Перспективи ринку нерухомості Іспанії після коронавірусної кризи: 2020-2021

Ми перебуваємо в той час, коли на іспанському ринку нерухомості існує серйозна невизначеність, головним чином мотивована надзвичайною ситуацією, в якій ми опинилися.

Ми не збираємося тут пояснювати, що сталося в Іспанії та в іншому світі. Підставою для цього звіту є аналіз перспектив еволюції іспанського ринку нерухомості на решту 2020 та 2021 років.

Для цього ми збираємося розрізнити кілька дуже різних секторів на іспанському ринку нерухомості:

– Національний запит Іспанії: перше та друге місце проживання

– Міжнародний попит: перше і друге місце проживання

– Нові та поза планом, а також вживані (перепродаж)

– Ринок довгострокової оренди та короткострокової – туристичної оренди – та «сезонна оренда»

– Позиція власника, який хоче зараз продати свою нерухомість

1.- ІСПАНСЬКИЙ ПОПИТ: громадяни та резиденти Іспанії

Починаючи з попиту на покупку ПЕРШЕ ПРОЖИВАННЯ, а щодо національного ринку, розуміючи це як попит на будинки з боку іспанців (громадян або резидентів), постраждає великий застій.

Це сектор, який сильно постраждав протягом останніх років, і, незважаючи на те, що ціни на житло в основних столицях і містах Іспанії зростають, спроможність придбати громадяни Іспанії середнього середнього не зросла. в такій же пропорції. Це призвело до того, що з року в рік громадяни Іспанії середнього походження поступово втрачали купівельну спроможність, обмежуючи (і навіть блокуючи) доступ до покупки будинку.

Тому в останні роки спостерігається зниження торгівлі серед громадян Іспанії (особливо серед молоді), саме через втрату купівельної спроможності, підвищення орендної плати як єдиного засобу доступу до житла серед молоді в Іспанії.

Логічно думати, що відтепер у кризовій ситуації, в якій ми опинилися, ситуація буде ще гіршою, оскільки економічні можливості пересічного громадянина Іспанії будуть значно знижені.

При цьому очікується, що попит на основні резиденції в Іспанії значно зменшиться принаймні до 2022 року.

Таким же чином, в ДРУГА ПРОЖИВАННЯ ринок, тобто національний попит на друге житло, буде вплинути на кризову ситуацію, в якій ми опинилися, оскільки розважлива позиція заощаджень, що призводить до цієї кризи, буде загальною нормою, принаймні, на пару років.

Вже говорять про зниження цін продажу житла на 15-30%.

При цьому інвестори, або заощаджувачі, які наразі зберігають купівельну спроможність, знайдуть на ринку реальні можливості, особливо з цієї осені, коли економічні ефекти цієї кризи почнуть фіксуватися на ринку міцніше.

З чим, «з точки зору інвестора», так само, як це сталося після кризи 2008 та 2011 років, Іспанія знову стане цікавим напрямком, привабливим для заощаджувачів, національних та міжнародних інвесторів.

2.- ІНОЗЕМНИЙ ПОКУПЕЦЬ – інвестори та фізичні особи

Щодо міжнародного попиту на іноземців, ми розуміємо, що ДРУГА ПРОЖИВАННЯ ринок матиме сильний вплив, і ми не очікуємо відновлення аж до 2021 року.

Перш за все, що відноситься до ринку для продаж новобудов, так і незавершених, ми розуміємо, що буде a зупинка в будівництві другого будинку, особливо в туристичних місцях, таких як Середземне море, Балеарські та Канарські острови.

З точки зору «інвестора», найбільші можливості будуть на ринку секонд-хенду, на шкоду новому будівництву. Це так, тому що фізичні особи можуть мати більшу маржу зниження ціни продажу, оскільки, залежно від часу придбання, вони можуть амортизувати більшу частину або загальну вартість покупки, що дозволить більший інтервал зниження продажів ціна. .

Це, що стосується нове будівництво, не буде таким, і ми побачимо менше зниження та пропозиції на ринку, враховуючи те, що забудовники мають меншу маржу зниження ціни, ніж фізичні особи.

При цьому ринок перепродажу, або секонд-хенд, є тим, що запропонує найцікавіші можливості на ринку, принаймні до тих пір, поки не зникнуть наслідки економічної кризи, що ми маємо вище.

Тому, як ми вже згадували, на національному ринку будуть реальні можливості для міжнародного інвестора-заощадника, який має купівельну спроможність на ринку секонд-хенду в Іспанії.

Щодо міжнародного ринку придбання ПЕРШЕ ПРОЖИВАННЯ будинки, також наз "емігранти (або "емігранти"), які мають намір приїхати в Іспанію, щоб жити, або для кращої якості життя, або провести «до» або «пенсійну », ми віримо, що еволюція буде дуже позитивною.

Іспанія є однією з найбільш бажаних країн світу для проживання на постійне проживання. Це стало незмінною вже більше 30 років. Насправді, особливо з 2000-2002 років, обсяги закупівель іноземців, які вийшли на пенсію, залишалися високими навіть під час кризи.

Люди, які раніше вийшли на пенсію або вийшли на пенсію, переважно з європейських країн, таких як Великобританія, Франція, Бельгія, Швейцарія, Німеччина тощо, вважаються «прихованим попитом». Інакше кажучи: Вони завжди мають намір приїхати до Іспанії, щоб провести його пенсію, мотивовані хорошими погодними умовами, якістю життя, зв’язком, безпекою та здоров’ям населення.

Проте останнім часом у цього типу покупців спостерігається зниження купівельної спроможності, викликане зростанням цін на житло в Іспанії.

Тому, і як наслідок цієї нинішньої санітарної кризи, цей тип покупців стане свідком появи реальних можливостей для покупки за дуже низькими та цікавими цінами в районах та об’єктах, до яких ще рік тому вони просто не мали доступу.

Цей тип покупців, як правило, похилого віку, на додаток до ціни або рівня якості життя, враховує рівень допомоги іспанського громадського здоров'я.

- Тому варто подумати або задуматися, яку реакцію це викликає у такого типу клієнтів, як іспанська система впоралася з коронавірусною кризою.

З нашої точки зору, як іспанці, які жили на передньому краї боротьби з цією кризою в галузі охорони здоров’я, ми повинні сказати, що зміцнився імідж громадського здоров’я Іспанії.

Головним провалом уваги та реакції на вірус стала не існуюча інфраструктура та людські ресурси в Іспанії (переповнені лише в окремих районах, причому тимчасово), а другорядні елементи, якими стала, в основному, відсутність обладнання.

Прості речі, як-от маски, чи респіратори, чи відповідний одяг.

Проте, як ми говоримо, решта обладнання та інфраструктури, особливо людська команда, лікарі, медсестри та медичні працівники, виконали завдання, продемонструвавши свою ефективність та реакцію на вплив такого обсягу, навіть у ситуаціях повної відсутності обладнання та адекватний захист.

 (Ми всі, як іспанці, дійсно ПИШАЄМОСЯ НАШОЮ САНІТАРНОЮ КОМАНДУ)

Іншими словами, було показано, що іспанська система охорони здоров’я працює, і що вона має легені та інфраструктуру для обслуговування таких клієнтів.

Окрім охорони здоров’я, є якісне приватне здоров’я в Іспанії з цінами, значно нижчими, ніж приватне здоров’я країн походження цих покупців, таких як Франція, Німеччина, Великобританія тощо, що разом з ефективністю нашого громадського здоров’я дозволяє досягти дуже якісний імідж у цього типу покупців, переважно європейського походження.

З іншого боку, щодо інших країн світу, іспанська система охорони здоров’я виявилася набагато ефективнішою та з набагато більшими гарантіями захисту, ніж та, яка існує в таких країнах, як США та Великобританія, де медична допомога державна є дуже базовою, а приватна медична допомога переважає.

Внаслідок вищесказаного, більший інтерес до покупки першого місця проживання в Іспанії очікується в таких країнах, як Великобританія, США та інші країни Латинської Америки, такі як Мексика, Венесуела, Аргентина, Бразилія тощо, громадянами цих країн, які вони знайдуть, що іспанське громадське здоров’я захищає і піклується про нього більше, ніж у їхніх власних країнах походження.

Нарешті, щоб додати ще один момент, який цей тип покупця-клієнта тепер враховує при прийнятті рішення про покупку, це економічна вартість життя та послуг. Саме через цю кризу протягом кількох років в Іспанії ми будемо свідками значне зниження цін як на продукти харчування та продукти, так і на послуги. При цьому економічні витрати на життя такого типу клієнтів будуть сприяти цьому зниженню, що полегшить рішення про покупку в Іспанії.

Тому ми робимо висновок, що, як зниження ціни продажу нерухомості, так і підтвердження послідовної системи охорони здоров'я та якісних приватних медичних послуг, безсумнівно, змусять клієнта орієнтуватися на купівельні наміри. міжнародні в будинках першого місця проживання.

Що стосується ДРУГА ПРОЖИВАННЯ, як вказує внутрішній ринок, середнього рівня іноземний покупець не очікується, що він зробить той самий обсяг придбань, який ми спостерігали в останні роки.

Особливо з 2015 року ми відчули збільшення обсягів придбання другого житла міжнародними покупцями, що сприяло покращенню економіки, що виникло внаслідок економічного буму, пережитого в попередні роки, а також у надії отримати прибуток від цієї нерухомості. через оренду, особливо туристичну.

Очевидно, що ми побачимо втрату або зменшення перспектив щодо можливостей туристичної оренди, оскільки, принаймні, протягом 2020 та 2021 років рівень подорожей та зв’язку вплине на туристичний сектор, а отже, на тих, хто бажає. інвестувати з наміром оренди для туристичного використання.

Однак і щодо с ДРУГА РУКА, як ми вже згадували щодо першої резиденції, неодмінно виникнуть великі можливості як у містах з високим туристичним потенціалом, так і в головних містах Іспанії, які добре підстраховані, вони привернуть увагу міжнародних вкладників-інвесторів.

3.- РИНОК ОРЕНДИ – Постійна оренда – Туристична – Сезон

Що стосується ринку оренди, то ми будемо розрізняти оренду першого та другого житла.

Що стосується ОРЕНДА ПЕРШОГО ЖИТЛА, останніми роками ми спостерігаємо зростання цін на оренду через сподівання власника отримати вищі прибутки в секторі туристичної оренди, особливо через появу таких платформ, як Airbnb тощо.

Це призвело, як наслідок, до реальної проблеми серед іспанців, особливо молоді, відсутності пропозиції оренди на постійній основі, особливо в головних містах Іспанії, що призвело до реакції іспанських адміністрацій, створивши обмежувальні правила щодо використання. нерухомості як туристичної оренди, щоб сприяти оренді першого місця проживання і, таким чином, намагатися уникнути підвищення цін на оренду першого місця проживання.

Одним із головних наслідків коронавірусу в Іспанії є саме повна втрата туристичної діяльності, який, як очікується, не зросте до наступного літа 2021 року.

Таким чином, багато домовласників напевно вже задаються питанням, що робити з тими будинками, які до цього часу використовувалися для туризму, і що в пошуках рентабельності вони будуть змушені використовувати їх для оренди свого першого житла. З якої, незабаром ми відчуємо збільшення пропозиції будинків для першого проживання в Іспанії. Як у великих містах, так і в прибережних районах.

А щодо ОРЕНДА ДРУГОГО ЖИТЛА, хоча туристична оренда, тобто «на дні» або «на тижні», ми вважаємо, що на це вплине криза здоров’я, ми думаємо, що «сезонного» не буде....

Історично традиційною туристичною орендою в Іспанії була «сезонна оренда”. Тобто орендна плата за місяцями, або за сезонами: літо, осінь, зима, весна тощо.

Лише революція цифрових платформ, таких як Airbnb, яка дозволила скоротити час перебування та керувати приватною орендною діяльністю майже по-підприємницьким способом, змінила цю систему, зменшивши кількість ночівель на одного гостя.

Таким чином, Очікується скорочення обсягів короткострокових орендних операцій, але, безсумнівно, буде відскок у «сезонній оренді».

Відзначимо також, що діяльність «туристичної оренди» вкрай обмежена регіонами чи місцевою адміністрацією, а в окремих районах навіть заборонена. Це виходить із дуже складних документів, вимог тощо. Але це не те, що стосується «сезонної оренди».

Оренда за «сезонну оренду» повністю вільна від дуже суворих обмежень «туристичної оренди». Це абсолютно безкоштовно. Наприклад, щоб орендувати як «сезонну», вам не потрібно реєструвати нерухомість у спеціальних реєстрах, а також отримувати свідоцтво про житло, а нерухомість можна орендувати «по кімнатах» (в регіоні Валенсія будинки не можна орендувати по окремим кімнатам в туристичну оренду).

Отже, ми очікуємо, що буде більше операцій з оренди за формулою «сезон», ніж за «туристичною».

Відповідно до нашого пояснення, іспанські та іноземні сім’ї продовжуватимуть відпочивати, і вони продовжуватимуть бажання приїжджати на іспанські пляжі або в іспанські міста, щоб провести відпустку.

Обсяг професійного попиту зменшиться, але орендна діяльність не зникне. А при організації відпочинку туристи будуть обумовлені:

• Більш обмежені рухи, а отже, більше часу в кожному місці.
• Умови безпеки та гігієни
• Вони будуть уникати скупчення людей або місць скупчення людей

Тому цей тип туристів, обираючи варіанти розміщення, вибере ті, в яких їм гарантована безпека та дезінфекція щодо пандемії. І ця гарантія безпеки та дезінфекції буде набагато більшою в квартирах, ніж у готелях.

Це так, тому що готелі, де зазвичай є великий потік гостей, спочатку можуть створити у них небезпеку, гарантуючи належний захист. І цього не відбувається при проживанні в квартирі, де потік гостей і ночівлі буде меншим, ніж у готелях, оскільки її може орендувати одна сім'я на тижні або місяці.

З огляду на все вищесказане, ми вважаємо, що «сезонна оренда» стане чудовою можливістю для тих власників, які, особливо в прибережних/туристичних районах, де попит на перше житло низький.

4.- ЩО ПОВИНЕН РОБИТИ ВЛАСНИКУ, ЩО ХОЧЕ ПРОДАТИ СВОЄ МАЙНО В ЧАС КРИЗИ?

До минулого місяця продавець був тим, хто встановлював правила на бичачому ринку купівлі. Високий попит на операції купівлі-продажу в останні роки спонукав продавців зайняти владу в переговорах щодо умов продажу.

Однак відтепер ринок змінився...

Тепер саме покупець зрештою займе владні позиції в переговорах з продавцем.

Наслідком цього є те, що покупець буде набагато більш вимогливим до переговорів про умови купівлі з продавцем не тільки щодо ціни, а й щодо документація майна.

Іншими словами, якщо в останні роки покупець був менш суворим, коли мова йшла про вимоги правових обмежень щодо об’єктів нерухомості, відтепер, покупець обов'язково вимагатиме від продавця дотримання всіх умов і вимог законодавства. щодо їх властивостей, таких як міські умови, ліцензії на користування або сертифікати придатності для проживання, ефективні підключення води та електроенергії, септики тощо.

При всьому цьому тим власникам, які мають намір виставити свою нерухомість на продаж, рекомендуємо детально та глибоко вивчити документацію та юридичні ситуації, в яких знаходиться їхнє майно, щоб полегшити його продаж.

Дослідження, проведене TLA-Abogados у квітні 2020 року