ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ ЗАКОНЕ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ПРОЦЕСС ПОКУПКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ – НОВЫЙ СЦЕНАРИЙ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

 Закон 12/2023 от 24 мая, para el derecho de la Vivienda . Нажмите здесь, чтобы ознакомиться с законом 

Этот закон вносит, среди прочего, принципиальный прогресс в защиту прав покупателей и арендаторов жилья от застройщиков и собственников жилья.

Закон декларирует обеспечение прозрачности процесса предоставления всех видов информации, влияющей на имущество, в качестве обязательных требований в процессах купли-продажи имущества.

Таким образом, закон устанавливает в своей статье 30, что основные принципы приобретателей, покупателей или арендаторов собственности заключаются в получении информации о характеристиках собственности, их услугах и объектах, а также правовых и экономических условиях их приобретение, аренду, переуступку или использование, и что это:

• Завершенный
• Цель
• правдивый
• Четко, понятно и доступно

Кто должен выполнять эту обязанность по предоставлению информации покупателю и/или арендатору?

Эта «обязанность по предоставлению информации» устанавливается в качестве обязательства для всех агентов, которые, работая в сфере жилищного строительства и ремонта и предоставляя услуги в сфере недвижимости, уполномочены передавать, сдавать в аренду и передавать недвижимость от своего имени или от имени других лиц, такой как:

• Промоутеры и строители
• Собственники, продавцы и иные правообладатели вещных прав
• Риелторы
• Администраторы недвижимости

Все эти агенты и специалисты должны соблюдать и гарантировать, что при осуществлении своей деятельности они соблюдают свои обязательства по предоставлению полной, объективной, правдивой, четкой, понятной и доступной информации покупателям и/или арендаторам в соответствии с положениями настоящего закон. семья.

Помимо обязанности предоставлять информацию, агенты должны соблюдать законодательство о защите прав потребителей и пользователей в случае отношений между потребителями или пользователями и предпринимателями, а реклама, которую они осуществляют, регулируется общим законодательством, которое ее регулирует.

Любая рекламная акция с недостаточной, неполноценной или вводящей в заблуждение информацией запрещена.

Какую информацию владельцы, застройщики, агенты по недвижимости и управляющие недвижимостью должны предоставлять покупателям и/или арендаторам?

 Она должна быть «полная» информация. Другими словами, любая форма сообщения, адресованная заявителям на жилье, пользователям или широкой общественности с целью прямого или косвенного содействия передаче, аренде или любой другой форме передачи собственности.

Информация о том, что «как минимум” должны быть предоставлены покупателю или будущему арендатору в соответствии со ст. 31, следующее:

– Идентификация продавца или арендодателя и, при необходимости, физического или юридического лица, вовлеченного в рамках профессиональной или деловой деятельности, для посредничества в операции. То есть должен быть идентифицирован владелец и, при необходимости, агент по недвижимости участвует в операции.

– Цена и экономические условия сделки: Общая цена и включенные в нее понятия (мебель, приспособления и т. д.), а также условия финансирования или оплаты, которые, если применимо, могут быть установлены.

– Существенные характеристики жилого помещения и здания, в том числе:

1.-  Свидетельство о жилье, или свидетельство о пригодности для проживания, или разрешение на занятие.

2.- Аккредитация полезной и застроенной площади жилого помещения, разграничивающие при горизонтальном членении приватную территорию от общей, и без возможности расчета для этих целей поверхностей жилого помещения высотой ниже требуемой нормативными актами.

Другими словами, владелец или агент не может рекламировать или предлагать в качестве «полезной поверхности» или «застроенной поверхности» те части дома, которые не соответствуют минимальной высоте, требуемой правилами для жилой площади дома.

3.-  Возраст здания и, где это уместно, основных реформ или действий, проведенных на нем. То есть должна быть предоставлена ​​история реформ, проведенных в отношении собственности.

4.-  Услуги и удобства, доступные в собственности, как индивидуальные, так и общие, такие как вода, электричество, канализация, канализация, септик, и т.д.

5.- Сертификат энергоэффективности дома.

6.- Условия доступности жилья и строения. То есть, если в доме есть удобства и доступ для людей с ограниченной или ограниченной подвижностью.

7.- Состояние занятости или наличия жилья. То есть, если дом занят или свободен.

– Юридическая информация об объекте: идентификация собственности в реестре со ссылкой на сборы, обременения и условия любого характера, а также доля участия в общих помещениях, установленная в документе о праве собственности.

– В случае дом под охраной или на охраняемой территории, прямое указание на такое обстоятельство и на подчинение применимому к нему правовому режиму охраны.

– В случае зданий, которые официально архитектурная защита поскольку они являются частью заявленной среды или из-за их особой архитектурной или исторической ценности, будет предоставлена ​​информация о степень защиты, а также условия и ограничения реформаторских или реабилитационных мероприятий.

– Любая другая информация, которая может иметь отношение к лицу, заинтересованному в покупке или аренде имущества, включая аспекты территориального, урбанистического, физико-технического, защиты активов или связанного с ним административного характера.

Важный !

Непредоставление этой информации будет рассматриваться как нарушение обязанностей по предоставлению информации владельцем и/или агентом.

Кроме того, как правило, информация, в которой отсутствуют существенные данные или содержится такая информация, которая может ввести в заблуждение получателей или повлечь за собой недопустимые экономические или юридические последствия, считается неполной, недостаточной или неполной для нарушения спокойного пользования домом в обычные условия использования.

Информация об асбесте в собственности или здании

На тех же условиях, что и в предыдущем разделе, лицо, заинтересованное в покупке или аренде имущества, может запросить информацию об обнаружении асбеста или другие вещества, опасные или вредные для здоровья.

Информация о «зоне стресса»

Местные органы власти укажут, какие районы считаются «зонами напряжения» (напряженными районами), где наблюдается высокий спрос на недвижимость и низкое предложение.

Когда недвижимость, которая будет сдаваться в аренду в качестве постоянного места жительства, находится в районе с стресс жилой рынок, владелец и, при необходимости, лицо, которое вмешивается в посредничество операции должен указать на это обстоятельство и сообщить , до оформления договора аренды и, в любом случае, в договорном документе суммы последней арендной платы по договору аренды обычного места жительства, действовавшего в течение последних пяти лет в отношении одного и того же имущества, а также стоимости что может соответствовать ему на основе применимого справочного индекса цен на аренду жилья.

Когда следует предоставлять эту информацию?

Закон устанавливает, что обязанность по предоставлению данной информации должна быть исполнена ДО оформления сделки и зачисления любой суммы денег на счет.

Это юридическое обязательство вносит существенные изменения в традиционный процесс покупки, продажи и аренды недвижимости в Испании. На сегодняшний день на испанском рынке недвижимости общепринятой практикой является предоставление информации покупателю или арендаторам ПОСЛЕ доставки сигнала или оплаты в счет сделки покупки или аренды.

Однако закон включает в себя обязательство владельцев предоставлять эту информацию покупателям или арендаторам, когда они решают выставить свою недвижимость на продажу или в аренду.

Таким образом, Закон пытается исправить те случаи, когда покупатели или будущие арендаторы вносили денежные суммы «вслепую», не имея необходимой информации об имуществе.. Это приводило к сложным ситуациям, когда покупатели или арендаторы обнаруживали юридические недостатки в собственности, уже доставив и найдя в руках агентов и/или продавцов определенные суммы денег.

Поэтому требуется существенное изменение порядка деятельности по купле-продаже и аренде недвижимого имущества.. Владельцам или продавцам в момент принятия решения о продаже или аренде недвижимости необходимо будет предпринять необходимые шаги для получения этой документации либо самостоятельно, либо с помощью агентов по недвижимости и/или юристов. представлять их в процессе.

Сертификат обитаемости или лицензия на занятие (CH)

Закон устанавливает в качестве обязательства со стороны владельца предоставить Свидетельство о пригодности для проживания или Лицензию на занятие ПЕРЕД тем, как покупатель или арендатор осуществит доставку любого типа в зависимости от цены.

По этой причине подтверждается тенденция, которая в последние годы практиковалась в процедуре продажи, согласно которой владелец должен предоставить покупателю и/или арендатору свидетельство о пригодности для проживания или лицензию на занятие.

Тогда возникает вопрос о тех домах, которые не имеют сертификата пригодности для проживания.

В этих случаях могут возникнуть следующие предположения:

• Что дом находится в состоянии для получения CH. В этих случаях владелец должен осуществить соответствующие действия по получению этого документа, наняв необходимые для этого услуги технических специалистов и юристов.
• Что дом не в состоянии получить CH. На рынке есть много домов, у которых есть трудности с получением лицензии CH или оккупации, в большинстве случаев потому, что эти дома не соответствуют городским правилам. В этих случаях владельцу будет необходимо связаться с архитекторами и/или юристами, чтобы направить и посоветовать им изучить способы получения этого документа.

В этих случаях отсутствия Свидетельства о пригодности для жилья необходимо учитывать то, что в Законе называется «Дом».

Закон определяет «Жилой дом" в виде:

Здание или часть здания частного характера, предназначенное для проживания и проживания людей, которое соответствует минимальным условиям проживания, требуемым по закону, может иметь доступ к общим помещениям и службам здания, в котором оно находится, все это в соответствии с действующим законодательством и градостроительной и территориальной планировкой".

Другими словами, он устанавливает, что для того, чтобы конструкция стала «жильем», она требует

• Что это «здание» частной территории. Другими словами, части дома или квартиры, которые не принадлежат исключительно дому, например, места общего пользования или принадлежащие сообществу собственников, не могут считаться застроенной или полезной территорией.
• Что целью строительства является «жилище» и «жилье».. Во многих случаях мы не находим зданий или их частей, которые были построены как «склады», «сельскохозяйственные склады», гаражи, нежилые подвалы, Следовательно, закон говорит о том, что эти части или конструкции не могут быть рассчитаны как застроенная площадь жилища.
• Что они соответствуют минимальным условиям обитаемости, требуемым по закону.. Поэтому требуется подтверждение от продавца или собственника, что недвижимость соответствует законодательным требованиям и условиям пригодности для проживания. Лучший способ доказать это — предоставить обновленное и действительное свидетельство о пригодности для проживания или лицензию на оккупацию.
• В соответствии с действующим законодательством и градостроительной и территориальной планировкой. Одним словом, чтобы дом соответствовал как местным, так и территориальным градостроительным и строительным нормам.

Обязательство продавца или владельца предоставить свидетельство о пригодности для проживания или лицензию на занятие пролонгированной и действующей.

Это требование устраняет путаницу, существовавшую на рынке недвижимости в течение многих лет и связанную со ссылкой на обязанность собственника продемонстрировать, что он продает недвижимое имущество. В течение многих лет агенты и профессионалы в этом секторе были свидетелями конфронтации с владельцы недвижимости на продажу, которые буквально отказались предоставить информативные документы о своей собственности, чтобы гарантировать ее законность покупателям. Среди них, и мы бы даже сказали, что это самый важный, Сертификат о пригодности для проживания или Лицензия на занятие.

Оппозиция, поддерживаемая собственниками, основывалась на такие аргументы как:

• «Паспорт пригодности должен получить покупатель, а не я»
• «Я пошел в мэрию, и мне сказали, что я не должен продлевать сертификат на жилье, потому что его должен продлевать покупатель»
• Нотариус сказал мне, что для продажи недвижимости не нужен новый сертификат о жилом состоянии.

… и длинный список аргументов, которые были использованы, чтобы избежать затрат и усилий по получению этого типа документации, столь важной для подтверждения законности собственности для покупателя.

Эта ситуация породила конфликты между собственниками, покупателямии всех тех специалистов, которые участвуют в сделках купли-продажи и аренды в Испании.

Теперь, с этим новым Законом, подтверждается юридическим обязательством, что он продавец or владелец которые должны предоставить этот документ с первого момента, когда они решили сдать в аренду или продать свою недвижимость.

Помешает ли это покупателю получить CH после приобретения?

НЕТ

Продавец должен предоставить обновленный CH, чтобы подтвердить, что имущество соответствует законам, но, в зависимости от местных нормативных покупателю может быть предложено отремонтировать его и изменить его на свое имя после приобретения до полной замены воды, электричества и др. (так же туристическая лицензия).

Информация о охраняемом жилье и городская информация.

Как и в случае с лицензией на владение или свидетельством о праве на владение, на испанском рынке недвижимости было обычной практикой, когда владелец выставлял свою собственность на продажу или сдавал в аренду на общую сумму отсутствие документации и даже знаний о правовой ситуации и планировании недвижимости, оставив поиск и обнаружение указанной документации в руках покупателя или арендатора.

Это положение предполагало, до вступления в силу этого закона, причину за неуверенность и правовую неопределенность операций купли-продажи недвижимости в Испании.

В соответствии с этим новым законом продавец обязан, во-первых,, провести анализ и юридическое исследование дома до того, как он будет выпущен на рынок. Упомянутое юридическое исследование предполагает предоставление всех видов информации, которая его затрагивает, и которое основано на следующем:

• Охраняется ли дом или у него есть режим охраны?
• На него влияют какие-либо общественные условия или ограничения (привязанность к побережью, лесное хозяйство, общественное достояние, экспроприация и т. д.?
• На каком типе земли находится недвижимость, городская, деревенская, под застройку?
• Дом был отремонтирован?
• Каковы точные границы и размер дома?
• Есть ли у него какие-либо городские ограничения или условия (городские нарушения, полуконсолидированная урбанизация, застройка вне планировки?

Тот факт, что владелец получает или вынужден получить эту информацию, обеспечит большую безопасность при сделках с недвижимостью в Испании., и позволит избежать споров, которые имели место на испанском рынке, о том, кто должен предоставлять эту информацию и, прежде всего, если «было» или было обязательным ее предоставление, и кто должен делать это в соответствии с закон.

Особая ссылка на информацию, которую должны предоставить администраторы собственности

Устанавливает шестое дополнительное положение:

3. Управляющие имуществом в развитии своей профессиональной деятельности должны действовать эффективно, усердно, с профессиональной ответственностью и независимостью, в соответствии с действующим законодательством и этическими кодексами, установленными в отрасли, уделяя особое внимание защите прав потребителей, установленных автономными сообществами и настоящим законом.

Это предписание закона приходит к признанию обязанность управляющих недвижимостью защищать права потребителей в соответствии с настоящим законом. Это говорит о том, что, понимая под «потребителями» покупателей и будущих арендаторов объектов недвижимости, которыми они управляют, они должны защищать свои права.

Информация о собственности, содержащаяся в сообществе в соответствии с законами и соглашениями сообщества, необходима покупателю для своевременного получения этой информации.

Этот момент очень важен в испанской практике в сфере недвижимости, поскольку на протяжении десятилетий мы сталкивались с ситуациями, когда управляющие недвижимостью затруднил поступление информации к покупателям недвижимости, утверждая, что они не уполномочены делиться этой информацией. Такое поведение породило высокий уровень небезопасности в сделках с недвижимостью, поскольку покупатель был вынужден инвестировать в дом, о котором он не знал, могли ли у него быть скрытые проблемы в руках владельцев и их администраторов.

С чем, еще раз, этот закон приходит, чтобы прояснить обязанность, возлагаемая на управляющих недвижимостью по предоставлению это важная информация для покупателя и будущего арендатора.

Доплата IBI — налог на недвижимость для незанятой недвижимости

В случае объектов жилого назначения, находящихся в постоянном незанятых, муниципалитеты могут потребовать доплату IBI до 50 процентов чистой суммы налога.

Для этих целей он будет считаться незанятое имущество. постоянно незанятый , непрерывно и без уважительной причины в течение более двух лет , в соответствии с требованиями, средствами доказывания и порядком, установленными налоговым постановлением, и принадлежат собственникам четырех или более объектов жилого назначения.

Доплата может быть до 100 процентов чистой суммы налога, когда период вакансии более трех лет , и может модулироваться на основе периода вакансии.

Кроме того, муниципалитеты могут увеличить соответствующий процент надбавки в соответствии с вышеупомянутым до 50 дополнительных процентных пунктов в отношении имущества, принадлежащего собственникам два или более объектов жилого назначения, которые не заняты в одном и том же муниципальном районе.

 Влияет ли надбавка IBI на второе место жительства, принадлежащее иностранцам-нерезидентам?

 Ответ - нет. Закон устанавливает, что в случае вторичного жилья срок вакантности составит ЧЕТЫРЕ ГОДА.

В любом случае, следующие причины будет считаться оправданным (то есть это не даст повода считать недвижимость незанятой и позволит избежать доплаты):

• Временный перевод по работе или обучению владельца
• Изменение адреса в связи с зависимостью или состоянием здоровья или социальной чрезвычайной ситуацией
• Свойства, предназначенные для второе жилое помещение используется с максимум четыре года постоянной вакансии
• Имущество, на которое ведутся работы или ремонтные работы, или другие обстоятельства, делающие невозможным его эффективное использование
• его использования и распоряжения или что это недвижимое имущество, собственники которого в рыночных условиях предлагают на продажу, максимум на один год в этой ситуации, или в аренду, максимум на шесть месяцев в этой ситуации.
• В случае собственности, принадлежащей государственной администрации, также будет считаться уважительной причиной, если собственность является предметом процедуры продажи или введена в эксплуатацию посредством аренды.

Доплата, которую потребуют от налогоплательщиков этого налога, будет начислено 31 декабря и будет ежегодно устанавливается муниципалитетами, как только вакантность собственности будет подтверждена на эту дату, вместе с административным актом, которым она объявлена.

Объявление муниципалитета постоянно незанятым имуществом потребует предварительное заслушивание налогоплательщика и аккредитация городским советом указаний о вакансиях, которые должны регулироваться в указанном постановлении, в котором могут фигурировать те, которые связаны с данными муниципального реестра, а также с потреблением услуг снабжения.

Эта заповедь направлена ​​на то, чтобы разместить пустующие дома на рынке, тем самым избегая спекуляций, что будет способствовать поставке продукции на рынке недвижимости.

 Новый сценарий для агентств недвижимости

Обязательство предварительной информации, требуемое от владельцев и агентов по недвижимости, защищает покупателя как потребителя. Однако это действительно представляет риск для агентов по недвижимости так как они будут обязаны предоставить информацию о владельце имущества, прежде чем он сможет закрыть сделку с покупателем или арендатором.

Этот тип априорной информации может привести к ситуациям, в которых покупатель связывается с продавцом непосредственно, увеличивая риск того, что сделка с недвижимостью будет заключена непосредственно между ними, злонамеренно уклонение от оплаты услуг агентства.

Это уже привычный факт и, к сожалению, на рынке недвижимости, на котором стороны во многих случаях с целью экономии денег в своих сделках игнорируют хорошую работу, проделанную агентствами недвижимости, которая заключается в том, чтобы связываться с покупателями и продавцами в рынок.

Это обязательство предоставлять предварительную информацию о собственности и владельце покупателям, которые могут возникает соблазн связаться с владельцами напрямую, чтобы избежать уплаты комиссий или сборов от агентства недвижимости.

С которым будет важно и рекомендуется для агентств недвижимости пересмотреть свои мандатные контракты как для владельцев, так и для покупателей или будущих арендаторов, чтобы юридически защитить оплату своих профессиональных гонораров, в том числе, при необходимости, высокие штрафы в случае нарушения. для сторон, которые заключают свои договоры напрямую и минуя хорошие услуги агентств недвижимости.

Кроме того, это также потребует от агентств недвижимости получить необходимые разрешения от владельцев для обмена частной информацией в соответствии с личными правилами. закон о защите данных.

Поэтому необходим прогресс в профессионализация агента по недвижимости сектор, которые, безусловно, должны иметь большую специализацию в этом секторе, расширяя свои навыки за пределы чисто коммерческой задачи установления контактов с покупателем и продавцом.

Без сомнения, этот новый регламент повысит профессионализм агентов по недвижимости.

ТЛАКОРП 2023