ПОВЕРНЕННЯ ДУБЛЯ У ВИПАДКУ ДОГОВОРУ НА БРОНЮВАННЯ

ЧИ МОЖЕ ПОКУПЕЦЬ ВИТЯГАТИ ПОВЕРНЕННЯ ЗАДАВТИ ВЛАСНИКУ В ПОДВІЙНОМУ РОКУ?

В угодах купівлі-продажу нерухомості ми часто зустрічаємо етап процедури, який називається « Бронювання ". Це той випадок, коли покупець, після того, як нерухомість обрана, а ціна та умови купівлі узгоджені з власником або з Агентом, готовий оформити бронювання нерухомості.

Зазначене бронювання передбачає оплату заявленої суми «сигнал», «резерв» або «депозит». “, який вручається агенту або власнику як надійний доказ готовності покупця розпочати процес продажу з власником або власником.

У цих договорах резервування зазвичай встановлюється, що у випадку, якщо покупець відмовляється від покупки без поважної причини, він покараний від сум, наданих як бронювання.

Взаємно, якщо це власник, який порушив свої зобов'язання продати майно або залишити його на ім'я покупця без справедливої ​​причини, він зобов'язаний повертати суми, отримані покупцем. Крім того, якщо так встановлено договором, власник змушений повернути сказане у подвоєному розмірі як відшкодування заподіяних збитків та збитків покупцю внаслідок його невідповідності.

Зазвичай в Іспанії договори бронювання зазвичай оформляються агентствами нерухомості, які є посередниками в процесі купівлі.

В інших випадках, саме юристи сторін складають зазначений договір.

Але, зосереджуючись на темі, після того, як покупець підписав договір про резервування та доставив узгоджену резервну суму, якщо власник нарешті порушує свій обов'язок продати, чи зобов'язаний він повернути подвійну суму, сплачену з покупцем?.

Відповідь, на жаль, не може бути простою. Це буде залежати від того, як складено договір бронювання, і як оформлена договірна процедура щодо власника.

Давайте розглянемо деякі припущення:

• У договорі має бути чітко зазначено:

  Контракт повинен чітко встановлювати, що у випадку, якщо Власник не виконує своїх договірних зобов’язань, він повинен повернути покупцеві суми, поставлені як резерв, у двох примірниках.

У багатьох випадках ми виявляємо, що договори бронювання не встановлюють зобов’язання з боку власника повернути подвійну суму поставлених. Це не означає, що такі контракти не є законними, це просто означає, що власник не прийняв вказаний штраф або агент не вважав за потрібне включити його в контракт.

У цих випадках покупець може повернути сплачену суму бронювання, але не може вимагати повернення в подвійному розмірі.

• Власник повинен отримати суму бронювання або погодитися, щоб її отримав агент або його адвокат.

  . Тобто, для того, щоб покупець мав право вимагати подвійну суму поставленої суми в разі невиконання зобов’язань, власник (або будь-яка з уповноважених ним осіб – наприклад, агент з нерухомості чи його адвокат) повинен фактично отримати зазначені суми. .

Іншими словами, є випадки, коли договір включає зобов’язання власника повернути дублікати суми, доставленої покупцем, і ми бачимо, що гроші, передані покупцем, були утримані агентством і не передані власнику.

Ця практика, яка дуже поширена в агентствах нерухомості, насправді є a гарантія повернення поставлених покупцям сум . Іншими словами, агент з нерухомості, щоб гарантувати покупцеві, що він отримає гроші, сплачені в разі будь-якого невиконання зобов’язань власником, зазвичай утримує гроші як заставу замість того, щоб передавати їх власнику. Таким чином, якщо власник порушує договір, покупцеві легше повернути суму бронювання, оскільки агент зберігає її .

Але в тих випадках, коли власник не отримав суму бронювання, чи мав би покупець право, у разі невиконання вимог власником, вимагати повернення подвійної сплаченої суми ? Тобто, чи буде зобов’язаний власник повернути подвійну суму, поставлену покупцем, коли він не отримав жодної оплати?

Ну, у випадку, якщо Власник підписав договір , і в зазначеному контракті є докази того, що гроші перераховані на рахунок агента або адвоката власника, і що в даному випадку не було вказівок чи розпоряджень переказати їх власнику власник був би зобов'язаний повернути передану суму в подвійному розмірі, навіть якщо він її не отримав .

Навпаки, якщо власник підписав договір, і зазначеним договором було встановлено, що сплачена сума повинна бути доставлена ​​власнику, у цьому випадку, оскільки зазначена сума останнім не була отримана, договір не був повністю оформлений, і тому покупець міг не вимагати від власника подвійного повернення доставленої суми .

• Договір бронювання повинен бути дійсним чином підписаний сторонами

  . Для того, щоб договір бронювання був дійсним, він повинен бути належним чином підписаний сторонами.

З чим, якщо власник підписав договір бронювання, в якому була встановлена ​​умова повторного повернення в разі невиконання, очевидно, власник зобов'язаний повернути зазначені суми у двох примірниках, навіть не отримавши їх попередньо.

Тобто власник, підписавши договір бронювання, в якому встановлено, що агент отримує та утримує передану покупцем суму як завдаток, акцептує що гроші зберігаються в Агента, і він дає свій дозвіл Добре.

Крім того, власник приймає умови договору де встановлено, що він повинен повернути у двох примірниках, у випадку, якщо після підписання договору він не виконає свого зобов’язання щодо збереження майна на ім’я покупця.

Тому після підписання договору власником, вони не можуть уникнути відповідальності, аргументуючи це тим, що вони не отримали суму бронювання . Тому він зобов'язаний повертати поставлені суми в подвійному розмірі.

• Договір має бути підписаний сторонами або їх представниками

Дуже часто можна зустріти випадки, коли власники, які наймають послуги агентів з нерухомості для продажу своєї власності, підписують ці агентські договори на обслуговування . У таких договорах обслуговування власники зазвичай уповноважують і надають повноваження агентам з нерухомості отримувати суми від покупців як «депозит» або «резерв».

Це абсолютно законна практика і прекрасно впізнається за іспанською системою. Тобто агенти з нерухомості можуть отримувати резервні суми від імені власників або власників. Таким чином, з юридичної точки зору платіж, здійснений агенту з нерухомості, який був попередньо уповноважений власником у договорі про надання послуг, є законним платежем і має юридичні наслідки.

Однак, з юридичної точки зору, хоча договір про надання послуг між агентом і власником може дозволяти першому отримувати суми та платежі на рахунок від імені останнього, він не дозволяє «підписувати» договори . бронювання від імені власника.

На ринку нерухомості часто трапляються ситуації, коли покупець підписав договір і передав певні суми на рахунок як заставу агенту, але зазначений договір бронювання остаточно не підписаний власником. У цих випадках, як ми говоримо, зазначене резервування майна юридично не оформлено , відповідно до якого договір бронювання ні в якому разі не може вважатися обов'язковим для сторін.

І це, навіть якщо договір бронювання був підписаний агентом з нерухомості.

Агент з нерухомості в Іспанії не має юридичних повноважень або повноважень представляти власника під час підписання договору бронювання чи будь-якого іншого типу договору.

І це, навіть якщо так зазначено у вашому контракті на обслуговування.

В Іспанії, як і в багатьох країнах світу, єдиний спосіб юридичного представництва особи – це нотаріальні довіреності , які мають бути підписані в нотаріальній конторі , через нотаріальні дії, і тільки вони надають право підписувати договори від імені особи.

З чим агенти часто плутаються і вважають, що договір на обслуговування, який вони підписали з власником, уповноважує їх підписувати договори бронювання з майбутніми покупцями від його імені.

Можливо, контракт на обслуговування, підписаний із власником, уповноважує агентів «отримувати» суми, сплачені як бронювання, але з юридичної точки зору цей дозвіл не означає жодних повноважень « підписати» договір від його імені .

Як ми вже говорили, якщо агент не має відповідних нотаріальних повноважень на представництво, договір бронювання не може бути довершений підписом агента , оскільки пізніше його потрібно буде перевірити та авторизувати власнику. І, якщо це не так, тобто якщо власник не підписав вказаний договір, він може будь-яким чином бути зобов’язаний ним.

З яким, якщо покупець здійснив доставку грошей агенту з нерухомості та підписав договір бронювання, він не може вимагати дотримання від власника, якщо останній безпосередньо не підписав договір , або видав довіреності агенту на це.

З якої, простий підпис агента в договорі про бронювання не надає чинності зазначеному контракту .

Якими у разі відмови власника від продажу майна покупцеві, покупець не зможе жодним чином вимагати подвійну кількість поставлених товарів .

Щонайбільше, залежно від добросовісності та доброї волі агента з нерухомості, покупець зможе отримати повернення сум, переданих як завдаток.

Але без можливості претендувати на подвійне.

TLACORP