ВОЗВРАТ ДУБЛЯ В СЛУЧАЕ ДОГОВОРА БРОНИРОВАНИЯ

МОЖЕТ ЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ТРЕБОВАТЬ ВОЗВРАТ ДВОЙНОЙ ДЕПОЗИТНОЙ СУММЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ ВЛАДЕЛЬЦУ?

В сделках купли-продажи недвижимости мы часто встречаем этап процедуры, известный как « бронирование ». Это тот случай, когда покупатель после того, как недвижимость выбрана, а цена и условия покупки согласованы с владельцем или с агентом, готов оформить бронирование недвижимости.

Указанное бронирование подразумевает оплату суммы, называемой «сигнал», «резерв» или «депозит». «, который доставляется агенту или собственнику в качестве надежного доказательства готовности покупателя начать процесс продажи с собственником или собственником.

В этих договорах резервирования обычно устанавливается, что в случае покупатель отказывается от покупки без уважительной причины, он оштрафован на от сумм, поставленных в качестве резервирования.

Взаимно, в случае, если это собственник, нарушивший свои обязательства продать имущество или зарезервировать его на имя покупателя без уважительной причины, он обязан возвращают суммы, полученные покупателем. Кроме того, если договором это установлено, собственник обязан вернуть указанное удвоенные суммы в качестве возмещения причиненных убытков и убытков покупателю в связи с его несоблюдением.

Как правило, в Испании контракты на бронирование обычно оформляются агентствами недвижимости, которые являются посредниками в процессе покупки.

В других случаях именно юристы сторон составляют указанный договор.

Но, сосредоточившись на предмете, после того, как договор о бронировании был подписан покупателем и была доставлена ​​согласованная сумма резерва, если владелец окончательно нарушит свое обязательство по продаже, обязан ли он вернуть двойную сумму, уплаченную покупателю?

Ответ, к сожалению, не может быть простым. Это будет зависеть от того, как составлен договор о бронировании.и как формализована договорная процедура в отношении собственника.

Рассмотрим некоторые предположения:

• В договоре обязательно должно быть указано:

  В договоре должно быть прямо установлено, что в случае невыполнения Владельцем своих договорных обязательств он должен вернуть покупателю суммы, поставленные в качестве резерва, в двух экземплярах.

Во многих случаях мы обнаруживаем, что договоры о бронировании не устанавливают обязательства со стороны владельца. вернуть вдвое большую сумму. Это не означает, что такие договоры незаконны, это просто означает, что владелец не принял указанную неустойку или агент не счел удобным включить ее в договор.

В этих случаях покупатель может взыскать сумму оплаченной брони, но не может требовать возврата двойного номера.

• Владелец должен получить сумму бронирования или должен принять ее получение агентом или его адвокатом.

  . То есть, чтобы покупатель имел право потребовать двойную сумму, поставленную в случае неисполнения обязательств, владелец (или любое из уполномоченных им лиц, например, агент по недвижимости или его адвокат) должен фактически получить указанные суммы. .

Другими словами, бывают случаи, когда договор включает обязательство владельца вернуть двойные суммы, поставленные покупателем, и мы находим, что деньги, доставленные покупателем, были удержаны агентством и не доставлены владельцу.

Эта практика, очень распространенная в агентствах недвижимости, на самом деле является гарантия возврата сумм, доставленных покупателям . Другими словами, агент по недвижимости, чтобы гарантировать покупателю, что он получит деньги, уплаченные в случае какого-либо невыполнения обязательств со стороны владельца, обычно удерживает деньги в качестве залога вместо того, чтобы доставить их владельцу. Таким образом, что, если владелец нарушает договор, покупателю легче вернуть сумму бронирования, потому что агент удерживает ее .

Но в тех случаях, когда владелец не получил сумму бронирования, будет ли покупатель иметь право в случае несоблюдения требований со стороны владельца потребовать возврата уплаченных в двойном размере сумм ? То есть будет ли собственник обязан вернуть двойную сумму, поставленную покупателем, если он не получил никакой оплаты?

Что ж, в случае, если Собственник подписал контракт , и в указанном договоре есть доказательства того, что деньги депонированы на счет агента или адвоката владельца, и что не было инструкции или распоряжения о переводе их владельцу, в этом случае владелец был бы обязан вернуть двойную сумму поставленных, даже если бы он их не получил .

Напротив, если собственник подписал договор и указанный договор установил, что уплаченная сумма должна быть передана собственнику, в этом случае, поскольку указанная сумма не была получена последним, договор не был полностью оформлен, и, следовательно, покупатель мог не требовать от собственника возврата вдвое превышающей поставленную сумму .

• Договор бронирования должен быть подписан сторонами.

  . Чтобы договор бронирования был действительным, он должен быть надлежащим образом подписан сторонами.

При чем, если собственник подписал договор бронирования, в котором было установлено условие о дублирующем возврате в случае несоблюдения, очевидно собственник обязан вернуть указанные суммы в двух экземплярах, даже не получив их ранее.

То есть собственник, подписав договор резервации, в котором было установлено, что агент получает и удерживает в качестве залога поставленную покупателем сумму, принимает что деньги остаются у Агента, и он дает свое одобрение Ну.

Кроме того, владелец принимает условия контракта если установлено, что он должен вернуть в двух экземплярах в случае, если после подписания договора он не выполнит свое обязательство по резервированию имущества на имя покупателя.

Таким образом, после того, как контракт был подписан владельцем, они не могут уйти от ответственности, утверждая, что они не получили сумму бронирования . Следовательно, он обязан вернуть двойную сумму поставленной суммы.

• Договор должен быть подписан сторонами или их представителями.

Очень часто встречаются случаи, когда владельцы, пользующиеся услугами агентов по недвижимости для продажи своей собственности, подписывают эти документы. договоры на агентское обслуживание . В таких контрактах на обслуживание владельцы обычно разрешают и уполномочивают агентов по недвижимости получать суммы от покупателей в качестве «депозита» или «резерва».

Это абсолютно легальная практика и прекрасно узнаваемый по испанской системе. То есть агенты по недвижимости могут получать резервные суммы от имени собственников или собственников. Таким образом, с юридической точки зрения платеж агенту по недвижимости, который ранее был разрешен владельцем в договоре на оказание услуг, является законным платежом и имеет юридические последствия.

Однако с юридической точки зрения, хотя договор об оказании услуг между агентом и владельцем может разрешить первому получать суммы и платежи на счет от имени последнего, он не разрешает «подписывать» договоры. . бронирование от имени владельца.

На рынке недвижимости часто возникают ситуации, когда покупатель подписал договор и внес определенные суммы на счет в качестве залога агенту, но указанный договор резервирования окончательно не подписан собственником. В этих случаях, как мы говорим, указанная резервация имущества юридически не оформлена , с которым соглашение о резервации никоим образом не может считаться обязывающим для сторон.

И это даже в том случае, если указанный договор резервирования был подписан агентом по недвижимости.

Агент по недвижимости в Испании не имеет законных полномочий или возможностей представлять владельца при подписании договора о бронировании или при подписании любого другого типа договора.

И это, даже если в вашем сервисном контракте так указано.

В Испании, как и во многих странах мира, единственный способ законного представления лица через нотариальные доверенности , которые должны быть подписаны в нотариальной конторе , через нотариальные действия, и только они наделяют правом подписывать договоры от имени лица.

С чем агенты часто путаются и считают, что договор на обслуживание, который они подписали с владельцем, дает им право подписывать договоры резервирования с будущими покупателями от его имени.

Может случиться так, что контракт на обслуживание, подписанный с владельцем, уполномочивает агентов «получать» суммы, уплаченные в качестве оговорки, но с юридической точки зрения указанное разрешение не подразумевает каких-либо полномочий « подписать» контракт от его имени .

Как мы уже говорили, если у агента отсутствуют соответствующие нотариальные полномочия представительства, договор о бронировании не может быть заключен с подписью агента. , так как позже владелец должен будет подтвердить и авторизовать его. А если это не так, то есть если собственник не подписал указанный договор, то он может быть в чем-то связан им.

С которым, если покупатель осуществил доставку денег агенту по недвижимости и подписал договор о бронировании, он не может требовать соблюдения от собственника, если последний прямо не подписал договор , либо выдал доверенность агенту на это.

С которым, простая подпись агента в договоре о бронировании не придает действительности указанному договору. .

С помощью которого, в случае отказа собственника продать имущество покупателю, покупатель никоим образом не сможет потребовать удвоить поставленные суммы .

В лучшем случае, и в зависимости от добросовестности и доброй воли агента по недвижимости, покупатель сможет получить возврат сумм, переданных в качестве залога.

Но без возможности претендовать на двойное.

ТЛАКОРП