“CARTAS COMPLEMENTARES” da repartição de finanças espanhola quando você comprou uma propriedade de barganha (preço barato)
Nos últimos anos, temos atendido clientes que receberam cartas da Receita Federal solicitando o pagamento do imposto adicional devido na compra de seus imóveis. O conceito é fácil de explicar: de acordo com a lei espanhola, a administração fiscal tem passou a ter a capacidade de revogar os valores declarados das transações para pedir imposto adicional com base no fato de que o preço declarado estava “abaixo do valor de mercado”.
Essas cartas são atualmente chamadas de “complementarias”.
Vamos explicar-lhe este assunto seguindo um exemplo.
Imaginar que você tem uma propriedade de revenda em processo de aquisição por um preço de 345.000 EUR, na Comunidade Valenciana.
O valor desta transação é 345.000 EUR
Este preço é chamado de VALOR REAL-COMERCIAL e é o valor utilizado para calcular os impostos derivados da compra e os da venda.
No caso de revenda, o imposto a aplicar é o imposto de compra (Transfer Tax – ITP), que, em Valência é de 10% do preço.
No entanto, embora o valor da compra seja 345.000 EUR (VALOR REAL), a administração espanhola tem até 4-5 anos para fiscalizar e reconsiderar o preço utilizado como base do imposto e que está sendo pago a este imóvel (o VALOR REAL). Assim, durante este período de 5 anos a administração poderá fiscalizar a operação e poderá considerar em seus critérios que o valor a ser utilizado para cálculo do imposto sobre esta venda, ao invés do preço pago (VALOR REAL), seja 345.000 EUR deve ser maior, por exemplo, 400.000 EUR. Este último valor é o que chamamos de VALOR FISCAL (“valor fiscal").
Se for esse o caso, a administração espanhola pode exigir que você pague a diferença em ambos os valores, o VALOR REAL (345.000 EUR.) e o VALOR FISCAL (o calculado pela administração: 400.000EUR). Portanto, a administração pode exigir que você pague o imposto de 10% com relação a 400.000EUR, em vez de 345.000EUR.
E a forma de cálculo do imposto a pagar será sobre o valor excedido ao utilizar o Valor Fiscal. Usando este exemplo:
- Os 10% do valor Real-Comercial é de 34.500 EUR
- Os 10% do Valor Fiscal é 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR a pagar pelo excesso
Existe alguma forma de detectar o Valor Fiscal em uma transação imobiliária?
Sim, existe, no Site oficial da Catastro mas você precisa ter um certificado digital oficial na Espanha. Normalmente, seu advogado deve fazê-lo quando o processo de compra estiver aberto.
No entanto, mesmo obtendo esse Valor do site oficial da Catastro, durante 4-5 anos a administração espanhola poderá investigar e contestar o preço Real-Comercial acordado com o comprador-vendedor. Assim, de forma a garantir-lhe qualquer fiabilidade a este respeito, é recomendável que a AVALIAÇÃO do imóvel seja efectuada por um especialista – ARQUITETO – na data da compra. Esta AVALIAÇÃO ajudará a demonstrar à administração espanhola o VALOR REAL do imóvel, e você terá mais argumentos para se opor a futuras inspeções eventuais desses valores no futuro.
