Як купити нерухомість у Сан-Себастьяні – Доності

ЗНАЙОМСТВО З DONOSTI – САН-СЕБАСТЬЯН ДЛЯ МАЙБУТНІХ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ ТА ІНВЕСТОРОВ У НЕРУХОМІСТЬ

Місто Сан-Себастьян – Доності

Вступ – походження Доності

Історично Кажуть, що поселенням, яке дало початок Сан-Себастьяну, був монастир Сан-Себастьян-ель-Антігуо, а також замок Монте-Ургулл і місто, розташоване в кургані, який пов’язував його з землею, жителі якої кажуть, що історично вони були присвячені рибальству та комерційній діяльності.

Навколишня територія була всіяна хуторами, які також займалися сільськогосподарськими роботами.

Треба сказати, що Сан-Себастьян розташований як точка контакту між двома різними регіонами: морем і внутрішніми землями. Щоб отримати доступ до внутрішніх земель, сухопутні шляхи мали річку Урумеа для доступу до узбережжя та, таким чином, розвитку комерційної та торгової діяльності з внутрішніми районами.

Насправді місто мало морський порт і інший річковий порт (або Санта-Каталіна), на додаток до порту Пасахес, який протягом багатьох років перебував під юрисдикцією Сан-Себастьяна.

Саме Санчо Ель-Сабіо надав цьому скромному населеному пункту статут, оскільки він уже почав вести комерційну діяльність.

З роками та враховуючи його близькість до кордону, він також мав певне військове значення, що призвело до будівництва різних укріплень, які з часом розвивалися аж до середини 19 століття.

Команда міський розвиток Сан-Себастьян-Доності має кілька фаз :

Перший до знищення облогою 1813 року (війна за незалежність Іспанії) .

Від середньовіччя до 16 століття місто не зазнало серйозних структурних змін. Це огороджене міське ядро ​​з регулярним геометричним типом плану, з важливою юрисдикцією над прилеглою сільськогосподарською територією та деякими меншими ядрами, які його оточували.

В околицях примітивного середньовічного замку Ургулл були побудовані різні пояси стін, які обмежуватимуть міський розвиток до 19 століття.

У 16 столітті були проведені будівельні роботи та розширення нових стін.

Ці роботи продовжуються протягом 17 століття, і в меншій мірі в 18 столітті.

Цей етап закінчується майже повним знищенням міста в 1813 році. У цей день місто було знищено внаслідок облоги міста герцогом Веллінгтоном (війна за незалежність), і воно було відбудовано, таким чином, теперішня частина стала старою.

У 1854 році Сан-Себастьян був призначений столицею Гіпускоа.

У ці дати важлива туристична діяльність поєднується з комерційною та адміністративною діяльністю міста, оскільки з середини 19-го століття воно було обрано літньою резиденцією королівської родини.

У ті роки було дозволено знесення стін, тому місто перестало бути місцем війни.

Починаючи з тих років, почався розвиток району Енсанче, з будівництва південного Сан-Себастьян-Енсанче, який також займав болота та Ареналес-де-Урумеа.

Ensanche має правильний візерунок з прямими вулицями, які утворюють квадратну сітку, підкреслюючи так звану Авеніду де ла Лібертад.

Цей район має важливе туристичне та рекреаційне призначення з Пасео де ла Конча. Він також має важливе житлове, адміністративне та комерційне використання.

Промислова діяльність рухається до Ібаети, Антігуо та того, що пізніше стане Барріо-де-Грос.

Найскромніші класи концентруються в Старій частині або рухаються до Старої.

Пізніше почалися роботи Ensanche de Gros або Zurriola в Ареналесах, що простяглися між річкою Урумеа та схилом гори Улія.

Район, який сьогодні вважається Центром, був побудований між 1867 і 1910 роками. Центр тяжіння міста змістився з площі Гіпускоа на Авеніда де ла Лібертад, яка сьогодні становить вісь Доності. Старе місто через свою складну структуру зміщене в зону відпочинку та невеликих магазинів, оскільки воно не готове до розвитку сучасної комерційної, транспортної та транспортної діяльності.

Пізніше міський розвиток поляризувався на вулиці Сан-Мартін, мережу вулиць навколо площі Буен-Пастор і вулицю Прім, а також виділяються забудови на вулицях Гросс, Антігуо та Амара-В’єхо.

Майдани Доності

Доності має багато різноманітних площ, таких як Площа Конституції, який є простором для соціальних зв’язків і заходів популярного, спортивного та культурного характеру, залишаючи під своїми аркадами комерційні поверхи, на вершині яких розташовані будинки.

Окрім площі Конституції, у Доності є такі площі:

• Команда Пласа-де-ла-Трінідад, що має на меті культурно-спортивну діяльність.
• Команда Пласа де Сулоага де є сад, і музей Сан-Тельмо.
• Крім того, знаходимо мал Плаза Ласала.
• Ми також знаходимо Бульвар Аламеда, центральний простір якого займають сади та громадські служби, будучи однією з основних осей дорожньої мережі та союзу між старою частиною та розширенням.
• Команда Пласа де Гіпускоа, з садом у центральній частині, це місце для відпочинку та відпочинку з невеликим ставком. Навколо якого розташовані комерційні приміщення, поверх яких будинки, офіси, а також Палац ради провінції Гіпускоа. Він є місцем тяжіння та центральним місцем для міста, а також займає центральну позицію в розширенні.
• Команда Plaza del Buen Pastor це зона відпочинку. На цій площі знаходиться собор, оточений будинками з комерційними поверхами. Навколо цієї площі розташовані унікальні будівлі Correos і культурний центр Koldo Mitxelena.
• Команда Площа Більбао також знаходиться на одній зі сторін циркуляційної зони Calle Prim.
• Команда Plaza del Centenario є точкою сполучення між районами Амара-Нуево та Амара-В'єхо.
• Команда Площа Піо XII розташований між однією з найважливіших внутрішніх і зовнішніх сполучних зон міста. Через нього він з'єднується з автострадою Більбао-Бехобія. У ньому знаходиться урядове представництво, автовокзал і готель Amara Plaza.
• Команда Пласа де Ірун, в районі Амара Нуево. На цій площі розташована мережа сполучень, яка з’єднує Мадридський проспект, річку Урумеа та сполучення з Лойолою. У ньому виділяється торговий центр ARCCO.
• Решта площ у районі Амара Нуево розташовані всередині кварталів, деякі з них представлені низькими комерційними закладами, гаражами та майстернями, а інші зайняті невеликими садами та зонами відпочинку.

Це квадрати Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, та Студії.

• Команда Пласа-де-Сарагоса є місцем переходу та відпочинку в центрі та Miraconcha .
• Команда Плаза де Еускаді і Plaza de España є місцями проходу між вулицями, які через ці площі та міст Санта-Каталіна з’єднують квартали Грос, Амара, Егіа-Аточа та Центро.

мікрорайон Доності

Альца

Район Альца розташований на одному з пагорбів, які домінують над затокою Пасайя, займаючи її схили. Це крайній східний район міста, розташований на кордоні з умовами Пасайя та Рентерія. Він простягається на пагорбі, на вершині якого розташовувався населений пункт, який за останні сорок років поступився прогресивній окупації північних, східних і західних схилів, а також будівництву перед національною магістраллю, і у долинах Тсінгуррі та Молінао, що є чітко ідентифікованою частиною міста.

Самі характеристики фізичного середовища, зокрема його топографії, підкреслені розташуванням великої інфраструктури, розташованої в його околицях (порт Пасайя, автомагістраль Більбао – Бехобія та її сполучення з Ла Еррера та портом), складають сьогодні Сьогодні, Межі Сусідства повністю визначені, за винятком його безперервності на схід у районі Анчо в Пасайї та районі Гарбера, розташованому на південному заході.

Він має площу майже 230 га. що PGOU підрозділяється на двадцять п’ять визначених міських зон втручання (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (секція La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Альто-де-Буенавіста, Ескалантегі, Мендібіль, Пуцузуло, Молінао, Папен, Ландарро, Гарбера, Еснабіде, Дон Боско, Лас Мерседес, Аудіц-Акулар і Лузуріага.

Співіснування несумісних видів використання та потреба у реконструкції незавершених приміщень є ще двома характеристиками мікрорайону, в якому загалом розташовано 7,501 будинок, 139,716 2 м55,207 для промислового використання та 2 XNUMX мXNUMX для третинного використання.

На рівні забезпечення громадським обладнанням Altza має стандарт вище середнього муніципального, отриманий завдяки заходам, проведеним за останні роки: спортивний центр Larres, будинок культури Casares, оздоровчий центр, освітні центри тощо, які вони розпочали. важливий процес реструктуризації.

Враховуючи проблему, PGOU обирає відновлення міської тканини, перенесення промисловості, підготовку альтернативних промислових земель, пропозицію третинних земель тощо. Що стосується конкретних дій, ми повинні виділити такі: реконструкція Herrera і доступи Буенавіста; виконання нових доступів з Intxaurrondo та Molinao; внутрішня реформа Еррера, Ларрачо і Буенавіста; інтегрована реабілітація в Альца, Аррія та Молінао; добудова районів Олета і Дарієта; створення промислових земель у Ландарро та Міамарка; прогноз торгово-офісного центру в Ларді-Альде ; виконання парків Аррія, Гарберако Гайна та Ларрес; та розширення спортивного комплексу Larres.

Амара Беррі (Амара Нуево)

Маючи загальну площу 132 га, він обмежений на півночі річкою Урумеа в меандрі, що межує з півостровом Мундайз. На схід і південь — «об’їзна» дорога, а на захід — залізничні лінії Eusko Trenbideak і нова дорога Amara-Ayete. Він включає в себе рівнинні землі рівнини Урумеа і жолоби Аноета і Морлан (у нижній частині), які є природними продовженнями рівнинних ґрунтів. Частина схилу парку Алколеа (район Ібайалде) також включена, хоча вона розташована на правому березі річки. PGOU вважає більшу частину району міською землею, за винятком районів Ensanche de Amara IV і Riberas de Loyola, які класифікуються як землі під забудову.

Амара-Беррі є одним із найважливіших мікрорайонів житлової забудови міста, із запланованими 13,199 XNUMX будинками в горизонті розвитку Генерального плану.

Añorga

Район Аньорга складається з двох великих кишень ґрунту, розташованих по обидва боки шосе NI, на ділянці між сполученням із альтернативною дорогою на південь від Ібаети та муніципалітетом Ласарте.

Займає площу приблизно 123 га. Неадекватні під'їзди від NI до існуючих житлових районів з подальшою ізоляцією, яку це спричиняє, і низький рівень обладнання є двома проблемами, які виділяються негативно.

Стара Ондаррета

Район Ель-Антігуо-Ондаррета займає північну частину рівнинних районів Вега-де-Ібаета до узбережжя та пагорба Лугаріц (Семінаріо), має площу 116 гектарів і обмежений на півночі під’їзними дорогами до Ігельдо і пляж Ондаррета; на південь від Camino de los Pinos і пішохідного доступу до Fundación Matía; на схід вулицями Паласіо та доктора Мараньона, а на заході вулицями Авда. де Толоса і схил гори Монте Ігуельдо.

У 1990-х роках відбувся значний поштовх як у будівництві будинків, так і в будівництві обладнання (спортивний центр, амбулаторія тощо).

Він поділений на наступні міські райони: Мірамар-Ондаррета, Ель-Антігуо, Семінаріо, Лугаріц, Лізаррітуррі, Бента-Беррі, кампус Північного університету, Енсанче-де-Ондаррета, Сьюдад-Хардін-де-Ондаррета I і II.

Атегоррієта-Уля

Мікрорайон Атегор'єта-Улія розвивається біля підніжжя південного схилу гори Улія. Він має площу 67.53 гектарів і межує на заході з Sagüés, на півдні з Avda. де Наварра та залізниця RENFE, а на схід — Альто-де-Міракрус.

Його розвиток в основному лінійний, спираючись спочатку на стару дорогу Атегоррієта, а пізніше на проспекти Наварра та Атегоррієта, піднімаючись на схил пагорба Улія, зберігаючи відносно однорідний максимальний карниз. Типологія поселень, хоча й не є сучасною, у своїй загальності відповідає малозабудованим житловим закладам та ізольованим будинкам, серед яких розмножуються монастирські ділянки, зайняті великими будівлями, що контрастують із житловим середовищем.

У мікрорайоні виділяють п’ять районів: Мантео, Улія-Баррен, Міткселен, Токі-Едер і Атегоррієта, які з метою виконання планування класифікуються як міські землі.

Незважаючи на уявну однорідність, проблеми Барріо різноманітні. Існує потреба у реконструкції через такі проблеми, як недостатня мережа доріг, висока щільність у певних районах, поєднання видів використання, а також відсутність паркування та вільних місць.

У районі Мантео спостерігається вища щільність зайнятості з конфліктами щодо доступності, тоді як інші райони мають вищу якість навколишнього середовища, що, однак, також супроводжується недоліками в цій самій сфері. Типологія району з низькою щільністю населення призводить до розпорошення громадських просторів, які досягають високих стандартів у Мантео після втручань, які мали місце в останні роки, і зменшуються в районах міст-садів, як це зазвичай відбувається в цих типологіях.

Дотримується зобов’язання реконструювати територію, яка приймає форму серії міських заходів: перетворення промислових об’єктів у третинні, створення нових площ і вільних просторів у Санта-Тереза, Мантео тощо, урбанізація парку Улія в прилеглих до мікрорайону територій, будівництво спортивного центру та забезпечення підземних паркінгів у Мантео. З іншого боку, також необхідно консолідувати типологію низької щільності житлової забудови як характерне використання, адаптацію та пріоритетність дорожньої мережі, розвиток вільних проміжних територій, вирішення проблеми з недостатніми зв’язками та консолідацію переважної частини використання обладнання.

Айєт

Район Айєте розташований у центральній частині міста та займає вершину та схили Альто-де-Айєте, розташованого між рівнинами Ібаета та Урумеа.

Він має приблизну площу 233 гектарів і межує на півдні з варіантом Сан-Себастьян, на півночі з Пасео-де-Міраконча та Каміно-де-Сан-Роке, на сході з залізничними лініями Еуско. Тренбідеак, нова дорога Амара – Айете та дорога Еррондо, а на заході з краями перевалу Лугаріц – дорога Ібаета-Айете та Авеніда де Толоса.

Загалом, Ayete відповідає характеристикам міста-саду із середньою щільністю забудованих територій, а також тому, що існує дефіцит громадського обладнання, погане дорожнє сполучення між різними розвиненими районами та слабка підтримка комерційної діяльності. З усіх цих причин планується провести деякі міські заходи: спортивний центр Txantxa-Erreka та спортивні зони Lanberri, Puyo та Pagola; Торговий центр Txantxa - Erreka ; будівництво дороги Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); і створення парків Пуйо і Арбайзенеа.

Центр-Центро

Межений на півночі відкритим морем, на сході річкою Урумеа, на заході Байя-де-ла-Конча та пагорбами Айете, а також новим Енсанш-де-Амара на півдні, Центр, для цілей Генеральний план складається з історичного кварталу, 19-го століття Ensanches, Пасео де Міраконча та пагорба Сан-Бартоломе, усі вони забудовані райони, до яких додається гора Ургулл та острів Санта-Клара.

Він займає площу 116 гектарів і розмежований наступним чином: Ургулл - Санта-Клара, Порт, Парте-В'єха, Енсанче, Сан-Бартоломе, Амара Захарра (Стара Амара) і Пасео де Міраконча. Усі вони класифікуються як міські землі.

Як територія високої екологічної, архітектурної та містобудівної якості, дії, заплановані ПГОУ щодо Центру, в основному спрямовані на збереження його характеристик.

Таким чином, в останнє десятиліття 20-го століття було розроблено План реабілітації історичного кварталу, захист будівельної спадщини, ще один План реструктуризації дорожнього руху, який розглядає можливість засипання доріг Еуско. Trenbideak , а також впровадження Ensanche в районі Сан-Бартоломе3, Культурний центр у старій Пескадерії (1999) і можливе розташування автобусної станції. Особливо важливим є план перебудови та реконструкції бульвару (1999) та Альдерді Едер (1998), дії, які разом із пішохідною зоною в результаті нового розташування дорожньої системи мають становити фундаментальний фактор для покращення екологічна якість. Ensanche та його комерційна привабливість. Щоб закінчити з цією сферою, вкажіть, що Культурний центр Колдо Мітчелена (1993) є однією з робіт, які були виконані з великим успіхом у всіх аспектах.

Егія

Егія являє собою чітко ідентифікований район у міській тканині з умовами центральності, які частково знецінені через його розташування на схід від залізниці та її топографію.

Мікрорайон має чітко впізнавані фізичні межі, які частково є бар’єрами у його відносинах з рештою міста. Таким чином, на півночі він межує із залізничною схемою RENFE, на заході та півдні з течією річки Урумеа, а на сході з долиною Маррутсіпі та районом Барацатегі, де, однак, відбувається безперервність ділянки. більш очевидним.

Щоб інтегрувати міську частину в місто, простір, який займають старий стадіон Аточа та Меркадо де Фрутас, призначено для будівництва будинків, відкритих просторів і третинного використання (Палац правосуддя), виступаючи за Генеральний план для вирішення комунікацій навколо віадуку Ізтуета, доповненого пішохідними сполученнями над ним на висоті мосту Санта-Каталіна та нового мосту, запланованого перед парком Араба, реконструкції існуючого шляхопроводу на станції (1999). Крім того, PGOU пропонує нову під’їзну дорогу від Амара Осінаги та Інчауррондо тощо. Неіснуючі спортивні споруди Egia призвели до будівництва спортивного центру, фронтонного корту та додаткових доріжок на території Мармолес Кантабрія, таким чином вирішивши проблему. З іншого боку, зв'язок цього району з Intxaurrondo був покращений із розширенням Avda. де Аметцагайна . Також варто відзначити будівництво будинків на Пасео-дель-Урумеа і в Батейла (1999-2000).

великий

Він має приблизну площу 44 га., що становить мікрорайон, відмежований ПГОУ меншої протяжності. Він являє собою східну експансію міста, спроектовану в послідовних фазах, які включали поступове фізичне заняття землі, відвойованої у річки та моря. Наразі незавершений, проектується визначити свою остаточну конфігурацію.

Територія помітно горизонтальна і являє собою, незважаючи на свою центральність у місті, чітко ідентифіковану частину завдяки своїй історичній пам’яті та категоричності її меж: річка Урумеа на заході, залізнична лінія RENFE на півдні, Авда. Наварра та передгір'я Монте-Улія на сході та море на півночі.

Весь район класифікується як міська земля. Варто відзначити втручання, що складаються з реконструкції пляжу Зурріола та набережної (1995), будівництва Аудиторії та конференц-центру Kursaal (1999), плану урбанізації та реабілітації Сагеса, а також знесення ринку Грос і будівництво будинків на своїй ділянці (1997).

Ібаета

Маючи площу 192 га, він займає плоскі ділянки однойменної рівнини від перетину варіанту в Аньорга до Енсанче-де-Ондаррета, а також частину схилів Лугаріц та Ігуельдо, які обмежують його на схід і захід відповідно.

Надмірну забудову можна побачити на схилі пагорба, не пов’язану одна з одною, частково неузгоджене планування вільних зон, відсутність адекватної базової форми дороги та місцевих вільних просторів. Прогнозами втручань для усунення цих недоліків є виконання житлових будинків (Ондаррета, Бента – Беррі, Ерротабуру, Беріо тощо), промислових районів Ігара, Ель-Інфієрно та Зуацу, дороги Ібаета-Аіете … Також це очікується покращення Avda. де Толоса як фундаментальний елемент конфігурації міського розвитку всієї території, завершити університетське містечко, побудувати Бента-Беррі (1999) та університетські спортивні центри, парки Альморза та Лугаріц, а також іншу серію парків і садів.

Так само пропонується інтегрована та комплексна програма використання, яка дозволяє околицям, разом з рештою Веги, що належить до околиці Ель-Антігуо-Ондаррета, умови центральності, необхідні для створення альтернативного полюса міського центру.

Дії в Муітегі (створення «спортивного парку»), Берійо (змішана житлова забудова «відкритого будівництва» та «забудови»), Ігара (Технічне обслуговування промислового використання.), Ерротабуру (будівництво будинків і двох веж третього рівня). використання, одна з них штаб-квартира провінційного казначейства Гіпіска) та Zuatsu (створення нової зони «промислового використання», призначеної для імплантації екологічно чистих модальностей на півдорозі між індустріальною ідеєю та технопарком.

Ігуельдо

Цей район складається з трьох чітко диференційованих міських анклавів, розташованих на незабудованій території Монте-Ігуельдо, загальною площею 25.8 га.

Анклави, про які ми згадували, це, в першу чергу, територія, яка включає східний схил Монте, обмежений під’їзними дорогами до Іґельдо («Фаро» та «Пуебло») та вершиною. Другий складається з житлового району «Амезті», що складається з вузької смуги землі, розташованої на північному схилі гори Монте та обмеженої на півдні під’їзною дорогою до міського району Ігельдо. Останній, разом із нещодавно освоєною територією, яка розмежована в його околицях, становить третій із вищезгаданих анклавів, які складають Іґельдо.

Містобудівна проблема, яка існує в Ігуельдо, полягає в наступному: надмірне ущільнення житлових районів, прохідний транспорт і необхідність обмеженого та поступового розвитку в Каско. До цього слід додати мальовничу важливість схилів Ігуельдо.

Щоб уникнути ущільнення, планується консолідувати існуючу забудову, не передбачаючи більше забудови певного значення, ніж та, що відповідає району «Igeldoko Zabalpena». З огляду на проблеми, які має Casco, дорожній рух, що проходить через нього, буде усунено шляхом будівництва кільцевої дороги “Pueblo de Igueldo”. Разом з цим ПГОУ передбачає розширення парку розваг та створення відкритих просторів загального масштабу.

Intxaurrondo

Intxaurrondo розташований на схід від міста та піднімається на його схилах, щоб наблизитися до високих районів Аметзагайни після перестрибування через штучну смугу, створену в 1970-х роках під час будівництва об’їзної дороги Доностія-Сан-Себастьян.

Він обмежується на півночі макетом залізниці RENFE, за винятком початкового ядра; на захід з околицями Егії (район «Джай-Алай» і цвинтар Поллое); на південь з під’їздами до автомагістралі та парку Лау-Хайзета, який включає пагорби Аметцагайна, і на схід зі сполученням Еррера – Інчауррондо вищезгаданого варіанту.

Його протяжність сягає площі 156 га, на якій спостерігаються типові проблеми околиць міста: ізольованість, погана доступність доріг, дефіцит вільних місць у окремих секторах, паркування та обладнання. І все-таки значна частина цих проблем суттєво покращилася завдяки виконанню нових доступів з Avda. de Ategorrieta і варіант.

Для її вирішення запропоновано чимало містобудівних акцій, деякі з яких вже здійснено: закопування залізниці; створення Paseo de Zubiaurre; нові під’їзди до дороги через Маррутсіпі, Альца та Амара Беррі; прогноз нового громадського ініціативного житла в Монсі та Барацатегі; надання торгового центру в Маррутсіпі; створення парків у Маррутсіпі та Барацатегі, садів і скверів; будівництво спортивного центру, амбулаторії, школи та інтернату для людей похилого віку; надання автостоянок.

Лойола-Мартутене

Район Лойола-Мартутене, площею приблизно 114 га, займає рівнину рівнини річки Урумеа, яка проходить через південно-східну зону муніципалітету, включаючи пагорб Ла-Саль, який розділяє райони Лойола та Шорс. Лойоли .

На півночі він обмежений річкою Урумеа та іншою дорогою, на сході та заході схилами Інчауррондо-Альца та Зорроага відповідно, досягаючи півдня до межі муніципалітету Сан-Себастьян з Астігаррагою.

Перекваліфікація відносно невпорядкованої та недостатньо оснащеної міської структури існуючих житлових і промислових центрів, безсумнівно, є однією з основних цілей втручання в цей район, а також його адекватний зв’язок на міському рівні з сусіднім районом Амара-Беррі.

Тому Лойола страждає від проблем з паркуванням, транспортом, браком обладнання та вільних місць. Крім того, він має високу щільність, існує суміш несумісних застосувань, а проблеми із затопленням, як правило, надто часті.

З усіх цих причин пропонуються спеціальні плани реабілітації в Лойола, Чомін Енеа та Мартутене, проекти каналізації річки та планування шосе, прогулянка вздовж річки та будівництво спортивного парку в Мартутене. Зазначимо, що спортивний центр La Salle, який має гаражі та офіси, був добудований у 1997 році.

Міракрус -Бідеб'єта

Він розташований на південному схилі гори Улія, на схід від міста, межує з Пасайя та тягнеться на південь до залізничної лінії RENFE. Він має площу 57.10 га, а його часова та фізична конфігурація відповідає різним моментам і типологіям. Таким чином, ізольована односімейна забудова, багатокутники відкритого планування з високими вежами та споруди, що вийшли за межі планування, вишиковані перед дорогою, складають образ цього мікрорайону.

Якщо ми подивимося на міське планування цього району, то зрозуміємо, що по обидва боки Avenida Alcalde Elosegi є дві дуже різні ситуації. На півночі розташовані забудови лінійних кварталів і веж, де діагностується проблема спеціалізації, ієрархії та управління вільними просторами, до яких додається наявність незабудованих пустот, нестабільність умов доступності деяких будівель, дефіцит паркування та містифікація використання, іноді з очевидною несумісністю, як у випадку Gomistegi.

На півдні населені пункти переважно реагують на типологію низької забудови, тобто ділянка дороги та доступність є специфічними проблемами.

Зіткнувшись з цією описаною ситуацією, PGOU пропонує заходи на дорозі, проектуючи нові сполучення в Гомістегі для покращення навколишнього середовища та умов доступності. Використання ділянки дороги також змінено, зменшивши проїжджу частину в північній зоні для паркування та тротуарів, а також проектуючи дороги, що співіснують секцію та знижену швидкість у південній зоні.

Коротше кажучи, розвиток, здійснений для сприяння внутрішньої реформи району Гомістегі та перепланування та реконструкції громадського простору, консолідується.

Мірамон-Зорроага

Цей простір площею 265 гектарів розташований на південь від муніципалітету, на пагорбах, які домінують над долиною Урумеа та потоками Баркаїзтегі та Аньорга. На півночі він межує автострадою, на заході Аньорга-Тсікі, на півдні Оріаменді та долиною Баркайзтегі, а на сході — кар’єри лойоли та схили, що спускаються до Мартутене.

Зараз це малонаселена територія, в якій розкидано розташовані будинки, переважно ізольованої типології, і великі об’єкти: Сьюдад Санітарія, Поліклініка Гіпускоа, Еускал Телебіста тощо.

Негативними проблемами, які необхідно вирішити, є доступність та невідповідна мережа доріг. Є надія, що рішення буде знайдено зі створенням нового під’їзду з автостради та покращенням доріг Альдапета та Аноета.

Пропозиція також передбачає спеціалізацію території в поселенні використання та типологій, подібних до тих, що існують зараз, поширених на діяльність, типову для технологічного парку Мірамон та рекреаційних об’єктів Ілумбе, в яких був побудований центр дозвілля (1999), який включає арена для кориди (1998).

Зубета

Територія, про яку ми згадуємо в цьому документі, відноситься до територій, які не класифікуються як незабудовані землі, тобто трохи більше 46 га. з 770 га. які приблизно складають весь цей західний анклав, розташований на вищезгаданій рівнині або безпосередньо до неї, і, отже, розташований на в основному рівнинній території, перед якою також розташований так званий будинок Айзпуруа та територія, зайнята Доностією - Іподром Сан-Себастьяна та різні споруди та обладнання.

І анклав, і вищезгадані поселення не належать повністю до муніципалітету Доностія, частково відповідаючи сусідньому муніципалітету Усурбіл згідно з нещодавно погодженою демаркацією.

Містобудівні проблеми мікрорайону зосереджені на необхідності вирішення прохідного транспорту через ядро ​​та загальної доступності. З цією метою PGOU планує покращити дороги та забезпечити тротуари до під’їзної дороги від Ласарте-Оріа та Тсікієрді. Так само вважається доцільним визначити керівні принципи житлового розвитку ядра, об’єкта постійних ініціатив, які на сьогоднішній день не принесли плодів, щоб створити житлову пропозицію, яка уникає напруги невибіркового заселення на рівнині.

З іншого боку, існує потреба змінити об’єкти іподрому, його найближче оточення та його можливі потреби та можливості для розширення, а також можливість мати землю для різноманітного використання зі сприятливими топографічними умовами та умовами доступності, зберігаючи рівнину в будь-якому справа. Північ і враховуючи в будь-якому випадку особливі екологічні умови території.

Що стосується міського втручання на незабудованих землях, PGOU має виділити, окрім Мендізорроц, Улія, Лау-Хайзета та Оріаменді, відкриття контрольованого полігону для інертних відходів.

Міський каркас Доності

Ми можемо знайти закриті та відкриті блоки (з вільними просторами в центрі), правильні (вони мають визначені геометричні форми) та неправильні (без правильної полігональної форми).

З іншого боку, симетрія та одноманітність спостерігаються в плані того, що ми називаємо Центральним містом і частиною його Додаткової території, маючи, однак, можливість розрізнити різні етапи його розвитку.

Розвиток міської структури та структури протягом історії міста вже було проаналізовано раніше. Тепер зупинимося на сучасній містобудівній структурі всієї території міста.

Тільки план Старого міста може дати нам туманне уявлення про перші міські тканини міста. Слід пам'ятати, що до XVIII століття переважала середньовічна площина. На планах до 18 століття огороджена стіна повністю зайнята кварталами будинків, які регулярним чином порізані вулицями та кантонами, що нагадує військовий табір. У цих кварталах будинки згруповані компактно, не залишаючи жодного відкритого простору, за винятком Plaza Vieja, яка вела до Puerta de Tierra. У 18 столітті була введена велика новинка Plaza Nueva в центрі міста з красивими портиками.

Пожежі, про які ми вже згадували, не внесли змін ні в структуру, ні в урбоморфологію міста. Будинки були перебудовані з тими ж характеристиками на старих ділянках.

Після пожежі 1813 року місто було відновлено, все ще в його стінах. Для виконання робіт знадобилося 36 років, і їх результатом стала нинішня Парте-Вієха, яка розташована між Монте-Ургулл, нинішнім бульваром, портом і вулицею Сан-Хуан, площею 10 гектарів.

Комісія з реконструкції була довірена архітектору Педро Мануелю Угартемендіа, який після деяких конфліктів з власниками ділянок продовжив разом з архітектором Алехо де Міранда відбудовувати місто на існуючих ділянках. Таким чином, єдиною втіхою, що залишалася для архітекторів, було впорядкування та розширення деяких вулиць, а також встановлення деяких правил щодо типології та морфології будівель.

Після дозволу на знесення стін (1863 р.) у 1864 р. за пропозицією Антоніо де Кортасара розпочалася робота над Південним Енсанше, яка з послідовними розширеннями торкнулася приблизно 70 Хас. тридцять років. У цей час були представлені нотаблі. Комплекс побудований навколо осі північ-південь (теперішня вулиця Ернані), яка є продовженням вулиці Майор у Старому місті. Паралельно до вулиці Ернані та за течією річки, між мостами Санта-Каталіна та Сурріола, знаходиться Пасео-де-ла-Републіка Аргентина. Бульвар Аламеда-дель-Бульвар і Аламеда-де-ла-Лібертад замикають північний сектор Енсанче з його північного та південного боків відповідно.

У цьому північному секторі ми знаходимо центральну точку площі Гіпускоа з портиком. Міська тканина складається з прямокутних блоків розміром 56 × 84 метри, одинадцять з яких вирівняні відповідно до цих характеристик між вулицями Ернані, Гарібай, Чуррука, Елькано, Ідіакес, Легаспі, Окендо та Пласа де ла Республіка Аргентина. Вулиці Пеньяфлоріда, Бенгоечеа, Андія та Каміно перетинають попередні, завершуючи міську структуру цього сектора. Між Пасео де ла Республіка Аргентина та вулицею Окендо є сад, де розташовані театр Вікторії Євгенії та готель Марія Крістіна. Залишилося два квартали: вужчий прямокутний у кінці, який виходить на затоку Ла Конча, і інший трапецієподібний між вулицею Окендо та Пасео де ла Республіка Аргентина в кінці, який виходить на річку Урумеа.

Південний сектор Енсанче простягається від Авеніда де ла Лібертад до Пласа дель Буен Пастор, іншими межами є затока Ла Конча та річка Урумеа. Вулиці Сан-Марсіаль, Аррасате, Сан-Мартін, Сан-Бартоломе та Альфонсо XIII утворюють горизонтальні осі, а перпендикуляри утворюють вулиці Мантероли, Еасо, Урбієта, Лойола, Фунтеррабія, Гетарія, Вергара та Ехайде. Пасео-де-ла-Конча, Пасео-де-лос-Фуерос, Пласа-де-Більбао та Пласа-де-Сарагоса завершують цей набір, центральним ядром якого є Пласа-дель-Буен-Пастор, яка через більшу площу цього сектора Ешампле залишається дещо перемістилися на захід. Присутні тут блоки мають форму ближчу до чотирикутної, розміром 56×54 метри.

На пагорбі Сан-Бартоломе була ліквідована частина, яка заважала продовженню вулиці Еасо. Генеральний план 1995 року передбачає розширення вищезгаданої галявини та реконструкцію територій поблизу Амара-В’єхо.

Слід зазначити, що зараз у цій сфері ми спостерігаємо посилення розвитку комерційної діяльності, культурно-оздоровчої та дозвіллєвої пропозиції. Стосовно змін, яких зазнав цей сектор міста, ми повинні в першу чергу відзначити район Буен Пастор, де також розташований культурний центр Колдо Мітчелена. Крім того, це урбанізація бульвару (1999) та Альдерді Едер (1998). Цей план разом із створенням пішохідної зони в результаті нової системи доріг має стати фундаментальним фактором для покращення екологічної якості Ешампле, а також його комерційної привабливості.

Так званий Східний Енсанш розвинувся між Старим містом і гирлом річки Урумеа, відвойовуючи землю у моря та впорядковуючи та каналізуючи лівий берег річки. Основний комплекс обрамлений між Пасео де Саламанка та вулицею Альдамар. Оскільки період будівництва цієї території припадає на розвиток Ensanche de Cortázar, блоки мають схожі характеристики, з меншими внутрішніми двориками та прямокутним планом поверху, намагаючись максимально використати 5.3 га. Міст Зурріоли та бульвар з'єднують це розширення з Гросом і центром міста відповідно.

У Міракончі ми знаходимо суміш вілл і розкішних будинків; Сьогодні старі особняки та шале поступаються місцем елітним житловим будинкам.

Район Грос був побудований на дюнах і піщаних берегах, розташованих між гирлом річки Урумеа та підніжжям гори Улія, також отримавши важливі землі з моря. Почали будуватися односімейні комплекси та невеликі готелі, але незабаром усілякі зловживання нерухомістю стали дозволені, змішуючи резиденції з майстернями, невеликими промисловими підприємствами, а зелені та відкриті простори зникали. Пляж Зурріола скоротився до невеликої території, відкритої для сильних хвиль. Однак це одна з областей, структура якої зазнала більших змін. Ми підкреслимо реконструкцію берегової лінії як пішохідної набережної від Момпаса до мосту Зурріола. Він також хоче об’єднати новий пляж Грос і нову дамбу, побудовану як продовження правого берега річки. Поряд із цими двома діями, мабуть, найважливішою є будівництво культурного комплексу Аудиторно-конференц-центру.

У районі Грос ми маємо один із найбільш хаотичних прикладів урбанізму Сан-Себастьяна; квартали надзвичайно нерегулярні, у лабіринті вулиць, насичених комерційними поверхами, майстернями, малими промисловими підприємствами, складами, гаражами тощо, що створює певне відчуття задухи та хаосу.

Найбільш регулярні вирівнювання знаходяться після Avda. де Наварра, у секторі під назвою Нуево-Грос, у якому земля старої Пласа-де-Торос була використана для будівництва ряду комерційних кварталів і підвалів, які сприяють насиченню міста та заторів. околиці, хоча це якісні будинки. Ця зона, де будівлі зберігають більшу регулярність, продовжується вздовж Авди. де ла Сурріола та Пасео де Рамон Марія де Лілі.

Серед найбільш актуальних міських змін у районі Грос виділяється пішохідна зона так званої «Корасон де Грос». Таким же чином передбачається завершити будівництво дорожньої мережі розширення та вирішити внутрішню реформу постраждалих територій (навколо Грос Ринку), адаптувавши нові види використання та території для громадського користування на поверхні.

Найважливішим відкритим і зеленим простором, який існує в цьому районі, є площа Каталонії, під якою в 1970-х роках було побудовано підземний паркінг.

Район Сагуес, між пляжем Зурріола та підніжжям гори Монте-Улія, являє собою невеликий набір житлових кварталів низької якості, які не відповідають жодному попередньому плану, і планується його реабілітація.

Комплекс Ulía-Ategorrieta представляє серію односімейних будинків разом із невеликими кварталами малозабезпеченого житла, деякими освітніми, оздоровчими та релігійними центрами та розкішними віллами.

На південь від Гроса починаються комплекси Аточа та Егіа. В Аточі ми знаходимо регулярне вирівнювання вздовж Пасео дель Дуке де Мандас, перед старим футбольним полем Аточа та будівлями Абастос, Старого військового шпиталю та тютюнової фабрики.

Також варто відзначити можливу реконструкцію району віадуку Ізтуета та будівництво Департаментом урбаністики, житлового будівництва та навколишнього середовища баскського уряду програми «офіційно захищеного житла», «гаражів» і додаткових «офісних» приміщень на Пасео дель Урумеа та відповідно до типології «відкритої будівлі» з прилеглими «приватними садами».

В околицях Антігуо та Ондаррета ми знаходимо великі типологічні відмінності. Кілька років тому по всій Ондарреті переважали вілли та малоповерхові будинки, а в околицях Монте-Ігуельдо було дві лінії будинків низької якості. Сьогодні ми спостерігаємо зникнення двох вирівнювань. Крім того, варто відзначити Ensanche de Ondarreta, який має низьку щільність, і зникнення фабрики Lizariturri, де значна кількість будинків була побудована в останні п'ять років 20 століття.

У районі Антігуо є житловий сектор високого рівня, який складається з 6 кварталів, які вирівнюються за Avenida de Zumalacárregui, обмежені Calle Matía, з якої ми знаходимо строкатий набір вулиць і будинків усіх видів. El Antiguo поширюється на житлові, освітні та промислові райони Ібаета, Лореа, Сапатарі, Ігара та Аньорга.

Цей район Сан-Себастьяна є одним із тих, які змінилися найбільше, і тому зручно відзначити деякі дії. У Вента-Беррі розвивається «житловий» і «третинний» район, який налаштований як «центр» діяльності та репрезентативний міський комплекс, що складається з районів Ель-Антігуо та Ібаета. Університетське місто в Ібаеті також має бути розвиненим: північний і південний університетські містечка UPV, а також інженерний факультет (Університет Наварри).

У Берійо пропонується змішана житлова забудова «відкритої забудови» та «забудови», що об’єднує існуючі шкільні будівлі та створює мережу доріг, яка забезпечує прямий зв’язок між територією та її околицями. В Ілларрі планується будівництво нового житлового масиву з низькою щільністю, як і в Ізі. Території Ерротабуру має бути присвоєно «характерне використання» «житла», доповнене значною часткою «третинного використання».

Нарешті, у Zuatsu була створена нова сфера «промислового використання» для впровадження екологічно чистих модальностей, оформлених у те, що отримало назву «Високі технології» або «R + D» (дослідження та розробки).

Напівсільський сектор Ель-Антігуо досягає точки з’єднання з комплексом Айете та містом-садом Етксаді, які, у свою чергу, з’єднуються з Альдапетою, Бідебієтою-2 та Альто-де-Міраконча.

З цих районів і з таким самим дисперсійним характером ви можете отримати доступ до популярних районів і невеликих і старих будівель Альто-де-Еррондо, Альто-Амара, Морланс і Амара-В'єхо. З Альто-де-Еррондо ви можете потрапити в зону охорони здоров’я та догляду Зорроага – Мірамон, де є лікарня, резиденція, поліклініка, притулок, Finca de Miramón тощо.

У мікрорайоні Амара Нуево, який розвивається з каналізацією Урумеа та висиханням боліт, необхідно виділити кілька районів, які є спільною для всіх них: великі квартали будинків з високою щільністю населення, і недостатня структура в його урбанізації.

Найбільш відкрита і якісна територія тягнеться від Авди. де Карлоса I до Пасео де Еррондо та Подавінес . Його центральна вісь — вулиця Хосе Марія Салаверріа, залишаючи незабудовані ділянки. Зі східної сторони Авди. de Carlos I, до річки, залізничної лінії та Paseo de Zorroaga, простягається старіший і гіршої якості сектор, головною віссю якого є Avda. де Мадрид.

На північ від Plaza de Pío XII починається північна частина району, яка досягає Parque de Álava і Plaza del Centenario, що веде до району Amara Viejo та комплексу Ensanche, який простягається від Plaza від Buen Pastor до цього сектора Amara Nuevo, який має характеристики, подібні до решти Ensanche, але з більшою морфологічною та функціональною деградацією, з наявністю менших і неправильних блоків. Вісь цього сектора утворюють вулиці Easo, Urbieta і Prim, і, як відкрита територія, він має Paseo del Árbol de Guernica, слідуючи руслу річки Урумеа.

Південний комплекс району Амара Нуево завершується спортивною зоною Аноета, садами Пласа-де-Піо XII, церквою Святого Сімейства та комплексом урядового представництва, Інститутом середньої освіти, іншими освітніми центрами та автовокзал, поруч з готелем Амара Плаза. В Anoeta виділяється спортивна зона.

У так званому Апендикс де Амара (Амара-Осінага) будівлі складаються з блоків, призначених для житлового використання. Окрім торгового центру ARCCO, на першому поверсі є також «треті користування».

Дотримуючись течії Урумеа, з околиць Амари ми досягаємо групи, сформованої Лойолою та Чомін-Енеа, де ми знаходимо невеликий сектор вілл, пам’ять про спробу створити місто-сад, казарми, військові будинки, розкиданий житловий район Чомін-Енеа та безладне угруповання Лойоли.

В інших секторах міста (Ла-Пас, Еррера, Бідеб’єта, Альса, Астігаррага, Інксауррондо, Ларрачо, Мартутене, Сарруета тощо) спостерігаються сильні контрасти між дисперсією та концентрацією. Переважає низькоякісне житло, великі квартали, погані комунікації та доступ, дефіцит або відсутність відкритих просторів, слабкість послуг тощо, з високою щільністю населення, хоча за останні роки вона помітно покращилася в усьому, що стосується обладнання та послуги.

У районі Intxaurrondo та Alza ми повинні згадати розвиток важливого «житлового району» в Baratzategi та Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), а також торговий центр Garbera.

Морфологічні ареали з Доності

Нижче ми звернемося до фізичного стану будівель, що разом із вищезазначеним дозволить нам побачити ступінь однорідності різних морфологічних зон міста.

Старе місто явно є морфологічною природоохоронною територією, хоча й має тенденцію до певної активізації своїх функцій, що не погіршує історичну та сентиментальну цінність цієї одиниці.

У цю групу природоохоронних територій, хоча з інших причин (краса ландшафту, рекреаційні простори тощо), ми включаємо сектори Іґельдо, Міраконча, Айєте, Улія-Атегор’єта, Ондаррета, Зуб’єта та Зорроага – Мірамон, хоча в In у перших чотирьох відбувся досить швидкий процес реновації зі зникненням ландшафтних особняків, які були замінені більш поверховими та щільнішими житловими комплексами.

Є райони в Ель-Антігуо, Егіа-Аточа, Лойола, Амара-В'єхо, Сентро, Грос та інших периферійних районах, у яких старі будівлі, майстерні та невеликі промислові склади були або замінюються новими житловими будинками. Таким чином, ми стоїмо перед процесом оновлення у зруйнованих районах.

Є також дуже занедбані ділянки, в яких не розпочався процес реконструкції.

На Авеніда-де-ла-Лібертад відбувається прискорений процес морфологічного оновлення, з’являються розкішні будинки та будівлі для банків, офісів тощо.

На старих землях, зайнятих Пласа-де-Торос, також відбувався процес оновлення та прискореної трансформації, утворюючи те, що називається Нью-Грос. Так була побудована низка житлових кварталів і комерційних приміщень. У цьому ж сенсі спостерігаються прискорені процеси в Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 і 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha та інших невеликих секторах околиці периферії.

Логічно, що ці процеси мають більший чи менший динамізм у зв’язку із загальним розвитком Центру, Центрального міста та взаємозв’язків і взаємозалежностей, які виникають у всьому комплексі, утвореному Сан-Себастьяном та його периферійною територією.

Міська модель із Сан-Себастьяна

З цим позначенням ми посилаємося на наближення до морфологічно-функціональної реальності міського комплексу, який утворює столицю Гіпускоан і низку сусідніх муніципалітетів, деякі з них утворюють агломерацію з Доностією, яка займає сектор узбережжя між затоками Конча і Пасая, а також з Лас-Вегас-дель-Урумеа, Орія, Оярцун і Регата-де-Аньорга.

Ця міська модель не виглядає ізольованою, а є частиною, від початкового процесу її формування, вищої одиниці: міського регіону Гіпускоа. У нашій провінції ми знаходимо складну мережу розкиданих фермерських будинків, невеликих сільських територій, які поширені по всій географії Гіпускоан, у напівзамкненому та орієнтованому ландшафті, який поступово поступається місцем певній оригінальності в міру розвитку урбаністичного явища. промисловість і процес урбанізації.

Ми можемо розглядати Гіпускоа як простір, організований Сан-Себастьяном з його периферійною територією, в межах морської підсистеми, як вузловий регіон басксько-периферійної міської системи в цілому.

Столиця Гіпускоан є дуже динамічним муніципалітетом, якщо взяти до уваги всі муніципалітети провінції, посилюючи свою центральність у результаті збільшення концентрації товарів і послуг. Однак це збільшення, яке є значним щодо провінції, не стосується муніципалітетів безпосередньої периферії, які починають приймати комерційні функції, типові для Центрального міста.

Ця модель міста з її формами, землекористуванням, об’єктами, інфраструктурою, соціально-економічною діяльністю, потоками тощо. Вона була налаштована на різних етапах:

1) До середини 12 століття переважав сільський характер.

2) З середини 12 століття до початку 15 століття, із заснуванням столиці та її консолідацією як першого міського центру регіону, її укріпленням, збільшенням населення та контролем над великою муніципальною територією та розвитком торгово-дорожньої мережі порту.

3) Від початку 15-го століття до кінця 18-го століття, військова роль міста та занепад його економічної потужності виділяються, скорочення його муніципального терміну, зростання передмість Антігуо, Сан-Мартін і Санта-Каталіна та розширення порту.

4) Від початку 19 століття до знесення стін у 1863 році, етап, на якому ми висвітлюємо пожежу 1813 року, реконструкційні роботи у 1816 році, початок туризму у 1845 році, урочисте відкриття шосе N-1. у 1847 р., а столиця 1854 р.

5) З 1864 по 1955 рік, з розширенням Кортасара до Авеніди, південним розширенням, східним розширенням, розвитком інших районів, окупацією частини Вега-дель-Урумеа, загальним зростанням усього центрального та периферійного міського комплексу, та Генплан 1950р.

6) З 1956 року по сьогоднішній день із Законом про землю, Генеральним планом Сан-Себастьяна 1962 року та іншими планами в муніципалітетах периферійної території, Планом міського планування Гіпускоа 1966 року, Законом про землеустрій 1990 року та його директивами 1994 р., Генеральний план Доностії 1995 р., формування міських периферій, функціональних зон і процес конфігурації столичної області з віссю Доностія-Байона.

Одиницями міської моделі є:

* Центральне місто з центральним районом (CBD) і додатковим районом.

* Периферійна зона з підземним коридором і приміськими коридорами.

Місто Сан-Себастьян-Доності

Головною віссю Центрального району є Авеніда де ла Лібертад, яка простягається від цієї осі до бульвару та до Пласа-дель-Буен-Пастор. У цьому районі виділяється площа Гіпускоа з палацом Ради провінції. Ми знаходимося в найбільш представницькому та офіційному районі міста з значною фінансовою та комерційною активністю.

Додаткова територія має неоднорідний характер, з послугами та діяльністю, що обертаються навколо функції Центрального району, також розраховуючи на важливу присутність житлової діяльності. У цьому районі ми маємо західний і південний сектори Енсанче, які утворюють частину Центру, Міраконча, Альдапета, Айете, Мунто, Бера-Бера, Етхаді, Ондаррета, Ігельдо, Ель-Антігуо і Бента-Беррі, як продовження західного сектор, а також Амара-В'єхо, Сан-Роке, Морланс, Амара-Нуево, Зорроага, Аноета, Еррондо, Сьюдад-Санітарія та Мірамон, як розширення південного сектора. Крім того, є райони Старого міста, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia та Mundaiz.

Решта міських одиниць входять до того, що ми називаємо периферійною територією, в якій ми розрізняємо субметричний коридор з найвищою щільністю та безперервністю міста та приміські коридори, які мають незначні особливості щільності та безперервності міста.

У субметрологічному коридорі ми маємо Улію, Атегоррієту, Інчауррондо, Ла-Пас, Бідеб’єту, Ерреру, Альцу, Ларрачо та муніципалітети Пасайя, Лезо, Рентерія та Оярцун.

У південно-східному приміському коридорі є Гомістегі, Лойола, Тхомін-Енеа, Мартутене, Сарруета, Астігаррага, Ергобія, Ландарбасо, Ернані та Урнієта. З іншого боку, у східно-західній частині ми маємо Пакеа, Берійо, Сьюдад Універсітарія, Лореа, Сапатарі, Ібаета, Ігара, Ерротабуру, Аньорга-Тсікі, Резола, Рекальде, Зубієта, Ласарте-Орія, Усурбіл і Андоайн.

Периферійний район Доності

По-перше, слід зазначити, що Гіпускоа – це територія, на якій ми знаходимо складну мережу розкиданих хуторів, невеликих сільських центрів і мережі міст і сіл, які розподілені по всій її території в ландшафті, який сильно постраждав від урбаністичного явища промисловості. . , за допомогою якого його можна визначити як міський регіон.

По всій цій території існує певний баланс у просторовому розподілі населення та міських центрів, але з серйозними проблемами міського планування та екології, як в історичних центрах, так і на периферії, а також у рівні інфраструктури та обладнання.

Міська структура, що розвивається на узбережжі та в долинах, породила численні агломерації, тобто два або більше ядер, які ростуть окремо, зрештою приєднуються до міського комплексу, як у випадку Сан-Себастьяна та його периферійної території; Ірун-Гондаррібія ; Андоайн- Білабона ; Аррасате-Аретхабалета ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; тощо

Регіони Доностія-Сан-Себастьян і Бахо-Бідасоа (Ірун-Хондаррібія) сформували те, що ми можемо назвати столичною територією, яка представляє як характеристики існування головного ядра або центрального міста з його зоною впливу, значну концентрацію населення з робочі місця в регіонах, переважання третинної діяльності, відносини взаємозалежності між різними ядрами, високий ступінь взаємозв’язку в економічних і соціальних комунікаціях, а також наявність транспортної та комунікаційної системи, достатньо розвиненої для підтримки відносин між центральним містом і його зону впливу, одночасно полегшуючи його зв'язок з іншими сусідніми міськими системами.

Ми вже коментували раніше, що Сан-Себастьян є муніципалітетом з високим центральним місцем. Проте муніципалітети в його периферійній зоні, такі як Рентерія та Ернані, зберігають свою функціональну позицію щодо столиці; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain і Lasarte-Oria поступово збільшують свою центральність; однак у Лезо та Оярцуні ми бачимо, що третинний фонд не збільшується (за винятком гіпермаркетів) відповідно до чисельності населення.

Вся ця периферійна територія має тенденцію до збільшення концентрації товарів і послуг у зв’язку зі збільшенням населення. Розглядаючи першість, можна спостерігати, як муніципалітет Доностії має тенденцію до зменшення, тоді як периферія помірно збільшується.

Інтеграція Доностії-Сан-Себастьяна в решту периферійної території

Під міською системою ми маємо на увазі набір міст із їхніми характеристиками, плюс зв’язки між містами, між містами та їхніми характеристиками та між характеристиками.

Під словом «відносини» ми маємо на увазі можливі взаємозв’язки, взаємозв’язки, взаємозалежності та взаємодії, які можуть мати місце в Системі в цілому.

У Країні Басків поступово сформувалася те, що ми зараз називаємо міською системою, і Гіпускоа була інтегрована в неї як міський регіон зі своїми графствами та функціональними зонами.

Як історичні детермінанти формування баскської міської системи ми маємо заснування середньовічних вілл і вплив індустріалізації в прибережних провінціях.

На даний момент ми знаходимо в баскській міській системі демографічно-просторову структуру з невеликою видатністю, очолювану Більбао, за якою йдуть Комаркас або столичні райони Сан-Себастьяна, Памплони, Віторії та Байони. На додаток до цього, ми можемо виділити прибережну підсистему, в якій Гіпускоа знаходиться разом з Біскайя та узбережжям Лабурді, і внутрішню підсистему з землями Алава, Наварра, Бенабарра та Зубероа.

У прибережній підсистемі виділяється сильна концентрація районів Більбао та Байона в порівнянні з дисперсією Гіпускоан середніх і малих ядер, що гарантує кращий баланс з точки зору відносин, зв’язків, землекористування, розвитку регіонів і політики планування. Території.

Ми також повинні враховувати осі розвитку, які формуються, як у випадку Біскайя-Гіпускоа-Лабурді; Біскайя-Кантабрія; Алава-Бургос ; Гіпускоа-Наварра; і Наварра – Лабурді – Бенабарра – Субероа, які, у свою чергу, пов’язані з головними осями, такими як Атлантична дуга, долина Ебро – узбережжя Середземного моря або N-1 у напрямку до земель Кастилії-Леона, Мадрида, Естремадури та Португалії.

У цій системі Гіпускоа займає стратегічне місце щодо відносин з європейським міським простором через зв’язки з узбережжям Лабурді, очолюваним Байоном, який утворює важливу агломерацію, і відносини з рештою Автономного Співтовариства та з Наваррою до вісь Ебро. Провінція Гіпускоа, з її традиційним динамізмом і територіальним балансом, представляє дуже важливий внесок у всю міську систему Басків, щоб зберегти її динамізм, залучити інвестиції та покращити якість навколишнього середовища. У той же час адміністративні обмеження покращуються досягти регіональних просторів, інтегрованих у великі європейські міські системи, які наразі дуже швидко розвиваються, і існує ризик залишитися на їх периферії.

У Гіпускоа виділяється роль столичного району Доностія-Сан-Себастьян, який поширюється на Ірун-Хондаррібію з важливими житловими, комерційними та промисловими районами. З іншого боку, сполучна магістраль з Памплоною зміцнила відносини з Наваррою та долиною Ебро.

Доностія-Сан-Себастьян та його периферійна територія є безперервним міським простором, який з’єднується з узбережжям Лабурді, будучи ключовим елементом баскської міської системи та перебуваючи у фазі метрополії. Столиця разом із Рентерією, Пасайєю та Лесо утворюють агломерацію, яка, якщо ми приєднаємо її до Ірун-Хондаррібії та узбережжя Лабурді, утворює коридор Доностія-Байона. За ними за важливістю йдуть Ернані, Ласарте-Оріа, Оярцун, Андоайн, Усурбіл, Уртієта та Астігаррага. Функціональна спеціалізація, а не відносини залежності, є тим, що встановлює ступінь зв’язків між міськими центрами.

Незважаючи на високу щільність (1,007 мешканців/км2), просторовий розподіл населення є досить збалансованим, з повільним зростанням, будучи найбільш розвиненим міським простором у третинному секторі автономного співтовариства, займаючи 58% активного населення. Будівельний сектор займає 6%, промисловість 33% і первинний сектор 3%. Коротше кажучи, столиця Гіпускоа виділяється своїми фінансовими, страховими, особистими послугами та транспортними функціями, розподіляючись через центри периферії (Ернані, Пасахес, Рентерія, Оярцун, Урнієта та Усурбіль), портовий, промисловий та малий комерційний сектори. .

Нарешті, слід зазначити, що цей набір також впливає на область Оріо, Біллабона-Зізуркіль-Адуна та північно-західну Наварру.

Походження та джерело: пан Хав'єр Гомес Піньєро /ГЕОГРАФІЯ ТА ІСТОРІЯ ДОНОСТІЇ-САН-СЕБАСТЬЯНА /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Поради та практичні аспекти купівлі будинку в Сан-Себастія-Доності 

Які податки при покупці будинку в Сан-Себастьяні? 

Перепродаж будинків

Податком, який необхідно сплатити, є «Податок на передачу власності», який виглядає наступним чином:

• 7%: Передача нерухомості
• 4%: Передача будинків
• 5%: перенесення постійного місця проживання
• 4%: Передача тварин і особистого майна

Новобудови/будинки

Сплачуються такі податки:

• • ПДВ: 10%
  • AJD: 0.5%

Інші юридичні аспекти при купівлі будинку в Сан-Себастьяні – Свідоцтво про проживання

• Ліцензія продавця не потрібна. Багато років тому в Країні Басків старий “Свідоцтво про проживання», надану регіональним урядом, було анульовано та замінено «Першою ліцензією на використання», яка наразі видається органами місцевого самоврядування/меріями у новозбудованих будинках.
• Бажано підтвердити в міськраді, що в будівництві немає містобудівних порушень, а майно не вважається «несправним».
• У Urban propertys необхідно підтвердити, що будівля пройшла ITE («Будівельна технічна інспекція») що здається кожні 10 років з 50 років.
• Кадастр: Країна Басків має власну кадастрову організацію, доступ до якої відрізняється від решти держави.
• Податкова вартість: Кадастровий облік майна вказує та підтверджує його податкову вартість

Процес і вимоги до реєстрації туристичної ліцензії в Доності-Сан-Себастьян

Відповідно до положень статей 8 і 9 Загальних містобудівних правил Генерального плану містобудування Сан-Себастьяна, міське використання туристичного житла є третинним використанням, а в його межах — використанням готелю. Зі свого боку, оренда кімнат у постійному місці проживання для туристичного використання є використанням, прирівняним до використання житлового житла.

Використання туристичних будинків або оренда кімнат у звичайних місцях проживання для використання туристами в громадському житлі та житлових фондах не може бути розроблено.

Заявка на туристичну оренду житла оформляється ВІДПОВІДАЛЬНОЮ ДЕКЛАРАЦІЄЮ, і має бути зареєстрована як така. Після завершення вашої реєстрації вона з’явиться в ПЕРЕПИСУ ТУРИСТИЧНОГО ЖИТЛА DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Розподіл зон для регламенту туристичної оренди в Доності

Доступ до нормативних документів :

Туристичне використання Сан-Себастьяна поділяється на три зони :

• Зони А (насичені зони) . У зонах А або насичених зонах впровадження міського використання туристичного житла є повним забороняється, а також здача в оренду кімнат у постійному місці проживання для туристичного використання. Об’єкти нерухомості, які до набрання чинності цим Постановою отримали дозвіл або зареєстрували відповідне попереднє повідомлення, в якому видається сприятливий звіт про містобудування відповідно до норм, чинних на той час, не будуть вплинути на оголошення насиченої території. .
• Зони Б (зони підвищеного попиту) .: У зонах B або зонах підвищеного попиту, зазначених у планах цього Указу, часткове заселення житлового будинку для використання в якості туристичного житла буде дозволено відповідно до таких загальних критеріїв:

1. а) На першому поверсі , міське використання туристичного житла буде дозволено у випадках і на умовах здійснення використання житла в тому самому, що встановлено в Генеральному плані містобудування та в муніципальному розпорядженні, що регулює використання житла в різних планах житлової забудови , а також уже існуючі житлові підрозділи.
2. б) на першому поверсі, або засвоювані, міське використання туристичного житла із загальним доступом до житла буде дозволено, якщо його корисна площа, додана до решти нежитлових користувань у будівлі зі загальним доступом до житла, дорівнює або менше 250 корисних квадратних метрів у всій будівлі, а також має відповідати умовам використання житла, встановленим у Генеральному плані містобудування та муніципальному розпорядженні, що регулює використання житла на різних поверхах житлових будинків, а також попередньо існуючі житлові підрозділи.
3. в) На верхніх поверхах розташовані над попередніми, буде дозволено туристичне житло із загальним доступом до житла, за умови, що жоден з тих, що розташовані нижче, не призначений або не планується бути призначеним для житлового використання, так що всі ці поверхи повинні бути призначені для інших види санкціонованого використання, окрім житлового використання, і що їхня корисна площа, додана до решти нежитлового використання в будівлі, із загальним доступом, дорівнює або менше 250 корисних квадратних метрів у всій будівлі, м² (u) обмеження 250 корисних квадратних метрів нежитлового використання із загальним доступом до житла не перевищено у всій будівлі, буде дозволено єдине туристичне житло із загальним доступом до житла без застосування вимоги про його відсутність. або житлове використання планується нижче, ніж вимагається для туристичного житла на верхніх поверхах у будівлях із мінімум 7 поверхів (B+6) та інше туристичне житло на кожні 6 додаткових поверхів, яке буде розташоване на будь-якому з додаткових поверхів.

• Зони С (зони з можливістю збільшення пропозиції розміщення туристів) . У цих зонах C, з можливістю збільшення пропозиції розміщення туристів, до зони B, два туристичні будинки на верхніх поверхах у будівлях з мінімум 7 поверхів (B+6); і ще два будинки на кожні 6 додаткових поверхів, які будуть розташовані на будь-якому з додаткових поверхів.

 Такі дозволи набудуть чинності за умови, що у вищезазначених випадках у всій будівлі не буде перевищено ліміт у 350 корисних квадратних метрів для нежитлового використання, включаючи туристичне житло, із загальним доступом, а також ліміт корисних квадратних метрів для нежитлового призначення. житлові користування. житлові, за винятком туристичних, із загальним доступом до будинків.

Чотири види розміщення туристів за туристичною ліцензією в Доності

Таким чином, відповідно до Закону 13/02016 від 28 липня про туризм у Країні Басків, міська рада Більбао згрупує різні модальності, які вона включає, зосередивши їх у чотирьох різних категоріях:

• Туристичні номери : У цьому виді розміщення власник ліцензії на туристичну діяльність повинен бути зареєстрований у будинку (він повинен проживати постійно), в якому пропонуються номери для туристичної оренди. Використання будинку регулюється тими ж умовами чи можливостями, які дозволені у випадку виключно житлового використання, і та сама особа не може за жодних обставин пропонувати кімнати в кількох помешканнях.
• Туристичне житло : це ті, які повністю призначені для туристичних цілей і повинні бути розташовані у будинках житлового призначення і виключно на перших поверхах - або на верхніх поверхах, якщо вони розташовані нижче будинків і мають окремий доступ. до них від громадської дороги.
• Готелі, хостели або пансіонати : Вони залишаються прирівняними до використання обладнання, і його регулювання залишається на тих самих умовах, на яких воно дозволено на даний момент, відповідно до положень Генерального плану містобудування щодо його розташування та положення PER Casco Viejo та PERRI з Більбао ла В'єха у випадку, якщо вони реалізуються у зазначених областях-.
• Туристичні апартаменти та апарт-готелі : відповідно до опису, що міститься в Законі 13/2016 від 28 липня про туризм у Країні Басків, квартирами вважаються ті, що мають не лише спальню, але також туалет і кухню. Ця група туристичних закладів – на додаток до умов, встановлених муніципальним плануванням для використання готелів у цілому – підлягатиме дотриманню технічних специфікацій щодо освітлення, вентиляції та інших гігієнічно-санітарних умов, необхідних для номерів у звичайних будинках.