Процесс строительства при строительстве дома в Испании для себя
Как только у вас есть разрешение на строительство, Вы должны заключить договор с застройщиком или конструктор, чтобы выполнить проект и построить дом.
Этот строитель должен следовать инструкциям архитектор для того, чтобы выполнить строительство строго по проекту.
Архитектор
На этом этапе очень важно обратить внимание на работу архитектора. Когда для разработки проекта строительства привлекаются услуги испанского архитектора, он завершит свою работу, как только проект будет получен. Но вы также можете заказать его услуги «Контроль» работы, выполненные застройщиком, и гарантировать, что все этапы строительства выполнены в соответствии с указаниями проекта. На испанском это «Контроль де Обра», или «Контроль над Оброй», Конечно, плата с архитектора будет выше, если архитектор выполнит эту работу, но гарантии строительства будут выше, потому что работы строителя будут периодически проверяться архитектором.
Очень важно, чтобы архитектор был зарегистрирован в Официальном колледже архитекторов региона.
Затем вам нужно назначить архитектора и согласовать с ним контракт, в котором точно указывается, за что он несет ответственность, сроки и стоимость зданий. В гонорар архитектора входит подготовка «Память Калидадес» (Спецификация качества материалов). Он должен быть подробным, включая, например, формулу для бетона, тип материалов и размер труб, планы и т. Д.
Архитектор проинструктирует такелажник- квалифицированный инженер-архитектор, который будет контролировать здание, проводить инспекции на месте и следить за тем, чтобы здание строилось в соответствии с требуемыми стандартами. Он выдаст сертификаты архитектора, необходимые для получения испанского Сертификат де Фин де Обра (Свидетельство о завершении или лицензия на окончательные работы) и Licencia de Primera Ocupación (англ.называется лицензией на первое занятие или свидетельством о проживании).
Вам нужно будет подготовить точную спецификацию для здания, а затем найти надежного застройщика. Ваш архитектор может взять на себя ответственность за это и за надзор. Вам необходимо согласовать дату завершения с оговоркой о штрафных санкциях за несвоевременное завершение. Это должно быть включено в юридически обязывающий договор, который нужно подписать со строителем.
«Сегуро Деценал» или «Страховка на десять лет»
Также в этом пункте очень важно для вас рассмотреть то, что называется СЕГУРО ДЕСЕНАЛЬ или ДЕСЯТЬ ЛЕТ СТРАХОВАНИЯ.
Когда вы покупаете внеплановую планировку у испанского застройщика или застройщика или строите новую недвижимость (что сейчас имеет место), застройщик или застройщик вместе с архитектором должны гарантировать вам, что основные и наиболее важные части строительство будет безопасным как минимум в течение десяти лет.
Чтобы подтвердить эту ответственность, испанские правила вынуждают застройщиков новых зданий страховать наиболее важные части конструкции, такие как фундаменты, внутренняя структура, сараи и т. Д. Другие дефекты, влияющие на жилую недвижимость, покрываются в течение 3 лет. , Другие незначительные дефекты покрываются на 1 год. В последних двух случаях страховое покрытие не требуется, но, очевидно, если застройщик может предложить это в качестве дополнительной гарантии, это будет лучше.
Кроме того, это дополнительная гарантия для строительства, потому что та же страховая компания заставит застройщика проходить определенные проверки качества, чтобы проверить качество материалов и произведенных работ в собственности, чтобы дать надлежащий полис.
Испанское десятилетнее страхование (или «Seguro Decenal») является обязательным и обязательным, если промоутером является компания, занимающаяся строительством домов для продажи.
Но это добровольно, когда разработчик является конкретным, обычно владелец участка. Это называется в испанииАвтопромотор», Переводится как«Самореклама »или« Саморазвитие »». Это тот случай, когда человек покупает землю в Испании с намерением построить для себя дом, но не занимается покупкой для продажи. В этих случаях испанские законы дают возможность не подавать заявку на эту страховку, потому что испанское правительство понимает, что, если конкретный объект строит что-то для проживания внутри, он примет необходимые меры, чтобы построить безопасным и надежным способом. . Таким образом, конкретный может выбрать, экономить ли расходы, избегая платить эту страховку; или, например, заключить договор страхования, чтобы иметь лучшую защиту от строительных проблем и дефектов.
Но, если вы, как саморекламы, решите не подавать заявку на эту страховку, в будущем, если вы решите продать дом другим покупателям, испанские законы заставят вас сообщить потенциальным покупателям, что строительство не покрывается этой гарантией. , и они должны однозначно принять это как важное условие продажи. С точки зрения потенциального покупателя, покупка недвижимости с такой страховкой всегда будет лучшим вариантом. Таким образом, они должны быть должным образом проинформированы и должны подтвердить, что имущество не застраховано таким образом.
Строитель
Как инициатор строительства, вы должны заключить договор на услуги застройщика для выполнения строительства в соответствии с проектом и следуя инструкциям архитектора. Одним из наиболее важных элементов построения свойства является строительный контракт с застройщиком. Строитель всегда будет пытаться защитить свои интересы, и, если у вас нет опыта с такими контрактами, ваша собственность может оказаться менее качественной, чем ожидалось, или занять в два раза больше времени, чем обещано, или даже хуже.
Чтобы защитить себя, всегда следите за тем, чтобы ваш солиситор составлял договор или вел переговоры по договору, предложенному застройщиком.
Наиболее важными элементами договора являются убедиться, что договор учитывает:
- Полное имя и номер CIF (Налоговый номер компании) строительной компании, и собственник включены.
- Чтобы строительство было выполнено с максимально возможной детализацией в соответствии с планами и описанием здания, предоставленными архитектором, а также включая подробный список материалов и качеств («качественная память»).
- Это дополнительные услуги (такие как гараж или бассейн и т. Д.) Включены в цену
- Что дата начала и окончания включена в контракт, учитывая также штрафы за несвоевременное завершение.
- Условия оплаты (новые свойства оплачивают более 20-30% до даты начала строительства и фиксируют все остальные платежи на разных этапах строительства. Также может быть рекомендовано сохранить 5-10% от стоимости ремонта любые дефекты после завершения строительства).
- Эти сертификаты от архитектора, электрика и ратуши должны быть предоставлены на последнем платеже.
- Налоги, связанные с транзакцией, с объяснением и подробным описанием суммы налога на добавленную стоимость (НДС) и гербового сбора («Документированные правовые акты“), Нотариальные сборы, Земельный кадастр и т.д.
Другой аспект, который мы рекомендуем согласовать с застройщиком:
- Чтобы гарантировать, что застройщик организует заключительные шаги процесса относительно документации. Это означает, что сам строитель получит Сертификат о заключительных работах (Сертификат Финал де Обрас), или Декларация нового зданияили Горизонтальное деление (Объявление Обра Нуэва О Дивизион Горизонтальный) и, самое главное, Лицензия оккупации – Свидетельство о жилье (Седула де Хабитабилидад). Эти предметы чрезвычайно важны в деревенская земля, в котором не принято находить достаточно электрических или водных точек подключения к электросети.
- Чтобы гарантировать, что, как только вы заплатите окончательный платеж за стоимость строительства, у вас будет вода и электросчетчик подключеныи с контрактами, подписанными на ваши личные имена.
Почему важно получить от застройщика Свидетельство на жилье, подключение к воде, электричеству и т.д.?
Потому что очень часто застройщик оставляет дело, как только он завершил строительство, или как только он получил лицензию на окончательные работы - CFO (Certificado Final de Obra) и Декларацию о новом строительстве - DON (Declaracion de Obra Nueva).
Получив эти сертификаты, застройщик заявляет, что новое здание завершено (вместе с финансовым директором), и что строительство завершено и уже объявлено в реестре земель (DON).
Но на данном этапе окончательная административная декларация здания не завершена. Остается только получить Сертификат о проживании - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Этот документ очень важен, потому что он нужен вам для передачи контрактов на поставку воды и электроэнергии из «Заводской» поставки в «Домашнее» использование.
Мы собираемся объяснить эту концепцию лучше:
При строгом толковании Договора со застройщиком он заканчивает свою службу в тот момент, когда недвижимость физически завершена, и фигурирует как «дом» в земельном кадастре (Registro de la Propiedad). Это достигается с помощью двух документов, названных выше:
- Лицензия на окончательные работы (Certificado Final de Obra), документ, в котором архитектор, спроектировавший строительство, удостоверяет, что здание уже завершено, с соблюдением как проекта, так и лицензии на строительство;
- Декларация Нового Строительства-DON (Заявление об Обра Нуэва), который представляет собой процесс внесения нового здания в земельный кадастр (Registro de la Propiedad) поверх существующего участка.
В этот момент вы, как промоутер, получаете дом готовым и должным образом занесенным в земельный кадастр. Также в собственности есть электричество и вода. Итак, можно подумать, что недвижимость готова к проживанию внутри… .. НО… НЕТ. К вашему сведению, недвижимость еще не готова, чтобы вы там жили, недвижимость еще не «дом», это «постройка», потому что, чтобы быть «домом», вам понадобятся следующие предметы:
- СВИДЕТЕЛЬСТВО О ЛИЦЕНЗИИ НА ПРОЖИВАНИЕ/ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ РАБОТУ («CÉDULA DE HABITABILIDAD или LICENCIA DE OCUPACIÓN: Это подтверждение от ратуши о том, что объект недвижимости готов к заселению, и применяется после того, как объект будет завершен с лицензией на окончательные работы (Сертификат Финал де Обра) и внесены в земельный кадастр вместе с Декларацией нового здания-DON (Объявление Обра Нуэва). Вам нужен этот документ, чтобы получить разрешение ратуши на проживание в доме. Прежде чем вы получите это, у вас есть конструкция, а не «дом».Этот документ будет необходим для получения индивидуальной поставки основных коммунальных услуг на ваше имя и с использованием потребления для «дома».
- СЕРТИФИКАТ ЭЛЕКТРИЧЕСКОГО СОЕДИНЕНИЯ (Boletín de Electricidad) : До того, как строитель получит сертификат на жилье, в здании может быть водоснабжение и электричество, потому что это нормально, что строитель получает это снабжение для выполнения работ по дому (для оплаты пошлин, машин и т. д.). Но предложение, полученное от застройщика, является предложением для «работ», а не для «домашнего» потребления. Иногда покупатели или промоутеры остаются в своей собственности с электричеством и водой «для рабочих нужд» на многие годы, потому что застройщик не получил надлежащего СН (сертификат жилья). У них есть вода и электричество, но в очень плохом состоянии и дороже, чем обычное снабжение дома. Таким образом, чтобы гарантировать, что вы, как покупатель или промоутер, получите надлежащий СН от застройщика, рекомендуется оставить часть оплаты цены, согласованной с застройщиком, для оплаты, когда СН получается. Таким образом, это заставит строителя работать правильно и сделать все возможное, чтобы получить этот документ как можно скорее.
Итак, как объяснено выше, шМы настоятельно рекомендуем вам, как промоутеру или покупателю, получить гарантии того, что застройщик передаст вам имущество, пригодное для проживания с ЦО, с надлежащим водо- и электроснабжением (как «дом») и с гарантией того, что у вас не будет никаких проблем в будущем с этим.
Строитель знает район, он знает архитектора, а также ратушу, и он получит эти документы в три раза быстрее и дешевле, чем вы. И, если он хочет, чтобы вы заключили с ним контракт, он должен просто получить эти предметы. Если он отказывается сделать это, это будет разумным аргументом, чтобы посмотреть на другого.
Ипотека промоутера для финансирования строительных работ испанского дома
Очень часто вам, как организатору, необходимо подать заявку на ипотеку для оплаты строительства недвижимости. В этом случае существует специальная ипотека, которая предлагается банком для получения достаточных финансовых средств для строительства недвижимости.
Это называется: Ипотека промоутера или ипотека саморекламы (Престамо или Ипотека Промотор или Авто-Промотор).
Ситуация следующая: у вас есть участок и первоначальное представление о доме, спроектированное архитектором, и теперь вы нашли застройщика, который будет строить. Но вам нужны деньги, и вам нужно попросить кредит на строительство дома. Затем вы идете в свой банк и спрашиваете о финансовых возможностях. После изучения вашей личной и экономической ситуации, чтобы подтвердить, что вы будете хорошим клиентом для выплаты ипотечных платежей, тогда, если банк примет и предложит вам одолжить вам деньги для проекта. Но банк вначале не выдаст вам полную сумму затрат на строительство, они будут перечислять средства поэтапно. Какие шаги? - те, которые произошли от той же эволюции конструкции.
Например: Визуализация, что вам нужно € 100.000 20 для завершения работ. Банк даст вам 20% на покупку земли и на строительство фундамента, 30% после завершения строительства; XNUMX%, когда крыша завершена и т. Д., А остальное - когда архитектор делает «свидетельство окончательной лицензии на работы» или Licencia de Final de Obra.
Ваш банк запросит у вашего архитектора обновление зданий и выдачу сертификата, подтверждающего, что работы завершены удовлетворительно.
Затем вы принесете этот сертификат в банк, и вам одолжат соответствующий процент за этот шаг по отношению к глобальному. Ваш банк может попросить вас зарегистрировать земельный участок на ваше имя до того, как вы получите одобрение ипотеки и объявите дом «строящимся» в земельной книге. Это потому, что иногда строитель предлагает вам один из участков, указанных на его имя, чтобы вы там построили, и участок сохраняется в имени строителя до завершения.
Итак, чтобы вы предоставили банку лучшую гарантию, они могут потребовать изменить землю на ваше имя и сообщить в земельный кадастр о том, что на этой земле строится дом. Если это так, то вам необходимо обратиться к нотариусу и оформить документы на землю на свое имя. С документами на землю от вашего имени, вы должны обратиться в реестр земли вместе со Строительным проектом и Строительной лицензией. Таким образом, земельный кадастр будет иметь дом «в процессе строительства» над этой землей.
Заключительный этап – Юридические и налоговые документы для завершения строительства.
Лицензия на окончательные работы - Licencia o Certificado Final de Obra
Как объяснялось ранее, после завершения работ необходимо, чтобы кто-то подтвердил, что работа завершена. Это работа архитектора. Он обязан подойти к зданию и убедиться, что работы полностью завершены и следуют инструкциям и спецификациям, содержащимся как в его проекте, так и в полученной лицензии на строительство. Это делается через Сертификат Финал де Обра.
Но, между тем, строительство не заявлено в земельной книге. Итак, существует процесс регистрации строительства в земельной книге, который называется: Объявление Обра Нуэва, Этот процесс получит строительство, заявленное в земельной книге.
Декларация о новых работах - Декларация Обра Нуэва (ДОН)Это процесс, выполняемый перед испанским нотариусом, который подготовит документы о доме над уже существующей землей или участком.
Чтобы подготовить DON для новых домов, необходимо будет получить Свидетельство о жилье (CH) в соответствии с Испанскими правилами, утвержденными в 2007 году (Ley del Suelo de 2007) Земельный закон. До 2007 года новые дома могли быть вписаны в земельный кадастр без СН.
В результате ДОН нотариус производит акты из дома, и они должным образом зарегистрированы в отделе регистрации земли.
Итак, чтобы завершить регистрацию недвижимости, необходимы следующие документы:
- Строительный проект от вашего архитектора.
- Лицензия на строительство
- Лицензия на окончательные работы - (финансовый директор) Лицензия или окончательный сертификат
- Новая строительная декларация-ДОН (Объявление Обра Нуэва).
- Страхование на десять лет (Сегуро Деценаль) - это добровольно
Расходы и налогиНа данный момент очень важно дифференцировать две концепцииs, которые наиболее широко используются на рынке, когда кто-то покупает отдельный участок для застройки:
1.- Купить у промоутера или застройщика финальное здание. Затем приобретение позиции нормального «покупателя» строительства. Это означает, что строитель принимает на себя позицию промоутера и предлагает вам недвижимость после завершения работ.
Таким образом, вы платите застройщику цену поэтапно, пока продвигается рабочий процесс. И вы получаете владение зданием после завершения работ.
Следуя этой концепции:
- Застройщик является «Промоутером»: это означает, что разрешение на строительство выдано на «его» имя, а не на «ваше».
- У вас нет права собственности на участок. Он остается в руках застройщика до конца строительного процесса.
- В случае сбоя здания вы не сможете вернуть суммы, уплаченные в процессе получения участка или существующих построек, построенных в настоящее время. У вас есть «долг» перед застройщиком.
- Застройщик вынужден заключать договор «Гарантия строительства», чтобы гарантировать, что суммы, уплачиваемые в счет цены, обеспечены на гарантированном банковском счете. Таким образом, в случае сбоя проекта вы можете легко восстановить их прямо из банка.
- Строитель вынужден заключить «Страховку на десять лет», чтобы покрыть структурные дефекты здания в течение 10 лет.
Таким образом, когда имущество будет закончено, вы платите окончательную стоимость имущества, а также если вы покупаете недвижимость вне плана со следующими расходами:
- НДС 10% от общей цены продажи.
- Нотариальные и регистрационные сборы за продажу.
- Гербовый сбор 1-2% от цены продажи.
2.- Занять позицию саморекламодателя.
В этом случае именно ВЫ, а не застройщик занимает позицию Организатора строительного проекта.
Следуя этой концепции:
- ВЫ являетесь «Промоутером»: это означает, что разрешение на строительство выдано на «ваше» имя.
- У вас есть право собственности на участок. Он остается в ваших руках, пока вы не решите его продать.
- В случае, если здание рухнет, или у вас возникнут юридические споры со застройщиком, вы всегда будете сохранять участок и существующие постройки, построенные в настоящее время.
- Застройщик НЕ обязан заключать договор «Гарантия на строительство», чтобы гарантировать, что суммы, уплачиваемые в счет цены, обеспечены на гарантированном банковском счете.
- Строитель НЕ обязан заключать договор «Страхование на десять лет» для покрытия структурных дефектов здания в течение 10 лет. При желании его можно заключить добровольно.
Это означает, что вы принимаете должность Организатора, поэтому вам необходимо оплатить следующие расходы:
- Цена участка (помните, что сначала вы должны купить участок)
- Сборы за проект архитектора
- Сборы за окончательные работы по лицензии архитектора
- Сборы и материалы для застройщика
- Нотариальные сборы за приобретение земли
- Нотариальные сборы для Декларации Обра Нуэва-Дон
- Сборы земельного кадастра за декларацию здания «в процессе строительства»
- Сборы земельного кадастра за надпись ДОН
Налоги на:
- Лицензия на строительство: 3-5% сверх бюджета строительства. Этот бюджет фиксируется в том же проекте, сделанном вашим архитектором
- Свидетельство о проживании: около 200-1.000 евро (в зависимости от района).
- Налоги на землю:
- Если земля принадлежит определенному лицу, а не компании, то взимается 6-10% налог на передачу от стоимости земли. Это должно быть оплачено, когда земельные права переходят на ваше имя.
- Если земля принадлежит компании, то 21% НДС.
- Гербовый сбор 1-2%, от общей стоимости строительства. Это бюджет дома, когда заявлено для DON. И требуется, когда вы вносите документы ДОН в земельный кадастр, чтобы надписать дом над землей.
- НДС (IVA) на гонорары застройщика, архитектора и материалы.
- Архитектор: 21% НДС
- Строитель: 10% НДС
- Материалы по теме:
- Если вы купили материалы самостоятельно: 21% НДС.
- Если застройщик поставляет материалы: 10% НДС
Как вы могли заметить, разница между «покупателем вне плана» и «саморекламой» очень велика.Таким образом, решение о принятии того или другого требует детального изучения, чтобы рассмотреть его непосредственно с вашим юрисконсультом.
Регистрация в Кадастре («Катастро») для муниципального налога или «IBI».
В положении саморекламы Катастрофа над землей называется «рустикальной». Другими словами, земля платит муниципальный налог как «земля».
«Катастро» — это учреждение, которое рассматривает недвижимость для карты, чертежи, планы и для целей муниципального налога.
В то время как «Registro-де-ла Propiedad (отдел земельного кадастра) и «дело(нотариальные акты на имущество) вполне могут подтвердить право собственности на имущество, и условия этого собственность, например, кому принадлежит недвижимость, в каком процентном соотношении, если она есть ограничения или сборы (например, ипотека, публичные аукционы, споры в Трибунале и т. д.),Катастроф» позволит вам лучше понять границы собственности (обычно в визуальной форме), а также размер и описание собственности.
Но, когда вы закончите строительство дома над этой землей, то вы должны сообщить Катастрофе (Совет налогового органа), что над этой землей сейчас находится «дом», с определенными характеристиками. Если вы этого не сделаете, у вас могут возникнуть проблемы в будущем.
В Испании есть районы (например, Андалусия и Мурсия), в которых нотариус, когда объявляет новый дом над уже существующей землей, отправляет документы в Катастро, чтобы сообщить об изменении. Итак, как только у вас есть дела DON в земельном реестре, работа завершается таким образом. Но в других областях, таких как регион Валенсия, после того, как вы представили документы о собственности с DON в реестр земли, вы должны принести копию финансового директора и лицензию на строительство в Catastro, чтобы сообщить им, что над землей, теперь есть дом. Если вы этого не сделаете, они свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предоставить им эти документы.
Как только строительство будет должным образом зарегистрировано в Catastro, работа будет завершена, и вскоре (иногда это занимает около 1 или 2 лет) вы начнете получать счета от Муниципального налогового управления - IBI BILLS.
