Чому варто звернутися до юриста в процесі покупки нерухомості в Іспанії?. Нотаріус та адвокат/соліситор в процесі купівлі нерухомості в Іспанії.
Процес покупки в Іспанії дуже схожий на інші країни. Іноземні інвестори в іспанській системі знайдуть багато спільного з їхніми країнами.
Але, втім, також ми можемо знайти багато відмінностей.
Найбільш помітною відмінністю є положення та функції від юрист і нотаріуса функції.
I.- ДЕЯКІ ПРИКЛАДИ В ІНШИХ КРАЇНАХ ЄВРОПИ:
А) БРИТАНСЬКИЙ ПРОЦЕС: У британському процесі купівлі та передачі нотаріус взагалі не бере участі в процесі продажу нерухомості. Продавець і покупець отримують допомогу в угоди за допомогою, кожен з них, з власним адвокатом. Тоді адвокат покупця та адвокат продавця – це ті, хто від перших кроків до завершення контролює процес продажу, змінюючи назву майна, сплату ціни, податків, і т. д. Обидва адвокати є тими, хто уклав договори, піклується про виконання кожною стороною своїх зобов’язань, сплати податків, організовують та отримують платежі, завершують реєстрацію майна на нового власника тощо.
Як висновок: Нотаріус не бере участі в британській системі переказу купівлі-продажу нерухомості, і є два адвокати/соліситори, один на покупця, а інший на продавця, які беруть участь у всіх етапах процесу.
Б) ПРОЦЕС КОНТИНЕНТАЛЬНОЇ ЄВРОПИ: Французька, бельгійська, швейцарська, голландська, німецька та інші: у цих країнах для процесу купівлі/продажу нерухомості необхідна присутність нотаріуса. Нотаріус все робить. На відміну від британської системи, в континентальній системі обидві сторони, покупець і продавець, використовують нотаріуса як посередника угоди від самого початку до кінця, і він робить наступне:
- Зближення сторін та оформлення угоди договором.
- Контроль виконання зобов'язань кожної зі сторін.
- Виконує юридичне, адміністративне та податкове дослідження майна.
- Урбаністичні та будівельні дослідження нерухомості.
- Він здійснює і отримує всі платежі від продажу.
- Заповніть акти купівлі-продажу.
- Завершити реєстрацію в земельній книзі від імені нового власника.
- Повідомляйте та сплачуйте податки з купівлі-продажу
- Внести зміни до договорів постачання води, електроенергії, місцевих податків тощо.
Висновок: Функція АДВОКАТА в процесі купівлі/продажу в цих країнах є нуль. Адвокат не бере участі в цьому процесі, за винятком випадків, коли є судовий процес, що випливає з судового процесу.
II.- ІСПАНСЬКИЙ ПРОЦЕС
Можна сказати, що процес купівлі іспанської мови є сумішшю двох розглянутих систем: «британської» та «континентальної».
У процесі передачі в Іспанії нотаріус дійсно важливий, але недостатній для здійснення покупки з повними гарантіями та безпекою. Присутність іспанського нотаріуса в процесі купівлі є важливою, оскільки, як і в інших країнах, таких як Франція, Бельгія, Голландія тощо, продаж не може бути зареєстрований у земельній книзі без проходження формалізації нотаріальних дій (або «escrituras»). ”).
Нотаріус також перевіряє важливу інформацію, таку як:
– Можливість сторін купувати або продавати. Тобто, якщо покупець має правоздатність купувати, а продавець — продавати.
– Вивчення обмежень та нарахувань на майно.
– Вивчення документів на нерухомість, таких як дозволи на будівництво та ліцензії тощо.
– Перевірка способу оплати тощо.
Але на відміну від «континентальних» нотаріусів, іспанські нотаріуси не виконують більше, ніж згадані функції. Тобто про функції іспанських нотаріусів:
- ПРАВО-УРБАНІСТИЧНЕ ДОСЛІДЖЕННЯ: Нотаріус не проводить будівельне/містобудівне дослідження нерухомості як консультаційне планування. Інформація про нерухомість міститься в різних джерелах, таких як кадастр, міська ратуша, відділи розвитку містобудування та планування, місцеві та регіональні відділи, які не консультуються та не перевіряються іспанським нотаріусом під час процесу купівлі.
- Нотаріус не перевіряє, чи є на об’єкті якісь штрафи чи штрафи за будівництво, або, наприклад, наказ про знесення.
- Нотаріус здійснює перевірку реєстрації майна, але в Іспанії більшість тштрафи за будівництво та штрафи не вносяться до реєстру власності/земельного кадастру.
- Немає вивчення чи перевірки можливих майбутніх проектів розвитку може вплинути на майно (наприклад, експропріація, або майбутня автомагістраль, або навіть проект урбанізації тощо).
На жаль, в Іспанії є випадки, коли покупець здійснив покупку без допомоги спеціалізованого юриста, з досконалою формальною процедурою нотаріуса та ідеально записаною в кадастрі та земельному реєстрі. Отже, формально ідеально. І потім, після процесу купівлі він виявив, що бракує ліцензії чи свідоцтва про заняття («свідоцтво про проживання»), або навіть у нього був наказ про експропріацію для проекту шосе, наприклад, або що нерухомість мала плату за урбанізацію, або частину ділянку необхідно віддати або втратити адміністрації для розширення дороги загального користування тощо .
Такий недолік планування нотаріусом створює особливі проблеми щодо таких властивостей:
- Нерухомості в урбанізації: Наприклад, забудовник не завершив містобудівну забудову, а урбанізаційну інфраструктуру, а потім, є роботи з урбанізації без доопрацювання, які мають бути завершені, а іноді й оплачені власниками.
- Нерухомість, будинки чи вілли в сільській місцевості чи СЕЛІ: Ці об'єкти зазвичай знаходяться в сільській місцевості та за межами міст. Ці об’єкти нерухомості, як правило, вілли або будинки для відпочинку можуть мати такі проблеми, як:
* Відсутність ліцензії або будівництво основного житла
* Відсутність будівельної ліцензії або ліцензії на можливе продовження головної будівлі або її аксесуарів (басейн, гараж тощо).
* Проблеми виявлення або визначення меж сюжету або земля тощо.
* Урбаністичні та будівельні штрафи, штрафиабо накази про знесення тощо.
- Вілли та квартири в старому житлі з серйозними проблемами інфраструктури або в очікуванні розробки проекту чи вдосконалення тощо.
Вищенаведена інформація не буде отримана нотаріусом в Іспанії.
На жаль, в Іспанії юридична, адміністративна та планувальна інформація, що стосується нерухомості, не зведена в єдиний пункт інформації, як це має бути земельний реєстр. В Іспанії інформація в земельному реєстрі, хоча і є важливою, не є повною.
Інформація, що міститься в Реєстрі власності/земель в Іспанії, НЕ збирає ВСЮ необхідну інформацію, яка впливає на нерухомість.
- ДОГОВОРИ ТА ПЛАТІ: Нотаріус готує платежі за майно, не вибирає та не готує договори купівлі-продажу. Отже, покупець не сплачує нотаріусу вартість покупки. В Іспанії виплати ціни або частини ціни сплачуються юристам, агентству нерухомості або продавцю.
У нашій фірмі клієнти іноді запитують у нас банківський рахунок нотаріуса, щоб здійснити оплату покупної ціни, і дивуються, коли ми повідомляємо, що в Іспанії нотаріус не отримує платежі, і що платежі мають бути сплачені безпосередньо продавцю. , або його адвоката, або до агентів з нерухомості
- РЕЄСТРАЦІЯ ТА ЗМІНА ВЛАСНИКА В ЗЕМЕЛЬНОМ КІСТІ: Нотаріус після завершення процесу купівлі-продажу з підписанням нотаріальних актів купівлі-продажу не зобов'язаний переходити до реєстрації правочину в реєстрі земельної ділянки. Тому є нотаріуси, які займаються цим управлінням, а є інші, які цього не усвідомлюють. І навіть до нотаріусів, які здійснюють реєстраційну послугу, не приходять реєструвати покупку, якщо покупець цього прямо не вимагає!.
Як юристи, ми бачили багато ситуацій, коли продавці виявляли, що навіть їхні правочини не були зареєстровані в земельному кадастрі. Під час купівлі нинішні власники звернулися до нотаріуса, а після завершення покупки та впевненості, що нотаріус зробить необхідні дії для завершення реєстраційних кроків, вони не доручали нотаріусу здійснювати реєстрацію в земельний реєстр. Отже, нотаріус цього ніколи не робив!. Тому за ці роки з'ясувалося, що майно все одно перебувало за дорученням попередніх власників, тому що він не віддав доручення нотаріусу, і не був наданий адвокатом у вашому процесі.
- ЗМІНА ВЛАСНИКА ДОГОВОРОВ ВОДИ ТА ЕЛЕКТРОЕНЕРГІЇ ТА ІНШИХ КОМУНАЛЬНИХ ПОДАТКІВ: Нотаріус НЕ керує зміною власника договорів водопостачання, електроенергії та інших, як податок на нерухомість чи муніципальні.
Також нотаріус не влаштовує доміциляцію оплати цих послуг на банківський рахунок покупця прямим дебетом.
- ЗМІНА ВЛАСНИКА НА КАДАСТРОВИЙ/РАДА ПОДАТКУ: Нотаріус НЕ керує зміною власності сторін кадастру. Вони звертаються до Кадастру, але не підтверджують, що це зроблено, і доручають Кадастру передати порядок сплати податку прямим дебетом на банківський рахунок власника.
- СЕРТИФІКАТ ПРО ЖИТЛО Як пояснюється в інших розділах цього сайту, покупець повинен отримати сертифікат на проживання, також званий «Сертифікат проживання». З нових об’єктів (придбаних безпосередньо у забудовників) нотаріус не вимагає від продавців надати дійсну довідку про житло.
АГЕНТИ НЕРУХОМІСТЬ: Крім вищезазначеного, діяльність з нерухомості в Іспанії не регулюється. Діяльність пропозиції нерухомості на ринку для продажу є «вільною». На відміну від інших країн, де професія агентів суворо контролюється та регулюється, в Іспанії це не так.
Отже, в Іспанії немає жодних гарантій, що підтверджують, що агент з нерухомості відповідає професіоналізмомабо просто, що вони мають мінімальне юридичне визнання, щоб знати про законність нерухомості, яку вони пропонують на ринку.
Тому ми рекомендуємо вам вибрати надійного агента з репутацією. Для цього запитайте ділові дані та перевірте репутацію агента на форумах і в соціальних мережах.
Тож навіщо звернутись до юриста В ІСПАНІЇ ДЛЯ КУПІВКИ – ВІДПОВІДНЕ РІШЕННЯ?
Як було зазначено вище, щоб мати повне уявлення та отримати інформацію про процес купівлі, потрібно отримати цю інформацію з різних місцевих, регіональних джерел, земельних кадастрів, планових відділів, а також проконсультуватися з архітекторами та іншими спеціалістами тощо… ВСЕ ЦЕ ЗРОБИТЬ НЕ ІСПАНСЬКИЙ НОТАРИУС.
Для цього вам знадобиться отримати послуги юриста, який зможе отримати всю інформацію з різних джерел і перевірити всі необхідні юридичні та адміністративні моменти.
Крім того, на жаль, цей процес досить складний, тому, НЕ ВСІ ЮРИСТИ ДІЙСНІ ДЛЯ ДОПОМОГИ В ОПЕРАЦІЯХ З МАЙНОМ. Тож вам потрібен адвокат, який, окрім того, що володіє вашою мовою, і який знає право нерухомості, він також повинен бути фахівцем з будівельного та містобудівного права, і порахувати свою команду з архітекторами, іншими професіоналами та техніками, мати достатньо можливостей та навичок, щоб отримати всю необхідну інформацію та завершити всі аспекти щодо придбання нерухомості.
Тому на цьому етапі, як тільки рішення про покупку прийнято, наша фірма TLA радить вам:
- Домовтеся з адвокатом. Є компанії чи агенти, які представляють себе як юристи та надають «юридичні послуги», або пропонують себе як «юридичні консультанти», але насправді вони не є юристами. Іноді вони навіть не іспанські!.
- Договір адвоката, зареєстрованого в Іспанії. Не піддавайтеся спокусі скористатися послугами адвокатів у своїй країні. Лише національні юристи знають систему купівлі та іспанський процес купівлі.
- Юрист повинен володіти вашою мовою. Уникайте компаній адвокатів, які не володіють вашою мовою.
- Перевірте, чи є юрист фахівцем з міського та будівельного права. Він/вона має бути фахівцем з права нерухомості, але також має розуміти містобудування та будівництво.
І як тільки ви вибрали нерухомість, яка вам подобається...
ЗВ'ЯЖІТЬСЯ З НАМИ!
