ТУРИСТИЧНА ОРЕНДА НЕРЕЗИДЕНТ – ПДВ чи НІ? – ГОЛОВНА ДІЯЛЬНІСТЬ?

Податкові наслідки для туриста, який орендує нерухомість в Іспанії НЕРЕЗИДЕНТОМ Іспанії.

Чисто, оренда нерухомості не оподатковується ПДВ. Це звільнення від ПДВ включає будь-який тип орендної плати:

• Короткострокова оренда / Туристична оренда
• Середньострокова оренда
• Довгострокова оренда

Причина цього в тому, що іспанська система вважає, що там не є «бізнесом» або «комерційною діяльністю» при оренді нерухомості (навіть в умовах туристичної оренди)

Але, коли ми говоримо, що «туристична оренда» не обкладається ПДВ, ми маємо враховувати такі ситуації:

• Випадок 1. Непостійне представництво. Відсутня підприємницька діяльність

Власник просто здає помешкання в оренду гостям за допомогою власних маркетингових інструментів або інших зовнішніх онлайн-платформ, таких як AirBNB, Homeaway тощо.

Контакт з гостями здійснюється безпосередньо власником (ключі, прийом гостей, аварійна ситуація, обслуговування тощо). Онлайн-платформа займається лише маркетинговою стороною та рекламою оренди, бронюванням, а також керуванням орендними платежами та збором.

Крім того, власник орендує нерухомість без «ділових» інтересів у деякі періоди року, залишаючи за собою певний час на рік для приватного використання.

Власник може найняти місцеві професійні послуги з прибирання, садівництва, технічного обслуговування тощо, але в рамках «ексклюзивної» діяльності за орендну плату, а не як найманий працівник.

У цих випадках орендна плата буде не підлягає оподаткуванню ПДВ.

• Випадок 2. Непостійне представництво – не веде господарської діяльності

Той же іногородній власник разом з орендною платою пропонує прибирання номерів, чистку одягу та навіть їжу/напої.

У цих випадках ПДВ буде застосовуватися, коли власник надає «готельні послуги» гостям. У цих випадках податок на додану вартість становитиме 10%, і власник повинен буде надати гостям окремі рахунки-фактури за ці послуги.

Але які вважаються «Готельними послугами»?. Тут ми повинні розрізняти:

• Прибирання та інші послуги, які пропонуються тільки ДО перевірки та ПІСЛЯ виписки. Ці послуги не вважатимуться «Готельними послугами», оскільки вони надаються для підтримки власності в належних умовах використання для гостей.
• Щоденне прибирання номерів, послуги прання одягу та їжі (сніданок, вечеря тощо): у цих випадках послуга класифікується як «Готельне обслуговування», тому застосовуватиметься ПДВ.

• Випадок 3. – Постійне представництво – Підприємницька діяльність

Власник-нерезидент вирішує найняти одного або кількох співробітників в Іспанії для прибирання, обслуговування, обслуговування клієнтів та прийому, зберігання ключів тощо.

У цьому випадку, через те, що власник наймає особу на постійній основі (соціальний договір, трудовий договір або безстроковий професійний договір), щоб конкретно призначити її роботу в оренду, це буде вважатися «господарською діяльністю», тому обкладаються ПДВ.

Фактично, з цієї причини власником буде вважатися «роботодавець», у підприємницькій діяльності, і ця діяльність вважатиметься в Іспанії «постійним представництвом», тому підлягає податковим і офіційним зобов’язанням як нерезидент із постійним представництвом в Іспанії.

• Кейс 4.- Ділова діяльність

Той самий власник-нерезидент, навіть не найнявши працівника на постійній основі, вирішує укласти договір про надання послуг від «Агента з оренди» або «Платформи», щоб передати, укласти договір або субпідряд орендувати майно протягом усього або важливого періоду час протягом року, за певну оплату, компенсацію чи інше.

У цьому випадку агент/платформа безпосередньо займається спілкуванням гостей, реєстрацією, виїздом, обслуговуванням тощо. Власник не контактує з кінцевими користувачами/гостями від агента, а платформа має виключний доступ і право використання/оренди майна протягом періоду оренди.

Отже, знову ж таки, іспанська система враховує, що, хоча власник не має «бізнес-структури» для розробки орендної плати, її має той самий агент/платформа, з якою укладено договір. Отже, зрештою, розвивається «підприємницька» діяльність, отже, власник буде вважатися бізнесом, орендна плата буде вважатися підприємницькою діяльністю, і ця діяльність буде вважатися в Іспанії «постійним представництвом», тому підлягає податкові та офіційні зобов’язання як нерезидента з постійним представництвом» в Іспанії.

Податкові наслідки

• ПДВ 21 %
• Утримання 19 % 

Отже, в обох останніх випадках із постійним представництвом, які офіційні зобов’язання має виконувати власник? Слідуючи ст. 164 від Ley 37/1992, наступні:

1. Подавати декларації про початок, зміну та припинення діяльності, що обумовлює її оподаткування. Ми називаємо це «registro Censal» як пасивний суб’єкт податку на додану вартість.
2. Запитувати в Адміністрації податковий номер та повідомляти його та акредитувати у встановлених випадках.
3. Виставляти та виставляти рахунок-фактуру за всі свої операції, узгоджені з тим, що визначено положенням.
4. Вести бухгалтерський облік і записи, встановлені в порядку, визначеному нормативно-правовими актами, без шкоди для положень Господарського кодексу та інших стандартів бухгалтерського обліку.
5. Надавати періодично або на вимогу Адміністрації інформацію, що стосується його господарських операцій з третіми особами. Щоквартальна модель 303 (ПДВ) і модель 115 (утримання)
6. Подайте відповідні декларації-розрахунки та внесіть суму сплаченого податку.
7. Річна підсумкова декларація.