Якщо Ви вирішили ПРОДАТИ свою нерухомість, зверніть увагу на наступну інформацію:

1.- Перевірте документи та законність власності

1.-Перевірте опис майна в правовстановлюючих актах («Escritura») 

Перевірка прав власності: Перевірте в актах власності, що майно відображається в описі правильно. Право власності повинно мати а ідеальний опис наявних на об’єкті споруд.

Досить часто об’єкти, які перебувають у власності різних власників протягом багатьох років, змінюються з прибудовами (нова кімната, закриття ганку чи тераси тощо), або з новими спорудами (гараж, басейн, гостьовий будинок). будинок).

Якщо реальні розміри та конструкції не збігаються з описом у актіs    не хвилюйся!  є процеси, які можна виконати, і є способи розібратися!. Але ви повинні знати їх у той самий момент, коли ви приймаєте рішення про продаж, щоб точно знати, «що» вам потрібно зробити і «скільки» будуть ці дії.

---

Наприклад: у вас є будинок площею 120 м2 з басейном 50 м2 і гаражем, переобладнаним під гостьовий будинок. В актах будинок вказано лише як 120 м2, але в актах не згадується басейн. А в актах гараж описаний як «гараж», а не «гостьовий будинок».

У цьому випадку ваші акти повинні бути оновлені, і ви повинні за це заплатити. 

ПРИМІТКА: Ми не говоримо про «внутрішній опис» будинку, лише про периметр власності, відомий як «розмір споруди» (іспанською мовою «superficie construida»).

Акти не потребують відображення реального опису чи розподілу «всередині» будинку. Якщо ви змінили інтер’єр нерухомості, змінивши внутрішні стіни, то оновлювати акти не потрібно. Досить буде потім заявити нотаріусу про новий розподіл після завершення.

Наприклад, акти показують, що є 4 спальні, і ви перетворили їх на 2, коли купили нерухомість. У цьому випадку оновлювати акти не потрібно. Як власник, ви маєте свободу змінювати власність (завжди отримуєте відповідну ліцензію).

2.- Перевірте, як майно зареєстровано в офісі Catastro (також відомому як «SUMA» або «IBI» або «COUNCIL TAX»)

Так само, як і в актах, майно має бути зареєстроване в «Катастро», як воно є насправді. Щороку рахунки Catastro показують фактичний розмір власності. Потім ви повинні перевірити, чи записи Catastro відображають фактичний розмір власності, як це є «реальним», включаючи будь-які зовнішні зміни або розширення, які були зроблені.

Пам’ятайте, що офіс Catastro розраховує міський податок відповідно до розміру власності, беручи до уваги всі будівельні компоненти, такі як будинок, басейн, гараж тощо. Якщо ви розширили майно, але не повідомили офіс Catastro, правильний момент для цього – коли ви вирішуєте продати.

---

  ПРИМІТКА:  Будь ласка, наслідуйте цей приклад: Коли ви придбали нерухомість, був будинок площею 120 м2. Це було показано і в актах, і в законопроекті Катастро. З цієї причини рахунки Catastro (IBI) становили 300 євро.

Через рік після того, як ви побудували басейн площею 50 м2 і гараж площею 40 м2. Ви не оголосили їх Catastro. Якби ви задекларували новий басейн і гараж Catastro, рахунки за міський податок були б збільшені з 300 євро до 350 євро (приблизно), на 50 євро більше за рахунок нових споруд.

Тепер, якщо ви вирішили продати свою нерухомість, ви повинні оновити інформацію, зареєстровану в Catastro Office. Потім ви можете повідомити Catastro Office про продовження, які ви зробили, а потім вони можуть попросити вас сплатити 50 євро (приблизно) різницю за незадекларовані продовження до 4 років тому.

 ПИТАННЯ: Я продовжив своє майно за час, протягом якого я був власником, або, просто, мої документи та катастровний офіс не збігаються з реальним розміром мого майна. Як мені розібратися?

3.- Перевірте правову ситуацію будівництва:

Щоб продати майно, необхідно отримати докази законності майна. У цьому вам можуть допомогти ДВА документи:

• Свідоцтво про житло (CH)
• Свідоцтво про відсутність порушення (CNUI)

A)   Свідоцтво про житло або дозвіл на заняття є «обов’язковими» при продажу/купівлі нерухомості в Іспанії?

ВІДПОВІДЬ: Залежить від типу нерухомості

In «Нові» властивості, забудовник зобов’язаний надати цей документ покупцеві після завершення процесу продажу.

Але, будь ласка, зверніть увагу на це у «Перепродажі», немає закону, який зобов’язує продавця надати цей документ після завершення продажу. Іспанські закони стверджують, що саме «покупець» повинен отримати цей документ на своє ім’я після завершення, щоб продовжити зміну назв води та електрики.

На даний момент ми маємо сказати, що адміністрація може відмовити покупцеві у видачі ЦС після завершення, якщо на об’єкті були проведені несанкціоновані роботи тощо від попереднього власника. Отже, якщо нерухомість не знаходиться в ідеальних юридичних умовах, може виникнути ризик не отримати затвердження цього документа після завершення. І це може поставити покупця в дуже складну ситуацію, оскільки у нього можуть виникнути проблеми з отриманням договорів комунальних послуг на своє ім’я.

Дуже важливим моментом тут є те, що наявність чи дійсність СН та решти інформації про СН вказано не в актах, а в місцевій Ратуші району!.

Отже, ваш адвокат повинен ретельно вивчити це питання, використовуючи свої знання та досвід, щоб підтвердити такий важливий документ, як цей.  

Як висновок, цей сертифікат НЕОБХІДНИЙ до продажу майна, і його підтвердження необхідно перевірити з самого початку процесу купівлі/продажу.

Ми всі знаємо, що CH є документом, який показує, що власність була побудована з дотриманням і дотриманням іспанських будівельних законів.

Цей документ також потрібен для підключення води та електрики до майна, коли ви вперше придбаєте майно, а також для гарантії змін у договорах та постачання для другого та наступних власників.

Раніше CH був дійсним протягом 5-10 років, і його потрібно було поновлювати щоразу, коли нерухомість продається або передається, із зазначенням імен поточних власників.

Cклацніть нижче, щоб дізнатися більше про вимогу надання свідоцтва про проживання під час перепродажу:

Що таке Довідка про проживання – Ліцензія на заняття – Cedula de habitabilidad. Це потрібно в Іспанії?

 

B) – Свідоцтво про відсутність порушення .- Це називається "Сертифікат про відсутність міського порушення” (CNUI).

Це довідка, видана мерією, яка встановлює, що майно вільне (чи ні) від будь-яких штрафів на майно, отримане від будівництва або акту, зробленого на майні без належного дозволу.

Наприклад, будівництво головного будинку, гаражів, будівельних прибудов, басейнів, земельних робіт, ландшафту тощо без відповідних дозволів чи ліцензій мерії.

Чому для продажу нерухомості в Іспанії потрібна довідка про відсутність порушення?

Це допоможе вашому продажу протікати гладко. Якщо у вас є всі документи в порядку, як-от сертифікати, які підтверджують, що ваше майно вільне від будь-яких будівельних штрафів, то процес і продаж будуть розвиватися швидше і легше.

Наявність усіх документів на нерухомість створює впевненість у можливого покупця та власного адвоката.

Будь ласка, зверніть увагу, що якщо на вашу нерухомість буде накладено штраф для будівництва або будь-якої з прибудов, IT НЕ БУДЕ ПОКАЗАНО В АКТАХ та/або решту документів з майна. Цю інформацію можна отримати лише в міській ратуші району.

Відтепер цей сертифікат є ОСНОВНИЙ до продажу майна, і має бути отримана від власника  перед тим завершення.

Як отримати «Certificado de No Infracción Urbanística» – Сертифікат про відсутність порушення в Іспанії?

Найкращий спосіб отримати його – подати заяву в мерію. Ви можете попросити свого адвоката зробити це.

Сертифікат про відсутність правопорушень показує певні покарання чи штрафи, або навіть накази про знесення, чи можу я продати майно в цих випадках?. 

Якщо в результаті Сертифікату про відсутність правопорушень міститься будь-яка інформація про можливі штрафи, покарання чи інше, вам слід показати фахівцеві з будівельного юриста, щоб вказати, як діяти. Іноді інформація з цього сертифіката містить історичні штрафи, які вже сплачені або термін дії яких минув, а в інших випадках виникають серйозні проблеми, які можуть вплинути на процес продажу.

Зважаючи на це, майно можна продати, оскільки іспанська система дозволяє покупцям купувати нерухомість зі штрафами за будівництво, але покупці повинні бути повністю поінформовані про деталі цих штрафів і наслідки, які вони можуть мати як нові власники. Якщо покупці будуть належним чином поінформовані, і вони прямо погодяться купити нерухомість із цими штрафами, тоді продаж може бути реалізовано.

 

2.- Перевірте свою особисту податкову ситуацію – податкове планування при продажу будинку в Іспанії

a) Як розрахувати приріст капіталу від продажу іспанської власності?

Продаж іспанської нерухомості тягне за собою зобов’язання щодо приросту капіталу перед продавцями.

Податок на прибуток капіталу, який потрібно сплатити, становить 19 % від «чистого прибутку» від продажу.

Щоб отримати «чистий прибуток» від продажу, вам потрібно слідувати цій формулі:

Ціна продажу – Ціна придбання – Витрати та податки на придбання – Вартість «структурних реформ», проведених на майні

---

Приклад розрахунку приросту капіталу: 

• Ви купили нерухомість для перепродажу в 2015 році за ціною 200.000 XNUMX євро.
• На той момент ви заплатили 24.000 12 євро, що становить 10 % витрат: 2 % податок на передачу + XNUMX % нотаріус, земельний кадастр, плата за адвоката тощо.
• Потім ви зробили внутрішні реформи за 17.000 XNUMX євро (зміна підлоги, ремонт басейну, нові вікна).
• Через кілька років ви побудували гараж вартістю 20.000 XNUMX євро

Тоді ви вирішили продати зараз за ціною 260.000 XNUMX євро.

Що таке приріст капіталу deвідірваний від це sale?

ПРИМІТКА: перш ніж зробити розрахунок, ми повинні повідомити, що іспанська адміністрація розгляне всі вищезазначені концепції для зменшення податку, за винятком «внутрішніх реформ» на суму 17.000 XNUMX євро. Причина цього полягає в тому, що «внутрішні» реформи, які не є «структурними» реформами, не розглядаються як податкові пільги.

Використовуємо формулу:

260.000 (Ціна продажу) - 200.000 (Ціна придбання) - 24.000 (Витрати та податки на придбання) - 20.000 (Новий гараж) =

16.000 EUR

Це «Чистий прибуток», який буде отримано від продажу

Оскільки ставка на приріст капіталу становить 19%, то сума податку на приріст капіталу становитиме:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Як сплатити прибуток від продажу нерухомості в Іспанії

1.- Розрахуйте приріст капіталу в Іспанії для резидентів Іспанії

Оскільки ви не є податковим резидентом Іспанії, ви сплачуєте приріст капіталу таким чином:

– ПІСЛЯ ЗАВЕРШЕННЯ ПРОДАЖУ: УТРИМАННЯ 3 %

: Після завершення продажу іспанська адміністрація змушує покупця зробити УТРИМАННЯ 3% від вартості ціни продажу. Таким чином, ви не отримуєте повну погоджену ціну. Покупець залишає собі 3% від загальної вартості і зобов'язаний внести їх до податкової служби. Це робиться «того самого дня після завершення продажу».

ПРИМІТКА: Відповідно до наведеного вище прикладу, якщо ціна продажу становила 260.000 260.000 євро, утримання покупцем буде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– ДО 6 МІСЯЦІВ ПІСЛЯ ЗАВЕРШЕННЯ ПРОДАЖУ: ДЕКЛАРАЦІЯ ПРО ПРИБУТОК КАПІТАЛУ (19%):

Після завершення продажу у вас є 6 місяців, щоб подати «Декларацію про приріст капіталу» до податкової служби Іспанії. У цій декларації ви (або ваш юрист) повинні розрахувати податок за наведеним вище прикладом. У цьому випадку сума, яку ви повинні сплатити, становить 3.040 євро.

ПРИМІТКА. Як пояснюється тут, CG, отриманий від цієї транзакції, становить 3.040 євро. Оскільки ви отримали більшу суму (7.800 XNUMX євро), у вас є «кредит» іспанської адміністрації на різницю.

Отже, якщо іспанська адміністрація утримує від вас 7.800 3.040 євро для CG Tax, оскільки кінцевий результат податку становить лише 7.800 3.040 євро, тоді іспанська адміністрація повинна «відшкодувати» вам різницю: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Як вимагати цього повернення? Ваш адвокат повинен включити цей факт до тієї ж декларації про приріст капіталу, щоб подати її до податкової служби.

2.- Розрахуйте приріст капіталу Іспанії як податкових резидентів Іспанії 

Якщо ви вважаєтеся «податковим резидентом Іспанії» (що означає, що ви сплачуєте податок на прибуток в Іспанії як резидент Іспанії), тоді після розрахунку приросту капіталу ви матимете такі пільги щодо податку:

• БЕЗ ДОРОЩЕННЯ КАПІТАЛУ ДЛЯ ПОСТІЙНОГО ПРОЖИВАННЯ: Якщо майно, яке ви продаєте, є вашим постійним місцем проживання (ви використовували його більше 3 років як свій «постійний дім»), ви матимете такі переваги:
  • Якщо вам менше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу, «реінвестовані» в придбання нової нерухомості, яка буде використовуватися як ваше постійне місце проживання. У вас є 2 роки, щоб практикувати це «реінвестування» (пройшло 2 роки без інвестування цих сум, ви будете оподатковувані в повному обсязі).
  • Якщо вам більше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу. І це навіть якщо ви не «реінвестуєте» в нову нерухомість.
• НЕ 3 % ЗБЕРЕЖЕННЯ: Після завершення продажу ви отримуєте повну суму ціни від покупця без утримання.

Зазвичай власники плутають «іспанське податкове місце проживання» з «іспанським місцем проживання».

Іншими словами, люди думають, що «Іспанська карта проживання» або «Свідоцтво про проживання», отримане в Національній поліції Іспанії, достатньо, щоб продемонструвати, що вони є «резидентом Іспанії для сплати податків», але, на жаль, це не так.

"Іспанська карта проживання"(Або"Сертифікат проживання в Іспанії“), не є дійсним документом для зміни вашого податкового розгляду як “податкового резидента”.

Іспанська карта проживання (або сертифікат) служить лише для того, щоб засвідчити, що ви «живете» в Іспанії, щоб полегшити поліцію кращого контролю над жителями певної території.

Що таке іспанська податкова довідка, це те саме, що «TIE»? 

Щоб стати резидентом Іспанії за податки, а потім почати платити податки в Іспанії як звичайний громадянин Іспанії, ви повинні отримати Податкова сертифікація резидента Іспанії виданий іспанською податковою службою або іспанською митницею, і тоді ви почнете сплачувати податки в Іспанії, а не в країні походження.

А також, коли вам потрібно заявити податковому органу вашої країни, що ви є податковим резидентом Іспанії, і що ви не бажаєте продовжувати статус податкової резиденції у своїй країні,

Тож, будь ласка, уточніть у свого податкового консультанта податки, які ви сплачуєте на даний момент, оскільки, навіть якщо ви не є резидентом Іспанії, ви повинні декларувати та сплачувати податок на прибуток НЕрезидентам.

– ВИСНОВКИ

Отже, після пояснення всього вищесказаного, коли ви вирішили ПРОДАТИ свою іспанську нерухомість, будь ласка, візьміть це до уваги, що вам потрібно отримати/подати наступне документи перед продажем:

1. Правовстановлюючі документи на нерухомість (Написання): По можливості ОРИГІНАЛЬНІ. З правильним і оновленим описом конструкцій.
2. Законопроект про податки ради (IBI – SUMA) .- З правильним описом конструкцій.
3. Рахунки за воду та електроенергію.- найновіші.
4. Свідоцтво про житло також називається "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Без довідки про порушення .- Це називається "Сертифікат про відсутність міського порушення".
6. Свідоцтво спільноти власників (якщо це так), що показує, що ви в курсі зборів спільноти.
7. Оригінал NIE та оригінальні паспорти
8. Сертифікат енергоефективності

ПОДАТКИ : Необхідно надати такі податкові документи:

Моделі 210 або 214 за попередні 3 роки. Якщо не є податковим резидентом Іспанії

Модель 100 за 3 попередні роки. Якщо іспанський податковий резидент