Оренда з правом викупу (RTB)

Щодо ринку житлової нерухомості, тобто купівлі-продажу першого/постійного місця проживання, мова йшла про «прихований попит», що існує в Іспанії щодо тих іноземців з інших країн, які бажають приїхати в Іспанію на постійне проживання.

Фактом, який був постійним протягом останніх двох десятиліть, є прибуття іноземців, які обрали Іспанію своїм постійним місцем проживання, і яких ми зазвичай називаємо «емігранти"Або"емігранти”. ТОбсяг і кількість емігрантів, які обрали Іспанію місцем проживання протягом останніх двох десятиліть, завжди були постійними і навіть збільшувалися в періоди кризи або після кризи, як-от у Іспанії в 2008 році, і 2011 рік.

Маючи понад 15 років роботи в секторі нерухомості, наша компанія перевірила це саме в У періоди відразу після кризи кількість експатріантів, зацікавлених у придбанні нерухомості в Іспанії, зросла.

І, як результат нашого досвіду, ми помітили, що перші придбання, які були укладені в ті моменти, були особливо складними через контекст нестабільності та невизначеності, як з точки зору фінансування, так і можливої ​​еволюції ринок житла.

Тобто покупець, який наважується інвестувати в Іспанію в покупку постійного місця проживання, занурюється в невизначеність, викликану роздумами, чи ми вже перебуваємо в останній фазі кризи, чи ще є шлях до спаду. (“Чи буду я купувати за хорошою ціною?»).

Однак у цих типів покупців зацікавленість у покупці очевидна. Вони також чітко розуміють момент. Вони хочуть купити зараз. Вони знають, що настав час, але їм незрозуміло, чи будуть ціна та умови продажу найбільш підходящими, доки не зникне або не розвіється посткризовий клімат незахищеності.

На даний момент як рішення пропонується інструмент оренди з можливістю покупки.

Оренда з можливістю викупу (RTB) Про що йдеться?

Оренда з можливістю покупки, - це договір, за яким покупець хоче придбати нерухомість для постійного проживання, хоче зайняти її і негайно використовувати, але хоче відкласти остаточне рішення про купівлю на пізній час.

І, крім того, бuyer бажає, щоб під час використання майна продавець не міг пропонувати нерухомість на ринку, тому залишаючи за покупцем виняткову можливість покупки на весь термін дії договору. Ось найважливіша відмінність цього договору від «звичайного договору оренди», де орендодавець може продати майно комусь іншому, навіть якщо існує договір оренди.

Тому в договорі RTB є дві основні концепції:

– Це договір купівлі-продажу з «можливістю покупки».

Тобто, покупець хоче купити будинок, але вимагає мати будинок у своєму розпорядженні, поки він не підтвердить своє рішення. Іншими словами, він хоче, щоб варіант покупки був для його ексклюзивності. Таким чином, взаємно з винятковим правом опціону купівлі майна, покупець сплачує продавцю суму, щоб компенсувати йому час перебування будинку за покупцем і за межі ринку продажу.

Після виконання терміну або умови, погоджених у контракті, настає момент, коли покупець повинен прийняти рішення про оформлення права на купівлю майна. На даний момент є два сценарії:

• Покупець може скористатися своїм правом на покупку, і в такому випадку завершити покупку. Таким чином, покупець заплатив би решту ціни продавцю, і операція купівлі-продажу була б завершена.
• Покупець бажає відмовитися від покупки, отже, він приймає на себе втрату суми, яку він сплатив згідно з «опціоном на покупку», залишаючи цю суму на рахунок продавця, який вносить її на свій рахунок з урахуванням часу, коли він має будинок, зарезервований для покупця. .

– Це договір оренди.

Покупець хоче негайно зайняти будинок, але, як пояснювалося вище, він вважає за краще залишити формалізацію та остаточне рішення про покупку на потім. При цьому пропонується прийняти фігуру «орендар» або «орендар», доки він не вирішить скористатися опціоном купівлі або відмовитися від нього протягом часу, передбаченого договором.

Таким чином, покупець, тепер орендар/орендар, узгоджує умови оренди та сплату орендної плати з продавцем, тепер орендодавцем/орендарем, протягом терміну дії договору.

І так само, як і щодо здійснення опціону на покупку, після настання максимального терміну його виконання покупець або орендар/орендар має кілька варіантів:

• Виконати опціон купівлі та завершити продаж. У цьому випадку операція оренди скасовується, тепер перетворюється на продаж.
• Покупець виконує бот опцію покупки. У цьому випадку договір оренди також анулюється. Очевидно, що в разі домовленості двох сторін договір оренди може бути продовжений, або може бути укладений новий договір оренди, і тоді договір буде лише про оренду.

Важливі питання:

1.- Що станеться із сумою, сплаченою у варіанті покупки?

Чи вважається це частиною ціни? Іншими словами, чи можна знижувати опціон від кінцевої ціни на оплату нерухомості?

Відповідь дуже проста. Це буде те, про що домовляться обидві сторони. Тобто сума, сплачена за опціон, буде вирахована з ціни, якщо обидві сторони погодяться. У цьому випадку сума, сплачена за варіант купівлі, дисконтується з решти ціни для оплати майна.

Це найбільш поширений варіант на ринку.

Однак власник може також вимагати, щоб сума, сплачена за варіант купівлі, не була дисконтована з ціни, яку потрібно сплатити за майно. Тобто ця сума просто покриває час, протягом якого нерухомість була поза ринком, і що вона не є частиною ціни. При цьому в цьому випадку оплата варіанту купівлі не буде дисконтована з ціни, яка має бути сплачена власнику за продаж.

Очевидно, що це набагато більш згубний варіант для покупця, і він не так широко використовується на практиці.

Будь-який з опціонів повинен бути чітко включений в контракт, щоб прояснити долю виплати опціону.

2.- Що станеться з сумами, сплаченими за оренду?

Чи вираховуються вони з остаточної ціни для оплати продажу?

Відповідь така ж, як і вище. Це є, це будуть сторони, які мають домовитися, при погодженні з умовами договору, знижується орендна плата з кінцевої ціни чи ні, у разі прийняття рішення про покупку підтверджується.

3.- Комісійні/збори агентів. Коли їм платять?

Тут, знову ж таки, буде те, що домовлено між сторонами та агентством нерухомості.

Однак з юридичної точки зору, якщо сторони не домовилися про протилежне, ми розуміємо, що агентська комісія/комісійні повинні бути сплачені під час підписання опціонного контракту на купівлю. Причина цього полягає в тому, що цей контракт передбачає досягнення угоди купівлі-продажу між покупцем і продавцем. І це, хоча виконання зазначеного договору відкладається на більш пізній термін.

Як ми говоримо, коли договір RTB підписується, «угода» між сторонами була досягнута, і це було зроблено завдяки втручанню агента. Ось чому агентська комісія/комісія має бути сплачена під час оформлення RTB.

Можна вважати несправедливим обумовлювати сплату комісії агента ефективним рішенням про купівлю, яке залишиться в руках покупця, а в руках/контролю агента.

4.- Як формалізується RTB?

Зазвичай це приватний договір, який не потребує нотаріального посвідчення.

Тому найпоширенішою практикою є підготовка приватного договору між сторонами без необхідності проходження через нотаріуса. Хоча, як ми побачимо, обов’язково, щоб договір складав спеціаліст-юрист.

Для більшої безпеки орендаря, договір може бути оформлена у нотаріуса та зареєстрована в реєстрі власності. Оформлення договору купівлі-продажу в земельному кадастрі спричинить за собою такі витрати:

• Нотаріальні та земельні витрати
• Гонорари адвокатів/адвокатів
• Taxes

Зверніть увагу, що до реєстрації в земельному кадастрі приймаються лише договори RTB на термін не більше 4 років.

Тому найпоширенішою практикою є підготовка приватного договору між сторонами без необхідності проходження через нотаріуса. Хоча, як ми побачимо, обов’язково, щоб договір складав спеціаліст-юрист.

5.- Податки, пов'язані з контрактом на покупку:

а) Коли орендодавцем є компанія: Уявімо, що будівельна компанія з широким спектром будинків, які неможливо продати, вирішує оформити договори RTB. У цьому випадку договір обкладається ПДВ, якщо це перша передача будинку. The ПДВ ставка буде 10%, якщо ми не маємо справу із захищеним житлом (знижений ПДВ 4%). Іншими словами, фізичній особі доведеться зіткнутися з цим податком, який, як кінцевий споживач, утримати не зможе.

Якщо договір зареєстровано в земельному кадастрі, то необхідно сплатити Гербовий збір (0,5%-2% залежно від регіону).

на додаток до узгодження місячної орендної плати, змогли встановити варіант покупки, відомий як a «преміум» або «варіант покупки» (оплата за те, що клієнт повинен буде придбати будинок протягом певного періоду часу). Така сума також буде оподатковуватися ПДВ (оскільки це вважається наданням послуг, згідно з Головним управлінням податків) за загальною ставкою 21%.

Якщо лізингоодержувач вирішить приступити до оформлення покупки пізніше, передача буде оподатковуватися ПДВ (за ставкою 10% або 4%). У випадку, якщо потенційний покупець вирішить не вибирати покупку, буде можливість розірвати договір і вирішити оформити іншу оренду без опції, яка не обкладається ПДВ. Пам’ятайте, що фізична особа не зможе повернути чи утримати цей податок.

б) Коли орендодавець є фізичною особою

У цьому випадку контракт RTB (це вважається другою передачею) є трансакцією, на яку поширюється дія Податок на передачу (ITP), орендар є платником податку.

Що стосується опціону придбання (премії), він також оподатковуватиметься податком на передачу (ITP), оскільки «обіцянки та опціони» також оподатковуються цим податком.

Команда база оподаткування буде складатися з ціна, сплачена за опціон на покупку. Якщо цей варіант не узгоджений, або він менше ніж 5% від загальної вартості нерухомості . Застосовувана ставка буде відрізнятися залежно від автономної спільноти, оскільки це відступна данина (як правило, від 6% до 10%).

---

приклад

«А» — це конкретний орендодавець, який погоджується на договір RTB з «Б» із сумою премії 7.500 євро. Ціна нерухомості складе 250.000 XNUMX євро.

5% від ціни нерухомості 250.000 5 х 12.500 % = XNUMX XNUMX євро.

 Таким чином, будучи на 5 % вищою від узгодженої премії, база податку для цього варіанту становитиме 12.500 XNUMX євро. 

 Оскільки орендодавець є особливим, то премія буде оподатковуватися податком на передачу – ITP. Цей податок у регіоні Валенсії та Каталонії становить 10%. 

Отже, 12.500 10 х 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX євро ITP.

---

А пізніше, під час передачі будинку, у випадку, якщо вона здійснена покупцем, операція також буде знову оподатковуватися податком на передачу (ITP). Як пояснювалося вище в цьому розділі, будь ласка, майте на увазі, що варіант купівлі, за яким слідує продаж, означає, що ми зіткнулися з укладанням двох юридичних компаній (пов’язаних, але незалежних), тому відбулися дві різні оподатковувані події, що логічно збільшить оподаткування операції.

В останньому випадку (оренда з правом викупу між фізичними особами) необхідно уточнити оподаткування операції ПДФО з точки зору орендодавця/продавця, оскільки стягнення «опціону» купити» буде «прибутком» для продавця/орендодавця.

Після настання максимального терміну виконання опціону на купівлю та у випадку, якщо покупець скористається зазначеним опціоном, витрати та податки, отримані від операції, будуть звичайними витратами на продаж, тобто ITP («Передача майна»). Податок»), нотаріальні збори, реєстрація, адвокати тощо.

З іншого боку, слід зазначити, що коли опціон на купівлю реалізується, тобто купівля остаточно завершена, податки, отримані від покупки, не зменшуються на попередні податки, сплачені за придбання опціону. Це поширена і поширена плутанина, дуже часта на практиці. Причина полягає в тому, що право опціону та майбутній продаж фіскально розглядаються як автономні та окремі оподатковувані операції.

Інша річ, що суму «опціону на покупку» можна домовитися про вирахування з ціни, яка буде сплачена під час майбутнього продажу. Іншими словами, сторони можуть домовитися, що у випадку, якщо продаж нарешті відбудеться, усі сплачені суми, включно з можливістю придбання, будуть дисконтовані з ціни майна (так само, як дисконтується завдаток).

6.- Які найпоширеніші проблеми, які зазвичай виникають у транзакціях RTB?

Після підписання контракту RTB зазвичай виникають два типи конфліктів, які зазвичай повторюються в цьому типі транзакцій:

– Спори щодо фізичного стану майна. Іншими словами, як і в інших договорах оренди, часто орендар, вступаючи у володіння будинком, стикається з різними будівельними дефектами або проблемами, які можуть призвести до конфлікту з власником.

Тому обидві сторони повинні будуть якомога детальніше вказати в договорі умови, в яких знаходиться майно, щоб уникнути подібних конфліктів протягом терміну дії договору.

– Правові проблеми нерухомості. Хоча, на відміну від фізичних проблем, у яких може бути знайдено майно, яких можна легко уникнути за допомогою належного огляду майна до окупації майна, те ж саме не виникає на практиці з можливими юридичними проблемами, які можуть вплинути на майно. .

Як ми повідомляли в цій статті, редагування контракту RTB може здатися більш-менш легким і простим. Тобто це можна зробити приватно, не звертаючись до нотаріуса, тож може скластися враження, що це легкий договір: договір оренди, просто ввівши варіант купівлі.

Таким чином, у багатьох випадках, щоб заощадити витрати, сторони залучаються до трансакцій, коли такі договори редагуються некваліфікованими спеціалістами чи навіть неспеціалізованими юристами. Причина цього в тому, що, мабуть, це «легкий контракт» для редагування. Отже, не приділяючи необхідного часу, а враховуючи, що ця операція тягне за собою.

Як ми говоримо, це не «особливий» договір оренди... це договір купівлі-продажу з особливими умовами.

Тому у багатьох-багатьох випадках ми виявляємо, що покупці вступили в договірні відносини з власником, заплатили значну суму грошей як варіант купівлі, деякий час проживали у нерухомості як орендарі, а коли настав час приходить для реалізації варіанту купівлі, перш ніж підписати нотаріальні дії, або, на жаль, навіть пізніше, вони виявляють, що є юридичні проблеми, що стосуються майна, такі як проблеми з підведенням електроенергії, води, міські проблеми, міські порушення, штрафні санкції, проблеми при переоформленні свідоцтва про придатність для проживання, або, що ще гірше, відсутність сертифіката придатності для проживання, невідповідність містобудівним нормам, розширення чи перебудови будівель без ліцензії чи дозволу на будівництво тощо.

Виявлення такого типу юридичної проблеми після підписання RTB дуже небезпечно.

Тому, як юристи, ми рекомендуємо юридичне вивчення майна проводити під час оформлення договору, а не після цього.

Під час оформлення договору RTB має бути проведений юридичний пошук майна, а договір має бути обумовлений для отримання необхідної юридичної інформації для підтвердження відповідності майна юридичним та будівельним нормам.

Тому, коли ви берете участь у контракті RTB як покупець, запитайте контракт:

– Написано юристом, який спеціалізується на речовому праві. Тобто, хто засвоїв законодавчі та нормативні акти щодо складання договорів, а також похідні договірні зобов’язання та права сторін.

Це допоможе вам підготувати договір з максимальними гарантіями.

– Написано юристом, який також є фахівцем у сфері будівництва та містобудування.

Не всі юристи з питань нерухомості є фахівцями з будівельного права. Бути експертом у будівельному праві важливо, щоб мати можливість досліджувати всі суттєві юридичні аспекти власності, кордонів, будівельних ліцензій та дозволів, історію будівництва (тобто як воно було побудовано, як воно було реформовано або розширено) , якщо він відповідає всім місцевим міським нормам, якщо в урбанізації є міські збори, або якщо ділянка повинна бути зменшена, щоб віддати її частину для можливих робіт в урбанізації тощо.

TLA – ЮРИСТИ – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN