Як побудувати будинок у сільській місцевості в Іспанії – непридатна для урбанізації земля
Загальні аспекти
Юристи TLA більше 15 років займаються транзакціями та справами щодо нерухомості в сільських районах на всій території Іспанії. Від Каталонія (Таррагона і Барселона), Регіон Валенсія (Кастельон, Валенсія та Аліканте – Коста Бланка), Мурсія, Альмерія (долина Альманзора) і Малага.
В результаті нашого широкого досвіду та визнання різних регіональних нормативів ми підготували посібник для тих, хто має намір купити ділянку/землю в сільській місцевості Іспанії з проектом будівництва будинку на це.
Якщо ви купуєте землю або нерухомість за містом, наприклад фермерський будинок (cortijo), важливо з’ясувати, чи знаходиться вона в території, де дозволена урбанізація (у цьому випадку це називається «finca urbana», або «suelo urbano») або де урбанізація та житлова забудова заборонені («finca rustica» або «suelo rustico»).
Землю в Іспанії поділяють на кілька типів:
1. Убанська земля – “Suelo urbano"
Це земельна ділянка, на якій дозволено будувати з визначеними специфікаціями, що містяться в «Планах забудови» міста або району (Генеральний план орденасьон Урбана PGOU), або в окремих зонах урбанізації, які називаються «Частковими планами» (Літаки Parciales), І т.д.
На цій землі є всі умови та вимоги для проживання там у високій щільності населення, як-от належне водо- та електропостачання, підключення до магістральної каналізації, парки та зелені насадження, спортивні, навчальні, лікарні тощо.
Міська земля або «Суело Урбано” – це той, який ми використовуємо для пошуку в містах, селах чи урбанізаціях, і раніше мав належний під’їзд по дорогах, з тротуарами, пішохідними зонами, вулицями, комерційними зонами, центрами здоров’я, школами, лікарнями, спортом тощо.
2. Земля, що не придатна для забудови – ” Суело не можна урбанізувати"
«Не підлягає урбанізації» це тип землі, де неможливо забудувати будь-яку промислову, житлову чи комерційну землю, тому що призначений для визначення захищеного використання, головним чином пов’язаного з ліс, сільське господарство та ін. Таким чином, на цих типах землі інші види використання як житлові, промислові чи комерційні дуже обмежені, заборонені та не завжди дозволені.
Всередині «непридатних для урбанізації» земель ми знаходимо класифікацію на підтипи землі залежно від дозволеного використання та рівня захисту:
- Захищена земля (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Protegido»): Це земля, на якій з певних причин (як правило, пов’язаних з природою, лісом тощо) будівництво та інші види діяльності обмежені з метою «захисту» певної цінності.
- Неохоронювані землі (іспанською мовою «Suelo No Urbanizable Comun»): Це земля, на якій основним використанням є сільське господарство та сільське господарство, і де можуть бути дозволені інші види використання (наприклад, житлові, комерційні тощо), дотримуючись певних умов.
"Сільська земля” – це ім’я, яке зазвичай використовується для Suelo No Urbanizable Commun в Іспанії. Іншими словами: На території, де не можна розвивати урбанізацію, яка призначена для сільськогосподарського використання, дозволяється інше використання, як будівництво житлових будинків, виробництв тощо, завжди з дотриманням визначених нормативів та умов.
3.- Земля, придатна для забудови – “Suelo Urbanizable"
Це тип землі, де її можна розвивати в майбутньому з урбанізаціями, комерційними зонами, промисловими парками тощо в майбутньому. Отже, у разі погодження державного чи приватного проекту будівництва, територія може бути урбанізована.
Кроки для будівництва житлового будинку в сільській місцевості
Говоримо зараз про «сільська земля», це земля, основне використання якої є «сільськогосподарським» або для використання фермерами для розвитку сільськогосподарської діяльності.
Але на цій землі, винятково, дозволено будувати новобудови житлового призначення. Ці споруди мають бути з дуже низькою щільністю забудови, намагаючись уникати створення територій із високою щільністю забудови, які можуть створити «фактичну урбанізацію».
Таким чином, дуже часто можна виявити, що лише тоді, коли земельна ділянка має мінімальний розмір (5.000 2 м10.000, 2 20.000 м2 або XNUMX XNUMX мXNUMX тощо), ви маєте право будувати там споруду, яку також називають «кортіжо», «вілла», « masía», chalé», «chalet», «hacienda» тощо.
В іспанських сільських або сільських районах досить часто можна зустріти будинки, побудовані на ділянках меншого розміру, ніж той, який вимагає права на будівництво (наприклад, будинки, побудовані на ділянках менше 10.000 2 мXNUMX) Це пояснюється тим, що ці будівлі були побудовані до набрання чинності новими правилами, або, просто, вони були побудовані без дотримання законів, тому вони зараз вважаються спорудами "Fuera de Ordenación” (поза чинним нормативом). Це стосується об’єктів, побудованих давно, які зараз не відповідають чинним нормам. Таке майно зараз може бути абсолютно законним, але з певними обмеженнями використання (найважливішим є те, що адміністрація поважає будинок та інші існуючі споруди на території власності, але вони не можуть бути розширені, і це не дозвіл на будівництво нових будівель на цій ділянці).
Отже, якщо ви маєте намір розробити проект будівництва будинку в районах «сільської землі», вам слід спочатку перевірити в юридичних органах (переважно в ратуші, раді = «Ayuntamiento»), які специфікації, вимоги та обмеження, які ви можете створити там.
1. Перший крок: підтвердити, чи можна розробити проект
«Ліцензія на будівництво», або «Дозвіл на будівництво», або «Ліцензія на будівництво» (Licencia de Construcciónабо Licencia de Edificaciónабо Licencia de Obra Mayor).
Як ми зазначали раніше, якщо ви маєте намір розробити проект в одному з районів «сільської землі», вам слід спочатку звернутися до місцевої влади (переважно до ратуші чи ради = «Ayuntamiento»), або, як альтернатива, консультація та отримання консультації юристи, спеціалісти з будівництва та сільських забудов.
Отже, перш ніж переходити до просунутих етапів процесу, важливо, щоб ви отримати належну інформацію про місцеві правила та обмеження в цьому регіоні, А можливість розробки та реалізації вашого проекту. Як і в інших країнах, дозвіл на ваш проект буде офіційно затверджено після отримання «ліцензії на будівництво» або «дозволу на будівництво» від мерії.
Таким чином, Перший крок – дізнатися, чи дозволяє місцевий нормативний акт на будівництво будинку на цій ділянці.
Дуже важливо: водопостачання та електропостачання
Як пояснювалося вище, водопостачання та електрика, а також каналізація є предметами, які гарантуються громадянам, які проживають у міських районах «suelo urbano». Але в сільській місцевості земля знаходиться за межами міських районів і часто за межами основних точок підключення до водопровідної мережі та електрики.
У самому справі, Ратуша не має жодних зобов’язань подавати воду та електроенергію на сільські території. Тільки в міському. Тому дуже важливо ретельно вивчити можливості підведення води та електрики на обрану ділянку.
Наприклад: Якщо біля землі є водопровідна та електрика, і її можна підключити, то проблем немає.
Але іноді буває, що найближча точка підключення електроенергії або води знаходиться далеко. Отже, це означає, що для підключення вам потрібно сплатити великі витрати та витрати на підведення постачання до власності.
Only консультація місцевих електриків і сантехніків, або місцевих будівельників, ви матимете необхідну інформацію, щоб підтвердити можливості постачання та підключення води та електрики до цієї ділянки.
Тому ви повинні враховувати це з самого початку процесу, перш ніж переходити до процесу покупки.
Завжди можна отримати воду з внутрішнього депозитного резервуару, встановленого на території помешкання, і з типового іспанського “POZOS” = ВОДОВОДИ. Таким же чином можна отримувати електроенергію з сонячних панелей, або еолічну «енергію вітру». Але не завжди подібні постачання дозволені місцевими меріями для надання дозволу на будівництво. Отже, цю інформацію необхідно враховувати на самих ранніх етапах процесу купівлі/будівництва.
Отже, радимо, щоб перед КУПИВЛЕННЯМ ділянки, або для прийняття будь-якого рішення щодо транзакції, пам’ятайте про наявність a ПОПЕРЕДНЄ ВИВЧЕННЯ ПРОЕКТУ консультації з місцевими юристами, архітекторами, будівельниками або будівельно-технічним персоналом з будівельного відділу ратуші (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Це зробить інвестиції більш безпечними, оскільки, зрештою, ви матимете конкретне уявлення та визнаєте умови та обмеження для будівництва на цій ділянці, перш ніж продовжити покупку землі. Більш ніж рекомендовано провести дослідження адвокатом експерт з будівництва і, якщо можливо, консультація архітектора, який буде розробляти проект і будівництво.
Крім того, у цьому попередньому дослідженні попросіть свого юриста підтвердити не тільки конкретні права на забудову на ділянці, але й дізнатися, які інші забудови плануються на цій території, наприклад, нові дороги, автомагістралі, залізничні лінії, промислові парки, комерційні зони, чи навіть урбанізація.
Цю інформацію можна отримати у свого юриста під час зустрічей у Ратуші, вивчення місцевої нормативної документації, а також отримати в Ратуші з документом під назвою «CÉDULA URBANÍSTICA».
Після того, як ви точно знаєте, який тип будівлі дозволено будувати на цій землі, ви повинні замовити послуги архітектора для розробки ПРОЕКТ БУДІВНИЦТВАабо БУДІВНИЙ ПРОЕКТ.
У проекті будівлі ваш архітектор повинен адаптувати ваші ідеї та вподобання до конкретних правил ратуші в цій місцевості. Таким чином, ваш архітектор буде вести вас протягом усього цього процесу, інформуючи про різні можливості перетворити ваш «ідеальний будинок» у конструкцію, що відповідає вимогам місцевості.
Найголовніше, щоб кожна деталь була визначена вашим архітектором. Нехай ваш архітектор розгляне плани настільки детально, наскільки ви можете витримати. Спробуйте уявити, які краєвиди відкриваються з різних вікон, які розміри ліжок можуть вмістити номери тощо.
Простими словами: спробуйте отримати від свого архітектора якомога більше інформації про те, яким буде остаточний будинок. Спробуйте обставити і жити в будинку, поки це ще на папері. Можливо, ви не будете на місці, щоб зловити речі, які можуть дратувати вас протягом багатьох років, як-от вікно, яке знаходиться поза центром у спальні, або мансардні вікна, які знаходяться не зовсім над місцем, де буде раковина у ванній.
Після завершення проекту ваш архітектор повинен бути присутнім на будівельному проекті в місцевій ратуші в Департаменті будівництва (“Департамент урбаністикиo" або "Concejalía de Urbanismo”). При оформленні будівельної ліцензії ви повинні сплатити муніципальний податок, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, який застосовується до всіх забудов, які потребують будівельної ліцензії (незалежно від того, чи подано заявку на отримання/надано чи ні). Цей податок може варіюватися від 2% до 4% від вартості будівництва залежно від ратуші вашого району.
Потім вони вивчать, наскільки ваш проект підходить до конкретних умов або обмежень у місцевості.
Якщо ваш проект відповідає нормативним вимогам і відповідає нормам і вимогам для розбудови на цій території, вони дозволять вам будувати там з належним «Ліцензія на будівництво"Або"Дозвіл на будівництво», тож ви матимете право побудувати там саме те саме майно, яке представлене Ратуші разом із проектом.
2.- Другий крок: процес будівництва
Будь ласка, натисніть нижче щоб отримати детальну інформацію про процес будівництва, коли ви вирішили розвивати свій будівельний проект в Іспанії.
Процес будівництва при самостійному будівництві будинку в Іспанії
