СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА НА ДЕРЕВЕНСКОЙ ЗЕМЛЕ В АНДАЛУЗИИ – обновлено 2023

Можете ли вы построить жилые дома на деревенской земле в Андалусии?

Ответ на этот вопрос да.

Андалузское законодательство разрешает строительство жилых домов на деревенских землях, и это делается с помощью фигуры, называемой «чрезвычайные действия на деревенских землях». Этот регламент основан на Указ 550/2022 от 29 ноября, которым утверждается Общее положение Закона 7/2021 от 1 декабря о содействии устойчивости территории Андалусии. – Нажмите здесь, чтобы посмотреть .

Это постановление разрешает строительство домов на сельских землях в Андалусии. Для этого строительная деятельность этого типа жилья вписывает их в то, что она называет «чрезвычайными действиями» на деревенской земле.

Что такое «чрезвычайные действия на деревенской земле»? Статья 30

Это действия общественный и общественный интерес который способствовать планированию и развитию сельской среды, или которые должны быть расположены на этом типе земли, потому что их расположение на городских землях несовместимо.

В соответствии со статьей 22.2 Закона чрезвычайные действия могут быть направлены на реализацию пожертвований, а также производственных, третичных или туристическое использование и любые другие, которые должны быть реализованы на этом типе земли, включая работы, сооружения, здания, дороги, инфраструктуры и технические услуги, необходимые для его развития.

Можно ли тогда рассматривать жилые постройки на деревенских землях?

Согласно положениям той же статьи, здания, предназначенные для проживания, могут быть разрешены совместно, и должны быть гарантированы соразмерность и связь между ними и чрезвычайными действиями.

Это условия и требования:

1. В общем, жилое помещение может быть разрешено действием когда это необходимо для его экономического развития и оправдано функциями надзора, помощи, управления или контроля. В исключительных случаях может быть разрешено большее количество для действий, мотивирующих другую потребность, а также соответствующих следующим условиям.
2. Что дом и экстраординарное действие происходят на одном и том же участке .
3. Что реализация дома предполагает экономически целесообразную инвестицию и амортизируемую в определенный срок по отношению к доходу, который генерирует действие.
4. Чтобы связь между жилищем и чрезвычайным действием сохранялась . Для этих целей будут применяться условия, установленные в статье 29.3 и 4 5. Когда применимые отраслевые нормативные акты устанавливают требования, обуславливающие выполнение чрезвычайных мер, их соблюдение должно быть аккредитовано в процессе предварительного разрешения.

Можно ли построить загородный дом на одну семью, не связанный с экстраординарными действиями?

Ответ на этот вопрос ДА.

В соответствии со статьей 22.2 Закона, изолированные односемейные дома могут быть разрешены на сельских землях, не связанных с обычными или чрезвычайными действиями, при условии, что они не приводят к образованию новых поселений в соответствии с положениями статьи 24 или препятствовать нормальному развитию обычного использования деревенских земель.

Дома потребуют разрешение перед лицензией , в соответствии со статьей 32, а также должны соответствовать следующим параметрам и условиям:

1. Разрешено не более одного изолированного дома на одну семью на участок или горизонтальные деления, за исключением тех, которые имеют кортихо, гасиенду или аналогичную типологию, построенные до вступления в силу Закона 19/1975 от 2 мая. , которые доказывают существование на эту дату многоквартирного использования.
2. Участок должен иметь площадь не менее 2.5 га. и разрешить рисовать круг радиусом 50 метров внутри. Минимальная площадь, когда участок расположен на лесном массиве земля будет 5 соток .
3. Дом должен находиться в расстояние более 100 метров от любого другого здания жилого назначения .
4. Площадь, занимаемая зданием предназначен для жилья не должен превышать одного процента площади участка . На остальной поверхности деревья, топография и природные условия земли будут в основном сохранены, если только их изменение не потребуется для выполнения обычных действий.
5. Площадь занятия земли от построек, расчистки или насыпи, необходимая для выполнения здания, не будет превышать тридцать процентов площади, которую он занимает.
6. Максимальная застраиваемая площадь не будет превышать одного процента от площади объекта, а максимальная высота составит два этажа. , считая то же самое в соответствии с положениями градостроительных документов.
7. Здание будет иметь типологические условия изолированного дома на одну семью с соблюдением минимальное расстояние 25 метров до границ участка .
8. Основные услуги, требуемые домом, должны быть гарантированы независимо и предпочтительно за счет объектов собственного потребления с использованием возобновляемых источников энергии. В исключительных случаях поставка будет разрешена через инфраструктурные сети, когда они имеют соответствующее отраслевое разрешение, и для этого требуются только работы по подключению.
9.  Здание будет расположено вне зон затопления а при ее проведении на лесных землях должны быть обеспечены условия безопасности населения при пожаре и соответствовать условиям, установленным в лесном законодательстве.

Требование предварительного слушания соседей

Постановление устанавливает, что разработка чрезвычайных мероприятий, в том числе строительство жилых домов на сельских землях, не может помешать развитию «обычных» действий на этой земле. «Обычными» действиями на сельских землях являются сельскохозяйственные, животноводческие, лесные и т. д. района, особенно в соседних и придомовых.

С этой целью в статье 22 устанавливается порядок, в соответствии с которым для согласования проектов жилищного строительства в районе от жителей соседних районов требуется ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СЛУШАНИЕ, чтобы они могли отстаивать свои права в случае, если такое строительство препятствует или ограничивает нормальное развитие. своей обычной деятельности.

Какова процедура получения разрешения на строительство деревенского жилья? – ПРЕДЫДУЩЕЕ РАЗРЕШЕНИЕ ГОРОДСКОГО СОВЕТА.

В процессе утверждения чрезвычайных действий, в дополнение к предварительному разрешению прилегающих территорий, также потребуется разрешение городского совета, которое будет до выдачи лицензии.

В этом смысле статья 32 включает Порядок санкционирования чрезвычайных действий . Эта же заповедь устанавливает, что для ограничения чрезвычайных действий разрешение от городского совета требуется перед лицензией это квалифицирует землю, на которой они намереваются обосноваться, и, в качестве альтернативы:

• а) объявить действие « общественный или общественный интерес ", в случаях статьи 30.2.b).
• б) признать его несовместимость с городской средой , в случаях статьи 30.3.
• c) Разрешить реализацию несвязанного жилого помещения , в соответствии со статьей 31.

В самой статье перечислены процедуры, которые необходимо выполнить для получения предварительного разрешения от городского совета :

• а) Запрос от продвигающего лица или организации, сопровождаемый Проектом действия, в соответствии со статьей 33. Если запрос не соответствует требованиям, заявитель должен будет исправить отсутствие или приложить обязательные документы в течение десяти дней, с указание на то, что если вы этого не сделаете, ваш запрос будет считаться отозванным после принятия резолюции, объявляющей его таким
• б) После того, как заявка будет принята к обработке, после технического и юридического отчета, проект действия будет представлен для публичного ознакомления на срок не менее одного месяца в соответствии с положениями статьи 8.

Одновременно и в течение того же периода будут проведены слушания для государственных администраций, которые защищают затронутые общественные интересы, и владельцев права собственности на прилегающие земли, которые могут быть затронуты действием, в соответствии с данными, указанными в сертификатах. . кадастровый и Земельный кадастр запросили для этой цели.

• c) Когда действие затрагивает или имеет надлокальное распространение в соответствии с положениями статьи 71, в процессе публичного информирования будет запрошен обязательный отчет о Проекте действия от Департамента, ответственного за территориальное планирование, который будет выпущен в течение двух месяцев, как это предусмотрено статьей 72.
• d) Решение процедуры об утверждении или отклонении Проекта действия соответствует компетентному муниципальному органу для окончательного утверждения градостроительных документов в соответствии с положениями законодательства о местном самоуправлении.
• д) Соответствующее соглашение будет опубликовано в Официальном вестнике провинции и на веб-сайте городского совета, где также будет опубликован утвержденный проект действий.

СРОК ОТВЕТА: 6 МЕСЯЦЕВ И ОТРИЦАТЕЛЬНОЕ МОЛЧАНИЕ.- После периода шесть месяцев с момента внесения заявки в электронный Реестр компетентного органа для ее обработки без уведомления заинтересованной стороны о разрешении процедуры, будет пониматься отказано в авторизации .

ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ МОЖЕТ ЗАПРОСИТЬСЯ ВМЕСТЕ С ЗАЯВЛЕНИЕМ НА РАБОЧУЮ ЛИЦЕНЗИЮ

Физическое или юридическое лицо, продвигающее действие, может запросить совместную обработку предварительного разрешения и разрешения на строительство и должно предоставить Проект действия и соответствующий строительный проект вместе с заявкой.

Как обрабатывается проект «Чрезвычайное действие»?

Статья 33 Указа 2022 года устанавливает в этой связи, что Проект мероприятий по реализации чрезвычайной меры будет содержать следующие определения:

1. Идентификация государственной администрации, организации или лица, продвигающего действие.
2. Подробное описание акции, которое будет включать:

• а) положение, расположение и разграничение земель, являющихся объектом квалификации.
• б) Физическая и правовая характеристика земли.
• в) Социально-экономические характеристики акции.
• г) характеристики зданий, сооружений, сооружений, дорог, инфраструктур и технических служб, необходимых для их развития, в том числе наружных, необходимых для надлежащего функционирования деятельности, и существующих строений, инфраструктур и коммунальных услуг в территориальной зоне ее распространения .
• д) Обоснование, при необходимости, условий реализации жилого дома в соответствии со статьей 30.4.
• е) срок начала и завершения работ с определением, при необходимости, этапов, на которые разбивается выполнение.

Обоснование, обоснование и определение, согласно характеристике действия, следующих крайностей:

• а) общественный или общественный интерес или несовместимость с размещением иска на городских землях, в зависимости от обстоятельств, в соответствии со статьей 30.
• б) Происхождение или необходимость реализации на сельской земле и обоснование предлагаемого конкретного места.
• в) Совместимость действия с режимом сельских земель и с территориальным и городским планированием применения.
• г) Обоснование соблюдения затрагиваемых отраслевых норм, сопровождаемое требуемой документацией.
• д) Соблюдение мер по предупреждению образования новых поселений.
• f) Анализ территориального, ландшафтного и экологического воздействия и определение корректирующих мер для возможных воздействий.
• g) Экономико-финансовая целесообразность мероприятия.
• h) Если применимо, продолжительность городской квалификации земли.

Какие обязательства берет на себя заказчик чрезвычайной деятельности (в данном случае строительства)?

Статья 33, в пункте 4, прямо перечисляет обязанности, которые принимает на себя организатор деятельности, а именно:

• а) те, которые соответствуют юридическим обязанностям режима сельских земель.
• б) Обязательство поддерживать связь между зданиями и деревенским землепользованием которые обосновывают их разрешение, и возвращать землю в ее естественное состояние в случаях, предусмотренных Правилами.
• в) Оплата компенсационная выплата на землю в сельской местности , в соответствии со статьей 22.5 Закона.
• d) Заявление на получение лицензии на градостроительство , в соответствии с утвержденным Проектом действий, в течение максимального периода в один год с момента разрешения процедуры предварительного разрешения.

Ассоциация истечение указанного периода будет определять истечение срока действия разрешения , который будет объявлен после заслушивания заинтересованной стороны.

Поэтому, как мы видим , у заинтересованной стороны есть ОДИН ГОД от предоставления предварительного разрешения на запрос разрешения на строительство. Хотя, как мы видели в статьях закона, допускается совместное предъявление ходатайства о предварительном слушании и разрешения на строительство.

Имеет ли срок разрешение на осуществление строительной деятельности?

Статья 34 регулирует продолжительность квалификации земли следующим образом:

– В общем, срок неограничен. Другими словами, после того, как предварительное разрешение и лицензия были предоставлены, квалификация земли для осуществления строительной деятельности не ограничена сроком.

– Однако, и это важно, правила устанавливают, что в случае прекращения деятельности, которая должна осуществляться в течение непрерывного периода ПЯТЬ ЛЕТ подряд, это приведет к потере действия разрешения.

То есть, если имущество заброшено, или его использование прекращено в течение непрерывного периода не менее 5 лет, в этом случае администрация отзывает разрешение, а земля должна вернуться в исходное состояние, что будет означать снос построенные здания.

– Чрезвычайные действия, которые разрешают использование или деятельность с ограниченной продолжительностью во времени, те, которые требуют административной концессии на землю, находящуюся в общественном владении, и те, которые разрешены на земле, включенной в области преобразования, предусмотренные в актах территориального и градостроительного планирования.

Разрешение в этих случаях устанавливает срок квалификации с учетом времени, необходимого для амортизации инвестиций, и, при необходимости, срок соответствующей административной уступки, предусматривая возможность ее продления по требованию заинтересованных, до его завершения.

Истечение срока приведет к потере действия разрешения, вынуждая субъектов и промоутеров или тех, кто суброгирован в своих обязательствах, восстанавливать землю в ее естественное состояние без права на компенсацию.

Вышеуказанные условия будут зафиксированы в лицензии, разрешающей осуществление действия, и в Реестре собственности в соответствии с положениями ипотечного законодательства.

Компенсационный платеж

Строительство деревенского дома считается «чрезвычайным» использованием земли, и по этой причине в правилах считается, что эта деятельность должна подлежать выплате компенсации в дополнение к уплате сборов и налогов. о выдаче разрешения на выполнение работ.

Статья 35 включает положения и условия компенсационная выплата :

• это преимущество неналогового характера
• Оплата управляемый и переданный в муниципалитет
• Указанная сумма будет выделена муниципальному земельному наследию.
• Сумма Десять процентов (10%) от материальной сметы исполнения работ должны быть выполнены, за исключением стоимости, соответствующей машинам и оборудованию, без ущерба для сокращений, которые могут быть сделаны на них в соответствии с положениями муниципальных постановлений.
• Однако сумма в случае односемейные дома будут в любом случае пятнадцать процентов. (15%).
• Действия в существующих зданиях, не предполагающие изменение назначения, не подлежат компенсационным выплатам. .

Законом установлено, что размер компенсационной выплаты за чрезвычайные действия может быть уменьшено в муниципальных постановлениях в соответствии со следующими критериями, которые могут быть кумулятивными:

• а) Объем инвестиций для осуществления продуктивного использования.
• б) Влияние акции на местную экономику и занятость.
• в) вклад в защиту исторического наследия и окружающей среды.
• г) Включение объектов энергетики из возобновляемых источников.
• e) Дополнительные меры к тем, которые строго необходимы для экологической и ландшафтной интеграции акции.

Есть ли обязанность по уплате компенсационного платежа при проведении пристроек законно построенных зданий?

Ответ - ДА.

Положение устанавливает, что размер компенсационной выплаты в строительных действиях, состоящих в расширении юридического здания, будет рассчитываться с учетом исключительно бюджета на материальное выполнение работ по расширению и будет начисляться без ущерба для необходимости обработки новое предварительное разрешение в соответствии со статьей 25.3.

То есть для расширения легально построенных загородных домов потребуются:

• Присоединение к предварительному разрешению
• Предварительное разрешение городского совета
• Выплата компенсационного пособия в размере 10 или 15% от бюджета работы.

КОНСТРУКТИВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ НА РАССЕЛЕННУЮ СЕЛЬСКУЮ СРЕДУ

Что подразумевается под «рассеянной сельской средой обитания»?

Статьей 23 Закона установлено, что в соответствии со статьей 14.2 Закона области рассеянная сельская среда обитания представляют собой территориальную территорию, на которой комплекс зданий без городской структуры и связаны по своему происхождению с земледелием и животноводством. сельская среда, характеристики которой должны быть сохранены.

Рассеянная сельская среда обитания представляет собой населенный пункт негородского характера на деревенских землях и для сохранения этих характеристик документы планирования не могут разграничивать территории или предлагать их планировку, что подразумевает плотность более трех жилищ на гектар. .

Какие представления разрешены в «рассеянной сельской среде»?

В соответствии со статьей 36 к расселенной сельской среде обитания могут применяться следующие действия:

1. На территориях, отграниченных как сельская среда обитания, распределенных общими градостроительными актами или специальными планами, могут осуществляться градостроительные мероприятия, способствующие ее сохранению, поддержанию и улучшению и совместимые с режимом охраны категории деревенских почв. где они находятся.

Это будет сделано с помощью инструментов городского регулирования, называемых «Специальными планами».

2. Владельцы земли и зданий, включенных в эти районы, обязаны оплатить получение земли, предназначенной для государственных пожертвований, и работы по улучшению инфраструктуры и услуг, предусмотренных в градостроительном акте, который их заказывает.
3. В специальных планах, которые будут регулировать действия, которые могут осуществляться в этих «рассеянных районах», будут установлены, помимо условий урбанизации, инфраструктуры и т. д., необходимых для развития этих действий в соответствии с законом, условия строительства. домов в этом районе.

А для этого в новостройках должны соблюдаться следующие условия:

1. а) Типологические, эстетические и конструктивные характеристики будут соответствовать сельскому ландшафту и традиционной застройке поселения.
2. б) Традиционные ценности будут сохранены, при этом приоритет будет отдаваться восстановлению, обновлению и обновлению существующих зданий.
3. в) В целом, максимальная высота зданий будет два этажа .
4. d) Oновый дом на участке будет построен и максимальная площадь застройки будет средней по площади.
5. д) Они не будут разрешены, если их реализация влечет за собой превышение плотности, установленной в статье 23.3.

Какие виды использования могут использоваться и разрешены в «рассеянных сельских местообитаниях»?

Статья 39 устанавливает, что допустимыми видами использования рассеянной сельской среды обитания в целом будут следующие:

1. a) Жилое использование с типологиями, типичными для деревенской земли.
2. б) Необходимое использование объектов.
3. в) обычное использование сельских земель, не изменяющее характеристик местности.
4. d) Третичное использование, дополняющее жилое использование.
5. e) Туристическое использование в существующих зданиях.

Какие виды использования запрещены?

Статья 40.

• а) Здания, типологии и характерные виды использования городских земель.
• б) Подразделения и действия, изменяющие морфологию ядра.
• c) Работы по урбанизации, за исключением тех, которые необходимы для создания инфраструктуры или обеспечения, предусмотренных в отраслевых правилах или в документе планирования, и тех, которые способствуют сохранению, поддержанию и улучшению условий среды обитания.

Какой тип городской инфраструктуры может быть реализован в разбросанной сельской среде?

Статья 41.

1. Имплантация новостроек
2. Сохранение, поддержание и улучшение существующих
3. Выполнение пожертвований и общих инфраструктур для предоставления основных услуг и телекоммуникаций при условии, что они оправданы при сохранении, обслуживании и улучшении разграниченных территорий.

Кроме того, могут осуществляться градостроительные мероприятия, направленные на получение эндаументов, и могут применяться приемы, предусмотренные статьей 114 Закона для получения общих и местных систем, посредством бессистемного управления модальность .

Действия, предусмотренные в инструментах планирования, подлежат соответствующему муниципальный профилактический контроль и осуществление не предусмотренных им обычных и чрезвычайных мероприятий будут приведены в соответствие с условиями и порядком, предусмотренными Регламентом.

Управление бессистемным исполнением может быть (ст. 42):

1. а) общественный , путем выплаты квот или, при необходимости, путем введения специальных взносов в соответствии с положениями статьи 109 и последующих Законов.
2. б) частный , в случае, если есть инициатива более чем 50% собственности на землю рассеянной сельской среды обитания, путем создания сотрудничающего субъекта с целью проведения соответствующих расходов в режиме справедливого распределения сборов, применяя в аналогично тому, что указано в статьях 241-249.

Владельцы ферм, входящие в состав рассеянной сельской среды обитания, будут в обязательном порядке включены в состав коллаборационистского субъекта, если они не присоединились к нему в течение срока, предусмотренного статьей 132.7.

Другими словами, владельцы такого рода недвижимости будут совместно оплачивать расходы на работы по инфраструктуре, которые будут развиваться в «рассеянной зоне» по закону или по «специальным планам» урбанизации.

Поэтому, пожалуйста, будьте осторожны при покупке недвижимости в рассеянном состоянии.

ТЛАКОРП май 2023 г.