РЕГИСТРАЦИЯ НЕЗАКОННЫХ ПОСТРОЕНИЙ – FUERA DE ORDENACION

Общие аспекты

Испанские правила устанавливают, что для того, чтобы строительство имело доступ к реестру собственности, нотариусы должны потребовать предоставить лицензию на строительство и всю строительную документацию, включая акт окончательной работы и т. д.

Об этом говорится в Королевском законодательном указе 2015/30 от XNUMX октября (сводный текст земельного закона)

Какова ситуация с теми зданиями, которые были построены без строительной лицензии?  

В этих случаях тот же земельный закон устанавливает в своей статье 28.4, что те строения, строения и сооружения, в отношении которых уже нецелесообразно принимать меры по восстановлению городской законности, влекущие за собой их снос, в связи с истечением срока давности периоды соответствующие, может иметь доступ к реестру собственности.

 Какова цель здания «без лицензии» иметь доступ к реестру недвижимости?  

Фундаментальная причина этого заключается в том, что конструкция, которая не является частью реестра собственности, не может быть частью какой-либо юридической сделки. То есть нельзя покупать, продавать, наследовать, закладывать, платить налоги и т.д.

При этом доступ к реестру собственности позволяет строению быть объектом законного оборота и частью права собственности владельца. И, кроме того, это неявно подразумевает, что указанная собственность не может быть снесена, снесена или иным образом уничтожена правовой системой. С помощью которой собственник таким образом закрепляет право собственности на указанное сооружение, даже если оно было построено без лицензии.

Если строительство, построенное без лицензии, попадает в реестр недвижимости, оно полностью легализовано? Другими словами, можно ли считать это на 100% законным?

Ответ сложен.

Как мы уже говорили ранее, допуск строения без лицензии к реестру собственности означает придание этому строению юридическую видимость.

Другими словами , когда строительство строится с строительной лицензией, городской совет информируется о том, что строительство будет осуществляться , и испанская правовая система принимает к сведению указанную конструкцию. Также сообщается, когда это строительство завершено актом о завершении работ архитектора, и его заявление в нотариальной конторе через соответствующее заявление о новом строительстве. Таким образом, строение, построенное по строительной лицензии, автоматически идентифицируется и признается правовой системой.

Однако сооружение, построенное без разрешение на строительство не является частью легального оборота, потому что его строительство не было сообщено в государственную администрацию . Возможно, что существует запись об указанном строительстве для целей налогов, кадастра и иби, но это не означает, что для целей законности строительства органы, отвечающие за контроль и надзор за работами на территории, стало известно об этой правовой конструкции.

Кроме того, если бы это было так, то есть если бы администрации было известно о незаконной постройке, она автоматически должна была бы действовать, отдав приказ о сносе указанной постройки, поскольку она считалась незаконной.

Что происходит, так это то, что Испанская администрация , в связи с тем же принципом безопасности в юридическом обороте юридических и коммерческих действий, не может бессрочно принимать меры в отношении тех работ и строений, которые были осуществлены незаконно.

При этом различные испанские региональные нормативные акты всегда устанавливают максимальный срок для государственных органов для обнаружения работ и сооружений, построенных без лицензии, и, таким образом, могут наказывать их с помощью административных санкций, штрафов и даже приказов о сносе. По истечении этого времени без обнаружения администрацией или без каких-либо действий против строительства оно становится легализованным и патримониальным в активах владельца.

«Фуэра де Орденасьон» по регионам

Сейчас мы поговорим о двух случаях: Валенсийском сообществе и Андалусии.

Fuera de ordenación в Валенсийском регионе

В Валенсийском сообществе правила основаны на Закон № 5/2014 от 25 июля «О территориальном планировании, градостроительстве и ландшафте». Валенсийского сообщества (более известного как « ЛОТАП «), который был изменен в прошлом 2019 году на основании закона от 5 февраля, вступившего в силу с 8 февраля 2019 года.

Этот закон устанавливает следующие срок годности :

Для определения срока истечения действий администрации в этих случаях необходимо различать два случая:

• Незастроенная земля, деревенская, охраняемая . Для работ, которые расположены на незастроенных или охраняемых землях, нет срока годности .

Поэтому, независимо от того, истекла ли возможность финансового санкционирования указанных работ, администрация может в любое время распорядиться о сносе построенных без лицензии сооружений, поскольку, как мы говорим, право администрации не предписывает.

• Городские или урбанизированные земли: Что касается земель городской застройки, то срок исковой давности для тех строений, которым на момент вступления в силу ЛОТП (август 2024 г.) не был установлен срок истечения срока действия в соответствии с предыдущим законодательством, составляет 15 лет. Ранее срок исковой давности составлял 4 года.

Другими словами, можно объявить произведение без лицензии, если оно было завершено до этого. 20 августа 2010 . Эта дата очень важна, потому что она означает четыре года до вступления в силу ЛОТУП, а именно 20 августа 2014 года.

С которым, работы на городских или пригородных землях, которым на день вступления в силу настоящего Закона было предписано иметь срок строительства более четырех лет (то есть все постройки, завершенные до августа 2010 года), могут быть узаконены доступ к реестру недвижимости.

Однако постройки на пригодных для застройки городских землях, построенные без лицензии после даты 20 августа 2010 г. , таких как, например, 2011, 2012, 2013 и т.д., срок давности приказов на снос указанных сооружений будет 15 лет .

То же самое происходит с конструкциями, построенными на обычная неосвоенная земля , который могут иметь доступ к реестру недвижимости, если они были построены до 20 августа 2010 года.

Однако, что очень важно, те постройки на незастроенных землях, которые были завершены по состоянию на август 2010 года, подпадают под действие режима неотвратимости Закона № 2014/XNUMX LOTUP.

И в отношении охраняемыми незастроенными землями могут быть заявлены только те строения без лицензии, которые были завершены до 1 февраля 2002 года.

Это так, потому что эта дата совпадает с истечением четырех лет, которые регулировались в предыдущем законодательстве, и с вступлением в силу Закона Валенсии о городах 16/2003, вступившего в силу 1 февраля 2006 г., который установил неограниченный срок действия. для охраняемых земель.

Концепция Фуэра де Орденасьон в Андалусии – «ДАФО»

То же самое происходит и в Андалусии, хотя здесь нет различия между городским и неурбанизированным населением. В обоих случаях Закон о градостроительстве Андалусии 7/2022 в его редакции после последней модификации от 8 февраля 2012 г. увеличивает срок исковой давности права администрации требовать сноса сооружений с 4 до 6 лет. . построен без лицензии.

Как и в Валенсийском Сообществе, под этим сроком понимаются работы без лицензии, для которых на дату утверждения закона истек срок в 4 года, установленный в предыдущем законодательстве. Другими словами, все постройки, построенные до 8 февраля 2008 года, могут быть узаконены.

Поэтому для тех сооружений, построенных после этой даты, срок исковой давности становится 6 лет.

Интерпретация «Фуэра де Орденасьон» в Каталонии

То же самое можно сказать и о Каталонии. Законодательный декрет 1/2010 от 3 августа, утверждающий пересмотренный текст каталонского Закона о городском планировании, увеличил срок исковой давности для действий по восстановлению городской законности зданий с 4 до 6 лет.

То есть требовать его сноса или сноса.

Однако в Каталонии андалузское и валенсийское толкование срока, в котором начинает применяться новый продленный срок в 6 лет, не дается. Согласно каталонским критериям, те сооружения, которые были построены до утверждения закона, то есть 3 августа 2010 года, будут иметь срок давности 4 года. А те, что построены позже, срок был бы 6.

ХОРОШО. Это понятно!. Итак, если у меня есть строительство без лицензии, в котором сроки, установленные законодательством моего автономного сообщества, истекли без санкции, является ли мой дом 100%?

Ответ немного сложен.

Как мы указали в этом отчете, истечение срока для санкции/штрафа за строительство дает право зарегистрировать указанное строительство в реестре собственности. Это означает, что:

Владелец может «владеть» произведением без лицензии. Его можно заложить, сдать в аренду, продать, унаследовать, подарить и т. д. Испанская система больше не может предписать его снос. 

Однако, хотя испанская система признает такую ​​конструкцию законной, она не может предоставить ей все права и преимущества, которыми обладает юридическая конструкция. Другими словами, испанская система не может приравнивать незаконные постройки, которые не соблюдали закон, которые не платили налоги на строительство, архитекторов и т. д., к легальным сооружениям, которые прошли эти процедуры, были построены в соответствии с законом и были Они уплатили все соответствующие налоги и расходы.

По этой причине эти строения, построенные без лицензии, но зарегистрированные в реестре собственности, каталогизируются особым образом. Их называют «вне нормативных» («ФУЭРА ДЕ ОРДЕНАСЬОН») конструкции.

На данный вид конструкции распространяются определенные ограничения по отношению к юридическим конструкциям:

• Им не позволено больше, чем работы по реформе, ограниченные сохранением, безопасностью и здоровьем. Поэтому им не разрешено проводить реабилитационные работы.
• Работы по расширению существующей конструкции не допускаются.
• В случае естественного сноса строения (по естественным причинам, разрухе, катастрофе, наводнению и т.п.), они не могут быть восстановлены. Они не могут быть восстановлены.
• У них проблемы с получением сертификата на жилье. В зависимости от региона, мэрия может попросить их провести некоторые работы по урбанизации (в деревенском стиле) для получения сертификата на жилье, или полностью отказать, или даже попросить снести незаконную часть здания для выдачи сертификата на жилье.

На данный момент, говоря о сертификате жилья:

• Андалусия: Не разрешается свидетельство о жилье для домов или построек Fuera de Ordenación, но оно дает то, что они называют «DAFO» («Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación»), где, хотя свидетельство о жилье не предоставлено, собственность можно подключить к воде и электричеству в законном порядке.
• Валенсия: Не разрешать Жилищный сертификат на этот тип домов, но в деревенской земле он создал систему легализации, где при проведении каких-либо работ по улучшению окружающих дорог, тротуаров и установке современных систем очистки остаточной воды разрешается сертификат на жилье, и даже возможность провести структурные реформы в собственности, и даже восстановить права в случае разорения.

Небольшой путеводитель по отличиям Лицензия на основные работы  и Лицензия на мелкие работы

Лицензия на основные работы

Это разрешение на строительство, полученное от мэрии для работ, требующих технической сложности и важных с экономической точки зрения. По этой причине эти работы должны регламентироваться правилами безопасности, обитаемости и т.д.

Чтобы получить лицензию на основные работы, архитекторы, инженеры и т. д. должны подготовить АРХИТЕКТОРСКИЙ ПРОЕКТ.

Как правило, разрешение на капитальное строительство требуется в следующих случаях:

• Общий ремонт жилья.
• Работы, влияющие на конструкцию дома (фундамент, конструкция, фасад, крыша и т.д.)
• Увеличьте высоту здания или его объем.
• Действия, связанные с противопожарной защитой.
• Сносы или подразделения.
• Изменения в использовании здания или дома.
• Кондиционирование коммерческих помещений.
• Новые строительные работы.
• Работы, затрагивающие общие элементы здания.

Лицензия на мелкие работы

Незначительные работы по реформам и т. д. также требуют лицензии. Однако это простые работы, не требующие проекта или специализированных проектов, и имеют гораздо меньшую стоимость. Примерами этого могут быть небольшие реформы, изменение стен или облицовки, проекты внутренней отделки, устранение архитектурных барьеров, замена тротуарной плитки, обновление кухни или ванных комнат, установка отопления, канализации, водопровода и электричества, обследования, испытания и т. д.

Пример легализации в регионе Валенсия

Дом, построенный на деревенском участке в регионе Валенсия в 1979 году.

Имущество было расположено в районе RUSTIC на менее чем 10.000 м2 (минимальный размер участка, чтобы иметь право на строительство в этом районе). И строился он с 1979 года. То есть это был довольно старый объект. В связи с тем, что это старое имущество, мэрия уважает существующие постройки, которые, будучи построенными менее чем на 10.000 2 мXNUMX, и «выходящие за рамки норматива», считают эти постройки «законодательно закрепленными к тому времени». Например, текущие назидания не могут быть расширены. Таким образом, новые постройки на участке не могут быть построены. Ратуша разрешает внутренние реформы таких объектов, но не разрешает пристройки, строительство других зданий, таких как гаражи, бассейны и т. д.

Кроме того, мэрия может не одобрить лицензию на преобразование «основных» структурных частей здания, таких как фундамент, крыша и т. д. Мэрия допустит «реконструкцию» существующего дома и «ремонт» существующей конструкции, но не «снять» со старых деталей установить новые. Например, в случае стихийного бедствия или затопления, которые могут повлиять на структуру дома, мэрия может не дать права на «восстановление» собственности. Таким образом, в заключение, Ратуша разрешает внутренние реформы для поддержания строительства, но не структурные реформы из-за шахт, фундаментов, замены крыши и т. д. В связи с этим, мы рекомендуем вам проинструктировать свою страховую компанию о том, что стихийные бедствия и другие факторы, влияющие на существующие постройки должны быть застрахованы обязательным страхованием для заключения договора на дом по завершении строительства.

Мы видели, что этот район НЕ подключен к основной канализационной системе.

Юридические последствия домов, рассматриваемых как «Фуэра де Орденасьон» в регионе Валенсия 

 Если они не будут оштрафованы до августа 2010 года, они не могут быть оштрафованы позже и не могут быть снесены по испанской системе, и к тому времени они будут юридически закреплены.

• Существующий конструкции соблюдаются по своим размерам, но невозможно построить новое здание элемент ни даже расширить существующийs.
• Кроме того, по этой причине ратуша с уважением относится к существующим постройкам, но их нельзя продлить. Таким образом, новые постройки в собственности не могут быть построены.
• Ратуша позволяет проводить внутренние реформы на такого рода объектах недвижимости. Но из-за того, что недвижимость не соответствует нормативам, ратуша не выдаст лицензию на реформирование «важнейших структурных частей» здания, таких как фундамент, крыша и т. д. Ратуша допустит «реформирование» существующей дом, и «чинить» существующую конструкцию, а не «снимать» со старых частей, чтобы установить новые. Например, в случае «пожара» или наводнения, которое может повлиять на структуру дома, ратуша не может предоставить права «перестроить» собственность. Итак, как вывод, Ратуша допускает внутренние реформы для поддержания строительства, но не структурные реформы, связанные с бинами, фундаментами, сменой крыши и т. д.
• Одним из условий признания «ненормативным» является доказательство того, что имущество не подвергалось взысканиям в течение 15 лет после постройки.

Свидетельство о жилье 

Еще один момент заключается в том, что, в зависимости от мэрии района и индивидуальных правовых условий строительства и/или участка, собственность на «Фуэра де Орденасьон» может иметь или не иметь Свидетельство о проживании, и в зависимости от этого мэрия может потребовать определенных юридических аспектов или работ на объекте для получения или продления этого свидетельства.

К вашему сведению, это документ, выданный мэрией района, в котором подтверждается, что недвижимость соответствует требованиям к жилью.

Это свойство не получило “Жилищный сертификат» (СН), и нам подтвердили в мэрии, что на данный момент невозможно получить этот сертификат.

Этот документ также необходим для подключить воду и электричество к дому и вносить изменения в договоры на воду и электричество от вашего имени.

Расходы на урбанизацию, необходимые для завершения процесса легализации в регионе Валенсии

В недавнем будущем ратуша могут потребовать от нынешних владельцев, с точки зрения лучшего и более удобного использования их собственности, произвести / оплатить некоторые работы по улучшению там инфраструктуры, такой как улицы (пешеходные зоны), тротуар, общественное освещение, канализация и т. д., и даже отдание части участков под дороги, пешеходные или зеленые зоны.

Нужно будет посмотреть, какие работы мэрия запланирует просить у владельцев в будущем, и кто за это будет платить. В этот момент, новый закон, недавно принятый в 2019 году (LOTUP), направлен на то, чтобы действовать с такими группами домов, чтобы развивать некоторые работы по урбанизации, которые до сих пор не подтверждены законом.

Просто отметим, что самая дорогая стоимость урбанизации - это подключение к центральной канализации из города. Поскольку эти объекты находятся довольно далеко от города, можно предположить, что, вместо подключения к основной канализационной системе позволить владельцам установить септик с системами очистки для фильтрации и очистки сточных вод

В большинстве объектов недвижимости в этом районе не установлены официально регулируемые или современные септиктенки для очистки остаточной воды. Так что, если проект Ратуши будет представлен в будущем, немедленная стоимость будет заключаться в установке современного септика в собственности.

По сообщению агентства недвижимости, септики не соответствуют действующим нормам, что случается очень часто.

Пока план урбанизации не представлен и урбанизация не завершена, мэрия может создать проблемы для санкционирования структурных реформ в собственности. Существующие постройки уважают по своим размерам, но могут возникнуть трудности с получением лицензии или разрешений на строительство нового строительного элемента или даже на расширение существующих.

Но если дома в этом районе будут улучшены с помощью работ по урбанизации, предусмотренных планом урбанизации (называемым MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), они будут иметь следующие преимущества:

• Дом будет считаться «абсолютно законным» строительством, поэтому он больше не будет считаться «ненормативным», поэтому будет разрешено перестраивать существующие конструкции, проводить структурные реформы, перестраивать и т. д.
• Имущество будет иметь сертификат жилья