• Разговорный английский, французский, голландский, немецкий и русский

Узуфрукт. НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ / НАСЛЕДОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Узуфрукт. НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ / НАСЛЕДОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ 1366 768 TLA

«Узуфрукт» это право пользоваться, использовать и получать прибыль и арендную плату от собственности. 

«Голая собственность» это право собственности, которое остается после узуфрукта, и которое не дает права использовать или распоряжаться им, пока существует право узуфрукта.

Во многих случаях мы находим, что покупателям, советуемым их налоговыми консультантами, или руководствуясь общей информацией в Интернете, советуют покупать собственность, приобретая узуфрукт для себя, а их дети приобретают остальную часть собственности собственности (это это то, что мы называем «голой» или «обнаженной» собственностью »).

Они делают это с идеей, что узуфрукт может помочь уменьшить налог на наследство, поскольку это формула, которая позволяет родителям:

Уменьшить налог на наследство: При покупке родители приобретают узуфрукт, который обычно представляет собой небольшой процент от стоимости имущества, а остальное приобретается непосредственно детьми. Таким образом, в будущем, в случае смерти родителей, дети уже владеют значительной частью имущества, поэтому детям нужно будет заплатить только налог на наследство, часть узуфрукта родителей.

Сохраняйте контроль над собственностью. Узуфрукт позволяет родителям (или любым другим узуфруктам) использовать дом по желанию родителей, исключая возможность того, что дети могут иметь право использовать его или принимать решение.

Поэтому, когда родители скончались, Узуфрукт автоматически уничтожается и передается непосредственно детям, которые становятся 100% собственниками имущества и платят налог на наследство только за стоимость узуфрукта, которую имели родители.

Другой вариант уменьшения наследства - разделить продажу на проценты, то есть каждый покупает определенный процент собственности (например, 30% для родителей, а остальное - детям), но это не дает ни одной из совладельцы имеют «право пользования» исключительно собственностью. То есть вы можете быть совладельцем собственности по отношению к другим совладельцам, но вы и все они будете иметь право использовать собственность в совокупности, при этом никто не будет иметь исключительного права узуфрукта или исключительное использование собственности.

Тем не менее, хотя узуфрукт целесообразно снизить налог на наследство, мы должны четко понимать, что узуфрукт, когда он приобретен, может платить налог на покупку, и для этого мы обрабатываем ТРИ АСПЕКТА:

- Приобретение узуфрукта при покупке перепродаж

- Приобретение узуфрукта при покупке новостройки

- Приобретение узуфрукта наследование or пожертвование

I.- USUFRUCT В ПОКУПКЕ ПЕРЕПРОДАЖИ ИЛИ ВТОРОЙ РУКИ

При приобретении недвижимости для перепродажи налогом является не НДС (который уплачивается при приобретении новых зданий), а «налог на передачу» (ITP).

  • НДС выплачивается в Мадрид, и обычно это 10% на недвижимость
  • Трансфертный налог выплачивается в регион и варьируется от одного к другому: Валенсия - 10%, Каталония - 10-11%, Мадрид - 6%, Андалусия и Балеарские острова - шкала, начинающаяся с 8%, и т. д.

Итак, когда приобретается вторичная недвижимость, Налог на передачу уплачивается за общую стоимость сделки, и каждый из владельцев платит пропорционально приобретенному праву., Для тех, кто приобретает узуфрукт, рассчитывается процент, представляющий указанное право (обычно связанный с возрастом узуфруктуария), а остальным совладельцам назначается остальное. Каждый из них платит трансферный налог в зависимости от назначенного им процента.

Но в соответствии с налоговым нормативом в Испании, когда узуфрукт приобретается путем покупки объекта для перепродажи, в случае смерти родителей / узуфруктов, в процессе наследования, дети / голые владельцы должны будут снова заплатить часть Налог на передачу собственности они не платили при приобретении, так как его платили их родители. Это, хотя это кажется несоответствующим, потому что кажется «платить дважды«Налог на передачу, закон очень четко об этом. Таким образом Закон о трансфертном налоге, прямо устанавливает:

При консолидации права собственности, разделенного при приобретении собственности в узуфрукте и голой / голой собственности, всякий раз, когда консолидация происходит в связи с соблюдением крайнего срока права узуфрукта или смертью узуфрукта, потребуется голый собственник для ликвидации / уплаты налога на передачу права собственности на 100% первоначальной стоимости узуфрукта

Таким образом, в случае, если дети приобретают по смерти родителей узуфрукт, они не будут платить налог на наследство по своей стоимости. Налог, который они будут платить, будет Трансфертный налог.


Поставим ПРИМЕР:

A + B покупает вторичную недвижимость в узуфрукте за 150,000 2 евро, причем «голыми владельцами» являются их двое детей: I и II.

Стоимость узуфрукта составляет 60,000 XNUMX евро.

Стоимость владения Bare составляет 90,000 XNUMX евро.

За транзакцию уплачивается 10% (Валенсийский регион) от ITP (трансфертного налога), что составляет 15,000 6,000 евро. A + B платит 9,000 евро, а I + II - XNUMX XNUMX евро.

A + B умирают, поэтому узуфрукт на имущество переходит к их детям. В этом случае дети НЕ ПЛАТЯТ Налог на наследство за приобретение узуфрукта. Они платят налог на передачу стоимости. Следовательно, они должны заплатить 9,000 евро. И это, даже если их родители уже заплатили этот налог за эту стоимость, когда они приобрели узуфрукт при происхождении.

Таким образом, приобретение узуфрукта даже в процессе наследования облагается не налогом на наследство, а «налогом на передачу» или «налогом на покупку».


Следовательно, концепция заключается не в том, что тот, кто сначала приобретает право владения, а затем консолидирует домен путем прекращения узуфрукта, не совершает первое приобретение, а впоследствии и второе приобретение узуфрукта. Концепция заключается в том, что голый владелец, когда он приобретает недвижимость и оплачивает ее изначально, делает одно приобретение, но должен оплатить весь налог на общую стоимость имущества, и указанная оплата налога производится в два отдельных этапа:

- Часть оплачивается при приобретении чистого владения и соответствует стоимости чистого владения.

- Другая часть выплачивается, когда узуфрукт приобретается после смерти узуфрукта, и соответствует стоимости или проценту узуфрукта на дату первоначальной покупки.

II.- USUFRUCT В ПОКУПКЕ НОВЫХ ЗДАНИЙ

Когда новое строительство приобретается, Строитель должен быть проинформирован с самого начала о намерении покупателей, что они собираются купить узуфрукт и голую собственность по отдельности, И это потому, что, как объяснено здесь, узуфрукт платит трансферный налог, поэтому он не платит НДС (который обычно уплачивается при покупке новых зданий).

Искусство. 20.23º1 Закона о НДС, гласит, что «установление и передача реальных прав на пользование недвижимостью, объектами которых являются жилища, гаражи и их пристройки, будут освобождены от НДС".

С другой стороны, арт. 4.4 Закона о НДС в отношении ст. 7.5 LTPOAJD утверждает, что: «создание и передача реальных прав на использование и владение недвижимостью, когда они освобождены от НДС, подлежат обложению налогом на передачу собственности.

Следовательно, приобретение права узуфрукта при покупке новых зданий будет облагаться трансфертным налогом.


ПРИМЕР: в предыдущем случае:

A + B покупает недвижимость НОВОГО ЗДАНИЯ в узуфрукте на сумму 150,000 2 евро, собственное имущество приобретают их двое детей I и II.

Стоимость узуфрукта составляет 60,000 XNUMX евро.

Стоимость голого владения составляет 90,000 XNUMX евро.

За эту транзакцию уплачиваются следующие налоги:

- Для приобретения Узуфрукта: ITP (10%) = 60,000 XNUMX евро

- Для приобретения голой собственности: НДС (10%) + 1.5% AJD от стоимости голой собственности = 9,000 евро (10% НДС) + 1,350 евро (гербовый сбор AJD)

А + В умирают, поэтому имущество этой собственности переходит к их детям. Дети, НЕ ПЛАТИТЕ стоимость узуфрукта как налог на наследство (ISD), но как трансфертный налог. Следовательно, они должны заплатить 9,000 10 евро (XNUMX% от итп).

Поэтому, как заключение, когда покупатель намерен купить для них как узуфрукт, а остальное для своих детей, следует отбросить, что в случае налога на наследство это целесообразно, но вместо этого его наследники должны оплатить ту часть Налога на передачу, которая не была уплачена в день приобретения, поскольку это была «часть узуфрукта».

Кроме того, в случае НОВЫХ ЗДАНИЙ застройщик должен быть проинформирован о намерении узуфрукта с первого момента покупки, поскольку застройщик может не согласиться организовать его таким образом.


III.- USUFRUCT ПРЕДЫДУЩАЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ОТ НАСЛЕДИЯ

Вышеупомянутое относится к узуфрукту, полученному ПОКУПКОЙ СОБСТВЕННОСТИ. В случае, если узуфрукт был получен в результате НАСЛЕДИЯ или ПОЖЕРТВОВАНИЯ, в случае смерти узуфруктуария применимым налогом не будет «Налог на передачу» (ITP), поскольку приобретение указанного права не было сделано покупкой, но пожертвованием или наследством. В таком случае, Узуфрукт оплатит налог на наследство.

ВЫВОДЫ:

- Когда узуфрукт получен узуфруктуариями на основании ПРОЦЕСС ПОКУПКИбудь то новый или перепродажа, приобретение упомянутого узуфрукта голыми владельцами при смерти узуфруктуария окупится ITP (Покупка / TransferTax) и НЕТ налога на наследство.

- На случай, если ПОКУПКА НОВЫХ ЗДАНИЙПокупка в режиме узуфрукта отделена от голой собственности, производит применение  2 отдельных налога: трансфертный налог (ITP) для стоимости узуфрукта; и НДС + AJD (гербовый сбор) это применяется к остальной стоимости покупки для голой собственности.

- Когда узуфрукт получен узуфруктуарием наследование или пожертвование, будет облагаться налогом Налог на наследство и пожертвования на смерть узуфруктуария.

Другие статьи