Коли ми розглядаємо найкращий спосіб придбання нерухомості в Іспанії, через приватну чи компанію, перше, що ми повинні зробити, це ПЛАНУВАННЯ.
«Планування» завжди має важливе значення для прийняття будь-якого рішення, особливо коли мова йде про інвестиції за кордоном, як у випадку придбання нерухомості в Іспанії.
Ставлячи собі питання про який найкращий спосіб інвестувати в Іспанію як фізична особа, так і компанія, ми повинні взяти до уваги наші УМОВА , зрозумів як мотивація, яка служить основою для пропозиції проекту купівлі в Іспанії.
Іншими словами, що ми хочемо розвивати в Іспанії? Що ми хочемо робити з майном? . Йдеться про продаж нерухомості, в якій ми хочемо провести свій тип відпустки та відпустки? Чи йдеться про купівлю нерухомості, у якій ми хочемо змінити місце проживання та приїхати жити в Іспанію? Йдеться про майно в тому, що ми спроектували інвестиційний проект?, чи ми шукаємо прибутковість?, чи ми шукаємо поєднання між прибутковістю та відпусткою?.
Коли ми отримуємо запити від наших клієнтів щодо найкращого способу покупки в Іспанії, наша відповідь завжди дуже чітка, ми зазвичай відповідаємо що ви хочете зробити зі своєю власністю в Іспанії?
Як тільки ми точно визначимо намір і мотивацію для придбання нерухомості в Іспанії, саме тоді ми можемо почати аналізувати найкращі формули для розробки та реалізації проекту купівлі.
АНАЛІЗ РІЗНИХ ФОРМУЛ ЗДОБАННЯ В ІСПАНІЇ
На цьому етапі ми збираємося проаналізувати кілька питань щодо придбання та рішення про покупку нерухомості в Іспанії.
1.- ПРИДОБАННЯ ЯК ФІЗИЧНОЇ ОСОБИ
«Мій намір полягає в тому, щоб придбати нерухомість, щоб використовувати її окремо для себе та своєї сім’ї, без будь-якого наміру розвивати господарську діяльність на цій власності».
У цьому випадку, в більшості випадків, наша відповідь досить однозначна, ми зазвичай рекомендуємо клієнтам, які бажають придбати нерухомість для індивідуального користування, для своєї сім'ї, зробити це через фізичну особу. Тому у 80% випадків для тих, хто бажає придбати нерухомість в Іспанії для відпочинку, формулою буде користуватись фізична особа.
Таким чином, ми можемо зробити висновок, що у випадку, якщо причиною або наміром придбання є індивідуальне використання, у більшості випадків відповіддю буде використання формули фізичної особи, хоча й залежно від наявності коштів. Це вже було власністю або як компанія.
Однак на цьому етапі ми стикаємося з іншим питанням, яке дуже важливо поставити, де потрібні кошти для покупки житла в іспанії?
Тобто покупець бажає придбати для відпочинку та сімейного відпочинку, але чи є у нього ці кошти? Чи є кошти в компанії?
В останньому випадку, тобто у випадку, якщо кошти, необхідні для придбання, знаходяться в компанії покупця, виникає інший варіант, який полягатиме в вивчити можливості для цієї компанії передати кошти фізичній особі, або, що компанія бере участь у закупівлі в Іспанії, або переважно, спільно з родиною.
Тобто ми можемо придумати такі формули, як:
- Фізична особа, яка купує на кошти іноземної компанії. У цьому випадку фізична особа (зазвичай генеральний адміністратор компанії). повинен обґрунтувати в Іспанії спосіб, у який йому були передані кошти компанії. Зазвичай це порушення здійснюється через договір «позики» від компанії для фізичної особи або як «дивіденди», розподіл прибутку компанії тощо. У цих випадках іспанська система вимагатиме від покупця надати необхідну документацію, що підтверджує як кошти перейшли з рахунку компанії до нього.
- Іноземна компанія купує 100% власності в Іспанії, але доручає його повне або часткове використання своєму керівнику. У цій формулі «заголовок», за яким менеджер використовує властивість, можна встановити за допомогою, наприклад, таких типів формул:
- У більшості випадків Управитель використовує будинок як орендар, тобто орендує будинок на той час, поки він/вона користується ним за договором оренди.
- В інших випадках передача користування, здійснена компанією Керівнику, може бути компенсацією «в натуральній формі» професійної винагороди зазначеного Керівника.
- Іноземна компанія купує частину будинку, наприклад, голе майно, а менеджер або його родина купує «узуфрукт». Таким чином, Менеджер зберігає за собою право використовувати та користуватися майном протягом усього життя, маючи можливість користуватися ним, насолоджуватися ним і навіть здавати його в оренду, в той час як компанія утримує «голе право власності» на нього без будь-яких прав користування або задоволення, ані доступу до нього.
У випадку, якщо ви бажаєте використовувати компанію для покупки разом із сім’єю, нам потрібно буде зареєструвати компанію як компанію-нерезидента без заснування в Іспанії. Натисніть тут, щоб побачити різні формули іноземних компаній в Іспанії.
В обох випадках, тобто в обох випадках, якщо формула придбання була обрана як фізична особа, повністю або спільно з компанією-нерезидентом, яка не має постійного представництва в Іспанії, податок на прибуток оподатковується. доходів фізичних осіб-нерезидентів (IRPFNR) із специфікаціями, зазначеними нижче. Натисніть тут, щоб дізнатися більше про податок на доходи фізичних осіб-нерезидентів
Однак у разі досягнення необхідних коштів для придбання майна буде знайдено в компанії, ми мали б вивчити можливості передачі зазначених коштів власникам, щоб вони діяли як фізичні особи, або можливості придбання компанії з нерухомості в Іспанії, яка може дозволити індивідуальне використання власників.
У тому чи іншому випадку, як у попередньому прикладі, обрання як фізичної чи юридичної особи не призведе до значних змін для цілей оподаткування, оскільки як в одному, так і в іншому випадку вони підлягатимуть Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), що, як ми говоримо, стосується як фізичних осіб, які володіють нерухомістю, так і іноземних компаній-нерезидентів Іспанії.
2.- ЗМІШАНІ НАМІРИ – Відпочинок/особисте задоволення/прибуток – Фізична особа?, купівля від імені іноземної компанії?
У цьому випадку покупець, який бажає придбати нерухомість для приватного використання, але також бажає отримати певну віддачу від власності, зазвичай через оренду.
Багато клієнтів запитують нас, чи потрібно мені створювати компанію в Іспанії, щоб орендувати свою нерухомість в Іспанії, чи я можу це зробити як фізична/приватна особа?
У відповідь ми повинні сказати, що для оренди вашого житла НЕОБОВ'ЯЗКОВО створювати компанію в Іспанії. Ви можете зробити це різними способами:
– Як фізична особа.- Ви можете купити нерухомість на своє ім'я та орендувати її без будь-яких проблем.
Ця орендна діяльність підлягатиме оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб у формі «резидента» або «нерезидента», беручи до уваги його статус податкового резидента в Іспанії, зі ставкою податку 19% (для осіб, які є фізичними резидентами в Європейський Союз) або 24% (для решти).
Натисніть тут, щоб дізнатися більше про податок на доходи фізичних осіб-нерезидентів
- Як юридична компанія-нерезидент БЕЗ постійного представництва в Іспанії. Якщо ви бажаєте розвивати помірну орендну діяльність в Іспанії, ви можете зареєструвати свою компанію в Іспанії за цією формулою. Якщо у вас вже є компанія, створена у вашій країні, ви можете купувати через свою компанію, за умови, що вона уповноважена своїм статутом здійснювати діяльність з оренди.
Ця діяльність і прибуток, який вона створює, оподатковуватимуться в Іспанії за допомогою податку на доходи фізичних осіб-нерезидентів за ставкою податку 19% (для компаній-резидентів Європейського Союзу) або 24% (для решти).
Ця ставка податку нижча, ніж іспанський корпоративний податок (25 %), і вона має менші поточні витрати, але, навпаки, вона має менші можливості зменшити податки на витрати, отримані від орендної діяльності, оскільки дозволено лише зменшувати деякі концепції витрат і виключно пропорційно часу, протягом якого майно було в експлуатації.
В обох попередніх випадках ви можете придбати майно на 100% на ім’я фізичної особи чи компанії-нерезидента, або придбати його в поєднанні з певним відсотком на ваше ім’я та іншим відсотком на ім’я компанію (або використовуючи інші альтернативи, наприклад, придбати собі узуфрукт майна, а компанію – придбати чисту власність).
- Як юридична особа, яка не є резидентом Іспанії ІЗ постійним представництвом. Якщо ви бажаєте розвивати інтенсивну орендну діяльність в Іспанії в рамках інвестиційної програми чи проекту, і вам потрібна певна бізнес-структура в Іспанії, наприклад офіси, співробітники тощо, ви можете зареєструвати «Філію» або «Делегацію». » вашої компанії в Іспанії. Хоча ця компанія має окремі та індивідуальні рахунки для діяльності, яку вона здійснює в Іспанії, належатиме та залежатиме від материнської компанії, з якою вона пов’язана.
Ця підприємницька діяльність, а також прибуток і витрати, які вона створює, будуть обкладатися податком на корпорації Іспанії за ставкою 25%. Цей податок є вищим, ніж податок на доходи, і він має вищі поточні витрати (бухгалтер, податкові консультанти тощо), але він має широкі можливості зниження податків з усіма втратами та витратами, пов’язаними з діяльністю.
Натисніть тут, щоб дізнатися більше про корпоративний податок в Іспанії
- Як іспанська юридична особа (SL або SA). Так само, як і в попередньому випадку. У випадку, якщо ви бажаєте розвивати міцну та тривалу підприємницьку діяльність в Іспанії, і, як і в попередньому випадку, ви бажаєте використовувати матеріальні та/або людські ресурси (працівників тощо) в Іспанії, ви можете створити незалежна компанія в Іспанії, яка може приймати найпоширеніші цифри SL (компанія з обмеженою відповідальністю) або SA (Sociedad Anónima). У цьому випадку створена компанія не буде діяти як «філія» чи «представництво» вашої компанії, а буде повністю незалежною.
Податковий режим буде таким самим, як і в попередньому випадку, оскільки доходи та витрати, отримані від діяльності, оподатковуватимуться податком на корпорації Іспанії за ставкою 25%.
Тому, як пояснювалося вище, і як висновок, придбання будинку як фізична особа в Іспанії є цілком можливим для розвитку орендної діяльності та прибутковості нерухомості в невеликих масштабах.
Як ми бачимо вище, коли мотивацією придбання нерухомості в Іспанії є призначення власності для приватного використання, а також отримання певної прибутку, тоді, покупець може вибрати купівлю як фізична особа або скористатися будь-якою з наведених вище формул структури компанії.
Однак, як і в попередньому прикладі, у разі досягнення в компанії необхідних коштів для придбання майна, необхідно буде вивчити можливості передачі зазначених коштів власникам, які виступають як фізичні особи, або вивчити потенційні можливості придбання нерухомості в Іспанії на ім’я компанії у спосіб, який може дозволити індивідуальне використання власниками (наприклад, придбати нерухомість на ім’я компанії, а потім орендувати це для сім'ї).
Ми також можемо вирішити купити від імені іноземної компанії коли кошти, доступні для придбання майна, знаходяться в іноземній компанії, та/або намір полягає в тому, щоб зробити інвестиції в Іспанії, або комерційну чи професійну діяльність у низькому масштабі. Іншими словами, придбання нерухомості або двох, у яких передбачається здійснення певної орендної діяльності, не передбачаючи великих інвестицій, високої бізнес-структури або залучення значних людських і матеріальних ресурсів, тому в невеликому масштаб діяльності.
Оскільки це невелика діяльність, ми рекомендуємо:
- Купити 100% на ім'я покупця як фізичної особи
- Купити 100% на ім'я іноземної компанії, зареєстрованої в Іспанії як компанія-нерезидент без постійного представництва
- Щоб вибрати змішане придбання фізичної особи/іноземної компанії
У цих випадках власник буде поданий до Іспанського прибуткового податку для нерезидентів (IRPFNR), з помірними та низькими адміністративними та управлінськими витратами на утримання компанії.
3.- РОЗВИТОК ВЕЛИКОМАШТАБНОЇ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
У цих випадках ми говоримо про явний намір з боку компанії заснувати себе в Іспанії для здійснення міцної та тривалої комерційної діяльності, яка вимагає, окрім придбання матеріалів, і найму людських ресурсів, співробітників, офісів, автомобілів тощо, які будуть необхідні для здійснення цієї діяльності.
У цих випадках ми не можемо обрати ні фізичну особу, ні іноземну компанію без постійного представництва в Span. Причина цього полягає в тому, що те саме працевлаштування працівника в Іспанії або придбання офісу в Іспанії для розвитку підприємницької діяльності автоматично вважатиметься «Постійним представництвом» в Іспанії. Отже, для розвитку такої діяльності знадобиться більш складна корпоративна структура.
Отже, нам потрібно буде використовувати одну з таких корпоративних структур:
- "Філія". Реєстрація іноземної компанії в Іспанії з постійним представництвом буде подібна до філії або делегації іноземної компанії, яка буде материнською компанією.
Ця компанія матиме окрему бухгалтерію від материнської компанії, але вона завжди вважатиметься філією або представництвом іноземної материнської компанії, від якої вона залежить. Таким чином, іспанська компанія буде залежати від іноземної.
– «Незалежна іспанська компанія”. Створення іспанської компанії (найчастіше використовувані форми – товариство з обмеженою відповідальністю – SL, або акціонерне товариство – SA). У цих випадках ми будемо говорити про повністю незалежну компанію, створену спеціально для здійснення комерційної або професійної діяльності, для якої вона була створена, і для якої потрібно придбати певний актив в нерухомості в Іспанії, або для мати його у виконанні, або використовувати його як комерційне чи офісне приміщення компанією.
В обох випадках ми будемо говорити про дві бізнес-фігури, які більше НЕ будуть обкладатися податком на доходи фізичних осіб-нерезидентів (IRPF), а будуть обкладається іспанським податком на корпорацію (IS), що спричинить за собою збільшення витрат керівництва, при наймі бухгалтерів, податківців тощо (що їм необхідно буде подавати бухгалтерські книги, квартальні декларації з ПДВ та податку на прибуток підприємств тощо). Крім того, у цих випадках іспанським працівникам, які врешті-решт будуть зайняті на виконання своїх обов’язків, необхідно буде дотримуватися ряду нормативних актів і регулювати низку вимог в Іспанії щодо соціального забезпечення, безпеки та запобігання нещасним випадкам тощо. професія/діяльність від імені компанії тощо.
Натисніть тут, щоб дізнатися більше про корпоративний податок в Іспанії
ВИСНОВОК – Який найкращий спосіб купувати в Іспанії? Чи краще купувати нерухомість в Іспанії через фізичну особу? Або краще це зробити через юридичну особу?
Ця стаття допомагає зрозуміти різні формули, які слід застосовувати залежно від суттєвих змінних у всіх типах інвестицій, які, як ми кажемо, є намір або мотивація що рухає проектом, а також фінансування, яке розуміється як місце, де знаходять необхідні кошти для здійснення інвестицій.
