У попередніх звітах ми пояснювали відмінності між МІСЬКА ЗЕМЛЯ та СІЛЬСЬКА ЗЕМЛЯ.
У зв'язку з, щодо МІСЬКА ЗЕМЛЯ, ми пояснювали, що це земля, на якій дозволено будувати з визначеними специфікаціями, що містяться в «Планах розвитку» міста або району (Plan General de Ordenación Urbana), або в конкретних районах урбанізації, які називаються «Частковими планами». (Planes Parciales) тощо.
Ця земля має всі умови та вимоги для проживання там у високій щільності населення, як-от належне водо- та електропостачання для об’єктів нерухомості та споруд, а також комунальне електро- та водопостачання. А також інші підключення, такі як каналізація, газ, телекомунікації тощо.
Міська земля або «Suelo Urbano» — це земля міст чи села чи урбанізацій, і вона використовує належний доступ до доріг, з тротуарами, вулицями, комерційними площами, медичною допомогою, школами, коледжами, спортивними центрами тощо.
Але, якщо говорити про міську землю, то є важлива різниця між міською землею «КОНСОЛІДОВАНА» та «НЕКОНСОЛІДОВАНА» або «НАПІВКОНСОЛІДОВАНА».
A ОБ'ЄДНАНА МІСЬКА ДІЛЯНКА це ділянка, де вся необхідна урбанізаційна інфраструктура завершена, і ділянка має всі послуги, які можна вважати «міськими» (електрика, вода, під'їзд доріг, каналізація тощо), та вже надано всю необхідну площу для державна адміністрація встановити всю цю інфраструктуру урбанізації. Ця ділянка брала участь в оплаті інфраструктури та вже надала (за потреби) частини землі для використання для цієї громадської інфраструктури.
Якщо ділянка не забудована, то це буде ділянка з належними правами на забудову, визначеними чинним будівельним законодавством.
Якщо ділянка вже збудована, то існуючі споруди, якщо вони будуються відповідно до будівельних законів, будуть повністю законною власністю, оскільки права власності будуть повністю захищені від державного управління як на землю, так і на будівництво.
A НЕОБ'ЄДНАНА МІСЬКА ДІЛЯНКА є протилежним. Це ділянка, на якій не встановлена вся необхідна інфраструктура, щоб вважатися «КОНСОЛІДОВАНОЮ».
Отже, якщо ділянка не буде забудована, то перед отриманням дозволу на будівництво ратуша вимагатиме добудови інфраструктури урбанізації в цьому районі, дотримуючись чинного будівельного законодавства, та/або ділянка не надала приміщення громадськості. адміністрації для встановлення цієї інфраструктури. Таким чином, кінцеві витрати на урбанізацію можуть залишатися незапланованими на землі, а на можливі частини ділянки можуть вплинути правила урбанізації, а потім, як наслідок, бути змушеними «віддаватися» державній адміністрації для встановлення, наприклад, інфраструктури.
Якщо ділянка вже побудована, то, можлива збори урбанізації може впливати на розробку та використання цих конструкцій, і ці конструкції також можуть бути постраждали, якщо вони знаходяться в центрі майбутньої інфраструктури. Це ті випадки, коли об’єкти були побудовані до перетворення територій на «міські» (оскільки вони були досить старими), або просто тому, що ці споруди були побудовані без належного дозволу на будівництво (незаконно).
У цих випадках права власності на ділянку та можливі споруди власником не консолідуються. Іншими словами, державне управління може мати можливості для отримання частини (або повної) землі, а будівництво може постраждати при адаптації ділянки до вимог урбанізації. Таким чином, і ділянка, і споруди не повністю інтегровані в права власності від власника, оскільки на обидві можуть вплинути вимоги та проекти урбанізації.
Усередині НЕКОНСОЛІДОВАНИХ областей існує також спеціальна класифікація, яка називається НАПІВКОНСОЛІДОВАНИЙ. Напівконсолідовані території – це ті райони, які, будучи «міськими», знаходяться в одному з таких випадків:
- Деякі роботи з урбанізації виконані, але не всі.
- Є деякі частини землі, передані державній адміністрації під громадську інфраструктуру, але не всі, що вимагають закони.
Це типові випадки, які ми можемо зустріти в районах Валенсії, Аліканте (Денія, Кампельо, Бенідолейг, Онда, Хавеа, Бенісса, Морайра, Кальпе, Гата-де-Горгос тощо), деяких інших з Мурсії, Альмерії (долина Альмансора, Віра та ін.), Малага та Севілья.
Зазвичай це ділянки, де земля завжди вважалася «сільською», а з часом розвивалося будівництво будинків із високою щільністю забудови (за чинним нормативом, понад 6-8 на гектар). На цих територіях ці споруди більш-менш забезпечені визначеною інфраструктурою водо-, електрики, громадського під'їзду та доріг. Залежно від випадку, ми можемо знайти райони, де встановлена інфраструктура повна, та інші райони, де є більш бідними.
У цьому випадку в напівзведених будівлях є законними. І «законні», тому що вони були побудовані з належною будівельною ліцензією, або тому, що вони були легалізовані після будівництва.
У цих випадках власник «закріплює» право власності на споруду, але не право власності на землю. Отже, державна адміністрація не може нічого вдіяти проти будівництва, але на землю можуть вплинути можливі її частини, які будуть передані під міську інфраструктуру, або зазнати плати за урбанізацію.
Типові проблеми, які ми можемо знайти в цих властивостях:
- Щоб розширити або побудувати будинки на ділянках всередині цих територій, Ратуша може вимагати надання частини землі для облаштування громадської інфраструктури (пішохідні зони, підключення каналізації, електропроводка, газ, вода тощо). .)
- Про те, що власники мають сплатити частину або всі витрати на урбанізацію території.
Отже, якщо ви купуєте в таких районах, як Касталья, Бенісса, Морайра, Агост, Кальпе, Хавеа, Денія, Лібер, Бенідолейг, Пего, Онда, навколишні Валенсії (Ллірія, Олокау, Монтрой, Вілламарксант тощо), Вера, долина Альмансора , Малага, Коста-дель-Соль, ми рекомендуємо Вам скористатися юридичними консультаціями експертів із будівельного права як TLA CORP.
