ОРЕНДА НА СВЯТКУ. РЕГІОН ВАЛЕНСІЯ. ПРОЦЕС РЕЄСТРАЦІЇ ТА ПОДАТКИ
Зазвичай є 3 способи оренди нерухомості:
- Короткострокова оренда: Цей вид оренди призначений для туристів, які бажають використовувати нерухомість для туризму/відпустки. Цей вид оренди повинен бути зареєстрований в спеціальному реєстрі в Валенсії, і однією з вимог є свідоцтво про житло. Короткий термін перебування: менше 2 місяців.
- Довгострокова оренда: Це коли орендар бажає використовувати нерухомість не для туризму, а для тривалого перебування та проживання. Таким чином, ви завжди матимете повноваження здавати нерухомість в оренду, оскільки положення такого виду оренди відрізняються від туристичних. Тривалий термін перебування: рік і більше.
- Середньострокова оренда: Це коли орендар не прагне ні провести кілька днів у відпустці, ні залишитися на тривалий термін на постійне місце проживання. Орендарі використовують нерухомість з наміром працювати протягом певного часу, або залишатися в цьому районі для пошуку нерухомості для придбання, або студентів на період навчання тощо. Положення: те саме, що і на довгострокову перспективу, і не підлягає суворим терміни відповідно до туристичних. Середній термін перебування: від 2 до 11 місяців.
Найвищі доходи від оренди були створені від туристичної діяльності, що призвело до підвищення орендної плати від традиційної однострокової оренди.
Але через підвищення вимог для отримання туристичної ліцензії, в середині обох оренди є можливість мати кращі доходи, ніж довгострокові: Середньострокова діяльність. Як пояснювалося вище, середньострокові орендарі – це ті, хто має намір довго перебувати у власності, але не для постійних цілей. Вони будуть поважати нерухомість більше, ніж туристи (оскільки деякий час нею користуватимуться), і вони погодяться платити вищу орендну плату через короткий термін перебування.
Крім того, середньострокова діяльність не регулюватиметься суворими законами, які не регулюють туристичну діяльність.
Сказане вище, давайте поговоримо про туристичну діяльність.
ТУРИСТИЧНА ДІЯЛЬНІСТЬ:
ПРОЦЕС, РЕГУЛЮВАННЯ ТА КРОКИ РЕЄСТРАЦІЇ
На іспанському ринку оренди нерухомості в РЕГІОНІ ВАЛЕНСІЯ («Comunidad Valenciana») існує велика плутанина щодо точних вимог, зобов’язань та процесу розвитку орендної діяльності в регіоні Валенсія. Отримавши десятки запитів на інформацію з цього приводу, ми вирішили розробити цей звіт, щоб прояснити найбільш поширені питання, які вимагають наші клієнти та контакти.
Передумови та закони:
Є 2 важливих аспекти, які слід враховувати, коли вирішуєте орендувати свою нерухомість як для туристичних цілей:
- ФОРМАЛЬНІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
- ПОДАТКОВІ ОБОВ'ЯЗАННЯ
ФОРМАЛЬНІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Існує загальний указ про туристичну діяльність Декрет 92/2009, від 3rd липня 2009 . Цей указ має на меті:
– Підтвердження юридичних зобов’язань та відповідальності з боку орендодавців
– Гарантування захисту прав споживачів та користувачів
– Контроль за діяльністю орендодавців
У цьому законі, зокрема, говориться:
1.- Що таке «Vivienda or Апартаменти Turístico"?
Це нерухомість, яка має такі умови:
– Коли є компенсація за використання.
– Коли є негайна наявність квартири.
– Коли «використання» або «доля» квартири «туристична»
– Коли це робиться на «регулярній основі». Звичайна основа означає, що ви в ONE з наступних випадків
– Коли орендою керують великі туристичні оператори/компанії
– Коли ви публікуєте нерухомість в туристичних каналах (інтернет, газети тощо).
– Навіть не будучи «компанією», ви робите деякі з таких послуг: обслуговування та ремонт майна, обслуговування номерів, прибирання квартири, туалетів тощо, прання приватного одягу чи квартирного обладнання (простирадла, рушники тощо), зберігання багажу, тощо
Отже, коли ви орендуєте свою нерухомість для «житлових» цілей, при середньостроковому терміні оренди сімей чи окремих осіб для «проживання», а не для «туризму», то, Ваша нерухомість не підпадає під дію цього положення про "туристичні об'єкти".. «Оренда житла» регулюватиметься загальним законом про оренду (або «Ley de Arrendamientos Urbanos»). Таким чином, вам не потрібно буде дотримуватися цих формальних вимог щодо реєстрації, але, як пояснюється нижче, вам потрібно буде задекларувати свої доходи від оренди за іспанськими податками.
2.- Які формальності для розвитку цієї діяльності? –Реєстрація в Реєстрі Holiday Rental Valencian (HRVR).
- Якщо ви орендуєте лише у один до 4 об'єктів, то ви повинні зареєструватися як a «особливий».
- Якщо ви орендуєте більше 4 об’єктів нерухомості, тоді ви повинні зареєструватися як «компанія» or «Бізнес-дилер".
Але навіть у випадку, якщо ви вирішили не реєструвати своє майно в реєстрі з Валенсії, ваша нерухомість повинна відповідати юридичним стандартам якості та обладнання, як описано в наступному розділі.
[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]З моменту набуття чинності Закон 15/2018 від 7 червня, необхідно довести, що туристична нерухомість має сприятливу сертифікат міської сумісності видається муніципалітетом, в якому житло дозволено для використання в туристичних цілях. Цей сприятливий звіт про сумісність повинен мати безпечний код перевірки (CSV), який дозволяє перевірити цілісність та справжність електронних документів, а також отримати їх електронні копії.[/gdlr_notification]
3.- Вимоги до власності-Правові стандарти якості та обладнання:
Кожна нерухомість, зареєстрована або незареєстрована, що пропонується на ринку в оренду з туристичною метою, повинна відповідати вимогам, встановленим законодавством для будь-якої з розглянутих класифікацій: «Стандарт», «Основний» або «Покращений». Щоб зареєструвати майно, воно може отримати, як мінімум, вимоги «Стандарт».
Команда додаток до закону деталізує вимоги кожної з цих класифікацій у термінах.
Відповідно до вимог, встановлених законодавством, клієнтам буде запропоновано нерухомість в ідеальних умовах проживання, консервації, чистоти, а всі комунальні послуги та послуги будуть готові до першого дня заселення.
Власники не можуть вимагати від клієнтів більше 250 євро відповідно до депозиту/облігації/гарантії, за винятком випадків, коли покупці прямо згодні з більшою сумою.
Необхідна ліцензія на житло/свідоцтво про житло
Майно має мати сертифікат на проживання («Licencia de ocupación» або «Cédula de Habitabilidad»), і воно повинно бути обладнане всім необхідним та обладнанням для використання в ідеальних умовах та ідеальній гігієні.
Будинки в сільському стилі вимагає зміни класифікації землі
Якщо нерухомість розміщена на сільській землі, то класифікація землі повинна бути змінена, щоб дозволити таке використання. Це дуже складний процес під назвою «Declaración de Interés Comunitario», де Twon Hall разом із регіональним урядом приймає зміну користування землею. .
ІНШІ ФОРМАЛЬНІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ:
На додаток до можливих формальних і податкових зобов’язань, передбачених законодавством, ми спеціально рекомендуємо вам наступне:
- Сертифікат архітектора: Дуже важливо отримати консультацію фахівців, щоб підтвердити відповідність майна вимогам, передбаченим законодавством. Отже, необхідно буде і архітектору відвідати об’єкт і засвідчити, чи готове майно до здачі в оренду.
- Сертифікат енергетичної ефективності: Останні іспанські нормативні акти змушують орендодавців отримувати сертифікат енергетичної ефективності для оренди нерухомості. Отже, цей сертифікат необхідно отримати, перш ніж пропонувати нерухомість на ринку в оренду. Натисніть тут, щоб отримати більше інформації про вимоги до сертифіката енергетичної ефективності.
- Страхування будинку: Як орендодавець, ми особливо рекомендуємо вам укласти страхування для покриття контейнера, вмісту та цивільної відповідальності. Натисніть тут, щоб дізнатися більше про страхування під час оренди.
Якщо ви вже уклали страхування свого майна, а потім вирішили здати його в оренду, то це дуже важливо ви інформуєте страхову компанію про цей факт. Інакше будуть великі шанси, що страхова компанія не покриває збитки, завдані незадекларованою діяльністю.
4.- Процес реєстрації
а) Формат: Ви повинні заповнити офіційну форму. Натисніть тут, щоб отримати його. Будь ласка, зверніть увагу, що ця форма є «declaración responsable» (або «декларацією про відповідальність»), де ви заявляєте та ПІДТВЕРДЖУЄТЕ під свою власну відповідальність, що наведені деталі та інформація є ПРАВДНИМИ, будучи безпосередньо відповідальним за вміст.
Отже, якщо інформація, що міститься, не відповідає дійсності (наприклад, ви заявляєте, що мінімальний розмір спалень становить 8 м2, тоді як реальні вони менше), ви можете нести відповідальність за неправдиві свідчення, шахрайство тощо.
Таким чином, якщо ви не на 100% впевнені, що ваша нерухомість вимагає УСІХ умов для досягнення «Стандарту» або для того, щоб перевірити, чи може ваша нерухомість бути «Преміум», тоді зверніться до послуг архітектора, щоб зробити опитування а також перевірити та підтвердити, що ваше майно відповідає цим умовам.
б) Реєстрація. Після заповнення формату ви повинні представити його в одному з урядових офісів Валенсії в Аліканте, Валенсії чи Кастельоні:
Реєстрація територій туристичної служби – Аліканте
C/ Churruca, 29 – 03003 Алакант/Аліканте
Територіальний туристичний реєстр служби – Кастельон
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Кастельон-де-ла-Плана
Реєстрація територій туристичної служби – Валенсія
пл. Альфонсо-ель-Маньянімо, 15 – 46003 Валенсія
Ви отримаєте документ, що підтверджує завершення реєстрації. Отримавши реєстраційний номер, ви повинні зареєструвати його в УСІХ рекламних, форматах, контрактах тощо, отриманих від вашої діяльності.
5.- Штрафи
Пропонування послуг без обов’язкової реєстрації може мати такі наслідки:
– Штрафи до 90.000 XNUMX євро
– Призупинення діяльності на цьому майні до 3 років
– Призупинення діяльності власнику до 3 років
6.- Інші аспекти
Чи повинен я повідомляти та рекламувати свій реєстраційний номер під час реклами власності?
ТАК. Ваш реєстраційний номер має бути зазначений у будь-якій інформації, рекламі, рекламі тощо. Реєстраційний номер, присвоєний кожному житлу.
Чи можу я орендувати свою нерухомість лише для кімнат?
НІ. Майно має бути повністю орендовано, і власник не може на ньому проживати.
Чи можу я орендувати нерухомість як стандартну КОРОТКОТРОКОВУ оренду?
ТАК. Але таким чином ви повинні скасувати реєстрацію в туристичному реєстрі, оскільки закон не допускає рекламу «стандартної оренди» на туристичних каналах. Приймаючи рішення про оренду нерухомості, є два способи:
- Реєстрація в стандартну оренду. Це означає оренду на короткостроковий або довгостроковий період, що підлягає договору оренди та використання в туристичних цілях. Таким чином, будинок не можна опублікувати в туристичних каналах (наприклад, AirBNB).
- Реєстрація для туристичного використання. У цьому випадку нерухомість може бути рекламована на туристичних каналах.
Чи потрібно зберігати вхідну книгу для гостей?
ТАК. Вам потрібно вести книгу, в якій записані всі клієнти, у форматі, який ви повинні отримати в місцевій поліцейській дільниці або Guardia Civil у місці, де знаходиться Об’єкт.
ФІСКАЛЬНІ ТА ПОДАТКОВІ ВИМОГИ
А) ФОРМАЛЬНІСТЬ – ДЕКЛАРАЦІЯ:
Коли ви володієте нерухомістю, і ви не використовуєте її як постійне місце проживання, КОЖНИЙ РІК, ви повинні подавати податкову декларацію на своє майно, і це, навіть якщо майно орендоване, або не орендоване. І це робиться через РІЧНУ ПОДАТКОву декларацію.
А коли ви орендуєте нерухомість і отримуєте «дохід», то ви повинні задекларувати в той же момент, коли отримуєте дохід, у КВАРТАЛЬНІЙ ДЕКЛАРАЦІЇ.
Коли ви орендуєте нерухомість, ви отримуєте «дохід», який обкладається іспанським «податком на прибуток». В Іспанії, залежно від того, чи є ви «податковим резидентом Іспанії» чи «іспанським нерезидентом».
Якщо ви є резидентом, то податком є податок на прибуток резидентів (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), а якщо ви нерезидент, податком є податок на прибуток нерезидентів (IRPFNR-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).
Якщо ви «податковий резидент Іспанії», тоді ви повинні задекларувати свої доходи від оренди в нашій РІЧНОЇ ПОДАТКОВОЇ декларації (модель 100).
Але якщо ви не є податковим резидентом Іспанії, ви повинні задекларувати свої доходи в податку на прибуток нерезидентів (модель 210) у такий спосіб:
– КВАРТАЛЬНО: Коли ви здаєте своє майно в оренду, у вас є декларація про ці доходи в тому самому кварталі року, в якому вони отримані. Отже, тут, у цій публікації, ми розглянули випадок, коли орендна плата призначена для «туристичних» цілей, але ви також можете орендувати для «житлових» цілей. В обох випадках декларувати доходи потрібно у відповідному кварталі року.
«Оренда житла»: це означає, що ви орендуєте для «житлових» цілей, причому середньострокові сім’ї або окремі особи орендують його для «проживання», а не для «туризму».
– РІЧНО: як резидент або як не податковий резидент, ви повинні складати річну податкову декларацію (IRPF /IRPFNR). Отже, за періоди року, коли ви не здаєте майно в оренду, як нерезидент, сплачується податок, який декларується в кінці наступного року.
Приклад:
Ви нерезидент і отримуєте оренду туристичної нерухомості в лютому 2015 року.
1.- Квартальна декларація: ви повинні задекларувати цей дохід у тому самому кварталі. Подання цих декларацій має бути здійснено до 20 днів після закінчення кварталу. У випадку з прикладом доходи від оренди за квартал січень-березень необхідно задекларувати в податковій декларації, яка подається до 20 р.th квітня 2015.
У решту 2015 року оренда нерухомості більше не буде.
2.- Річна декларація: Потім, до кінця наступного 2016 року, ви повинні подати податкову декларацію та сплатити за час, протягом якого нерухомість не була здана в оренду.
Звертаємо Вашу увагу, що при оренді нерухомості для туристичних цілей, разом із Вашим ЮРИДИЧНИМ обов’язком зареєструвати Вашу нерухомість, Ви маєте ПОДАТКОВИЙ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ декларувати дохід КВАРТАЛЬНО, а потім, ЩОРІЧНО, за решту року.
Чи потрібно платити ПДВ? На ринку існує велика плутанина, уникайте цього питання. По суті, доходи від оренди не обкладаються ПДВ.
Отже, якщо ви орендуєте свою нерухомість як для житлових, так і для туристичних цілей, ВАМ НЕ ПОТРІБНО ПРЕДСТАВЛЯТИ РАХУНОК, а операція НЕ ОБЛАГАЄ ПДВ.
Але це на всяк випадок, якщо доходи, які ви отримуєте, ТІЛЬКИ В ОРЕНДУ. Але якщо ви пропонуєте інші послуги, подібні до готельних, наприклад:
– Ресторан, харчування, сніданок
- Прибирання в квартирі
– Прання рушників, постільної білизни тощо.
У цих випадках ви повинні ВИЗНАТИ рахунок-фактуру та нарахувати ПДВ на ваші послуги. Вимоги будуть:
– Виставте рахунок-фактуру кожному з ваших гостей
– Нарахувати ПДВ (10%)
- Декларувати ПДВ щоквартально
– Декларувати ПДВ щорічно
– Зареєструватися як професіонал у податковій
– Декларувати податок на прибуток щоквартально
– Щорічно декларувати податок на прибуток
Б) ПОДАТОК ДО СПЛАТКИ:
Роз'яснення вищесказаного ми зараз розглянемо як платити доходи, отримані через будинок відпочинку.
До чистих сум, отриманих від орендної плати, можна зменшити:
– Пропорційний відсоток (не капітал) іпотеки (або будь-якого іншого виду кредиту, використаного для купівлі майна), сплачений за придбання майна.
– Пропорційний податок, збір сміття, страхування житла, комунальні збори тощо.
– Пропорційна реформа, обслуговування, меблі, обладнання, вода, електрика, інтернет тощо.
– Маркетинг, реклама, юристи тощо.
Приклад:
«А» має будинок на Коста-Бланці, який не використовується як постійний будинок, і він вирішує орендувати його через Airbnb або будь-які інші подібні платформи.
- Декларування отриманої орендної плати: Будинок оцінено в 150.000 6.000 євро, а загальна орендна плата склала 4 2015 євро за XNUMX місяці, травень, червень, липень, серпень XNUMX року.
- Рада податок. На рік 500 євро. Отже, 500/12*4 = 166,6 євро. Це пропорційна сума міського податку протягом 4-місячного періоду, протягом якого будинок здавався в оренду.
- Відсотки по іпотеці: «А» сплатила того року 1.200 євро іпотечних відсотків, отже, 400 євро відповідає терміну оренди.
- Комунальні збори: 600 євро на рік, отже, 200 євро відповідає терміну оренди.
- Вивіз сміття: 150/рік. Отже, 50 євро відповідає терміну оренди.
- Страхування будинку: 350/рік. Отже, 33,1 EUR відповідає терміну оренди.
- Оплата маркетингових зборів: 300 євро
- Вода, світло, газ, інтернет: 450 євро відповідає терміну оренди.
ЗАГАЛЬНІ ВИТРАТИ: 1.599,7 EUR. Це буде загальна сума, яку «А» може відняти з отриманих доходів. Тому:
6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX євро = XNUMX XNUMX євро
Сума 4.400,3 XNUMX євро виплачується 836,057 XNUMX євро податків, за шкалою нижче:
Ставка податку за 2016 рік:
- Від 0 до 12.450 євро – 19%
- Від 12.451 200 євро до 24 – XNUMX%
- Від 20.201 євро до 35.200 євро – 30%
- Від 35.201 євро до 60.000 євро – 37%
- Від 60.001 45 євро -XNUMX%
І цю податкову декларацію слід було зробити у 2 деклараціях, складених у відповідному кварталі 2015 року. Таким чином:
– Орендна плата, отримана в травні та червні, повинна була бути задекларована в квартальній декларації, складеній до 20.th липня 2015.
– Орендна плата, отримана в липні та серпні, повинна була бути задекларована в квартальній декларації, складеній до 20.th жовтня 2015.
- Оголошення решти року: Оскільки будинок не є постійним житлом, то «А» має задекларувати та заплатити, що решту року будинок порожній. Отже, це оплачується:
– У річній декларації з податку на прибуток. Якщо «А» був резидентом Іспанії, до кінця червня 2016 року, а якщо «А» був нерезидентом, до 31.12.2016.
– Ставка: в середньому 0,5 % від катастрального значення.
Зверніться до нашої служби реєстрації від дверей до дверей!
Ми можемо зареєструвати ваше майно та отримати реєстраційну ліцензію
Просто зв’яжіться з нами!
