Який податок є кращим при купівлі будинку в Іспанії, купівлі для компанії чи як фізична особа?

ПОДАТОК НА ПРИБІТ – ПОДАТОК НА КОРПОРАТИВ

а) КУПІВКА В Іспанії ЯК ФІЗИЧНА ОСОБА

Податки та витрати відрізнятимуться від того, чи ви вважаєтеся податковим резидентом Іспанії чи нерезидентом.

а) ІСПАНЦІ

a.1) Податки на придбання майна

a.2) Податки на прибуток – Податок на прибуток

a.3) Податки на продаж – приріст капіталу

а.1) ПОДАТКИ НА НАДБУТТЯ МАЙНА:

Ніякої різниці з нерезидентами, за винятком ЗНИЖЕННЯ НА 90% середнього ГЕРБОВОГО ЗИТу при придбанні НОВОГО ЗБУДОВАНОГО будинку для використання покупцем як «постійне місце проживання».

– ПРИДБУДЖЕННЯ НОВИХ БУДІВЛІВ, ДІЛЯН ТА ОБЛАСНОСТІ КОМПАНІЇ:

– ПДВ на об’єкти придбання не підлягають вирахуванню.

– Решта витрат на придбання, таких як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, отримані від придбання + структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

– НАДБЕЖЕННЯ ПЕРЕРЕПНИХ ПРОДАЖІВ: Податок на передачу та інші витрати на придбання, такі як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

а.2) ПОДАТКИ НА ДОХОДІ – ПОДАТОК НА ПРИБІТ:

1.- Загальні

Особи, які володіють будинками в Іспанії, завжди зобов’язані подавати щорічні декларації з податку на прибуток (IRPF) щороку та включати свою нерухомість у зазначені декларації, і це в тому випадку, якщо платник податків є податковим резидентом Іспанії чи ні.

У випадку податкових резидентів майно має бути включено до річної податкової декларації, навіть якщо від неї не було отримано ніяких доходів або доходів (наприклад, оренда тощо).

У випадку, якщо нерухомість є звичайним місцем проживання (тою, що використовується постійно не менше 3 років), хоча вона має бути включена в податкову декларацію, вона не оподатковується. Він звільнений від оподаткування.

У разі, якщо об’єкт нерухомості не є звичайним місцем проживання, тобто другим житлом (дачний будинок, гараж тощо), ці об’єкти мають бути включені до податкової декларації, а також у разі, якщо:

1.- Майно, яке приносило дохід (оренда тощо).). У цьому випадку дохід або дохід, отриманий від майна, додається до решти доходу, отриманого у фінансовому році власника, і сплачується за шкалою податку:

СТАВКА ПОДАТКУ НА РЕГУЛЬНІ ДОХОДИ
оренда	ставка податку
До 12.450 XNUMX євро	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

У разі, якщо «постійне житло» здано в оренду (повністю або кімнатами), Законом про податок на доходи фізичних осіб встановлено, що на чистий прибуток, отриманий від орендної діяльності (тобто сума, отримана від віднімання отриманого доходу за вирахуванням франшизи), можна отримати a зниження до 60%.

Наприклад, якщо за рік ми отримали 10,000 4,000 євро доходу від вашого постійного житла, а ви мали 6,000 60 євро витрат (ремонти, реформи, податки тощо), то ви отримаєте чистий прибуток у розмірі 6,000 60 євро. Закон говорить про те, що ця сума буде зменшена на 2,400%. Таким чином, лише XNUMX – XNUMX% = XNUMX євро буде остаточною базою податку на прибуток.

2.- Майно без доходів – Зарахування доходу: Для тих об’єктів нерухомості, які принесли будь-який дохід, вони все одно мають бути задекларовані як податкові, і вони сплачують «мінімальний» податок, відомий як «вписання доходу».

Це податкова концепція, встановлена ​​іспанською системою, яка в основному передбачає, що «вся нерухомість приносить дохід, навіть якщо вона порожня або не використовується». Ось чому іспанська система завжди вважатиме, що вигода була, навіть якщо будинок порожній, і що він сплачуватиме «мінімальний» податок.

Цей «мінімальний» податок, який застосовується до оплати нерухомості, яка не є звичайним місцем проживання, розраховується на основі 1.1% від кадастрової вартості нерухомості (цей відсоток зростає до 2%, якщо вартість не переглядалася протягом останнього десятиліття).

Цей «мінімум» застосовуватиметься для періоду фінансового року, коли майно не приносило доходу. Тобто цей платіж пропорційний кількості днів, протягом яких майно не здавали в оренду.

Наприклад: у разі оренди нерухомості за режимом ТУРИСТИЧНОГО ОРЕНДА. Ці нерухомості оподатковуються:

– За час оренди за загальною базою оподаткування доходів за дні фактичної оренди, як ми зазначали вище в цій статті.

– На час, коли вони не здаються в оренду, ці об’єкти нерухомості оподатковуються за «мінімально врахованим» доходом, який залишається порожнім.

2.- Витрати та знижки у разі оренди:

Іспанська система надає численні податкові пільги для доходів, отриманих від оренди.

Як пояснювалося вище, до цієї суми застосовується зниження на 60%, якщо орендар має цей будинок як основне місце проживання (це не буде дійсним, якщо нерухомість орендується для комерційного використання, наприклад, офіс). До результату вже буде застосовано відповідну групу податку на прибуток (який залежить від річної зарплати, яку отримує платник податку, і яка збільшується відповідно до доходу).

Ось такі знижки, прийняті податковим законодавством:

• Іпотечні відсотки
• Витрати на ремонт та обслуговування майна
• IBI-Council Податок, збори та інші місцеві податки
• Комунальні збори та інші загальні витрати
• Амортизація будинку та нерухомості (3 % з податку на прибуток)
  • Вирахування 60% орендної плати у разі постійного проживання: однак важливо знати, що туристичні об’єкти оренди, на відміну від загальної оренди (сезонної або довготривалої), хоча витрати на обслуговування можуть бути вираховані, вони не можуть отримати користь від 60 % зменшення.

Також дуже важливо знати, що витрати на оплату гонорару ПОДАТКОВОГО КОНСУЛЬТАТА та витрати на оплату оренди не можуть бути утримані, якщо платником податку є фізична особа.

* Щодо доходу від оренди СКЛАДСЬКІХ МІСЦЬ і МАШИН:

– Ті, що орендуються разом з будинком і знаходяться в одній будівлі або урбанізації, не оподатковуються окремо від майна, до якого вони належать, максимум до 2 паркувальних місць.

– Але якщо паркомісця чи комори орендуються окремо або окремо від квартири, то їх необхідно декларувати незалежно від решти, і вони не мають 60% знижки.

c.3) Податки на продаж: КАПІТАЛЬНІ ДОБИ

1.- Розрахунок бази оподаткування

Для того, щоб розрахувати БАЗУ ПОДАТКУ НА ПРИРОД КАПІТАЛУ, необхідно розглянути таку формулу:

ЦІНА ПРОДАЖІ-ЦІНА ПРИДБАННЯ

1. ЦІНА НАДБЕЖЕННЯ складається з:

• Ціна придбання
• Вартість інвестицій та поліпшень, здійснених у придбані активи. При цьому ми повинні зазначити, що витрати на консервацію та ремонт ні в якому разі не будуть включені. Дозволені лише реформи, які передбачають структурні реформи щодо власності чи розширення будівництва. Тому дрібні роботи не приймаються.
• Витрати та податки, пов'язані з придбанням, такі як:
  • Комісійні від ріелторів або інших агентів, залучених до операції купівлі.
  • Нотаріальні, адвокатські та реєстраційні витрати, пов’язані з договором купівлі-продажу та навіть з наданням іпотечного кредиту, отриманого на зазначене придбання.
  • Сплата податків, таких як податок на передачу та гербовий збір
• Інші витрати, пов'язані з оформленням іпотеки кредиту, наданого на її придбання. Відсотки, сплачені за позику, ні в якому разі не нараховуються.
• Будь-які інші витрати, понесені під час придбання житла та притаманні йому.
• У свою чергу, витрати на анулювання іпотеки знизять вартість продажу.
  1. ЦІНА ПРОДАЖУ складається з
• Ціна продажу
• Решта витрат і податків, пов’язаних з продажем, як комісійні за нерухомість, витрати на нотаріус та реєстрацію, витрати на анулювання іпотеки, якщо вони були сплачені продавцем.

Дохід, отриманий від продажу майна, буде приєднано до решти доходів, отриманих платником податку (заробітна плата тощо) та оподатковується за шкалою податкової ставки як зазначено вище в цьому розділі.

2.- Відмінності з не податковими резидентами

Якщо ви вважається «податковим резидентом Іспанії» (це означає, що ви сплачуєте податок на прибуток в Іспанії як резидент Іспанії), то після обчислення приросту капіталу ви матимете такі переваги щодо податку:

• ВІД КАПІТАЛУ НА ПОСТІЙНЕ ПРОЖИВАННЯ НЕМАЄ: Якщо нерухомість, яку ви продаєте, є вашим постійним місцем проживання (ви використовуєте її більше 3 років як «постійне житло»), то ви отримаєте наступні переваги:
• Якщо ви молодше 65 років: Ви не сплачуєте CG за суми від продажу, отримані «реінвестовані» у придбання нової нерухомості, яка буде використовуватися як ваше постійне місце проживання. У вас є 2 роки, щоб практикувати це «реінвестування» (за 2 роки без інвестування цих сум, ви будете оподатковуватись у повному обсязі).
• Якщо вам більше 65 років: ви не платите CG за суми, отримані від продажу. І це навіть якщо ви не «реінвестуєте» в нову нерухомість.
• НЕ 3 % ЗБЕРЕЖЕННЯ: Після завершення продажу ви отримуєте повну суму ціни від покупця без утримання.

 

     б) ІСПАНЦІ НЕРЕЗИДЕНТИ

б.1) Податки на придбання майна

б.2) Податки на прибуток – Податок на прибуток

b.3) Податки на продаж – приріст капіталу

б.1) ПОДАТКИ НА НАДБЕЖЕННЯ МАЙНА:

Жодної різниці щодо мешканців, за винятком ЗНИЖЕННЯ НА 90% середнього ГЕРБОВОГО ЗИТу при придбанні НОВОГО ЗБУДОВАНОГО будинку для використання як «постійне місце проживання», що не допускається, якщо покупець не має наміру проживати у нерухомості постійно.

– ПРИДБУДЖЕННЯ НОВИХ БУДІВЛІВ, ДІЛЯН ТА ОБЛАСНОСТІ КОМПАНІЇ:

– ПДВ на об’єкти придбання не підлягають вирахуванню.

– Решта витрат на придбання, таких як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

НАДБЕЖЕННЯ ПЕРЕРЕПНИХ ПРОДАЖІВ:

– Податок на передачу та інші витрати на придбання, такі як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

б.2) ПОДАТОК НА ДОХОДИ – ПОДАТОК НА ПРИБІТ ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТІВ (ІРПФНР)

1.- Загальні

Особи, які володіють нерухомістю в Іспанії, завжди зобов’язані подавати щорічні податкові декларації з податку на прибуток (IRPFNR) щороку та включати свою нерухомість у зазначені декларації, і це в тому випадку, якщо платник податків є податковим резидентом Іспанії чи ні.

У випадку НЕ податкових резидентів майно має бути включено до річної податкової декларації, навіть якщо від неї не було отримано ніяких доходів або доходів (наприклад, оренда тощо).

Оскільки нерухомість НЕ є постійним місцем проживання, то вона оподатковується, оскільки не звільняється від податку (як протилежно випадку іспанських податкових резидентів).

1.- Якщо нерухомість принесла дохід (орендна плата тощо). вони повинні бути додані до решти доходів, отриманих в Іспанії платником податку протягом усього фінансового року.

У випадку доходів від ОРЕНДИ, дуже важливо знати, що, на відміну від випадку «Резиденти», НЕ МАЄ ЗНИЖЕННЯ 60% чистого прибутку як бази податку.

2. - Як зазначено у випадку іспанських податкових резидентів, у випадку, якщо нерухомість не приносила доходу, вони все ще мають бути задекларовані як податок, і вони сплачують «мінімальний» податок, відомий як «урахування доходу».

Цей «мінімальний» податок, який застосовується до оплати нерухомості, яка не є звичайним місцем проживання, розраховується на основі 1.1% від кадастрової вартості нерухомості (цей відсоток зростає до 2%, якщо вартість не переглядалася протягом останнього десятиліття).

2.- Витрати та знижки у разі оренди:

Усі витрати, дозволені резидентам іспанської податкової служби у разі оренди, також дозволені для нерезидентів зменшити базу податку, за винятком зменшення на 60% у разі оренди постійного житла.

Решта скорочень дозволено, але існує важлива різниця між громадянами ЄС та громадянами НЕ ЄС щодо цієї надбавки.  

– громадяни ЄС: Коли платник податку є резидентом будь-якої з країн ЄС, вони можуть зменшити з бази податку УСІ витрати отримані від діяльності, яка принесла дохід/ренту.

Наприклад, у разі оренди з неї можуть бути вираховані витрати на утримання, місцеві податки, прибирання, ремонт тощо відповідно до дозволених для резидентів Іспанії.

– Громадяни НЕ ЄС не можуть вираховувати з бази оподаткування зазначені вище витрати, створені для отримання орендної плати. Отже, базою оподаткування буде точна сума орендної плати, отриманої щорічно в Іспанії без знижень.

3.- Ставка податку:  

Орендна плата, розрахована згідно вище (2.- Урахована орендна плата у випадку порожнього будинку), буде додана до решти доходів/орендної плати, отриманої від нерухомості протягом року (1.- Орендна плата фактично отримана), а потім зменшена з кінцевим результатом скорочення дозволено, а потім подається за такою ставкою податку:

Громадяни ЄС, Ісландія та Норвегія	НЕ ГРАДЖАДИНИ ЄС
19%	24%

 

b.3) ПОДАТКИ НА ПРОДАЖ – ПРИВІТ КАПІТАЛУ ДЛЯ ІСПАНСЬКИХ НЕ ПОДАТКОВИХ РЕЗИДЕНТОВ

1.- Розрахунок бази оподаткування

Для того, щоб розрахувати БАЗУ ПОДАТКУ НА ПРИРОД КАПІТАЛУ, необхідно розглянути таку формулу:

ЦІНА ПРОДАЖІ-ЦІНА ПРИДБАННЯ

           1.- ЦІНА ПРИДБАННЯ складається з:

• Ціна придбання
• Вартість інвестицій та поліпшень, здійснених у придбані активи. При цьому ми повинні зазначити, що витрати на консервацію та ремонт ні в якому разі не будуть включені. Дозволені лише реформи, які передбачають структурні реформи щодо власності чи розширення будівництва. Тому дрібні роботи не приймаються.
• Витрати та податки, пов'язані з придбанням, такі як:
  • Комісійні від ріелторів або інших агентів, залучених до операції купівлі.
  • Нотаріальні, адвокатські та реєстраційні витрати, пов’язані з договором купівлі-продажу та навіть з наданням іпотечного кредиту, отриманого на зазначене придбання.
  • Сплата податків, таких як податок на передачу та гербовий збір
• Інші витрати, пов'язані з оформленням іпотеки кредиту, наданого на її придбання. Відсотки, сплачені за позику, ні в якому разі не нараховуються.
• Будь-які інші витрати, понесені під час придбання житла та притаманні йому.
• У свою чергу, витрати на анулювання іпотеки знизять вартість продажу.

          2. - ЦІНА ПРОДАЖУ складається з

• Ціна продажу
• Решта витрат і податків, пов’язаних з продажем, як комісійні за нерухомість, витрати на нотаріус та реєстрацію, витрати на анулювання іпотеки, якщо вони були сплачені продавцем.

2.- Ставка податку:

Дохід, отриманий від продажу майна, буде приєднано до решти доходів, отриманих платником податку (заробітна плата тощо) та оподатковується 19 % отриманого прибутку  як зазначено вище в цьому розділі.

3.- Відмінності з податковими резидентами

Оскільки ви НЕ податковий резидент Іспанії, ви сплачуєте приріст капіталу таким чином:

• НЕМАЄ Звільнення від БУДИНКУ ЯК ПОСТІЙНОГО ЖИТЛА. Оскільки ви не проживаєте, вважається, що ви не проживаєте на території нерухомості постійно.

 ЗА ЗАВЕРШЕННЯМ ПРОДАЖІ: 3 % УТРИМАННЯ: Після завершення продажу іспанська адміністрація змушує покупця утримати 3 % від вартості ціни продажу. Отже, ви не отримуєте повну узгоджену ціну. Покупець утримує 3 % від загальної ціни і зобов’язаний внести їх у податкову інспекцію. Це робиться «в день завершення продажу».

ПРИМІТКА: Відповідно до наведеного вище прикладу, у випадку, якщо ціна продажу становила 260.000 260.000 євро, утримання, яке має зробити покупець, становитиме 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ДО 6 МІСЯЦІВ ПІСЛЯ ЗАВЕРШЕННЯ ПРОДАЖУ: ДЕКЛАРАЦІЯ ПРО ПРИБІЛЕННЯ КАПІТАЛУ (19%): Після завершення продажу у вас є 6 місяців, щоб подати «Декларацію про приріст капіталу» до податкової служби Іспанії. У цій декларації ви (або ваш адвокат) повинні розрахувати податок за наведеним вище прикладом. У цьому випадку сума, яку ви повинні заплатити, становить 3.040 євро.

ПРИМІТКА. Як пояснюється тут, CG, отримана від цієї трансакції, становить 3.040 євро. Оскільки ви були утримані з більшою сумою (7.800 євро), то у вас є «кредит» з іспанською адміністрацією на різницю.

Отже, якщо іспанська адміністрація утримує від вас 7.800 євро для CG Tax, оскільки кінцевий результат податку становить лише 3.040 євро, то, іспанська адміністрація повинна «повернути» вам різницю: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Як вимагати цього повернення? Ваш юрист/податковий консультант повинен включити цей факт до тієї ж декларації про приріст капіталу, щоб подати до податкової служби після завершення продажу.

4.- Нарахування

Податок буде нараховано:

– У разі повернення, коли вони настали або на дату отримання, якщо це раніше.

– У разі приросту капіталу, коли відбувається зміна власності.

– У разі внесеного доходу, що відповідає міській нерухомості, 31 грудня кожного року.

– В решті випадків, коли настає відповідний дохід.

– У разі смерті платника податку всі доходи, які очікують на зарахування, вважаються підлягають виплаті на дату смерті.

5.- Формальні зобов'язання

• Платники податків, які отримують дохід на території Іспанії без посередництва постійного представництва, зобов’язані протягом одного місяця з дати нарахування подати декларацію з визначенням та внесенням відповідного податкового боргу з цього податку. У разі нарахованого доходу, що відповідає міській нерухомості для власного користування, декларація подається з 1 січня по 30 червня після дати нарахування.
• Солідарна відповідальність може також зробити декларацію та внести борг. Платники податку на цей податок не будуть зобов’язані подавати декларацію про доходи, щодо яких було здійснено утримання чи дохід на рахунок, а також щодо тих, що підлягають утриманню чи доходу на рахунку, але звільнені.
• Платники податків, які отримують дохід від економічної діяльності або експлуатації, що здійснюються в Іспанії, будуть зобов'язані вести облік доходів і витрат.
• Так само вони повинні зберігати, пронумеровані в порядку дат, видані рахунки-фактури та отримані рахунки-фактури або підтверджуючі документи.
• Вони зобов'язані здійснювати утримання та виплати на рахунок доходу від роботи, який вони задовольняють, а також інших доходів, що підлягають утриманню.

КУПІВКА В ІСПАНІЇ ЯК КОМПАНІЯ – ДОХОДКИ ВІД ІСПАНСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ КОМПАНІЯМИ

Знову ж таки, як і у випадку з фізичними особами, існують важливі відмінності в податковому режимі, коли покупцем іспанської нерухомості або одержувачем доходів є Іспанська або іноземна компанія.

а) ДІЯННЯ В ІСПАНІЇ В ОБЛАСТІ НЕРУХОМОСТІ З ВИКОРИСТАННЯМ ІНОЗЕМНОЇ КОМПАНІЇ – Доходи, отримані без посередництва постійного представництва

a.1) Податки на придбання майна

a.2) Податок на прибуток – не підлягає оподаткуванню корпоративним податком, крім податку на прибуток для нерезидентів (IRPFNR)

a.3) Податки на продаж – ПРИБІТ КАПІТАЛУ

 

а.1) Податки на придбання майна:

Без різниці з особами.

– ПРИДБУДЖЕННЯ НОВИХ БУДІВЛІВ, ДІЛЯН ТА ОБЛАСНОСТІ КОМПАНІЇ:

– ПДВ при придбанні майна не підлягає вирахуванню.

– Решта витрат на придбання, таких як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

НАДБЕЖЕННЯ ПЕРЕРЕПНИХ ПРОДАЖІВ:

– Податок на передачу та інші витрати на придбання, такі як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати, структурні реформи (тільки структурні), можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

a.2) Податок на прибуток – не підлягає оподаткуванню корпоративним податком, крім податку на прибуток для нерезидентів (IRPFNR)

Платники податків, компанії та/або фізичні особи, які здійснюють діяльність без постійного представництва, незалежно від того, є вони фізичними чи юридичними особами, оподатковуються відповідно до IRPF (іспанський податок на прибуток – податок на приріст капіталу) правила, і робити це для кожної операції, як це встановлено у статтях 24 і наступних Консолідований текст Закону про IRNR.

Таким чином, навіть будучи компанією, іноземні компанії, які діють в Іспанії без постійного представництва, не підлягатимуть оподаткуванню іспанським корпоративним податком, а тому самому податковому закону для фізичних осіб-нерезидентів: податку на прибуток.

1.- Податкова база

 а) Загальне правило:Загалом базу оподаткування становитиме її повна сума, визначена відповідно до правил оподаткування ПДФО для фізичних осіб.

b) Доходи, отримані від іспанської нерухомості/нерухомості:

1.- Податок на прибуток:  Іноземні компанії, які володіють нерухомістю в Іспанії, завжди зобов’язані подавати щорічні податкові декларації з податку на прибуток (IRPF) щороку та включати свою нерухомість у зазначені декларації, і це в тому випадку, якщо компанія-платник податків є податковим резидентом Іспанії чи ні.

У випадку компаній, які не є податковими резидентами, майно та орендна плата повинні бути включені до річної декларації з податку на прибуток, але, на відміну від ФІЗИЧНИХ ОСІБ, у разі відсутності доходів «мінімальний податок» не буде виведено.

Оскільки нерухомість НЕ є постійним місцем проживання, то вона оподатковується, оскільки не звільняється від податку (як протилежно випадку іспанських податкових резидентів).

2.- Розрахунок податку – Лише орендна плата – Без урахування доходу  

1.- Якщо нерухомість принесла дохід (орендна плата тощо). вони повинні бути додані до решти доходів, отриманих в Іспанії платником податку протягом усього фінансового року.

У випадку доходів від ОРЕНДИ, дуже важливо знати, що, на відміну від випадку «Резиденти», НЕ МАЄ ЗНИЖЕННЯ 60% чистого прибутку як бази податку.

2.- У випадку іноземних компаній НЕМАЄ ДОХОДІВ: Як зазначено вище, у випадку з «Фізичними особами», у випадку, якщо нерухомість не приносила доходів протягом року, вони все одно повинні бути задекларовані як податок, і вони сплачують «мінімальний» податок, відомий як «Врахування доходу». ”.

Але це не так, коли власником майна є «іноземна компанія». Таким чином, будучи компанією-нерезидентом, не буде сплачуватися «вписаний податок», якщо майно не принесло жодного доходу протягом року.

Іспанська система надає численні податкові пільги для доходів, отриманих від оренди.

2.- Витрати та знижки у разі оренди:

Як пояснювалося вище, зниження на 60% НЕ застосовується до цієї суми для нерезидентів Іспанії

До результату вже буде застосовано відповідну групу податку на прибуток (який залежить від річної зарплати, яку отримує платник податку, і яка збільшується відповідно до доходу).

Ось такі знижки, прийняті податковим законодавством:

• Іпотечні відсотки
• Витрати на ремонт та обслуговування майна
• IBI-Council Податок, збори та інші місцеві податки
• Комунальні збори та інші загальні витрати
• Амортизація будинку та нерухомості (3 % з податку на прибуток)

o На відміну від фізичних осіб, гонорари та витрати ПОДАТКОВОГО РОДНИКА, пов'язані з орендою, можуть бути вираховані, якщо платником податку є компанія.

Крім того, як у випадку з фізичними особами, існує важлива різниця між компаніями громадянами ЄС та компаніями, які не є громадянами ЄС, щодо зменшення податкової бази податку на прибуток в Іспанії.

– Компанії громадяни ЄС: Якщо платник податку є резидентом будь-якої з країн ЄС, вони можуть зменшити з бази податку ВСІ витрати отримані від діяльності, яка принесла дохід/ренту.

Наприклад, у разі оренди з неї можуть бути вираховані витрати на утримання, місцеві податки, прибирання, ремонт тощо-

– Компанії, які не є громадянами ЄС не може вираховувати з бази оподаткування зазначені вище витрати створений для отримання орендної плати. Таким чином, базою оподаткування буде точна сума орендної плати, отриманої щорічно в Іспанії без знижень.

3.- Ставка податку:

Доходи/орендна плата, отримані від майна протягом року, підлягають податковій ставці:

Громадяни ЄС, Ісландія та Норвегія	НЕ ГРАДЖАДИНИ ЄС
19%	24%

• Особливі правила щодо доходів, отриманих з інших джерел, відмінних від орендної плати:

У випадках надання послуг, технічної допомоги, монтажних або монтажних робіт, що випливають з інжинірингових контрактів та, загалом, від діяльності або господарських операцій, що здійснюються в Іспанії без посередництва постійного представництва, база оподаткування буде дорівнює різниці між повним доходом і наступними витратами:

– Заробітна плата та соціальні виплати персоналу, безпосередньо зайнятого у розвитку діяльності, за умови, що дохід відповідного податку або виплати за рахунок доходу від оплачуваної роботи є обґрунтованим або гарантованим.

– Надання матеріалів для їх остаточного включення до робіт, що проводяться на території Іспанії.

– Припаси, спожиті на території Іспанії для розвитку діяльності.

База оподаткування, що відповідає приріст капіталу буде визначатися шляхом застосування до кожної зміни капіталу, що відбувається, правил, передбачених податку на доходи фізичних осіб, за деякими винятками.

– У випадку нерезидентів, коли приріст капіталу надходить від невигідного придбання (наприклад, пожертвування), ця сума буде оцінюватися за «звичайною ринковою» вартістю придбаного об’єкта.

– Коли прибутки опосередковано надходять від активів, розташованих на території Іспанії, або від прав, пов’язаних з ними, і підприємства вважаються «просто власниками активів», і вони є резидентами країн або територій, з якими не існує ефективного обміну податками інформація, об’єкти нерухомості, розташовані на території Іспанії, підлягатимуть сплаті податку.

– Дохід від роботи, отриманий фізичними особами-нерезидентами на території Іспанії на підставі строкового контракту з сезонними працівниками, відповідно до положень трудового законодавства:  2%.

– Дивіденди та інші доходи, отримані від участі в власному капіталі суб’єкта господарювання, а також відсотки та інші доходи, отримані від передачі власного капіталу третім особам: 19%

4.- Нарахування

Податок буде нараховано:

– У разі повернення, коли вони настали або на дату отримання, якщо це раніше.

– У разі приросту капіталу, коли відбувається зміна власності.

– У разі внесеного доходу, що відповідає міській нерухомості, 31 грудня кожного року.

– В решті випадків, коли настає відповідний дохід.

– У разі смерті платника податку всі доходи, які очікують на зарахування, вважаються підлягають виплаті на дату смерті.

5.- Формальні зобов'язання

• Платники податків, які отримують дохід на території Іспанії без посередництва постійного представництва, зобов’язані протягом одного місяця з дати нарахування подати декларацію з визначенням та внесенням відповідного податкового боргу з цього податку. У разі нарахованого доходу, що відповідає міській нерухомості для власного користування, декларація подається з 1 січня по 30 червня після дати нарахування.
• Солідарна відповідальність може також зробити декларацію та внести борг. Платники податку на цей податок не будуть зобов’язані подавати декларацію про доходи, щодо яких було здійснено утримання чи дохід на рахунок, а також щодо тих, що підлягають утриманню чи доходу на рахунку, але звільнені.
• Платники податків, які отримують дохід від економічної діяльності або експлуатації, що здійснюються в Іспанії, будуть зобов'язані вести облік доходів і витрат.
• Так само вони повинні зберігати, пронумеровані в порядку дат, видані рахунки-фактури та отримані рахунки-фактури або підтверджуючі документи.
• Вони зобов'язані здійснювати утримання та виплати на рахунок доходу від роботи, який вони задовольняють, а також інших доходів, що підлягають утриманню.

ДУЖЕ ВАЖЛИВО: Якщо майном користується хтось із акціонерів, зайняття майна має бути оформлено а договір оренди дозволити акціонеру користуватися майном з орендною платою за ринковою вартістю та сплата цієї орендної плати оподатковується загальною податковою ставкою.

Дуже часто покупці купують нерухомість в Іспанії на ім’я іноземної компанії з метою особистого користування членами сім’ї акціонера. Це невірно. Майно належить «Компанії». Отже, якщо використання майна здійснюється акціонером з «особистих міркувань», то договір оренди має бути узгоджено з компанією з позначкою орендної плати, а доходи, отримані від цієї оренди, мають оподатковуватися іспанський податок на прибуток як решту орендної плати, отриманої протягом року.

a.3) Податки на продаж – ПРИБІТ КАПІТАЛУ

Продаж іспанської нерухомості, що належить іноземним компаніям, оподатковується таким же чином, як і для фізичних осіб-нерезидентів.

b) ДІЯННЯ В ІСПАНІЇ В ОБЛАСТІ НЕРУХОМОСТІ ЧЕРЕЗ ПОСТІЙНЕ ПІДСТАВНИЦТВО Доходи, отримані за посередництва постійного представництва

Фізична особа або компанія-нерезидент діє в Іспанії через «постійне представництво» у таких випадках:

– Якщо він має в Іспанії, за будь-якою назвою та постійно або регулярно, приміщення чи робочі місця будь-якого виду, на яких повністю або частково розвивається діяльність.

– Коли вони діють в Іспанії через уповноваженого агента, який укладає контракти від імені та за дорученням юридичної особи-нерезидента, за умови, що він регулярно практикує зазначені здібності.

Зокрема, постійні представництва - це управлінський штаб, філії, офіси, фабрики, майстерні, склади, магазини чи інші установи, такі як шахти, нафтові або газові свердловини, кар'єри, сільськогосподарські господарства, лісове господарство або тваринництво або будь-яке інше місце експлуатації або видобутку природних ресурсів і будівництво. Також монтажні або монтажні роботи, тривалість яких перевищує півроку.

ПРИКЛАД:  Іноземна організація-резидент володіє частиною землі, призначеної для шахти в Іспанії.

 1.- Податкова база

База податку постійного представництва буде визначена відповідно до положень Загального режиму корпоративного оподаткування, без шкоди для наступного:

1. Кожен платіж, який постійне представництво здійснює головному офісу або будь-якому зі своїх постійних представництв у вигляді зборів, відсотків чи комісій, сплачених за послуги технічної допомоги, або за використання чи передачу товарів чи прав не підлягатиме відрахуванню.
2. Однак відсотки, які сплачуються постійними представництвами іноземних банків у свої штаб-квартири або інші постійні представництва для здійснення їх діяльності, будуть вираховуватись.
3. Розумна частина управлінських та загальноадміністративних витрат, що відповідають постійному представництву, підлягає відрахуванню за умови дотримання вимог, встановлених законодавством. Платники податків можуть звернутися до податкової адміністрації з проханням визначити оцінку вищезазначених витрат, які підлягають вирахуванню.
4. У жодному разі суми, що відповідають вартості власного капіталу суб’єкта господарювання (проценти та інші фінансові витрати), прямо чи опосередковано, не будуть віднесені до постійного представництва.

2.- Ставка податку

1. Команда ставка податку 30%застосовуватиметься до бази оподаткування, за винятком випадків, коли діяльністю постійного представництва є дослідження та експлуатація вуглеводнів, у цьому випадку ставка податку буде 35%.
2.  Додаткова ставка 19%буде вимагатися на суми, перераховані з кінцевих доходів, отриманих в Іспанії постійним представництвом, за винятками

– Суб'єкти з податковим резидентом у державах Європейського Союзу, які не вважаються податковими притулками.

– Суб’єкти з податковим резидентом у державі, яка підписала угоду з Іспанією про уникнення подвійного оподаткування за умови взаємного режиму.

1. У повній сумі податку можуть застосовуватися:
2. – Сума пільг та відрахувань, що застосовуються іспанським законом про оподаткування корпорацій до іспанських компаній-резидентів.
3. – Сума утримань та платежів у рахунок податку.

3.- Податковий період та нарахування

 – Податковий період збігатиметься з податковим роком, заявленим постійним представництвом, не перевищуючи 12 місяців. Якщо інше не було задекларовано, податковим періодом буде вважатися календарний рік. Податок нараховується в останній день податкового періоду.

– Повідомлення про податковий період має бути сформульовано під час подання першої декларації з цього податку, розуміючи, що воно залишається для наступних періодів, доки воно не змінюється прямо.

– Податковий період вважається закінченим, коли постійне представництво припиняє свою діяльність або, в інший спосіб, сторнування інвестиції здійснюється в його день щодо постійного представництва, а також у випадках, коли постійне представництво заклад передається. іншій фізичній чи юридичній особі, у яких центральний будинок переносить своє місце проживання та коли його власник помирає.

4.- Формальні зобов'язання

 Постійні представництва будуть зобов'язані подавати декларацію з визначенням та внесенням відповідної ставки податку через спрощену форму. модель 200 або 201. Декларація подається протягом 25 календарних днів, наступних за шістьма місяцями після закінчення податкового періоду.

Постійні представництва будуть зобов'язані вести окремий облік з посиланням на операції, які вони здійснюють, і спадкові елементи, які були до них додані.

Вони також будуть зобов’язані виконувати решту облікових, реєстраційних або формальних зобов’язань, які вимагаються від юридичних осіб, які проживають на території Іспанії, відповідно до правил корпоративного оподаткування.

5.- Платежі на рахунок

Постійні представництва підлягатимуть режим утримання корпоративного податку за дохід, який вони отримують, і буде зобов'язаний внести платежі в розстрочку в рахунок розрахунку цього податку на тих самих умовах, що й юридичні особи, які підлягають оподаткуванню іспанським корпоративним податком.

Аналогічно, вони будуть зобов’язані здійснювати утримання та платежі за рахунком у тому самому.

в) ПОДАТКОВІ НАСЛІДКИ ПРИ КУПІВЛІ БУДИНКУ ЧЕРЕЗ ІСПАНСЬКУ КОМПАНІЮ

в.1) Податки на придбання майна

в.2) Податок на прибуток – ПОДАТОК КОРПОРАТИВ

в.3) Податки з продажу – ПОДАТОК КОРПОРАТИВ

 

в.1) Податки на придбання майна

ПРИДБУДЖЕННЯ НОВИХ БУДІВЛІВ, ДІЛЯН ТА ІНШОГО ОБЛАСНОСТІ КОМПАНІЇ:

– ПДВ з придбання майна можна вирахувати ТІЛЬКИ у випадку компаній «з господарською діяльністю».

– Патрімоніальні/пайові компанії не можуть вираховувати ПДВ з придбання майна.

– Решта витрат на придбання, таких як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокатів, КОЖНИЙ ВИД реформ (не тільки структурних), і взагалі будь-які витрати, пов’язані з орендною діяльністю, можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в випадок продажу.

НАДБЕЖЕННЯ ПЕРЕРЕПНИХ ПРОДАЖІВ:

– Податок на передачу та інші витрати на придбання, такі як нотаріальні збори, збори за реєстрацію земель, адвокати.

– КОЖНИЙ ВИД реформ (не тільки структурних), та й взагалі будь-які витрати, пов’язані з орендною діяльністю, можуть бути вираховані відповідно до приросту капіталу в разі продажу.

в.2) Податок на прибуток – ПОДАТОК КОРПОРАТИВ

Команда База оподаткування підприємств отримується через компанію результати обліку/баланс. Отже, саме до цього бухгалтерського балансу буде застосовуватися ставка податку.

1.- ТИПИ ЦІТ/СТАВ

Він застосовуватиметься у першому податковому періоді, у якому база оподаткування є додатною (тобто є прибуток і ми повинні платити корпоративний податок) і в наступному.

• Загальна ціна/ставка: 25%.
• Знижена пропозиція/ставка на 15% для підприємців. Нещодавно створені компанії можуть застосовувати цю знижену ставку протягом ДВА РОКИ (рік початку діяльності та наступний рік), якщо вони відповідають певним вимогам:
  • Про те, що господарська діяльність товариства раніше не здійснювалася іншими особами або пов’язаними особами.
  • Про те, що протягом року, що передував утворенням, господарська діяльність не здійснювалася фізичною особою, яка має пряму чи опосередковану участь у капіталі або власному капіталі новоствореного суб’єкта господарювання більше ніж 50 відсотків.
  • Патрімоніальні компанії виключені з цього зниженого податку.
• 20% знижена ціна/ставка для кооперативів:Ця ставка/ставка застосовується в кооперативних компаніях, захищених оподаткуванням, за винятком результатів позакооперативів, які оподатковуються за загальною коефіцієнтом/ставкою 25%.

2.- ЯК РОЗРАЧУЄТЬСЯ ПОДАТОК, ЩО СПЛАТИТИ?

Податок на прибуток розраховується за підсумками бухгалтерського обліку у фінансовому році компанії, тобто:

ДОХОДИ – ВИТРАТКИ – ВИТРАТКИ, ЩО ВІДНЯМАЮТЬСЯ

3.- ПІДПРИЄМСТВА З ГОСПОДАРСЬКОЮ ДІЯЛЬНІСТЮ ТА ТРИМОНІАЛЬНОЮ

Купити нерухомість в Іспанії через іспанську компанію можна двома способами:

1.- КОМПАНІЇ З «ГОСПОДАРСЬКОЮ ДІЯЛЬНІСТЮ» – Ті, які мають підприємницьку діяльність, тобто звичайні компанії, що займаються послугами, виробництвом, фабриками тощо, що означає, що компанія, принаймні, має:

– Співробітник для розвитку діяльності – Зверніть увагу, що «Податковий представник» або генеральний менеджер не вважаються працівником для цих цілей.

2.- КОМПАНІЇ БЕЗ «ГОСПОДАРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ» – ПАТРІМОНІАЛЬНА/ПАЦІЙНА КОМПАНІЯ (іспанською «Sociedades de mera tenencia de bienes» або «Sociedades Patrimoniales» – це типовий випадок компаній з «простим володінням інвестиційними або фінансовими продуктами, акціями, облігаціями, депозитами чи нерухомістю». Отже, його природа має мати фіскальні ефекти, а не комерційні.

СПРАВА ПАТРІМОНІАЛЬНИХ/ПАЦІВНИХ ТОВАРИСТВ

Найголовніше, що більше 50% активів не зазнає впливу господарської діяльності. Іншими словами, він не призначений для здійснення господарської діяльності.

Таким чином, він не буде суб’єктом власності, якщо більше 50% активів складається з:

– матеріальні та нематеріальні основні засоби (необхідні для здійснення діяльності)

- існування,

– торговельні боржники, а також ті предмети, які є дебіторською заборгованістю внаслідок господарської діяльності.

Хоча ми також повинні розглядати як елементи, пов’язані з діяльністю, додаючи їх до попередніх статей, скарбницю та інвестиції, які відповідають певним вимогам. Серед них можна відзначити:

– ті, що виробляються на підставі юридичних повноважень, отриманих від господарської діяльності

Похідні від операцій з елементами, пов’язаними з діяльністю, а також ті, які, хоча і не є наслідком діяльності, мають на меті управління та контроль участі іншої компанії, що не є акціонерним капіталом.

Буде розумітися, що все, що не вказано в попередніх пунктах, не впливає на економічну діяльність.

Важливість 50% активів

Якщо більше 50% активів вашого підприємства призначено для здійснення діяльності, воно не буде спадковим.

Для розрахунку вартості активів необхідно враховувати середнє значення квартальних залишків (а не залишок на кінець року).

З іншого боку, якщо вона є материнською компанією групи компаній, середнє значення має бути прийняте в консолідованих балансах.

Що розуміється під економічною діяльністю?

Для того, щоб вважатися «господарською діяльністю», принаймні одна особа, яка працює за контрактом на повний робочий день, має бути присвячена управлінню активами.

Створення компанії без господарської діяльності - Patrimonial є найбільш поширеним способом для тих, хто вирішив інвестувати в нерухомість в Іспанії.

Дуже важливим моментом є те єдина діяльність з «оренди» одного чи кількох об’єктів нерухомості не вважається «господарською діяльністю», якщо не існує незалежного офісу, який би займався бізнесом, і працівника, у якого є контракт на повну зайнятість.

– Які причини для створення патрімоніальної компанії в Іспанії?

Основні причини – «фіскальні» Переваги своїм партнерам:

1.- Активи підлягатимуть сплаті корпоративного податку (КТ). Основним наслідком є ​​те, що компанія буде оподатковуватися за загальною ставкою КТ, яка становить 25%.

Це дає перевагу, коли акціонер є «резидентом Іспанії», загалом у інвестиціях високої вартості, які можуть оподатковуватись вищими ставками податку на доходи фізичних осіб, якби інвестиція була здійснена як фізична особа.

2.- Вони оподатковуються не податком на багатство, а податком з корпорацій. Це може бути значною економією податків у тому випадку, якщо активи були дуже високими.

3.- Ви зможете вирахувати з податку на прибуток витрати, необхідні для утримання майна, яке приносить дохід вашій компанії.

4.- Усунути ризик (випадок банкрутства), притаманний розвитку господарської діяльності; можливі корпоративні борги, які можуть створити ці активи, можуть бути арештовані в разі їх впливу.

5.- Сімейне майно захищено.

6.- Спадкоємцям полегшується правонаступництво.

7.- Ви економите на податку на доходи фізичних осіб, якщо у вас є нерухомість, яка не є вашим звичайним житлом.

8.- Оподаткування доходу, яке може виникнути в компаніях, буде здійснюватися за загальною ставкою податку (25%), замість сплати середньої ставки податку.

Недоліки

1.- Ці організації можуть не застосовувати деякі податкові пільги, оскільки ставка податку 15% застосовується для новостворених організацій.

2.- Також не зможе застосовувати податкові пільги, які встановлені для малих суб'єктів.

3.- Вони не можуть застосовувати звільнення, щоб уникнути подвійного оподаткування дивідендів і доходів, отриманих від передачі цінних паперів.

Із 25% корпоративного податку є додаткові 19% на кожен дивіденд або дохід, отриманий нерезидентом Іспанії. У випадку іспанських компаній з «економічною діяльністю», яку спільно використовують нерезиденти, кожен дохід або розподіл дивідендів, що надходять від іспанської компанії, можуть бути захищені можливими «Конвенціями про подвійне оподаткування» між Іспанією та країною резидентства платника податків. Таким чином, цей додатковий податок на дивіденди в розмірі 19% може бути знижений у можливих угодах між Іспанією та країною платника такс.

Але, у випадку «патрімоніальних компаній», податок у розмірі 19% на дивіденди або прибуток, отриманий від іспанської компанії, не буде звільнений та не захищений жодною Конвенцією про подвійне оподаткування, тому він буде оподатковуватися повністю.

4.- Від'ємні бази оподаткування не можуть бути залічені, якщо виконується ряд вимог.

5.- Якщо активи скромні, це може не бути заощадженням. В першу чергу тому, що вони будуть застосовувати менші розділи ПДФО.

6.- Статут і утримання компанії (і її управління) мають ряд витрат.

7.- Якщо майном користується хтось із акціонерів, користування ним має бути оформлено договором оренди дозволити акціонеру використовувати майно з ринковою орендною платою, і сплата цієї орендної плати оподатковується загальною ставкою податку 25 %.

Дуже часто покупці купують нерухомість в Іспанії на ім’я іноземної компанії з метою особистого користування членами сім’ї акціонера. Це невірно. Майно належить «Компанії». Отже, якщо використання майна здійснюється акціонером з «особистих міркувань», то договір оренди має бути узгоджено з компанією з рентою з позначною вартістю, а доходи, отримані від цієї оренди, мають оподатковуватися іспанський корпоративний податок як решту орендної плати, отриманої протягом року.

– Як утворюється патрімоніальна/пайова компанія?

Як ми вже зазначали, патрімоніальне суспільство є розглядом самої сутності. І це враховується складом його активів.

Таким чином, можна створити звичайну та стандартну цивільну або комерційну компанію SL або SA, яка буде вважатися спадковою, коли вона обмежується управлінням активами або правами без участі переважно у професійній діяльності.

* Спеціальний режим для суб'єктів, які займаються орендою майна

Цей режим є необов'язковим і застосовуватиметься до суб'єктів господарювання, основною господарською діяльністю яких є оренда нерухомості, розташованої на території Іспанії, хоча він сумісний з виконанням інших додаткових видів діяльності та з передачею орендованого майна один раз за мінімальний період обслуговування. проходить.

Для застосування цього спеціального режиму компанії повинні відповідати таким вимогам:

• Кількість об’єктів, що орендуються або пропонуються в оренду, дорівнює або перевищує 8 в будь-який час.
• Житло залишається орендованим або наданим в оренду не менше трьох років. Невиконання цієї вимоги означатиме для кожного майна втрату відповідного бонусу.
• Діяльність з розвитку та здачі в оренду нерухомості підлягає окремому обліку для кожного придбаного або рекламованого майна.
• У разі розвитку додаткових видів діяльності з оренди житла, що доповнюють основний вид економічної діяльності, це:

 – не менше 55% від доходу податкового періоду, за винятком тих, що отримані від передачі орендованого майна після закінчення мінімального періоду обслуговування, або, як альтернатива, вартість активів суб’єкта господарювання може приносити дохід, який має право на отримання бонусу.

Податковий закон передбачає знижку 85% на частину повної квоти що відповідає доходу, отриманому від оренди будинків. Ці доходи будуть розраховані шляхом віднімання від повного отриманого доходу витрат, що підлягають вирахуванню, пов’язаних із зазначеним доходом, та загальних витрат, які відповідають зазначеному доходу.

* СПЕЦІАЛЬНИЙ ПОДАТОК ДЛЯ ДОХОДІВ, ЗРОБЛЕНИХ КОМПАНІЯМИ АБО ФІЗИЧНИМИ ОСОБАМИ, ЩО БАЗАЄТЬСЯ В КРАЇНІ НЕБО

Спеціальним податком підлягають виключно юридичні особи, які проживають в країні або території, які вважаються податковим притулком, які є власниками або володіють в Іспанії за будь-яким титулом, нерухомістю чи реальними правами користування ними чи користування ними.

Базою оподаткування є кадастрова вартість, і, якщо вона не існує, буде використана вартість, визначена відповідно до положень податку на багатство.

Ставка податку буде 3% і його потрібно сплачувати щороку.

TLACORP 2021