Quando há pagamentos mensais em atraso, geralmente, os bancos espanhóis fornecem 2 soluções para executar uma hipoteca não paga:
1.- Leilão Público - Embargo
Depois que um número determinado de pagamentos mensais não pagos da hipoteca ocorre, o banco processa a propriedade nos Tribunais e abre um processo de apreensão. Nesse momento, os custos da hipoteca aumentam com o atraso dos juros, e todas as despesas envolvidas no processo do Tribunal (advogados, promotores, despesas oficiais e juízes) são unidas à dívida e, se o cliente quiser limpar propriedade de dívidas hipotecárias, ele deve pagar o VALOR TOTAL da hipoteca, juntamente com as novas despesas criadas. Portanto, no momento em que o banco apresenta a demanda nos Tribunais, o cliente não pode evitar apenas o pagamento atrasado, o montante total da hipoteca é exigido e somente o pagamento e o restante dos custos, o banco cancelar a convulsão.
Uma vez concluído o processo de apreensão, o banco envia a propriedade aos Tribunais para leilão público, onde um potencial comprador pode comprar a propriedade por um preço especial, às vezes sendo o mesmo valor devido ao banco. Se algo repousa, o devedor deve pagar o restante ao banco. O banco, então, irá contra o devedor, onde quer que esteja, e pelo resto de sua vida, até que o valor da dívida seja totalmente pago. Enquanto isso, juros e despesas atrasados aumentarão a dívida. Este é o sistema espanhol.
Infelizmente, o preço pago em um leilão pela propriedade é extremamente inferior ao valor de mercado eventual. Às vezes, em leilão, a propriedade é vendida por 25% de seu preço de mercado. Então, tenho certeza que você já tem uma ideia da situação criada em muitos devedores que veem como perderam seus bens e ainda devem dinheiro ao banco.
2.- Reintegração de posse - Dacion en Pago
Em alguns casos, o banco não está interessado em vender a propriedade em leilão público e prefere obter a propriedade da propriedade como pagamento e cancela a dívida, evitando os custos e despesas derivados do processo de embargo anterior.
Isso é chamado de "Dación en Pago". Isso significa que o banco aceita receber a propriedade como pagamento da dívida e, a dívida é cancelada nesse momento. Então, o devedor, depois que ele dá a propriedade, a dívida é cancelada.
Às vezes, o banco não aceita cancelar 100% da dívida, apenas o valor atual da propriedade no mercado naquele momento. Portanto, eles solicitam uma avaliação atualizada e cancelam a dívida pelo valor obtido.
Nestes dois casos (cancelamento completo ou parcial), a situação é mais benéfica para o devedor do que o embargo, porque:
- No cancelamento total, o devedor cede o imóvel, e a dívida é cancelada.
- No cancelamento parcial, o devedor entrega o imóvel por um preço superior ao obtido em eventual leilão, desde que receba o valor comercial atualizado do imóvel.
O pior cenário é que o banco decida vender o imóvel em hasta pública, pois o preço obtido nessa venda pode ser muito baixo, e o banco vai ir contra o devedor pelo restante da dívida, mesmo que ele esteja vivo fora da Espanha.
Nosso trabalho é evitar isso. Portanto, se você contratar nossos serviços, poderemos intermediar com seu banco, negociando com eles para chegar a uma solução de “pagamento em dinheiro”.
