ПРАЗДНИКИ ОТДЫХА. ВАЛЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ. ПРОЦЕСС РЕГИСТРАЦИИ И НАЛОГИ

Обычно есть 3 способа аренды недвижимости:

• Краткосрочная аренда: Этот вид аренды предназначен для туристов, которые хотят использовать собственность для туризма / отдыха. Этот вид аренды должен быть зарегистрирован в специальном реестре в Валенсии, и одним из требований является свидетельство о проживании. Короткий срок пребывания: менее 2 месяцев.
• Долгосрочная аренда: Это когда арендатор хочет использовать имущество не для туризма, а для длительного проживания и проживания. Таким образом, вам всегда будет разрешено сдавать в аренду имущество, поскольку правила для этого вида аренды отличаются от туристических. Длительный срок пребывания: один год или более.
• Среднесрочная аренда: Это когда арендатор не желает проходить несколько дней отпуска или оставаться на длительный срок в качестве постоянного места жительства. Арендаторы используют имущество с намерением работать в течение определенного времени или оставаться в этом районе в поисках недвижимости для покупки, или студентов на период обучения и т. Д. Регулирование: То же, что и на длительный срок, и не подвергается строгому условия по туристическим. Средний срок пребывания: от 2 до 11 месяцев.

Самые высокие доходы от аренды были получены в результате туристической деятельности, что привело к повышению арендной платы по сравнению с традиционным видом аренды на один срок.

Но из-за увеличения требований для получения туристической лицензии, в середине обеих арендных плат, есть возможность иметь более высокие доходы, чем долгосрочные: среднесрочная деятельность.  Как указывалось выше, арендаторы со средним сроком действия - это те, кто намеревается сдать долгосрочное пребывание в собственности, но не в постоянных целях Они будут уважать собственность больше, чем туристы (потому что они будут использовать ее некоторое время), и они будут платить более высокую арендную плату за короткий срок пребывания.

Кроме того, среднесрочная деятельность не будет регулироваться строгими законами, не регулирующими туристическую деятельность.

Сказанное выше, давайте поговорим о туристической деятельности.

---

ТУРИСТИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ:

ПРОЦЕСС, РЕГУЛИРОВАНИЕ И ШАГИ РЕГИСТРАЦИИ

 

На испанском рынке арендуемой недвижимости в регионе ВАЛЕНСИЯ («Comunidad Valenciana») существует большая путаница относительно точных требований, обязательств и процесса развития деятельности по аренде в регионе Валенсия. После получения десятков запросов информации по этому вопросу, мы решили разработать этот отчет, чтобы уточнить наиболее распространенные вопросы, которые требуют наши клиенты и контакты.

Предшественники и законы:

Есть два важных аспекта, которые следует учитывать при принятии решения об аренде вашей недвижимости в туристических целях:

1. ФОРМАЛЬНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
2. НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

---

 

ФОРМАЛЬНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Существует общий Указ о туристической деятельности, Декрето 92/2009, от 3^rd Июль 2009 , Этот указ имеет целью:

- Подтверждение юридических обязательств и обязанностей от арендодателей

- Гарантия защиты прав потребителей и пользователей

- Контроль за деятельностью помещиков

Этот закон гласит, в частности:

1.- Что такое «жилье or Апартаменты Turístico»?

Это свойство, где есть следующие условия:

- Когда есть компенсация за использование.

- Когда есть немедленная доступность квартиры.

- Когда «использование» или «судьба» квартиры является «туристической»

- Когда это делается на «регулярной основе». Регулярное основание означает, что вы находитесь в ONE из следующих случаев

- Когда арендой управляют крупные туристические операторы / компании

- Когда вы публикуете недвижимость в туристических каналах (интернет, газеты и т. Д.).

- Даже если вы не являетесь компанией, вы оказываете некоторые из этих услуг: обслуживание и ремонт имущества, обслуживание номеров, уборка квартиры, туалета и т. Д., Стирка личной одежды или оборудования для квартиры (простыни, полотенца и т. Д.), Хранение багажа, и т.п.

Итак, когда вы арендуете свою недвижимость для «жилых» целейсо среднесрочным сроком аренды семьи или отдельных лиц для «проживания», а не для «туризма», то Ваша собственность исключена из этого положения о «туристической собственности», «Аренда жилья» будет регулироваться общим законом об аренде (или «Ley de Arrendamientos Urbanos»). Таким образом, вам не нужно будет следовать этим формальным требованиям регистрации, но, как объясняется ниже, вам нужно будет декларировать свои доходы от аренды для испанских налогов.

2.- Каковы формальности для развития этой деятельности? -Регистрация в отпускном регистре Валенсии (HRVR).

               – Если вы арендуете только у one до 4 свойствато вы должны зарегистрироваться как "конкретный".

                – Если вы арендуете более 4 объектов недвижимостито вы должны зарегистрироваться какКомпания" or «Бизнес-дилер».

Но даже в том случае, если вы решили не регистрировать свою собственность в реестре Valencia, ваша собственность должна соответствовать юридическим стандартам качества и оборудования, как в следующем разделе.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]С момента вступления в силу Закон № 15/2018 от 7 июняНеобходимо доказать, что туристическая недвижимость имеет сертификат городской совместимости выдается муниципалитетом, в котором жилье разрешено для туристического использования. Этот отчет о благоприятной совместимости должен иметь защищенный код проверки (CSV), который позволяет проверять целостность и подлинность электронных документов, а также получать их электронные копии. [/ Gdlr_notification]

3.- Требования к собственности-Правовые стандарты качества и оборудования:

Каждое имущество, зарегистрированное или незарегистрированное, предлагаемое на рынке в качестве арендной платы для туристических целей, должно соответствовать требованиям, установленным в законодательстве для любой из рассматриваемых классификаций: «Стандарт», «Первичный» или «Улучшенный». Чтобы зарегистрировать собственность, он может получить, как минимум, «Стандартные» требования.

Ассоциация приложение к закону подробно излагает требования каждой из этих классификаций.

Наряду с требованиями, установленными законом, недвижимость будет предлагаться клиентам в идеальных условиях проживания, консервации, уборки, а все коммунальные услуги и услуги будут готовы к первому дню занятий.

Владельцы не могут требовать от клиентов более 250 евро в соответствии с депозитом / облигацией / гарантией, за исключением случаев, когда покупатели прямо согласны с более высокой суммой.

Лицензия на проживание / Сертификат на проживание требуется

Имущество должно иметь свидетельство о проживании («Licencia de ocupación» или «Cédula de Habitabilidad»), и оно должно быть оборудовано всеми белыми товарами и оборудованием, которое будет использоваться в идеальных условиях и в идеальном состоянии.

Дома на деревенской земле требуют изменения классификации земель

Если имущество находится на деревенской земле, то классификация земли должна быть изменена, чтобы разрешить такое использование. Это очень сложный процесс, который называется «Declaración de Interés Comunitario», когда зал Twon Hall с аудиторией в региональном правительстве принимает изменение использования земли. .

ДРУГИЕ ФОРМАЛЬНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:

В дополнение к возможным формальным и налоговым обязательствам, как того требует закон, мы специально рекомендуем вам следующее:

1. Сертификат архитектора: Очень важно получить консультацию специалистов, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует требованиям в соответствии с законом. Таким образом, будет необходимо, чтобы архитектор посетил собственность и удостоверил, готова ли собственность быть сданной в аренду.
2. Сертификат энергоэффективности: Последние испанские нормативные акты заставляют арендодателей получать сертификат энергоэффективности при сдаче в аренду недвижимости. Итак, этот сертификат необходимо получить, прежде чем предлагать недвижимость на рынке для сдачи в аренду. Нажмите здесь, чтобы получить дополнительную информацию о требованиях сертификата энергоэффективности.
3. Страхование дома: Как арендодатель, мы особенно рекомендуем вам заключить договор страхования для покрытия контейнера, содержимого и гражданской ответственности. Нажмите здесь, чтобы узнать больше о страховании при аренде.

Если вы уже заключили договор страхования на свое имущество, а затем решили арендовать его, то это очень важно Вы информируете страховую компанию об этом факте. В противном случае будут большие возможности, страховая компания не возместит убытки, возникшие в результате непредставленной деятельности.

4.- Процесс регистрации

а) формат: Вы должны заполнить официальную форму. Нажмите здесь чтобы получить это, Пожалуйста, обратите внимание, что эта форма является «декларируемой ответственностью» (или «декларацией ответственности»), в которой вы заявляете и ПОДТВЕРЖДАЕТЕ под свою ответственность, что данные и информация являются ИСТИННЫМИ, и несут прямую ответственность за содержание, включенное в данный контент.

Таким образом, если содержащаяся информация неверна (например, вы заявляете, что минимальный размер спален составляет 8 м2, тогда как в действительности они меньше), вы можете нести ответственность за ложные показания, мошенничество и т. Д.

Таким образом, если вы не на 100% уверены, что ваша собственность требует ВСЕХ условий, чтобы соответствовать «Стандарту», ​​или чтобы узнать, может ли ваша собственность быть «Премиум», тогда обратитесь к архитектору для проведения обследования. а также для проверки и подтверждения того, что ваша собственность соответствует этим условиям.

б) Регистрация. После заполнения формата вы должны представить его в одном из правительственных учреждений Валенсии в Аликанте, Валенсии или Кастельоне:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Аликанте
C / Churruca, 29-03003 Алакант / Аликанте

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Кастельон
Avda. Херманос Боу, 47 - 12003 Кастельон-де-ла-Плана

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Валенсия
Pl. Альфонсо эль-Магнанимо, 15 - 46003 Валенсия

---

Вы получите документ, подтверждающий, что регистрация завершена. Получив регистрационный номер, вы должны зарегистрировать его во всех рекламных целях, форматах, договорах и т. Д., Полученных в результате вашей деятельности..

5.- ФИНАНСЫ

Предложение услуг без обязательной регистрации может иметь следующие последствия:

- штраф до 90.000 евро

- приостановление деятельности на этом объекте до 3 лет

- приостановление деятельности владельцу до 3 лет

6.- Другие аспекты

Должен ли я сообщать и рекламировать свой регистрационный номер при объявлении собственности?

ДА. Ваш регистрационный номер должен быть указан во всех видах информации, рекламы, консультантов и т. Д. Регистрационный номер, присвоенный каждому жилью.

Могу ли я сдать свою недвижимость только для комнат?

Нет. Имущество должно быть сдано полностью, и владелец не может проживать на нем.

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду в качестве стандартного краткосрочного договора?

ДА. Но, таким образом, вы должны отменить регистрацию в Туристическом реестре, потому что закон не допускает объявления «стандартной аренды» в туристических каналах. Приняв решение об аренде Недвижимости, есть два пути:

• Регистрация в стандартной аренде. Это означает аренду в краткосрочной или долгосрочной перспективе, а также в соответствии с договором аренды и использования вне туристического использования. Таким образом, дом нельзя публиковать на туристических каналах (например, AirBNB).
• Регистрация для туристического использования. В этом случае недвижимость можно рекламировать по туристическим каналам.

Должен ли я хранить книгу для гостей?

ДА. Вам необходимо хранить книгу, в которой зарегистрированы все клиенты, в формате, который вы должны получить на местном вокзале Pólice или в Guardia Civil по месту нахождения объекта.

---

Фискальные и налоговые требования

А) ФОРМАЛЬНОСТИ - ДЕКЛАРАЦИЯ:

Если вы владеете недвижимостью и не используете ее в качестве постоянного места жительства, КАЖДЫЙ ГОД, вы должны представить налоговую декларацию на вашу собственность, и это, даже если недвижимость сдана в аренду или не сдана в аренду. И это делается через ГОДОВОЙ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ.

И, когда вы арендуете недвижимость и получаете «доход», вы должны заявить в тот же момент, когда вы получаете доход, КВАРТАЛЬНОЙ ДЕКЛАРАЦИЕЙ.

Когда вы арендуете недвижимость, вы получаете «доход», который облагается испанским «подоходным налогом». В Испании, в зависимости от того, являетесь ли вы «налоговым резидентом Испании» или «нерезидентом Испании».

Если вы являетесь резидентом, то налогом является налог на доходы резидентов (IRPF- «Impuesto de la Renta de las Personas Físicas»), а если вы нерезидент, налогом является налог на доходы нерезидентов (IRPFNR- «Impuesto de La Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Если вы являетесь «испанским налоговым резидентом», то вы должны декларировать свои доходы от аренды в нашей годовой налоговой декларации (модель 100).

Но если вы являетесь не испанским налоговым резидентом, то вы должны декларировать свои доходы в подоходном налоге нерезидента (модель 210) следующим образом:

– ЕЖЕКВАРТАЛЬНО: когда вы сдаете свою недвижимость в аренду, у вас есть декларация об этих доходах в том же квартале года, в котором они были получены. Итак, здесь, в этом посте, мы рассмотрели случай, когда аренда предназначена для «туристических» целей, но вы также можете арендовать для «жилых» целей. В обоих случаях вы должны декларировать доходы в соответствующем квартале года.

 «Аренда жилья»: это означает, что когда вы арендуете жилье для «жилых» целей, при этом среднесрочный срок семьи или лица арендуют его для «проживания», а не для «туризма».

- ЕЖЕГОДНО: как резидент или как не налоговый резидент, вы должны подавать ежегодную налоговую декларацию (IRPF / IRPFNR). Таким образом, в периоды времени года, когда вы не сдаете недвижимость в аренду, как нерезидент, взимается налог, который необходимо уплатить, и он декларируется в конце следующего года.

Пример:

Вы нерезидент и получаете аренду туристической недвижимости в феврале 2015 года..

1.- Квартальная декларация: вы должны декларировать этот доход в том же квартале. Представление этих деклараций должно быть сделано до 20 дней после окончания квартала. В случае примера доходы от аренды за квартал январь-март должны быть декларированы в налоговых декларациях для подачи до^th апреля 2015.

Остальная часть 2015 года больше не сдается в аренду.

2.- Годовая декларация. Затем до конца следующего 2016 года вы должны представить декларацию о налогах и оплатить время, когда имущество не сдавалось в аренду.

Таким образом, примите к сведению, что при аренде недвижимости для туристических целей, вместе с вашим ЮРИДИЧЕСКИМ обязательством зарегистрировать свою собственность, вы имеете НАЛОГОВУЮ ОБЯЗАННОСТЬ декларировать доход ЕЖЕВАРТАЛЬНО, а затем ЕЖЕГОДНО в течение остальной части года.

Должен ли я платить НДС? На рынке существует большая путаница, избегайте этого вопроса. Чисто арендные доходы не облагаются НДС.

Таким образом, если вы арендуете свою недвижимость как для жилых, так и для туристических целей, ВЫ НЕ ДОЛЖНЫ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ СЧЕТ, и сделка не облагается НДС.

Но это на тот случай, если вы получаете доход ТОЛЬКО В АРЕНДУ. Но, когда вы предлагаете другие услуги, похожие на отель, такие как:

- Ресторан, еда, завтрак

- Уборка внутри квартиры

- стиральные полотенца, простыни и т. Д.

В этих случаях вы должны выставить счет-фактуру и взимать НДС с вашего сервиса. Требования будут:

- Составьте счет для каждого из ваших гостей

- Налог на добавленную стоимость (10%)

- декларировать НДС ежеквартально

- декларировать НДС ежегодно

- зарегистрироваться в качестве бизнес-профессионала в налоговой инспекции

- Объявлять подоходный налог ежеквартально

- Ежегодно объявлять подоходный налог

Б) НАЛОГ К ОПЛАТЕ:

Выяснив вышесказанное, рассмотрим сейчас как платить доходы, полученные через дом отдыха.

На чистые суммы, полученные от аренды, Вы можете уменьшить:

- Пропорциональный процент (не капитал) ипотеки (или любого другого вида кредита, использованного для покупки собственности), уплаченный за приобретение собственности.

- пропорциональный налог, сбор мусора, страхование жилья, коммунальные платежи и т. Д.

- Пропорциональная реформа, обслуживание, мебель, оборудование, вода, электричество, интернет и т. Д.

- маркетинг, реклама, юристы и т. Д.

Пример:  

У «А» есть дом на Коста-Бланке, который не используется как постоянный дом, и он решает арендовать его через Airbnb или любые другие подобные платформы.

• Объявление арендной платы получено: Дом оценивается в 150.000 6.000 евро, а общая арендная плата составила 4 2015 евро за XNUMX месяца, май, июнь, июль, август XNUMX года.

1. Муниципальный налог. Ежегодно 500 евро. Итак, 500/12 * 4 = 166,6 евро. Это пропорциональная сумма муниципального налога за 4 месяца, в течение которых дом был сдан в аренду.
2. Проценты по ипотечным кредитам: «А» выплатила в этом году 1.200 евро процентов по ипотечным кредитам, таким образом, 400 евро соответствуют периоду аренды.
3. Коммунальные платежи: в год 600 евро, таким образом, 200 евро соответствует сроку аренды.
4. Сбор мусора: 150 / год. Итак, 50 евро соответствует сроку аренды.
5. Страхование дома: 350 / год. Итак, 33,1 евро соответствует сроку аренды.
6. Оплата маркетинговых сборов: 300 евро
7. Вода, электричество, газ, интернет: 450 евро соответствует сроку аренды.

ИТОГО РАСХОДЫ: 1.599,7 евро. Это будет общая сумма, которую «А» может вычесть из полученных доходов. Так:

6.000 - 1.599,7 евро = 4.400,3 евро

Сумма 4.400,3 евро платит 836,057 XNUMX евро в налогахсогласно шкале ниже:

Ставка налога на 2016 год:

• От 0 до 12.450 евро - 19%
• От 12.451 евро до 200 - 24%
• От 20.201 евро до 35.200 евро - 30%
• От 35.201 евро до 60.000 евро - 37%
• От 60.001 евро -45%

И эта налоговая декларация должна была быть сделана в 2 декларациях, сделанных в соответствующем квартале 2015 года. Таким образом:

- Арендная плата, полученная в мае и июне, должна была быть объявлена ​​в квартальной декларации, сделанной до^th июля 2015.

- Арендная плата, полученная в июле и августе, должна была быть объявлена ​​в квартальной декларации, сделанной до^th октября 2015.

• Объявление остальной части года: Поскольку дом не является постоянным домом, то «А» должен объявить и заплатить за оставшуюся часть года, когда дом пуст. Итак, это оплачивается:

- в ежегодной декларации о подоходном налоге. Если «А» был резидентом Испании, до конца июня 2016 года, и если «А» был нерезидентом, до 31.12.2016.

- Ставка: в среднем 0,5% от катастрофического значения.

 

---

Обратитесь в нашу службу регистрации от двери до двери!

Мы можем зарегистрировать вашу собственность и получить регистрационную лицензию

Просто свяжитесь с нами!