Юристи TLA вже більше 20 років займаються операціями та справами щодо нерухомості в сільській місцевості на всій території Іспанії. З Каталонії (Таррагона та Барселона), регіону Валенсії (Кастельон, Валенсія та Аліканте – Коста Бланка), Майорки та Ібіци, Мурсії, Альмерії (долина Альмансора) та Малаги.

В результаті нашого великого досвіду та визнання різних регіональних нормативів ми підготували деякі аспекти, які слід враховувати під час купівлі/продажу нерухомості як у містах, так і в сільській місцевості (сільській місцевості), з особливими міркуваннями щодо проблем, які ми рекомендуємо вам слід уникати, купуючи нерухомість в Іспанії.[/vc_column_text][vc_column_text]Тож, будь ласка, запрошуємо ознайомитися з деякими поширеними проблемами, які можуть вплинути на юридичний розгляд нерухомості та споруд в Іспанії:

 

Легалізація будівель в Іспанії. Загальні аспекти

Чи потрібна мені будівельна ліцензія для ремонту мого будинку?

Так, вам потрібна ліцензія на будівництво, щоб перебудувати свій будинок. Тип ліцензії, необхідної для виконання цих робіт, залежить від робіт, які будуть виконані в рамках реформи.

Ліцензія на незначні роботи – «licencia de obra menor»: Це потрібно для зміни використання приміщень, розкладки стін тощо. Для отримання цієї ліцензії не потрібен проект від архітектора, тому що його можна застосувати за деталями, просто пояснюючи роботи, та оцінюючи їх до оплати податки.

Для кращого розуміння, ця ліцензія застосовується, коли роботи, які мають бути виконані на об’єкті нерухомості, не впливають на важливу інфраструктуру об’єкта, як-от зміна даху, підтримуючу конструкцію будівлі або внутрішні сходи.

Звичайні випадки, коли потрібна ця ліцензія: Реформа покрівлі (не змінювати її повністю, а просто оновлювати). Ось кілька випадків, щоб подати заявку на цю ліцензію:

• Для будівництва гаража, сараю чи складу
• Побудувати паркан
• Побудувати басейн (в залежності від району)
• Для будівництва загону тощо.

Будь ласка, зверніть увагу, що описані випадки та умови отримання ліцензії можуть суттєво відрізнятися від зони чи регіону до іншого.

Ліцензія на основні види робіт – «licencia de obra mayor»: Це та сама ліцензія, яка запитується на будівництво будинку, пояснюється в розділах «Будівництво в сільській місцевості» та «Будівництво на міській землі». Цей дозвіл потрібен, коли роботи, що мають бути виконані в конструкціях, зачіпають основні частини будівлі, і вимагає проекту архітектора. Наприклад, побудувати прибудову будинку (як нове приміщення), або змінити дах.

• Повністю змінити дах
• Побудувати нове приміщення, розширивши будівництво
• Побудувати гараж з плитки та бетону
• Для будівництва другого поверху
• Побудувати басейн (в залежності від районів і регіонів) тощо.

 Tтут не правовстановлюючий документ чи “написання” щодо земельної ділянки, або розширення чи межі земельної ділянки не вірні

Часто ми можемо виявити, що для деяких об’єктів не існує escritura (правовстановлюючих документів)., і вам потрібно підтвердити своє право на власність за допомогою процедури, відомої як “expediente de dominio” або “acta de notoriedad”. Це складне завдання, пов’язане з публікацією вашої заяви в Boletín Oficial de la Provincia (Офіційний вісник). Різниця між обома процесами полягає, головним чином, у тому, що “expediente de dominio” здійснюється в звичайному процесі в трибуналах, а “acta de notoriedad” – це процес, який здійснюється в присутності нотаріуса регіону. Не варто говорити, що «acta de notoriedad» завжди більш рекомендований, оскільки це коротший, дешевший і швидший процес, ніж інший. Зазвичай «expediente de dominio» використовується, коли ситуація з землею, а право власності знаходиться у суперечці з сусідами або неясно. А «acta de notoriedad» використовується, коли право власності добре відомо, і є проблеми з межами чи розміром власності.

Тоді вам потрібно переконатися, що записи Registro de la Propiedad і Catastro узгоджуються, і що вони відповідають тому, що місцевий звичай вважає межами власності. Вам дозволено будувати лише на певному відсотку земельної ділянки. Необхідно перевірити наявність комунікацій – особливо води та електрики. Вам потрібно перевірити наявність servumbres de paso (права проїзду), оскільки їх не можна заблокувати. Тоді, «створивши» своє майно, необхідно його вперше зареєструвати. З усіх цих питань вам потрібні послуги вашого іспанського адвоката.

Також часто таке буває розмір землі не такий, як реальна ділянка. У цих випадках, знову ж таки, необхідно зробити «expediente de dominio» або «acta de notoriedad», щоб підтвердити, які є реальними межами землі, і оновити іспанську катастрофу та іспанський земельний реєстр.

Що робити, коли будинок не оформлений в актах? 

Іноді трапляється, що будинок (будівництво) сам може не бути зареєстрованим, чи то з історичних причин, чи то тому, що той, хто його будував, хотів уникнути податків та витрат на реєстрацію. Як правило, у таких випадках у земельному кадастрі та в офіційних документах є лише земля.

У деяких інших випадках споруда зареєстрована (з’являється в актах та в земельному кадастрі), але не як «будинок», можливо, як склад, або сарай («albergue», або «almacén») чи інша подібна споруда. . Цього недостатньо для того, щоб будівля була юридично задекларована як «будинок». Цю ситуацію слід було висвітлити на етапі передукладення договору, як це повинно бути зрозуміло з nota simple.

У цих випадках, перш ніж ви придбаєте нерухомість, ваш іспанський юрист – або продавець – повинен зареєструвати будинок вперше, якщо він ще не зареєстрований, або як «будинок2, якщо він був зареєстрований, але як будь-які інші подібні конструкції (сарай, склад тощо). Це робиться за допомогою того, що називається а «declaración de obra nueva» (декларація нових робіт). І це потрібно робити, навіть якщо будинок стоїть сотні років, тому що, за Реєстром, це перша реєстрація або принаймні перша реєстрація будинку.

«Declaración de obra nueva» (DON) — це процес внесення будівлі або споруди в земельний реєстр.. Процес дуже схожий на новий будинок, відмінності полягають у необхідних документах і зводяться до складання акту від іспанського нотаріуса, в якому декларується новобудова з належним описом кімнат, обслуговування, розмірів і замірів, планів тощо.

Якщо будинок був побудований нещодавно (зазвичай менше 4-8 років, залежно від площі), документи точно такі ж, як і будинок новий, а саме:

• Право власності на землю на ваше ім'я - для підтвердження права власності на землю.
• Будівельний проект від вашого архітектора – для підтвердження розмірів, опису тощо від будинку та будівлі.
• Ліцензія на будівництво – підтвердження того, що нерухомість отримала належний дозвіл від іспанської влади.
• Ліцензія на остаточні роботи – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Щоб підтвердити, що Роботи в іспанській власності завершені.
• Страхування на десять років (Seguro Decenal) – якщо ви нарешті вирішили укласти цю страховку. Якщо ні, ви повинні вказати нотаріусу, що ви не діяли таким чином, щоб повідомити покупців і отримати підтвердження, що вони згодні.
• Свідоцтво про житло від ратуші – на підтвердження того, що іспанська влада розглядає будівлю як іспанський «будинок».

Але, якщо будинок не новий, це старий будинок (більше 4-8 років, залежно від площі), то потрібні інші документи. У цьому випадку, оскільки іспанський будинок старий, необхідно буде довести, скільки йому років. Для цього існує кілька систем:

Посвідчення віку, зроблене архітектором чи інженером, або «Certificado de Antigüedad»: Якщо будинок не задекларований ні в земельному реєстрі, ні в інших офіційних реєстрах, як-от Іспанська Катастро, хтось повинен підтвердити цим установам, скільки років споруді, який його розмір та опис (скільки квадратних метрів, як багато поверхів, розмір тощо). Для цього в деяких районах Іспанії необхідний огляд майна фахівцем, який підтвердить приблизний вік будівлі за допомогою особистого огляду, проведеного в об’єкті нерухомості для перевірки стану будинку, та враховуючи решту докази, такі як реєстри та записи в ратуші та інші публічні чи приватні бази даних.

Хоча це не застосовується до іспанських законів для створення DON, сертифікація архітектора повинна супроводжуватися креслення або плани будинку, щоб підтвердити вимірювання. Плани будуть дуже корисні в майбутньому, щоб задекларувати будинок в інших реєстрах, як-от Катастро, або Ратуша.

Деякі люди плутають цю сертифікацію з «опитуванням» або з «оцінкою», зробленою банком, щоб затвердити можливу іпотеку. Як ви можете бачити в цьому звіті, сертифікація віку від архітектора (іноді інженерів) полягає в тому, щоб виміряти будинок, деталізувати опис, а також надати приблизний вік нерухомості. Цей сертифікат дуже конкретний, і він використовується прямо задекларувати іспанську споруду в земельному кадастрі з процесом Declaración de Obra Nueva.

A "опитування" робиться професіоналами, які можуть бути архітекторами чи ні, які просто вказати стан будинку та садиби споруди для виявлення дефектів конструкції, і використовується, в основному, у процесі купівлі чи придбання нерухомості. Насправді, це те, що не використовується, коли покупці та продавці є іспанцями, але це широко використовується в Іспанії, коли покупець є представниками інших національностей, наприклад, британців.

І, нарешті, «оцінка» Зроблена іпотечним банком відрізняється від «опитування» та від «посвідчення віку», оскільки проводиться професіоналами, а зазвичай не архітекторами, просто для того, щоб «оцінити» майно. Це означає, що банк, як кредитор позики, хоче знати, яку вартість він має перед тим, щоб надати кошти позики, головним чином для того, щоб перевірити, чи буде майно достатньою гарантією для покриття ризику та позичених коштів.

Свідоцтво про вік від ратуші.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Це сертифікат, виданий мерією. Ця сертифікація не така детальна в описі споруди, як засвідчена архітектором, але вона служить для підтвердження іспанському земельному кадастру та нотаріусу, який точний або приблизно вік споруди.

Сертифікат від Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. У деяких районах Catastro має детальну базу даних про власність, будівництво та землю сільських зон. Таким чином, що, хоча земельний кадастр не може бути поінформований про поточне існування майна, Катастро через свою «автоматичну» чи «інспекційну» діяльність (Земельний кадастр діє лише тоді, коли зацікавлені сторони повідомляють про певну операцію , він ніколи не діє шляхом власного огляду або діє автоматично), раніше виявив існування будинку і може підтвердити вік з більшою чи меншою точністю. У цих випадках, залежно від районів, нотаріуси та земельні кадастри приймають довідку від Catastro як доказ існування та віку майна в процесі ДОН.

 В обох випадках, я маю на увазі, у випадку відносно нового, або старого будинку, необхідні документи надаються нотаріусу, який підготує відповідні акти, які будуть викликані Declaración de Obra Nueva, який повинен бути підписаний власником земельної ділянки. Після належного підписання актів ці акти стануть поточними актами власності, а попередні, в яких була лише земельна ділянка, будуть скасовані.

Потім, коли у вас є всі ці документи, їх потрібно принести до нотаріуса. Нотаріус підготує правовстановлюючі документи на будівництво, а ви підписати їх. Цей процес називається Declaración de Obra Nueva. Це оголошуватиме, що над існуючою ділянкою зараз є споруда, а саме будинок.

Тоді вам знадобиться тo принести ці документи до земельного кадастру внести належну зміну напису на земельну ділянку, тепер включно з будинком, і будинок буде юридично завершеним.

Отже, витрати ДОН складатимуть, в основному:

• Нотаріальні збори за складання актів ДОН
• Земельні збори для внесення ДОН в напис земельної ділянки
• Гербовий збір – 1, 1,5, ,2 % (залежно від площі) від оцінки майна

 У цих випадках вам настійно рекомендуємо домовитися з продавцями про те, щоб вони зареєстрували будинок у належному DON, перш ніж продовжити продаж. Фактично, якщо ви отримуєте іпотеку, банк не зможе оцінити майно, поки будинок не буде зареєстровано за ДОН, оскільки до того часу (1) він юридично існує; та (2) доки його не реєструють, немає офіційного позначення, що саме є власністю (розмір, площа землі та межі тощо). Також він не може оформити іпотеку на нерухомість, яка не зареєстрована. Тому в цьому випадку вибору немає: продавці повинні зареєструвати його, перш ніж ви зможете його купити.

Земельна ділянка в актах прописана ідеально, і будинок є, але його повна прибудова не задекларована, або є інші елементи, не задекларовані в актах як гараж, чи басейн, чи складські приміщення тощо.

Такі випадки дійсно поширені в сільській місцевості. Це типові випадки, коли в певний час хтось вписав і оголосив землю, а то й будинок, але вони не включали інші частини будинку чи інші елементи, оскільки вони були побудовані після.

Наприклад, власник, який, купивши будинок, будує басейн, чи гараж, чи добудовує будинок новою кімнатою, чи новим ганком, чи новим поверхом, чи терасою тощо.

Ці випадки є вкрай проблематичними, оскільки процес декларування та оновлення актів з новим розширенням вимагає спеціального вивчення питання.

Існує дуже багато різних ймовірностей і вимог, залежно від o ЯКИЙ розмір землі; ДЕ знаходиться нерухомість (Валенсія, Альмерія, Аліканте, Мурсія, Кастельон, Гранада, Кадіс, Малага та ін.), з надзвичайно великими відмінностями між регіонами і навіть між містами; КОЛИ були зроблені ці розширення (4 роки тому, 10 років, 20 років), і ЯК вони були побудовані (без ліцензії на будівництво, з ліцензією на реформування тощо), що абсолютно неможливо дати достовірний огляд цього питання, який міг би стати орієнтиром для постраждалих власників.

Що таке «Fuera de ordenación» для будівництва в Іспанії? 

«Fuera de ordenación» – це СТАРА споруда, або СТАРА частина споруди, яка була побудована без ліцензії, не відповідає будівельним нормам і не може бути легалізована.

• Стара конструкція: будівництво має бути зведене до того часу, коли іспанська адміністрація має відреагувати на будівництво (знести+штраф).
• До 2014 року: 4 роки з моменту будівництва
• Після 2014 року: 15 років з моменту будівництва
• Зараз вона не може отримати ліцензію на її легалізацію

Позитивні наслідки:

• Він може бути ПАТРІМОНІАЛІЗОВАНИМ: він може бути частиною вашого майна або особистого багатства. Його можна зареєструвати в земельному кадастрі, отримати іпотеку, продати, отримати у спадок тощо.
• Це споруда, яка на даний момент узаконена та юридично закріплена, хоча й не відповідає нормативу. Отже, з юридичної точки зору, якщо на даний момент немає жодних штрафів, які впливають на майно, то немає жодних дій, які Ратуша може вчинити щодо цього майна через його вік, і не підлягає знесенню адміністрацією.

Негативні наслідки:

Також у зв’язку з цим Ратуша поважає існуючі споруди, але їх не можна продовжити. Отже, нові споруди в об’єкті не можна будувати. Ратуша дозволяє внутрішнє реформування таких об’єктів, але не прибудови, ані споруди інших будівель, наприклад гаражів тощо.

Але, у зв’язку з тим, що нерухомість не відповідає нормам, ратуша не погоджуватиме ліцензію на реконструкцію основних конструктивних частин будівлі, як-от фундамент, дах тощо. Ратуша визнає «реформування» існуючого будинку, і «ремонтувати» існуючу конструкцію, але не «збирати» зі старих деталей для встановлення нових. Наприклад, у разі «пожежі», або затоплення, що може вплинути на конструкцію будинку, ратуша не може надати права на «відновлення» майна. Тож, як висновок, Ратуша дозволяє внутрішні реформи, щоб зберегти будівництво, але не конструктивні реформи від бінів, фундаментів, зміни даху тощо.

Можливі проблеми під час поновлення/застосування CH: нерухомість у Fuera de Ordenación може виявити проблеми в майбутньому для отримання/ремонту CH.

Що таке напівконсолідована урбанізація в Іспанії? Незавершені урбанізації

У цьому звіті ми пояснили відмінності між МІСЬКА ЗЕМЛЯ та  НЕ МІСЬКИЙ (СІЛЬСЬКА ЗЕМЛЯ).

У зв'язку з, щодо МІСЬКА ЗЕМЛЯ, ми пояснювали, що це земля, на якій дозволено будувати з визначеними специфікаціями, що містяться в «Планах розвитку» міста або району (Plan General de Ordenación Urbana), або в конкретних районах урбанізації, які називаються «Частковими планами». (Planes Parciales) тощо.

Ця земля має всі умови та вимоги для проживання там у високій щільності населення, як-от належне водо- та електропостачання для об’єктів нерухомості та споруд, а також комунальне електро- та водопостачання. А також інші підключення, такі як каналізація, газ, телекомунікації тощо.

Міська земля або «Suelo Urbano» — це земля міст чи села чи урбанізацій, і вона використовує належний доступ до доріг, з тротуарами, вулицями, комерційними площами, медичною допомогою, школами, коледжами, спортивними центрами тощо.

Але, якщо говорити про міську землю, то є важлива різниця між міською землею «КОНСОЛІДОВАНА» та «НЕКОНСОЛІДОВАНА» або «НАПІВКОНСОЛІДОВАНА».

A ОБ'ЄДНАНА МІСЬКА ДІЛЯНКА це ділянка, де вся необхідна інфраструктура для урбанізації була завершена, а ділянка має всі послуги, які можна вважати «міськими» (електрика, вода, під’їзд доріг, каналізація тощо), і вже надано всю необхідну площу для державного управління. встановити всю цю інфраструктуру урбанізації. Ця ділянка брала участь в оплаті інфраструктури та вже надала (у разі потреби) частини землі для використання для цієї громадської інфраструктури.

Якщо ділянка не забудована, то це буде ділянка з належними правами на забудову, визначеними чинним будівельним законодавством.

Якщо ділянка вже збудована, то існуючі споруди, якщо вони будуються відповідно до будівельних законів, будуть повністю законною власністю, оскільки права власності будуть повністю захищені від державного управління як на землю, так і на будівництво.

A НЕОБ'ЄДНАНА МІСЬКА ДІЛЯНКА є протилежним. Є сюжетом де не встановлена ​​вся необхідна інфраструктура, щоб вважатися «КОНСОЛІДОВАНОЮ».

Отже, якщо ділянка не буде забудована, то перед отриманням дозволу на будівництво ратуша вимагатиме добудови інфраструктури урбанізації в цьому районі, дотримуючись чинного будівельного законодавства, та/або ділянка не надала приміщення громадськості. адміністрації для встановлення цієї інфраструктури. Таким чином, кінцеві витрати на урбанізацію можуть залишатися незапланованими на землі, а на можливі частини ділянки можуть вплинути правила урбанізації, а потім, як наслідок, бути змушеними «віддаватися» державній адміністрації для встановлення, наприклад, інфраструктури.

Якщо ділянка вже побудована, то, можлива збори урбанізації може впливати на розробку та використання цих конструкцій, і ці конструкції також можуть бути постраждали, якщо вони знаходяться в центрі майбутньої інфраструктури. Це ті випадки, коли об’єкти були побудовані до перетворення територій на «міські» (оскільки вони були досить старими), або просто тому, що ці споруди були побудовані без належного дозволу на будівництво (незаконно).

У цих випадках права власності на ділянку та можливі споруди власником не консолідуються. Іншими словами, державне управління може мати можливості для отримання частини (або повної) землі, а будівництво може постраждати при адаптації ділянки до вимог урбанізації. Таким чином, і ділянка, і споруди не повністю інтегровані в права власності від власника, оскільки на обидві можуть вплинути вимоги та проекти урбанізації.

Усередині НЕКОНСОЛІДОВАНИХ областей існує також спеціальна класифікація, яка називається НАПІВКОНСОЛІДОВАНИЙ . Напівконсолідовані території – це ті райони, які, будучи «міськими», знаходяться в одному з таких випадків:

• Деякі роботи з урбанізації виконані, але не всі.
• Є деякі частини землі, передані державній адміністрації під громадську інфраструктуру, але не всі, що вимагають закони.

Це типові випадки, які ми можемо зустріти в районах Валенсії, Аліканте (Денія, Кампелло, Бенідолейг, Онда, Хавеа, Бенісса, Морайра, Кальпе, Гата-де-Горгос тощо), деяких інших з Мурсії, Альмерії (долина Альмансора, Віра та ін.), Малага та Севілья.

Зазвичай це ділянки, де земля завжди вважалася «сільською», а з часом розвивалося будівництво будинків із високою щільністю забудови (за чинним нормативом, понад 6-8 на гектар). На цих територіях ці споруди більш-менш забезпечені визначеною інфраструктурою водо-, електрики, громадського під'їзду та доріг. Залежно від випадку, ми можемо знайти райони, де встановлена ​​інфраструктура повна, та інші райони, де є більш бідними.

У цьому випадку в напівзведених будівлях є законними. І «законні», тому що вони були побудовані з належною будівельною ліцензією, або тому, що вони були легалізовані після будівництва.

У цих випадках власник «закріплює» право власності на споруду, але не право власності на землю. Отже, державна адміністрація не може нічого вдіяти проти будівництва, але на землю можуть вплинути можливі її частини, які будуть передані під міську інфраструктуру, або зазнати плати за урбанізацію.

Типові проблеми, які ми можемо знайти в цих властивостях:

• Щоб розширити або побудувати будинки на ділянках всередині цих територій, Ратуша може вимагати надання частини землі для облаштування громадської інфраструктури (пішохідні зони, підключення каналізації, електропроводка, газ, вода тощо). .)
• Про те, що власники вимагають оплатити частину або всі витрати на урбанізацію території (підключення до каналізації, води, електроенергії, встановлення сучасних септиків, надання частини землі під дороги загального користування тощо).

• БУДІВАЙТЕ ВЛАСНИЙ БУДИНОК НА МІСЬКІЙ ЗЕМЛІ 
• БУДУВАННЯ ВЛАСНОГО БУДИНКУ В «СІЛЬСЬКОМУ КРАЇНІ»
• ПРОЦЕС БУДІВНИЦТВА В ІСПАНІЇ ДЛЯ ВАШОГО
• ЛЕГАЛІЗАЦІЯ, РЕФОРМА І СПІЛЬНІ ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ