У процесі купівлі-продажу нерухомості дуже важливо враховувати обов’язки, які беруть на себе продавці та забудовники при продажу нерухомості покупцям.
Дуже нормально знайти на ринку нерухомість, яка продається з дефектами, в якій покупець не дуже добре знає, як діяти, а також які права згідно із законом, коли він знаходить проблеми або конструктивні дефекти, які раніше не були виявлені. продаж.
Важливо встановити, які права та обов’язки мають продавці, будівельники, а також покупці, які набувають нерухомість в Іспанії. Саме тому ми створили цей звіт, щоб уточнити поняття та процедури під час підтвердження візуальних або прихованих дефектів.
НЕДОСТАТКИ:Спочатку визначимо, що ми розуміємо під «дефекти”. Ми розуміємо дефекти або конструктивні дефекти будь-який тип недоліку, який ми знаходимо в конструкції і який знижує її якість. Цей недолік має призвести до того, що власник не зможе користуватися майном у звичайний спосіб.
Крім того, ми можемо визначити, що дефект або конструктивний дефект можна розглядати як «серйозний"Або"могила” в тому випадку, якщо, якби покупець виявив це до продажу, він би відмовився від покупки або був би результатом переговорів про ціну з продавцем.
ДВА ТИПИ ДЕФЕКТОВ: Візуальні та приховані
Видимі дефекти це ті, які легко виявити за допомогою візуального огляду або в процесі будівництва будівлі, або шляхом візуального огляду покупцем. Тобто їх легко виявити будь-хто, не володіючи знаннями чи підготовкою.
За ці видимі дефекти продавець не несе відповідальності. Таким чином, продавець не несе відповідальності за видимі недоліки, які могли бути виявлені таким чином покупцем, особливо якщо вони не впливають або не змінюють ціну майна.
Приховані дефекти, наприклад, це ті, які не вдалося виявити в процесі будівництва, оскільки їх важко побачити. У випадку з новобудовами ці дефекти не були виявлені різними фахівцями, такими як архітектори, інспектори тощо в процесі будівництва.
Не всі дефекти можуть випливати з відповідальності. Щоб це сталося, ефект повинен відповідати таким умовам:
- Що це було нелегко виявити
- Щоб покупець про це не знав
- Що він існував до завершення покупки
Як приклад, ми збираємося перерахувати, які приховані дефекти найчастіше повторюються в казуїстиці:
- Пошкодження, що впливають на конструкцію будівлі. Це робочі дефекти, які істотно впливають на стійкість і конструкцію будівлі.
- Проблеми з протіканнями, гідроізоляцією, які викликають протікання в будинку.
- Проблеми осідання будівель. Після того, як будівля побудована, на ній можуть з’явитися тріщини, тріщини тощо, які з’являються через погану осадку будівлі та спричинені поганим підвалом.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ
Розглядаючи відповідальність за приховані дефекти, необхідно розрізняти будинки нового будівництва та будинки продажу.
У нових будинках гарантія і право покупця на вимогу щодо прихованих дефектів поділяються на три види:
- ОДИН РІК: Проблеми в обробці як внутрішніх тротуарів, зовнішніх, столярних, нової техніки тощо. ОДИН РІК з дати будівництва, або ШІСТЬ МІСЯЦІВ з дати придбання/завершення.
- ТРИ РОКИ: Для дефектів, виявлених у власності, які безпосередньо впливають і погіршують придатність для проживання. В даному випадку мова йде про проблеми, які впливають на гігієну, здоров’я, водонепроникність, здоров’я тощо. Ці випадки дефектів повинні залишити майно таким чином, що неможливо жити всередині. Отже, будь ласка, зверніть увагу, що «вторинні дефекти», які не перешкоджають використанню нерухомості для проживання, не покриваються.
- А для проблем, які впливають на структуру будівлі, таких як фундамент, стовпи, балки, перекриття тощо, ДЕСЯТЬ РОКІВ. Ці дефекти повинні бути такими, щоб вони загрожували стійкості будівлі.
У новозбудованих об'єктах, в Іспанії подавати a СТРАХУВАННЯ ДЕЦЕНІАЛЬНО (Або СТРАХУВАННЯ НА ДЕСЯТИ РОКІВ), що покриває структурні пошкодження будівлі за 10 років. Ці дефекти покриваються таким чином, що, якщо деякі з цих дефектів з’являються, покупець повинен повідомити свою страховку, щоб він міг вимагати та використовувати десятирічну страховку, раніше надану промоутером або забудовником будівлі. Таким чином, покупці гарантуються, як споживачі новобудов, які протягом ДЕСЯТИ РОКІВ належним чином покриваються на ці недоліки.
Тут необхідно сказати, що у випадку з будинками в “AUTOPROMOCIÓN” (Самопромотор), укладення десятирічного страхування є не обов’язковим, а добровільним. Будівництво – це самореклама, коли кінцевий споживач будівлі є тим самим власником ділянки, і наймає забудовника лише для будівництва будинку. Таким чином, власник ділянки займає позицію «промоутера» робіт, і він є тим, хто наймає різних професіоналів, таких як архітектори, будівельники тощо.
У цих випадках, враховуючи, що будинок не буде проданий на ринку в пошуках покупців, а буде використовуватися лише одним власником, іспанський закон дозволяє промоутеру орендувати десятирічну страховку чи ні. Якщо власник вирішить не укладати зазначене страхування, якщо він вирішить продати майно протягом гарантійного терміну 10 років, він повинен повідомити потенційних покупців, що будинок не має такого страхування, і покупці повинні чітко погодитися з цією ситуацією.
Це з точки зору НОВИХ властивостей…., але, що відбувається в ПЕРЕПРОДАЖУ? Чи несуть продавці будь-яку відповідальність за приховані дефекти?
Відповідь ствердна. Продавці, які продають будинки для перепродажу, також несуть відповідальність за приховані дефекти, які можуть мати це майно. Ця відповідальність стосується прихованих недоліків, які існують у власності та під час ШІСТЬ МІСЯЦІВ, продавець несе відповідальність за будь-який тип дефектів, згаданих вище, які можуть бути виявлені до шести місяців після завершення продажу.
Для реалізації права покупця на відповідальність за приховані недоліки необхідно:
1.- Дефект повинен бути виявлений.
2.- Продавець повинен бути повідомлений у письмовій формі, як правило, рекомендованою поштою, повідомивши його про дефекти, пояснюючи причини та способи усунення проблеми.
3.- У випадку, якщо продавець не визнає свою відповідальність, покупець повинен отримати письмовий звіт від незалежного професіонала, якщо можливо, експерта, який визначає проблему, дефект та вартість ремонту в офіційному звіті.
Якщо продавець отримав звіт незалежного фахівця, який встановлює причини проблеми, її ремонт та витрати, які це пов’язано з цим, і не бере на себе його ремонт, то покупець повинен отримати консультацію юриста, щоб подивіться, які існують законні шляхи вирішення проблеми.
Як правило, слід сказати, що позови Трибуналу, що випливають із прихованих недоліків незначної компенсації, зазвичай є дорогими та тривалими. Тому завжди доцільно намагатися домовитися з продавцем у позасудовому порядку.
У серйозних випадках, коли існує реальна проблема, яка впливає на житлову придатність або конструкцію будівлі, необхідно буде якнайкраще відстоювати позицію покупця, завжди враховуючи можливість звернення до суду, якщо ні. знаходження угоди з продавцем.
