Коли є щомісячні виплати заборгованості, зазвичай, іспанські банки дають 2 рішення для оформлення неоплаченої іпотеки:
1.- Публічний аукціон – Ембарго
Як тільки відбувається певна кількість несплачених щомісячних платежів по іпотеці, банк подає позов на майно до суду та відкриває процес арешту. У цей момент витрати по іпотеці збільшуються з відсотками прострочення, а всі витрати, пов’язані з судовим процесом (адвокати, прокурори, службові витрати, судді), приєднуються до боргу, і, якщо клієнт хоче прибрати майна з іпотечних боргів, він повинен сплатити ЗАГАЛЬНУ СУМУ іпотеки разом із створеними новими витратами. Отже, у момент, коли банк пред’являє вимогу до суду, клієнт не може уникнути простої сплати прострочених платежів, тоді вимагається загальна сума іпотеки, а лише сплатити її та решту витрат банку. скасувати вилучення.
Після завершення процесу арешту банк відправляє майно до суду на публічний аукціон, де потенційний покупець може придбати майно за спеціальною ціною, яка іноді становить таку саму суму, що належить банку. Якщо щось залишиться, боржник повинен сплатити банку залишок. Таким чином, банк буде виступати проти боржника, де б він/вона не перебував, і до кінця його життя, поки сума боргу не буде повністю виплачена. Тим часом відсотки та витрати на прострочення збільшать борг. Це іспанська система.
На жаль, ціна, сплачена на аукціоні за нерухомість, є надзвичайно нижчою від кінцевої ринкової вартості. Іноді на аукціоні нерухомість продається за 25% від її ціни на ринку. Отже, я впевнений, що зараз ви маєте уявлення про ситуацію, яка склалася у багатьох боржників, які бачать, як вони втратили власність і все ще винні гроші перед банком.
2.- Повернення – Dacion en Pago
У деяких випадках банк не зацікавлений продавати майно на публічних аукціонах, а воліє отримати майно у власність в якості оплати, анулюючи борг, уникаючи витрат і витрат, пов’язаних із попереднім процесом ембарго.
Це називається «Dación en Pago». Це означає, що банк погоджується отримати майно в якості оплати боргу, і в цей момент борг анулюється. Отже, боржник після того, як віддає майно, борг анулюється.
Буває, що банк не приймає списання 100% боргу, якою б не була поточна вартість майна на ринку в цей момент. Тож вони звертаються за оновленою оцінкою, а борг на таку отриману суму анулюють.
В обох випадках (повне скасування або часткове) ситуація є більш вигідною для боржника, ніж ембарго, оскільки:
– При повному анулюванні боржник віддає майно, а борг анулюється.
– При частковому анулюванні боржник передає майно за ціною, вищою за ту, яку було отримано на можливих аукціонах, оскільки він отримує оновлену комерційну вартість майна.
Найгірший сценарій полягає в тому, що банк вирішує продати майно на публічних торгах, оскільки ціна, отримана при цьому продажу, може бути дуже низькою, і банк піде проти боржника за решту боргу, навіть якщо він/вона живе. з Іспанії.
Наша робота – уникнути цього. Отже, якщо ви укладете контракт з нашими послугами, ми можемо виступати посередником у вашому банку, домовившись з ним, щоб прийти до рішення «dación en pago».
