
• Врегулювати правовий режим парків громадської забудови
• Сприяти розвитку типологій житла, які відповідають різним формам співіснування
• Покращити захист під час купівлі та оренди житла, серед іншого.

ЯКІ ЗАХОДИ ЗАПРОВАДЖУЄ ЗАКОН?

Деякі з важливих заходів закону, які негайно набудуть чинності:

• Обов'язок власників і посередників надавати дані про житло та його власників
• Створення нового довідкового індексу для оновлення доходів
• Можливість оподаткування порожніх будинків.

Однак інші заходи, такі як граничні розміри орендної плати та напружені зони, будуть залежати від декларації CCAA та потребуватимуть додаткових процедур та умов.

Таким чином, Закон про право на житло має на меті врегулювати різні аспекти, пов’язані з житлом, від прав громадян до створення громадських парків доступного житла.

Незважаючи на те, що він викликав суперечки, він знаменує собою віху, оскільки це перший закон штату, який регулює це конституційне право з помітним інтервенціоністським характером.

ЯКІ ЗАХОДИ ДІЮТЬ?

Заходи Житлового закону, які вже діють, є наступними:

1. Обмеження оновлення прибутку від оренди : З березня 2022 року Індекс споживчих цін (CPI) перестав бути так званим «Еталонним індексом в оновленні орендної плати».

До 31 грудня 2023 року річне підвищення орендної плати за чинними договорами оренди не може перевищувати 2%. У 2024 році цей ліміт буде збільшено до 3%.

Починаючи з 2025 року, буде застосовуватися новий індекс оренди, який щороку публікуватиме державна адміністрація Іспанії.

2. Мінімальна інформація при купівлі та оренді житла: Посередники повинні надавати детальну інформацію про нерухомість та її власників при операціях купівлі та оренди. Це включає в себе економічні умови, ліцензію на зайнятість або сертифікат придатності для проживання, основні характеристики будинку та будівлі, а також ідентифікацію продавця чи орендодавця. Невиконання може призвести до економічних санкцій.

Детальну інформацію про обов’язковість інформування покупця чи орендаря ми знайдемо в нашій спеціалізованій статті ВПЛИВ ЗАКОНУ ПРО ПРАВО НА ЖИТЛО НА ПРОЦЕС КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ В ІСПАНІЇ .

3. Позачергове продовження договорів оренди для незахищених верств населення: Обов'язкове продовження на один рік встановлюється для договорів оренди, коли орендар демонструє соціально-економічну незахищеність, а орендодавець є великим власником житла.
4. Доплата IBI за порожні будинки : До податку на нерухоме майно (IBI) вводиться надбавка для будинків, які не проживають протягом принаймні двох років. Цей додатковий збір може досягати 150% і застосовується до нерухомості, де на власника принаймні чотири житла, якщо немає обґрунтованих причин тимчасового звільнення.

Ці заходи мають на меті врегулювати ринок житла, контролювати ціни на оренду, підвищити прозорість транзакцій і заохотити заселяти незайняті будинки.

«ЗАХИЩЕНЕ ЖИТЛО» АБО «СПОЛЬЗОВАНЕ»

На додаток до вищезазначених заходів, Закон про житло містить інші положення, пов’язані з режимом «захищеного» або «стимульованого» житла, електронними платежами доходу від оренди, фігурою великого домовласника, витратами на управління нерухомістю та змінами у виселенні. , звернення стягнення та аукціони нерухомості.

Щодо «Охоронюваного житла» встановлено, що ці будинки підлягатимуть постійному режиму громадської охорони, за винятком обґрунтованих винятків. Крім того, його продаж або оренда вимагатиме попереднього дозволу відповідного автономного співтовариства.

Що стосується «стимулюваного доступного житла», то державним органам дозволено сприяти існуванню таких будинків і застосовувати ліміти цін, щоб гарантувати доступ для людей з економічними труднощами.

ОПЛАТА ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ «ГОТІВКОЮ» АБО «ГОТІВКОЮ» ЗАВЕРШЕНА

Обов'язок встановлено, що Виплата доходів від оренди здійснюється переважно електронними засобами , за винятком випадків, коли одна зі сторін не має доступу до цих засобів, у цьому випадку оплата готівкою буде дозволена в орендованому житлі. .

ХТО ВВАЖАЄТЬСЯ «ВЕЛИКИМ ВЛАСНИКОМ» БУДИНКУ?

Фігура великого домовласника визначається як фізична або юридична особа, яка володіє більше 10 міських об'єктів або площа забудови понад 1,500 м2 для житлового використання .

Однак це визначення можна адаптувати в деклараціях напружене середовище житлового ринку , що дозволяє включати власники 5 і більше міських об’єктів у цих районах , за умови декларації компетентної адміністрації, тобто автономних громад.

ХТО СПЛАТИТЬ КОМІСІЮ АГЕНЦІЇ НЕРУХОМОСТІ?

Орендодавець.

Встановлено, що витрати з управління нерухомим майном та оформлення договору несе орендодавець.

ВИСЕЛЕННЯ. БІЛЬШИЙ ЗАХИСТ ОРЕНДАРЯ В ВРАЗЛИВІЙ СИТУАЦІЇ

Закон вносить суттєві зміни в процедури виселення, звернення стягнення та аукціони майна в ситуаціях уразливості:

• Захист поширюється на мешканця житла в ситуації вразливості під час процедур виселення та викупу.
• Встановлюється система зупинення провадження по виселенню на 2 місяці для фізичних осіб і 4 місяці для юридичних осіб.
• Також встановлюються додаткові вимоги щодо прийнятності позову у випадках, коли позивач є великим власником житла, а житло є звичайним житлом мешканця, який перебуває в економічно незахищеному становищі.
• На аукціонах нерухомості виконавець зобов’язаний продемонструвати, чи перебуває мешканець у ситуації економічної вразливості та що між сторонами було дотримано процесу примирення або посередництва.

Ці заходи спрямовані на забезпечення кращого захисту мешканців будинків у вразливому становищі та регулювання різних аспектів, пов’язаних із субсидованим житлом і ринком нерухомості в цілому.

ОГОЛОШЕННЯ «НАПРУЖЕНОЇ» ЖИТЛОВОЇ ЗОНИ

Житловий закон передбачає заходи, які очікують на оголошення напружених житлових ринків. Ці заходи будуть застосовані після того, як територія буде оголошена такою, і буде складено спеціальний план для усунення виявлених дисбалансів. Деякі з цих заходів:

• Поточні контракти в регіонах, оголошених під напругою, збережуть ліміти підвищення, встановлені на загальному рівні: 2% у 2023 році, 3% у 2024 році та з 2025 року новий референтний індекс оренди.
• У напружених районах орендарі можуть вимагати екстраординарного продовження до 3 років після завершення початкового терміну дії договору за умови дотримання певних вимог. Орендодавець буде зобов’язаний прийняти це продовження, якщо не було узгоджено інші умови або будинок потрібен для особистого користування.
• У нових договорах, укладених на територіях, оголошених напруженими, будуть застосовуватися конкретні умови залежно від того, чи є орендодавець дрібним власником чи великим власником. У випадку малих власників узгоджена орендна плата не може перевищувати останню орендну плату за попереднім договором, а також максимальне збільшення на 10% в окремих випадках. Для великих власників орендна плата обмежуватиметься попереднім договором або максимальною ціною, встановленою відповідно до індексів довідкових цін.
• У напружених місцях сторони можуть домовитися, що певні загальні витрати, пов'язані з утриманням майна, покладаються на орендаря. Однак, якщо це положення не було включено в попередній договір, воно не буде відображено в новому договорі.
• Для щорічного оновлення договорів оренди житла буде встановлено новий контрольний індекс, який буде визначено Національним інститутом статистики (INE) до 31 грудня 2024 року. Цей новий індекс слугуватиме контрольним лімітом, щоб уникнути непропорційного збільшення оренда за договорами оренди.
• Податкові знижки для орендодавців набудуть чинності з 1 січня 2024 року. Податкові знижки встановлюються як для чистого доходу від оренди в цілому, так і для конкретних ситуацій, таких як зниження орендної плати в контрактах у стресових районах або оренда молодим людям у цих районах. Ці податкові знижки застосовуватимуться лише в районах, оголошених як житлові ринки з підвищеним тиском.

Важливо підкреслити, що ці заходи залежать від оголошення напружених територій ринку житлової забудови та затвердження відповідних конкретних планів.

ПОДАТКОВІ СТИМУЛИ

Друге заключне положення. Податкові пільги, що застосовуються в ПДФО до оренди нерухомого майна для житла.

Що стосується договорів оренди житла, укладених з моменту набрання чинності цим законом, наступні зміни вносяться до Закону 35/2006 від 28 листопада про податок на доходи фізичних осіб та частини змін до законів про податок на корпорації, доходи нерезидентів і багатство:

один. Розділ 2 статті 23 викласти в такій редакції:

«2. У разі передачі нерухомого майна в оренду для житла позитивний чистий дохід, розрахований згідно з положеннями попереднього розділу, буде зменшено:

а) На 90 відсотків коли той самий орендодавець оформив новий договір оренди будинку, розташованого в район із напруженим житловим ринком , у якому початкову орендну плату було зменшено більш ніж на 5 відсотків порівняно з останньою орендною платою за попереднім договором оренди того самого будинку, після того, як було застосовано положення про щорічне оновлення попереднього договору, якщо це застосовно.

b) На 70 відсотків якщо вимоги, зазначені в пункті a) вище, не виконуються, виникає будь-яка з наступних обставин:

1.º Що платник податку орендував житло вперше, за умови, що воно розташоване в районі житлового ринку з стресом, а вік орендаря становить від 18 до 35 років. Якщо в одному будинку є кілька орендарів, це зменшення буде застосовано до тієї частини чистого доходу, яка пропорційно відповідає орендарям, які відповідають вимогам, викладеним у цьому листі.

2. Якщо орендар є державною адміністрацією або некомерційною організацією, до якої застосовується спеціальний режим, передбачений у розділі II Закону 49/2002 від 23 грудня про режим оподаткування неприбуткових організацій. та податкові пільги для патронату, який передає житло в соціальну оренду з місячним доходом, нижчим, ніж установлено в програмі допомоги в оренді державного плану житла, або в житло для людей, які знаходяться в економічно незахищеній ситуації, як зазначено в Законі 19/2021 від 20 грудня, яка встановлює мінімальний життєвий дохід, або коли будинок охоплюється програмою державного житла або кваліфікаційною програмою, на підставі якої компетентна адміністрація встановлює обмеження доходу від оренди.

c) На 60 відсотків коли, не відповідаючи вимогам попередніх листів, житло було предметом а реабілітаційна дія у строки, передбачені частиною 1 статті 41 Податкового кодексу, що закінчилися б через два роки. до дати укладення договору оренди.

d) У 50 відсотків , в будь-якому іншому випадку.

Зазначені вимоги повинні бути виконані на момент укладення договору оренди, причому знижка застосовується до тих пір, поки вони виконуються.

Ці знижки застосовуватимуться лише до чистих позитивних доходів, які були розраховані платником податків у самооцінці, поданій до початку процедури перевірки даних, обмеженої перевірки або інспекції, метою якої є перевірка таких звітів. .

У жодному разі зменшення не буде застосовано до частини позитивного чистого доходу, отриманого від доходу, який не включено, або від витрат, неправильно вирахованих у самооцінці платника податку та які регулюються будь-якою з процедур, згаданих у попередньому абзаці. , навіть якщо ці обставини були заявлені або прийняті платником податків під час обробки процедури. Зниження також не застосовуватимуться до тих договорів оренди, які не відповідають положенням розділу 6 статті 17 Закону про міський лізинг.

Команда позитивний чистий дохід від нерухомого капіталу що випливає з укладених договорів найму житла до набрання чинності Законом 12/2023 від 24 травня за право на житло з 2 грудня 23 року підлягає зменшенню, передбаченому частиною другою статті 31 цього Закону в чинній редакції».

ДОПЛАТА IBI

У випадку нерухомості для житлового використання, яка постійно не зайнята, муніципалітети можуть вимагати додатковий збір у розмірі IBI до 50 відсотків від чистої суми податку.

Для цих цілей майна що залишається незайнятим, безперервно та без поважної причини, для a термін більше двох років , згідно з вимогами, засобами доказування та порядком, встановленими постановою про податок, вважатиметься постійно незайнятим майном та належатиме власникам чотирьох і більше об’єктів житлового призначення.

Доплата може становити до 100 відсотків чистої суми податку, коли період вакансії більше трьох років , і може модулюватися на основі періоду вакансії.

Крім того, муніципалітети можуть збільшити відповідний відсоток доплати відповідно до вищезазначеного ст до 50 додаткових процентних пунктів у випадку власності, що належить власники двох і більше об’єктів житлового призначення які незайняті в тому самому муніципальному районі.

У будь-якому випадку наступні причини вважатимуться обґрунтованими:

• тимчасове переведення з причин роботи або навчання,
• зміна адреси через залежність, стан здоров'я чи соціальні проблеми,
• об'єкти, призначені для використання як житло для другого місця проживання з максимальним тривалістю чотири роки безперервної вакантності,
• майно, що підлягає трудовим або реабілітаційним діям, або інші обставини, що унеможливлюють їх ефективне заняття,
• що будинок є предметом судового позову або незавершеного судового чи адміністративного рішення, яке перешкоджає його використанню та розпорядженню, або що це нерухоме майно, власники якого за ринкових умов пропонують на продаж, максимум один рік у цій ситуації, або в оренду, максимум на шість місяців у цій ситуації.

Додатковий збір, який вимагатиметься від платників цього податку, нараховуватиметься 31 грудня та щорічно сплачуватиметься муніципалітетами після того, як на цю дату буде підтверджено вільність нерухомості разом із адміністративним актом, яким це заявлено. .

Муніципальна декларація як постійно незайняте майно вимагатиме попереднього заслуховування платника податку та акредитації міської ради ознак вакантності, що регулюватимуться у зазначеному розпорядженні, у межах якого можуть з’являтися ті, що стосуються даних муніципального реєстру, а також споживання послуг постачання.»

ЗАПАС ҐРУНТУ

Виділяти адекватну та достатню землю для виробничого використання та для житлового використання, зберігаючи у будь-якому випадку частину, надану для житла, що підлягає режиму громадської охорони, що, принаймні, дозволяє встановити максимальну ціну для продажу, оренди чи інших форм доступу до житла, наприклад право на поверхню або адміністративна концесія.

Цей заповідник буде визначено законодавством про територіальне та містобудування або, відповідно до нього, інструментами планування, він гарантуватиме розподіл свого розташування, який дотримується принципу соціальної єдності та включатиме, як мінімум, земля, необхідна для розміщення 40 відсотків придатної для житлової забудови території, передбаченої містобудуванням, на сільських землях, які будуть включені до нових заходів з урбанізації, та 20 відсотків на урбанізованих землях, які повинні пройти реформу урбанізації або заходи з оновлення.

TLACORP 2023