ОБЩИЕ АСПЕКТЫ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНА В ИСПАНИИ – МАЙ 2023 ГОДА

Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилище (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Нажмите здесь, чтобы ознакомиться с законом .

I.- ОБЩИЕ АСПЕКТЫ

Ассоциация Закон «О праве на жилище» вступил в силу 26 мая 2023 г. после публикации в Официальной государственной газете (BOE). Несмотря на критику, полученную от сектора недвижимости, закон содержит положения о выселении, залогах на пустующие дома, ограничение на обновление арендной платы и новые налоговые льготы для владельцев.

Справочный индекс будет создан, который заменит ИПЦ в расчете дохода. Основное противоречие вызывает фигура «большой вилки» и передача создания напряженных арендных зон в руки автономных сообществ (CCAA), что будет означать контроль над арендным рынком.

ИНТЕРВЕНЦИОННАЯ ПРИРОДА ГОСУДАРСТВА

Этот закон становится первым государственным нормативным актом, регулирующим право на жилище с момента принятия Конституции.

Это явно интервенционистский закон Центрального государства о регионах и автономных сообществах, поскольку он ограничивает и обусловливает полномочия на уровне недвижимости и города, которые до настоящего времени соответствовали различным регионам. Таким образом, закон устанавливает правила юрисдикции, которые должны применяться автономными сообществами, обладающими полной юрисдикцией в жилищных вопросах.

Он также предполагает явное вмешательство публичных властей в частную сферу, поскольку вмешивается, ограничивает и обуславливает частноправовые отношения между лицами, связанные как с правом договора, так и с правом собственности.

КАКОВЫ ЦЕЛИ НАСТОЯЩЕГО ЗАКОНА?

Целями этого закона являются:

• Регулировать права и обязанности граждан в отношении жилья
• Облегчить доступ к достойному и адекватному жилью для людей с экономическими трудностями, гарантировать функциональность и безопасность домов
• Определить государственное жилищное планирование и программирование
• Регулировать правовой режим парков общественного жилья
• Содействовать развитию типологий жилья, соответствующих различным формам сосуществования
• Улучшить защиту при покупке и аренде жилья, среди прочего.

КАКИЕ МЕРЫ ПРЕДПОЛАГАЕТ ЗАКОН?

Вот некоторые из заметных мер закона, которые вступят в силу немедленно:

• Обязанность собственников и посредников предоставлять данные о жилых помещениях и их владельцах
• Создание нового эталонного индекса для обновления дохода
• Возможность облагать налогом пустующие дома.

Однако другие меры, такие как потолок арендной платы и стрессовые зоны, будут подлежать объявлению CCAA и потребуют дополнительных процедур и условий.

Таким образом, Закон о праве на жилище направлен на регулирование различных аспектов, связанных с жильем, от прав граждан до создания общественных парков доступного жилья.

Хотя он вызвал споры, он знаменует собой важную веху, поскольку это первый закон штата, регулирующий это конституционное право с ярко выраженным интервенционистским характером.

КАКИЕ МЕРЫ ДЕЙСТВУЮТ?

Меры Закона о жилье, которые уже вступили в силу, следующие:

1. Ограничение на обновление дохода от аренды : С марта 2022 года индекс потребительских цен (ИПЦ) перестал быть так называемым «справочным индексом при обновлении арендной платы».

До 31 декабря 2023 года годовое увеличение арендной платы по существующим договорам аренды не может превышать 2%. В 2024 году этот лимит будет увеличен до 3%.

Начиная с 2025 года будет применяться новый индекс арендной платы, который будет ежегодно публиковаться государственной администрацией Испании.

2. Минимальная информация в операциях по покупке и аренде жилья: Посредники должны предоставлять подробную информацию об объектах и ​​их владельцах при покупке и аренде. Это включает в себя экономические условия, лицензию на занятие или свидетельство о пригодности для проживания, основные характеристики дома и здания, а также идентификацию продавца или арендодателя. Несоблюдение может привести к экономическим санкциям.

Подробную информацию об обязанности информировать покупателя или арендатора мы можем найти в нашей специализированной статье ВЛИЯНИЕ ЗАКОНА О ПРАВЕ НА ЖИЛЬЕ НА ПРОЦЕСС КУПЛИ-ПРОДАЖИ В ИСПАНИИ .

3. Чрезвычайное продление договоров аренды для уязвимых слоев населения: Обязательное продление на один год устанавливается для договоров аренды, когда арендатор демонстрирует социально-экономическую уязвимость, а арендодатель является крупным домовладельцем.
4. Доплата IBI за пустующие дома : применяется надбавка к налогу на недвижимость (IBI) для домов, которые не проживают в течение как минимум двух лет. Эта надбавка может доходить до 150% и применяется к объектам недвижимости с минимум четырьмя квартирами на одного владельца, если нет уважительных причин временной незанятости.

Эти меры направлены на регулирование рынка жилья, контроль цен на аренду, повышение прозрачности сделок и поощрение заселения незанятых домов.

«ЗАЩИЩЕННОЕ ЖИЛЬЕ» ИЛИ «ИНСТИМУЛИРУЕМОЕ»

В дополнение к ранее упомянутым мерам Закон о жилье включает другие положения, касающиеся «защищенного» или «поощрительного» жилищного режима, электронных выплат арендного дохода, фигуры крупного домовладельца, расходов на управление недвижимостью и изменений в правилах выселения. , выкупа и аукционов недвижимости.

В отношении «Охраняемого жилья» установлено, что на эти дома будет распространяться постоянный режим общественной охраны, за исключением обоснованных исключений. Кроме того, для его продажи или аренды потребуется предварительное разрешение соответствующего автономного сообщества.

Что касается «стимулируемого доступного жилья», то государственным органам разрешено способствовать существованию этих домов и устанавливать ценовые ограничения, чтобы гарантировать доступ для людей с экономическими трудностями.

ОПЛАТА АРЕНДЫ «НАЛИЧНЫМИ» ИЛИ «НАЛИЧНЫМИ» ЗАВЕРШЕНА

Обязательство установлено, что выплаты арендного дохода осуществляются в основном с помощью электронных средств , за исключением случаев, когда одна из сторон не имеет доступа к этим средствам, и в этом случае оплата наличными будет разрешена в арендованном доме. .

КТО СЧИТАЕТСЯ «КРУПНЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ» ДОМОВ?

Фигура крупного домовладельца определяется как физическое или юридическое лицо, владеющее более 10 городских объектов или застроенная площадь более 1,500 м2 для жилого использования .

Однако это определение может быть адаптировано в декларациях стрессовая ситуация на рынке жилья , что позволяет включить владельцы 5 и более объектов городской недвижимости в этих районах , при условии заявления компетентной администрации, то есть автономных сообществ.

КТО БУДЕТ ОПЛАЧИВАТЬ КОМИССИИ АГЕНТСТВУ НЕДВИЖИМОСТИ?

Арендодатель.

Установлено, что расходы по управлению недвижимым имуществом и оформлению договора должен взять на себя арендодатель.

ВЫСЕЛЕНИЯ. БОЛЬШАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА В СИТУАЦИИ УЯЗВИМОСТИ

Закон вносит существенные изменения в процедуры выселения, обращения взыскания и продажи имущества в ситуациях уязвимости:

• Защита распространяется на проживающего в жилище лица, находящегося в уязвимом положении в ходе судебного разбирательства по выселению и обращению взыскания.
• Установлена ​​система приостановления производства по делу о выселении на срок 2 месяца для физических лиц и 4 месяца для юридических лиц.
• Дополнительные требования также устанавливаются для приемлемости иска в случаях, когда истец является крупным домовладельцем, а жилище является обычным жилищем жильца, находящегося в ситуации экономической уязвимости.
• На аукционах по недвижимости исполнитель должен продемонстрировать, находится ли арендатор в ситуации экономической уязвимости и что между сторонами применялся процесс примирения или посредничества.

Эти меры направлены на обеспечение большей защиты жильцов домов, находящихся в уязвимом положении, и регулируют различные аспекты, связанные с субсидируемым жильем и рынком недвижимости в целом.

ДЕКЛАРАЦИЯ О «НАПРЯЖЕННОЙ» ЗОНЕ РЫНКА ЖИЛОЙ ЖИЛОЙ

В Жилищном законе предусмотрены меры, которые должны быть приняты в связи с объявлением проблемных зон рынка жилья. Эти меры будут применяться после того, как район будет объявлен таковым и будет составлен конкретный план по устранению наблюдаемых диспропорций. Некоторые из этих мер заключаются в следующем:

• Текущие контракты в районах, объявленных стрессовыми, сохранят лимиты повышения, установленные на общем уровне: 2% в 2023 г., 3% в 2024 г. и с 2025 г. новый базовый индекс арендной платы.
• В стрессовых районах арендаторы могут запросить экстраординарное продление до 3 лет после завершения первоначального срока договора при условии соблюдения определенных требований. Арендодатель будет обязан принять это продление, если только не были согласованы другие условия или дом не нужен для личного пользования.
• В новых контрактах, подписанных в районах, объявленных стрессовыми, будут применяться особые условия в зависимости от того, является ли арендодатель мелким собственником или крупным держателем. В случае с мелкими собственниками согласованная арендная плата не может превышать последнюю арендную плату по предыдущему договору, плюс максимальное увеличение на 10% в определенных случаях. Для крупных собственников арендная плата будет ограничена предыдущим договором или максимальным пределом цены, установленным в соответствии с базовыми индексами цен.
• В стрессовых районах стороны могут договориться о том, что определенные общие расходы, связанные с содержанием имущества, ложатся на арендатора. Однако, если этот пункт не был включен в предыдущий договор, он не будет отражен в новом договоре.
• Для ежегодного обновления договоров аренды жилья будет установлен новый базовый индекс, который будет определен Национальным институтом статистики (INE) до 31 декабря 2024 года. Этот новый индекс будет служить ориентиром во избежание непропорционального увеличения аренда договоров аренды.
• Налоговые вычеты для арендодателей вступят в силу с 1 января 2024 года. Налоговые льготы устанавливаются как для чистого дохода от аренды в целом, так и для конкретных ситуаций, таких как снижение арендной платы в договорах в стрессовых районах или сдача в аренду молодежи в этих районах. Эти налоговые льготы будут применяться только в районах, объявленных как рынки жилой недвижимости в условиях стресса.

Важно подчеркнуть, что эти меры подлежат объявлению стрессовых зон рынка жилья и утверждению соответствующих конкретных планов.

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ

Второе последнее положение. Налоговые льготы, применимые в подоходном налоге с населения к аренде недвижимого имущества для жилья.

В отношении договоров аренды жилья, заключенных с момента вступления в силу настоящего Закона, в Закон № 35/2006 от 28 ноября «О подоходном налоге с населения» вносятся следующие изменения, а также часть законов о налоге на прибыль, доходах нерезидентов. и богатство:

Один. В статью 2 статьи 23 внесены изменения, которые сформулированы следующим образом:

«2. В случаях сдачи в аренду недвижимого имущества для жилья положительный чистый доход, рассчитанный в соответствии с положениями предыдущего раздела, будет уменьшен:

а) на 90 процентов когда тот же арендодатель оформил новый договор аренды дома, расположенного в район с напряженным жилым рынком , в котором первоначальная арендная плата была снижена более чем на 5 процентов по сравнению с последней арендной платой по предыдущему договору аренды для того же дома после применения пункта о ежегодном обновлении предыдущего договора, если это применимо.

b) На 70 процентов когда требования, указанные в пункте а) выше, не выполняются, возникает одно из следующих обстоятельств:

1.º То, что налогоплательщик арендовал дом впервые, при условии, что он расположен в оживленном районе жилого рынка, а возраст арендатора составляет от 18 до 35 лет. При наличии нескольких арендаторов одного и того же дома это снижение будет применяться к той части чистой прибыли, которая пропорционально соответствует арендаторам, отвечающим требованиям, изложенным в этом письме.

2. Когда арендатор является государственной администрацией или некоммерческой организацией, к которой применяется специальный режим, регулируемый Разделом II Закона 49/2002 от 23 декабря, о налоговом режиме некоммерческих организаций. и налоговые льготы для покровительства, которое выделяет жилье в социальную аренду с ежемесячным доходом ниже, чем установленный в программе помощи в аренде государственного жилищного плана, или в жилье для людей в ситуации экономической уязвимости, упомянутой в Законе 19/2021, 20 декабря, когда устанавливается минимальный жизненный доход, или когда дом охвачен государственной жилищной или квалификационной программой, в силу которой компетентная администрация устанавливает ограничение на доход от аренды.

c) На 60 процентов когда, не отвечая требованиям предыдущих писем, жилище было предметом реабилитационное действие в сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 41 Налогового регламента, которые заканчивались бы через два года. до даты заключения договора аренды.

d) В 50 процентах , в любом другом случае.

Указанные требования должны быть выполнены на момент заключения договора аренды, при этом скидка применяется до тех пор, пока они продолжают выполняться.

Эти скидки будут применяться только к чистым положительным доходам, которые были рассчитаны налогоплательщиком в самооценке, представленной до начала процедуры проверки данных, ограниченной проверки или проверки, целью которой является проверка таких отчетов. .

Ни в коем случае сокращения не будут применяться в отношении части положительного чистого дохода, полученного из доходов, не включенных, или из расходов, неправильно вычтенных при самооценке налогоплательщика и урегулированных в любой из процедур, упомянутых в предыдущем абзаце. , даже если эти обстоятельства были заявлены или приняты налогоплательщиком в ходе обработки процедуры. Также скидки не будут применяться в отношении тех договоров аренды, которые не соответствуют положениям раздела 6 статьи 17 Закона об аренде городов.

Ассоциация положительный чистый доход от капитала недвижимости по договорам аренды жилья, заключенным до вступления в силу Закона 12/2023 , от 24 мая, на право на жилище, будет применяться сокращение, предусмотренное пунктом 2 статьи 23 настоящего Закона в действующей редакции по состоянию на 31 декабря 2021 года».

НАБОР IBI

В случае недвижимости для жилого использования, которая постоянно не занята, муниципалитеты могут потребовать доплату IBI в размере до 50 процентов чистой суммы налога.

Для этих целей недвижимость который остается незанятым, постоянно и без уважительной причины, в течение срок более двух лет , в соответствии с требованиями, средствами доказывания и порядком, установленными налоговым постановлением, будет считаться постоянно незанятым имуществом и принадлежать владельцам четырех или более объектов жилого назначения.

Доплата может достигать 100 процентов чистой суммы налога, когда период вакансии более трех лет , и может модулироваться на основе периода вакансии.

Кроме того, муниципалитеты могут увеличить соответствующий процент надбавки в соответствии с вышеупомянутым путем до 50 дополнительных процентных пунктов в случае имущества, принадлежащего собственники двух и более объектов жилого назначения незанятые в одном муниципальном районе.

В любом случае, следующие причины будет считаться оправданным:

• временный перевод по работе или обучению,
• изменение адреса в связи с зависимостью или состоянием здоровья или социальной чрезвычайной ситуацией,
• недвижимость, предназначенная для использования в качестве второго жилья с максимальным сроком в четыре года непрерывной вакантности,
• имущество, подлежащее трудовым или реабилитационным действиям, или иные обстоятельства, делающие невозможным их эффективное использование,
• что дом является предметом судебного разбирательства или дела, ожидающего судебного или административного решения, которое препятствует его использованию и распоряжению, или что это недвижимость, владельцы которой в рыночных условиях выставляют на продажу, максимум один год в этой ситуации, или в аренду, максимум шесть месяцев в этой ситуации.

Надбавка, которая потребуется от налогоплательщиков этого налога, будет начисляться 31 декабря и будет ежегодно уплачиваться муниципалитетами, как только на эту дату будет подтверждена свободная недвижимость, вместе с административным актом, которым она объявлено. .

Муниципальная декларация в качестве постоянно незанятой собственности потребует предварительного слушания налогоплательщика и аккредитации городским советом признаков вакансий, которые будут регулироваться в указанном постановлении, в котором могут появиться те, которые связаны с данными муниципального регистра, а также потребление услуг снабжения».

ЗАПАС ПОЧВЫ

Выделить адекватное и достаточное количество земли для продуктивного использования и для жилищного использования, сохраняя в любом случае часть, предназначенную для жилья, подлежащего режиму общественной защиты, который, по крайней мере, позволяет установить его максимальную цену для продажи, аренды или других форм доступа к жилью, таких как право на поверхность или административная концессия.

Этот заповедник будет определяться законодательством о территориальном и градостроительном планировании или, в соответствии с ним, актами планирования, он будет гарантировать распределение его местоположения с соблюдением принципа социальной сплоченности и будет включать, как минимум, земля, необходимая для выполнения 40 процентов жилой площади, предусмотренной городским планированием на сельских землях, которые будут включены в новые действия по урбанизации, и 20 процентов на урбанизированных землях, которые должны пройти реформу урбанизации или действия по обновлению.

ТЛАКОРП 2023