PRZYKŁAD PODATKU PRZY ZAKUPIE SPÓŁKI POSIADAJĄCEJ NIERUCHOMOŚĆ

Wyobraźmy sobie firmę powołaną do promocji i budowy domu. Dom i działka stanowią wówczas aktywa firmy.

W trakcie budowy domu ktoś postanawia go kupić za 100% udziałów w nieruchomościach spółki. Innymi słowy „nabycie” spółki poprzez zakup 100% udziałów w nieruchomości.

W ten sposób nabywca „kupuje” bezpośrednio firmę, choć pośrednio nabywa nieruchomość.

– W przypadku, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło bezpośrednio, podatek VAT byłby zapłacony w przypadku, gdyby nieruchomość ta była powiązana z majątkiem przedsiębiorstwa sprzedającego.

– Jednak nabycie tej nieruchomości zapłaciłoby ITP (podatek od przeniesienia), gdyby ta nieruchomość nie została naruszona w majątek przedsiębiorstwa sprzedającego.

Ale w przypadku, gdy mamy do czynienia z zakupem firmy poprzez przejęcie wszystkich jej udziałów, to czy płaci VAT czy ITP? .

To zależy….

Ustawa o VAT wyraźnie stanowi, że nabycie przedmiotowych udziałów lub udziałów podlega ZWOLNIENIU, pod warunkiem że „rzeczywistą wolą” lub zamiarem takiego nabycia nie było „uniknięcie” zapłaty podatku, który został wygenerowany przy przejęciu bezpośredniego nabycie nieruchomości.

Tak więc istnieje ZASADY ZWALCZANIA OSZUSTW w hiszpańskim systemie podatkowym, który wyraźnie stanowi, co następuje (artykuł 108 ustawy 24/1988 z dnia 28 lipca o giełdzie, aktualny art. 314 ujednoliconego tekstu ustawy o rynku papierów wartościowych, zatwierdzonego królewskim dekretem ustawodawczym 4/2015 , z dnia 23 października (dalej TRLMV):

„1. Przeniesienie papierów wartościowych/akcji nastąpi zwolniony z podatku od towarów i usług oraz podatku od przekazów majątkowych i udokumentowanych aktów prawnych (podatek transferowy i opłata skarbowa).

Ale prawo mówi również:

Transfery, które będą opodatkowane VAT lub ITP, gdy poprzez takie transfery „prawdziwym zamiarem” byłoby uniknięcie zapłaty tego podatku.

Z zastrzeżeniem postanowień ustępu poprzedzającego, o ile nie zostanie udowodnione inaczej, czyn dokonany jest z „zamiarem uniknięcia” płatności VAT lub ITP w następujących przypadkach:

1. W przypadku uzyskania kontroli nad podmiotem, którego majątek stanowi co najmniej 50% nieruchomości położonych w Hiszpanii, niezwiązanych/niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową, lub gdy, po uzyskaniu wspomnianej kontroli, udział w niej wzrasta.
2. W przypadku uzyskania kontroli nad podmiotem, którego aktywa obejmują udziały, które pozwalają mu sprawować kontrolę nad innym podmiotem, którego aktywa stanowią co najmniej 50 procent nieruchomości położonych w Hiszpanii niezwiązanych/niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową , lub gdy, po uzyskaniu wspomnianej kontroli, udział w niej zwiększa się.
3. Gdy przeniesione udziały zostały objęte wkładami nieruchomości dokonanymi przy okazji zawiązania spółki lub podwyższenia jej kapitału zakładowego, pod warunkiem że na takie aktywa nie ma wpływu działalność biznesowa lub zawodowa, oraz że między datą wniesienia wkładu a przekazaniem nie upłynął okres trzech lat. “

W przypadku wystąpienia któregokolwiek z wyżej wymienionych przypadków administracja hiszpańska natychmiast zastosuje Zasada przeciwdziałania oszustwom, i rozpatrzy te przypadki podlegające odpowiedniemu podatkowi VAT lub ITP-AJD. To na nabywcy będzie spoczywał „ciężar” udowodnienia, że ​​jego prawdziwą motywacją nigdy nie było unikanie płacenia takich podatków.

Na przykładzie tego artykułu sprzedaż udziałów oznaczałaby, że strony faktycznie przenoszą majątek, ale co robią z zamiarem defraudacji?  – Rzeczywisty obowiązek zapłaty VAT (bo w tym przypadku VAT byłby w pierwszym przekazie), będzie zależał od czy mamy do czynienia z próbą oszustwa, czy nie.

Klucz, aby nie płacić podatku VAT lub ITP: Nieruchomość musi być „dotknięty” działalnością gospodarczą spółki, czy w tym przypadku promocja lub budowa domów, czy kupno/sprzedaż gruntu, czy wynajem itp.

W związku z tym zbycie papierów wartościowych/udziałów, nad którymi przejmowana jest kontrola nad spółką, której aktywa stanowią ponad 50% nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą, nie spełnia wymogów stosowania zasady Anti-Fraud.

W związku z tym przekazanie takich akcji będzie zwolnione z podatku od wartości dodanej oraz podatku od przekazów dziedzictw i udokumentowanych aktów prawnych (ITP-Transfer Tax Tax), chyba że administracja hiszpańska zweryfikuje, że w przypadku takiego przekazania miało ono na celu uniknięcie zapłaty podatki, które zostałyby nałożone na przeniesienie własności należących do podmiotów, którym te wartości reprezentują.

• Wnioski:

Ta transakcja prawdopodobnie nie mogła być opodatkowana podatkiem VAT a zatem udziały można sprzedawać bez żadnych podatków, ponieważ jest oczywiste, że na budowany majątek ma wpływ działalność gospodarcza firmy, jednak pozostaje do ustalenia, czy istnieje oszustwo, czy nie, należy wiedzieć pełne szczegóły transakcji.

• Na przykład rozumiemy, że jeśli budowa struktury korporacyjnej w celu budowy jednej nieruchomości i sprzedaży udziałów została przeprowadzona ze świadomością od początku zamiaru sprzedaży tych udziałów i z bezpośrednią umową z nabywcą od momentu rozpoczęcia budowy , wówczas inspektor prawdopodobnie stwierdzi, że istnieje zamiar uchylania się od płacenia podatków.
• Jeśli z drugiej strony rozpoczęliśmy budowę z zamiarem sprzedaży i przebudowy większej liczby domów, ale w międzyczasie pojawił się nabywca domu, który z jakiegoś powodu woli zostać w firmie, to można by argumentować, że nie ma VAT w transmisji (ani TPO), więc transakcja byłaby zwolniona z podatków.

Jak widać, interpretacji może być wiele i wszystkie są do zaakceptowania, dlatego ponownie zdecydowanie zalecamy udanie się do prawdziwych hiszpańskich ekspertów w tej dziedzinie przed przeprowadzeniem jakiejkolwiek transakcji na rynku nieruchomości.