Податки на продаж іспанської нерухомості. Приріст капіталу

Якщо ви вирішили ПРОДАТИ свою іспанську нерухомість, будь ласка, зверніть увагу на наступні поняття, які допоможуть вам дізнатися про податок на приріст капіталу, який ви повинні сплатити при продажу:

1.- ЦІНА ПРИДБАННЯ: Це загальна ціна майна, сплачена продавцю після завершення покупки майна.

2.- ВИТРАТИ НА ПРИДБАННЯ: Це загальні витрати та податки, які ви сплатили на додаток до ціни, як: плата за нотаріус, плата за земельний реєстр, податок на передачу, плата за адвоката тощо.

3.- РЕФОРМИ, ПРИЙНЯТІ ДЛЯ ЗМЕНШЕННЯ ПРИВИНТУ КАПІТАЛУ: Зверніть увагу, що витрати на реформи, зроблені у власності, не завжди приймаються для зменшення приросту капіталу. Тільки реформи, які вважаються «структурними», є концепціями, які можуть зменшити цей податок.

Зазвичай роботи та реформи, проведені на території об’єкта, підлягають вирахуванню, якщо вони є частиною структурної реформи об’єкта, на яку зазвичай поширюється «Ліцензія мера міста», а не для інших робіт, які не впливають на структурні частини будівництва ( «Ліцензія на остаточні роботи»).

У випадку «Ліцензії мера міста» адміністрація Іспанії приймає як франшизу суми, зазначені в проекті архітектора, який використовується для застосування цих типів ліцензій. Ці архітекторські проекти включають економічне дослідження робіт, які необхідно виконати, які розглядаються як загальна вартість робіт. Сума, зазначена як загальні витрати, є тією, яку можна вважати франшизою відповідно до приросту капіталу.

Для кращого розуміння того, які роботи відповідають кожній справі (Основні та Другорядні роботи), будь ласка, див. нижче:

Ліцензія на основні роботи

Це дозвіл на будівництво, отриманий від мерії на роботи, які вимагають технічної складності та є економічно важливими. З цієї причини ці роботи повинні регламентуватися нормативними актами з техніки безпеки, житлової пристосованості тощо.

Щоб отримати Ліцензію на основні роботи, АРХІТЕКТОРСЬКИЙ ПРОЕКТ має бути підготовлений архітекторами, інженерами тощо.

Як правило, дозвіл на велике будівництво потрібен у таких ситуаціях:

• Повний ремонт житла.
• Роботи, що впливають на конструкцію будинку (фундаменти, конструкцію, фасад, дах тощо)
• Збільшити висоту або об'єм будівлі.
• Дії, пов'язані з протипожежним захистом.
• Зноси, або підрозділи.
• Зміни у використанні будівлі або будинку.
• Кондиціонування комерційних приміщень.
• Нові будівельні роботи.
• Роботи, що впливають на загальні елементи будівлі.

Ліцензія на незначні роботи

Незначні роботи для реформ тощо також потребують ліцензії. Однак це нескладні роботи, для яких не потрібен проект або спеціалізовані проекти, і вони мають значно меншу вартість. Прикладами цього можуть бути невеликі реформи, зміни стін або облицювання, проекти внутрішнього оздоблення, усунення архітектурних перешкод, заміна тротуару, оновлення кухні чи ванної кімнати, встановлення опалення, каналізації, водопроводу та електрики, опитування, дегустації тощо.

4.- УТРИМАННЯ ДЛЯ ПРИВИНТУ КАПІТАЛУ: Під час продажу майна, коли продавець не є податковим резидентом Іспанії, утримується 3% узгодженої ціни продажу, яка не виплачується продавцю. Покупець зобов’язаний «утримати» 3% від ціни та внести їх до податкової служби Іспанії як «авансовий платіж» приросту капіталу, який буде сплачено постачальником.

РОЗрахунок приросту капіталу

Продаж іспанської нерухомості тягне за собою зобов’язання щодо приросту капіталу перед продавцями.

Податок на прибуток капіталу, який потрібно сплатити, становить 19 % від «чистого прибутку» від продажу.

Щоб отримати «чистий прибуток» від продажу, вам потрібно слідувати цій формулі:

Ціна продажу – Ціна придбання – Витрати та податки на придбання – Вартість «структурних реформ», проведених на майні

---

Приклад розрахунку приросту капіталу: 

• Ви купили нерухомість для перепродажу в 2015 році за ціною 200.000 XNUMX євро.
• На той момент ви заплатили 24.000 12 євро, що становить 10 % витрат: 2 % податок на передачу + XNUMX % нотаріус, земельний кадастр, плата за адвоката тощо.
• Потім ви зробили внутрішні реформи за 17.000 XNUMX євро (зміна підлоги, ремонт басейну, нові вікна).
• Через кілька років ви побудували гараж вартістю 20.000 XNUMX євро

Тоді ви вирішили продати зараз за ціною 260.000 XNUMX євро.

Що таке приріст капіталу deвідірваний від це sale?

ПРИМІТКА: перш ніж зробити розрахунок, ми повинні повідомити, що іспанська адміністрація розгляне всі вищезазначені концепції для зменшення податку, за винятком «внутрішніх реформ» на суму 17.000 XNUMX євро. Причина цього полягає в тому, що «внутрішні» реформи, які не є «структурними» реформами, не розглядаються як податкові пільги.

Використовуємо формулу:

260.000 (Ціна продажу) - 200.000 (Ціна придбання) - 24.000 (Витрати та податки на придбання) - 20.000 (Новий гараж) =

16.000 EUR

Це «Чистий прибуток», який буде отримано від продажу

Оскільки ставка на приріст капіталу становить 19%, то сума податку на приріст капіталу становитиме:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

СПОСІБ ВИПЛАТКИ ПРИРОЩУ КАПІТАЛУ

1.- ДЛЯ НЕ ПОДАТКОВИХ РЕЗИДЕНТІВ Іспанії

Оскільки ви не є податковим резидентом Іспанії, ви сплачуєте приріст капіталу таким чином:

• ЗА ЗАВЕРШЕННЯМ ПРОДАЖІ: 3 % УТРИМАННЯ: Після завершення продажу іспанська адміністрація змушує покупця зробити УТРИМАННЯ 3% від вартості ціни продажу. Таким чином, ви не отримуєте повну погоджену ціну. Покупець залишає собі 3% від загальної вартості і зобов'язаний внести їх до податкової служби. Це робиться «того самого дня після завершення продажу».

ПРИМІТКА: Відповідно до наведеного вище прикладу, якщо ціна продажу становила 260.000 260.000 євро, утримання покупцем буде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ДО 4 МІСЯЦІВ ПІСЛЯ ЗАВЕРШЕННЯ ПРОДАЖІ: ДЕКЛАРАЦІЯ ПРО ДОРОЖЕННЯ КАПІТАЛУ 19% застосовується як для громадян ЄС, так і для громадян інших країн): Після завершення продажу у вас є 6 місяців, щоб подати «Декларацію про приріст капіталу» до податкової служби Іспанії. У цій декларації ви (або ваш юрист) повинні розрахувати податок за наведеним вище прикладом. У цьому випадку сума, яку ви повинні сплатити, становить 3.040 євро.

ПРИМІТКА. Як пояснюється тут, CG, отриманий від цієї транзакції, становить 3.040 євро. Оскільки ви отримали більшу суму (7.800 XNUMX євро), у вас є «кредит» іспанської адміністрації на різницю.

Отже, якщо іспанська адміністрація утримує від вас 7.800 3.040 євро для CG Tax, оскільки кінцевий результат податку становить лише 7.800 3.040 євро, тоді іспанська адміністрація повинна «відшкодувати» вам різницю: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Як вимагати цього повернення? Ваш адвокат повинен включити цей факт до тієї ж декларації про приріст капіталу, щоб подати її до податкової служби.

2.- ПРИВІТ КАПІТАЛУ У ВИПАДКУ ІСПАНСЬКИХ ПОДАТКОВИХ РЕЗИДЕНТІВ: 

Якщо ви вважаєтеся «податковим резидентом Іспанії» (що означає, що ви сплачуєте податок на прибуток в Іспанії як резидент Іспанії), тоді після розрахунку приросту капіталу ви матимете такі пільги щодо податку:

• Жодного прибутку від капіталу для ПОСТІЙНОГО ПРОЖИВАННЯ: якщо нерухомість, яку ви продаєте, є вашим постійним місцем проживання (ви використовували її більше 3 років як свій «постійний дім»), ви матимете наступні переваги:
  • Якщо вам менше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу, «реінвестовані» в придбання нової нерухомості, яка буде використовуватися як ваше постійне місце проживання. У вас є 2 роки, щоб практикувати це «реінвестування» (пройшло 2 роки без інвестування цих сум, ви будете оподатковувані в повному обсязі).
  • Якщо вам більше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу. І це навіть якщо ви не «реінвестуєте» в нову нерухомість.
• НІ 3% ЗБЕРЕЖЕННЯ: Після завершення продажу ви отримуєте повну суму ціни від покупця без утримання.

ПРИМІТКА. Зазвичай власники плутають «іспанську податкову резиденцію» з «іспанською резиденцією».

Іншими словами, люди думають, що «Іспанська карта проживання» або «Свідоцтво про проживання», отримане в Національній поліції Іспанії, достатньо, щоб продемонструвати, що вони є «резидентом Іспанії для сплати податків», але, на жаль, це не так.

"Іспанська карта проживання"(Або"Сертифікат проживання в Іспанії“), не є дійсним документом для зміни вашого податкового розгляду як “податкового резидента”.

Іспанська карта проживання (або сертифікат) служить лише для того, щоб засвідчити, що ви «живете» в Іспанії, щоб полегшити поліцію кращого контролю над жителями певної території.

Щоб стати резидентом Іспанії за податки, а потім почати платити податки в Іспанії як звичайний громадянин Іспанії, ви повинні отримати Податкова сертифікація резидента Іспанії виданий іспанською податковою службою або іспанською митницею, і тоді ви почнете сплачувати податки в Іспанії, а не в країні походження.

А також, коли вам потрібно заявити податковому органу вашої країни, що ви є податковим резидентом Іспанії, і що ви не бажаєте продовжувати статус податкової резиденції у своїй країні,

Тож, будь ласка, уточніть у свого податкового консультанта податки, які ви сплачуєте на даний момент, оскільки, навіть якщо ви не є резидентом Іспанії, ви повинні декларувати та сплачувати податок на прибуток НЕрезидентам.

ДЕЯКІ ПИТАННЯ ЩОДО 3% УТРИМАННЯ ПРИ ПРОДАЖІ НЕРЕЗИДЕНТАМ

Навіщо практикувати 3% утримання від продавця?

Оскільки це є гарантією для іспанської адміністрації, що податки, отримані від приросту капіталу, отриманого продавцем, будуть сплачені в Іспанії.

 Що станеться, якщо 3% утримання не буде сплачено?

У випадку, якщо утримання не практикується покупцем, іспанська адміністрація може стягнути борг за вказаний платіж за товари або майно, що є об’єктом продажу.

При цьому, у випадку, якщо покупець не здійснить оплату, а також не утримає продавця, він може постраждати від можливих процесів стягнення боргу, а в його випадку, арешту придбаного майна.

Що має робити продавець після застосування 3% утримання?

Ви повинні будете подати податкову декларацію моделі 210 протягом чотирьох місяців з дати підписання договору купівлі-продажу.

У цьому випадку, якщо було утримано менше суми, визначеної в результаті розрахунку приросту капіталу, тобто якщо 10,000 15,000 євро було утримано з продавця, а результат розрахунку приросту капіталу становить 5,000 210 євро . , вам доведеться внести решту XNUMX євро разом з презентацією моделі XNUMX протягом чотирьох місяців після дати продажу.

В іншому випадку, якщо продавець утримав суму, більшу за суму, отриману від сплати податку на приріст капіталу, він матиме право на повернення цієї суми. Його необхідно надати протягом чотирьох місяців з дати продажу.

На цьому етапі важливо, тобто у випадку, якщо існує право на повернення 3% або частини зазначеного утримання іспанській адміністрації, це вимагатиме від продавця попереднього дотримання податкових зобов’язань, до яких він він був зобов'язаний як власник в Іспанії в його концепції нерезидента. Тобто до представлення річного податку на прибуток IRPFNR другого місця проживання, який зобов’язані сплачувати всі власники нерухомості в Іспанії як нерезиденти. Як правило, це зобов’язання вимагатиметься протягом чотирьох років. Іншими словами, адміністрація Іспанії не вимагатиме, щоб податки на приписний прибуток були врегульовані та не сплачувались за останні чотири роки до дати продажу.

Скільки часу має іспанська адміністрація, щоб повернути надлишок утриманих 3%?

Адміністрація має 6 місяців, щоб повернути надлишкове утримання. Через 6 місяців адміністрація буде зобов'язана повернути зазначену суму разом з відсотками за прострочення.

Слід особливо уважно поставитися до терміну повернення, оскільки в деяких випадках іспанська адміністрація може зайняти більше року, щоб виконати повернення.

Також необхідно враховувати, що адміністрація має до ЧОТИРИХ РОКІВ ОДНОГО МІСЯЦЯ з моменту продажу (ст. 5 закону моделі 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707), щоб практикувати повернення або відшкодування. Тому у випадку, якщо для повернення коштів у вас знадобиться більше року, вам доведеться скористатися послугами спеціаліста, щоб паралізувати терміни закінчення права на повернення коштів.

Чи є зобов’язання практикувати утримання 3% у разі дарування майна в Іспанії?

У випадку пожертвування майна, розташованого в Іспанії, оскільки воно безкоштовне, за нього не потрібно платити, тобто немає компенсації, немає зобов’язання утримувати 3% від вартості пожертвування або внесення через модель 211.

У разі розірвання ОСББ чи припинення спільної власності чи обов’язкове утримання 3%?

Не нормально . Іншими словами, розірвання ОСББ є нейтральним диспозитивним актом, який не породжує переходу майна для жодної зі сторін. Тому не вважається, що прибуток є.

Однак , у разі присудження одному із співвласників частки, більшої від тієї, що йому належить , у цьому випадку буде вважатися, що зазначена частина становить приріст капіталу для співвласника, з яким, утримання потрібно практикувати. 3% на зазначену надлишкову частину .

Іншими словами, наприклад, уявімо, що є випадок, у якому «А» і «Б» мають власність в Іспанії, у якій 65% спільно для «А» і 35% для «Б». У цьому випадку, якщо відбудеться розпуск ОСББ, у якому буде встановлено, що кожен з них зберігає 50% власності, вважатиметься, що «Б» отримав на 15% більше, ніж він вніс. Тобто внесок у розмірі 35% дає результат у 50%, відповідно до якого ці 15% надлишку будуть вважатися приростом капіталу, а «А» буде змушений утримувати 3% від вартості цих 15% для «Б».

Таким же чином, уявімо, що є інший приклад, у якому ”B” отримує, на додаток до своїх 35% власності, готівку в розмірі 50,000 3 євро. Таким же чином, зазначена компенсація готівкою підлягатиме утриманню XNUMX%, оскільки вона є одним із наявних активів «B».

ІНШІ ПОДАТКИ ДЛЯ ПРОДАВЦІВ-PLUSVALÍA

В основному, PLUSVALÍA – це податок на збільшення вартості землі, на якій знаходиться ваша власність, від моменту купівлі та продажу. Це єдиний податок, який ми не можемо розрахувати раніше до продажу, тому що залежить від конкретних критеріїв від Ратуші.

У цих випадках для покриття сплати цього податку достатньо утримання від покупця до продавця. Загалом, коли продавець залишає країну після продажу.

ЗВ'ЯЖІТЬСЯ З НАМИ!