Как купить недвижимость в Сан-Себастьяне – Доности

ЗНАКОМСТВО С ДОНОСТИ – САН-СЕБАСТИАН ДЛЯ БУДУЩИХ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Город Сан-Себастьян – Доности.

Введение – Происхождение Доности

Исторически говорят, что поселение, давшее начало Сан-Себастьяну, было монастырем Сан-Себастьян-эль-Антигуо, а также замком Монте-Ургулл и городом, расположенным в кургане, который связывал его с землей, жители которой говорят, что исторически они были посвящены рыболовству и коммерческой деятельности.

Окружающая территория была усеяна фермерскими домами, которые также занимались сельскохозяйственными работами.

Надо сказать, что Сан-Себастьян расположен как точка соприкосновения двух разных регионов: моря и внутренних земель. Чтобы получить доступ к внутренним землям, сухопутные пути имели выход к побережью по реке Урумеа и, таким образом, развивали коммерческую и торговую деятельность с внутренними районами.

На самом деле в городе был морской порт, и еще один речной порт (или Санта-Каталина), помимо порта Пасахес, который долгие годы находился под юрисдикцией Сан-Себастьяна.

Именно Санчо Эль Сабио предоставил этому скромному населенному пункту чартер, так как в нем уже начиналась зарождающаяся коммерческая деятельность.

На протяжении многих лет и учитывая его близость к границе, он также имел определенное военное значение, что привело к строительству различных укреплений, которые развивались с течением времени до середины 19 века.

Ассоциация городского развития Сан-Себастьян-Доности имеет несколько фаз :

Первый до разрушения осадой 1813 г. (Война за независимость Испании) .

От средневековья до 16 века в городе не произошло серьезных структурных изменений. Это обнесенное стеной городское ядро, имеющее план правильного геометрического типа, с важной юрисдикцией над прилегающей сельскохозяйственной территорией и несколькими меньшими ядрами, которые его окружали.

Из окрестностей первобытного средневекового замка Ургулл были построены различные пояса стен, которые будут ограничивать городское развитие до 19 века.

В 16 веке были предприняты строительные работы и расширение новых стен.

Эти работы продолжают выполняться в 17 веке и, в меньшей степени, в 18 веке.

Этот этап заканчивается почти полным разрушением города в 1813 году. В этот день город разрушается в результате осады города герцогом Веллингтоном (Война за независимость) и восстанавливается, в результате чего возникает нынешняя старая часть.

В 1854 году Сан-Себастьян был назначен столицей Гипускоа.

В эти дни к коммерческой и административной деятельности города присоединяется важная туристическая деятельность, так как с середины 19 века он был выбран в качестве летней резиденции королевской семьи.

В те годы был разрешен снос стен, поэтому город перестал быть местом военных действий.

Начиная с тех лет началось развитие района Энсанче со строительством южного Сан-Себастьян Энсанче, который также занимал болота и Ареналес-де-Урумеа.

Ensanche имеет регулярный рисунок с прямыми улицами, которые образуют квадратную сетку, выделяя так называемую Авенида-де-ла-Либертад.

Этот район имеет важное туристическое и рекреационное значение с Пасео-де-ла-Конча. Он также имеет важное жилое, административное и коммерческое использование.

Промышленная деятельность перемещается в сторону Ибаэты, Антигуо и того, что позже станет Баррио-де-Грос.

Самые скромные классы концентрируются в Старой части или движутся к Старой.

Позже начались работы Ensanche de Gros или Zurriola в Ареналесе, который простирался между рекой Урумеа и склоном горы Улия.

Район, который сегодня считается Центром, был построен между 1867 и 1910 годами. Центр тяжести города сместился с площади Гипускоа на Авенида-де-ла-Либертад, которая сегодня составляет ось Доности. Старый город из-за своей сложной структуры вытеснен в зону отдыха и небольших магазинов, так как не готов к развитию современной коммерческой, транспортной и транспортной деятельности.

Позже городское развитие было поляризовано в сторону улиц Сан-Мартин, сети улиц вокруг площади Буэн-Пастор и улицы Прим, при этом выделяются постройки на улицах Гросс, Антигуо и Амара-Вьехо.

Площади Доности

В Доности много разнообразных площадей, таких как Площадь Конституции, который представляет собой пространство для общественных отношений и мероприятий популярного, спортивного и культурного характера, оставляя под своими аркадами коммерческие этажи, на вершине которых находятся дома.

Помимо площади Конституции, в Доности есть следующие площади:

• Ассоциация Плаза де ла Тринидад, который имеет целью культурно-спортивные мероприятия.
• Ассоциация Пласа-де-Сулоага где есть сад и музей Сан-Тельмо.
• Кроме того, мы находим малый Плаза Ласала.
• Мы также находим Бульвар Аламеда, центральное пространство которого занимают сады и общественные службы, являющиеся одной из основных осей дорожной сети и союзом между старой частью и расширением.
• Ассоциация Пласа-де-Гипускоа, со своим садом в центральной части, представляет собой место для отдыха и развлечений с небольшим прудом. Вокруг которого расположены коммерческие помещения, поверх которых дома, офисы, а также Дворец провинциального совета Гипускоа. Он представляет собой место притяжения и центральное место в городе, а также занимает центральное место в расширении.
• Ассоциация Пласа-дель-Буэн-Пастор является зоной отдыха. На этой площади находится собор, окруженный домами с торговыми этажами. Вокруг этой площади расположены уникальные здания Correos и культурный центр Koldo Mitxelena.
• Ассоциация Пласа-де-Бильбао также расположен на одной из сторон проходной площади Calle Prim.
• Ассоциация Пласа-дель-Сентенарио является связующим звеном между районами Амара Нуэво и Амара Вьехо.
• Ассоциация Пласа-де-Пио XII расположен между одним из важнейших внутренних и внешних транспортных узлов города. Через него он соединяется с автомагистралью Бильбао-Бехобия. В нем находится правительственное представительство, автовокзал и отель Amara Plaza.
• Ассоциация Пласа-де-Ирун, в районе Амара Нуэво. Сеть соединений, которые соединяют Мадридский проспект, реку Урумеа и соединения с Лойолой, расположена на этой площади. В нем выделяется торговый центр ARCCO.
• Остальные площади в микрорайоне Амара Нуэво расположены внутри кварталов, представляя одни из них своими невысокими торговыми заведениями, гаражами и мастерскими, а другие заняты небольшими садами и зонами отдыха.

Это квадраты г. Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, и Эстудиос.

• Ассоциация Пласа-де-Сарагоса это его место перехода и отдыха в центре и Мираконча.
• Ассоциация Пласа-де-Эускади и Plaza de España являются местами перехода между улицами, которые через эти площади и мост Санта-Каталина соединяют районы Грос, Амара, Эгиа-Аточа и Центро.

район Доности

Альца

Район Альца расположен на одном из холмов, возвышающихся над заливом Пасайя, занимая его склоны. Это самый восточный район города, расположенный на границе с термами Пасайя и Рентерия. Он простирается над холмом, на вершине которого располагался населенный пункт, который за последние сорок лет сменился постепенной оккупацией северного, восточного и западного склонов, а также строительством перед национальной автомагистралью и в долинах Тксингурри и Молинао, составляя четко опознаваемую часть города.

Сами характеристики физической среды и, в частности, ее топография, подчеркнутая расположением крупных инфраструктур, выполненных в ее окрестностях (порт Пасайя, автомагистраль Бильбао-Бехобия и ее связи с Ла-Эррерой и портом), сегодня составляют границы Района полностью определены, за исключением решения его непрерывности на восток в районе Анчо в Пасайе и районе Гарбера, расположенном на юго-западе.

Он имеет расширение почти 230 га. что PGOU подразделяется на двадцать пять обозначенных городских зон вмешательства (AIU): Ла-Эррера, Цингурри, Ларратчо, Альца-Овер, Ларди-Альде, Джоластокиета, Пикабеа, Олета, Аррия, Карретера, штат Нью-Йорк (участок Ла-Эррера-Буэнависта), Ларрес, Буэнависта. , Альто-де-Буэнависта, Эскалантеги, Мендибиль, Путчузуло, Молинао, Папен, Ландарро, Гарбера, Эснабиде, Дон Боско, Лас-Мерседес, Аудитц-Акулар и Лузуриага.

Сосуществование несовместимых видов использования и необходимость реконструкции незавершенных пространств составляют еще две характеристики микрорайона, в котором расположено в общей сложности 7,501 139,716 дом, 2 55,207 м2 для промышленного использования и XNUMX XNUMX мXNUMX для третичного использования.

На уровне предоставления общественного оборудования стандарт Altza выше среднего муниципального, полученный в результате действий, проведенных в последние годы: спортивный центр Ларрес, Дом культуры Касарес, медицинский центр, образовательные центры и т. д., которые они начали важный процесс реструктуризации.

Учитывая проблему, PGOU выбирает реабилитацию городской ткани, перенос предприятий, подготовку альтернативных промышленных земель, предложение третичных земель и т. д. Что касается конкретных действий, мы должны выделить их: реконструкция Herrera и доступы Буэнависты; выполнение новых доступов из Intxaurrondo и Molinao; внутренняя реформа Эрреры, Ларрачо и Буэнависты; комплексная реабилитация в Альца, Арриа и Молинао; завершение строительства участков Олета и Дариета; создание промышленных земель в Ландарро и Миамарке; прогноз торгово-офисного центра в Ларди-Альде; исполнение парков Аррии, Гарберако Гайна и Ларреса; и расширение спортивного комплекса Ларрес.

Амара Берри (Амара Нуэво)

Имея общую площадь 132 га, он ограничен на севере рекой Урумеа в меандре, граничащем с полуостровом Мундаиз. На восток и юг по «объездной» дороге и на запад по железнодорожной линии Эуско Тренбидеак и новой дороге Амара-Айете. Он включает равнинные земли Урумейской равнины и желоба Аноэта и Морланс (в ее нижней части), которые представляют собой естественные продолжения равнинных почв. Часть склона парка Алколеа (район Ибайальде) также включена, хотя он расположен на правом берегу реки. Большая часть района рассматривается PGOU как городская земля, за исключением районов Энсанче-де-Амара IV и Риберас-де-Лойола, которые классифицируются как незавершенные земли под застройку.

Амара-Берри - один из самых важных районов в жилой застройке города, с запланированным общим планом 13,199 XNUMX домов в горизонте развития Генплана.

Анорга

Район Аньорга состоит из двух больших участков почвы, расположенных по обеим сторонам шоссе NI, на участке между въездом на альтернативную дорогу к югу от Ибаэты и муниципалитетом Ласарте.

Он занимает приблизительную площадь 123 га. Неадекватные подъезды из СИ к существующим жилым районам с последующей изоляцией, которую это вызывает, и низкий уровень оборудования - две проблемы, которые выделяются отрицательно.

Старая Ондаррета

Район Эль-Антигуо-Ондаррета занимает северную часть равнинных участков Вега-де-Ибаэта до побережья и холма Лугариц (Семинарио), имеет площадь 116 га и ограничен с севера подъездными дорогами к Игельдо и пляж Ондаррета; на юг Камино-де-лос-Пинос и пешеходный доступ к Fundación Matía; на восток по улицам Паласио и доктора Мараньона и на запад по Авде. де Толоса и склон Монте-Игельдо.

В 1990-х годах произошел значительный скачок как в строительстве домов, так и в строительстве оборудования (спортивный центр, поликлиника и т. Д.).

Он разделен на следующие городские зоны действия: Мирамар-Ондаррета, Эль-Антигуо, Семинарио, Лугариц, Лизарритурри, Бента-Берри, кампус Северного университета, Энсанче-де-Ондаррета, Сьюдад-Хардин-де-Ондаррета I и II.

Атегорриета-Улия

Район Атегорриета-Улия развивается у подножия южного склона горы Улия. Он имеет площадь 67.53 га и граничит на западе с Сагуэсом, на юге с Авдой. де Наварра и железная дорога RENFE, а на восток Альто-де-Миракрус.

Его развитие в основном линейное, поддерживается, в первую очередь, старой дорогой Атегорриета, а затем проспектами Наварра и Атегорриета, поднимаясь по склону холма Улия, сохраняя относительно однородный максимальный опорный карниз. Типология поселений, хотя и не современная, в своей общности отвечает малозастроенным жилым домам и изолированной застройке, среди которых преобладают монастырские участки, занятые крупными зданиями, контрастирующими с жилой средой.

В микрорайоне выделяются пять областей: Мантео, Улия-Баррен, Миткселене, Токи-Эдер и Атегорриета, которые для целей планирования классифицируются как городские земли.

Несмотря на кажущуюся однородность, проблемы Баррио разнообразны. Необходимость в перепланировке возникает из-за таких проблем, как недостаточная дорожная сеть, высокая плотность в некоторых районах, смешанное использование, отсутствие парковки и свободных мест.

В районе Мантео наблюдается более высокая плотность заселения с конфликтами доступности, в то время как в других районах более высокое качество окружающей среды, что, однако, также сопровождается недостатками в этой же области. Типология Района с низкой плотностью приводит к рассредоточению общественных пространств, которые достигают высоких стандартов в Мантео после вмешательств, имевших место в последние годы, и сокращаются в районах города-сада, как обычно в этих типологиях.

Соблюдается обязательство по реконструкции территории, которая принимает форму ряда городских действий: преобразование промышленных целей в третичные, создание новых площадей и свободных пространств в Санта-Тереза, Мантео и т. д., урбанизация парка Улия в территории, прилегающие к микрорайону, строительство спортивного центра и обустройство подземных автостоянок в Мантео. С другой стороны, также необходимо закрепить типологию жилых домов с низкой плотностью в качестве характерного использования, адаптацию и приоритизацию дорожной сети, развитие свободных промежуточных зон, устранение недостающих связей и консолидацию большинства видов использования. оборудование.

Айете

Район Айете находится в центральной части города и занимает вершину и склоны Альто-де-Айете, расположенного между равнинами Ибаэта и Урумеа.

Он имеет приблизительную площадь 233 га и граничит на юге с вариантом Сан-Себастьян, на севере с Пасео-де-Мираконча и Камино-де-Сан-Роке, на востоке с железнодорожными линиями Эуско. Тренбидеак, новая дорога Амара-Айете и дорога Эррондо, а на западе края перевала Лугариц, дорога Ибаэта-Айете и Авенида-де-Толоса.

Айете в целом отвечает характеристикам города-сада со средней плотностью застройки и нехваткой коммунального оборудования, плохим дорожным сообщением между различными развитыми районами и слабой поддержкой коммерческой деятельности. По всем этим причинам планируется провести некоторые городские мероприятия: спортивный центр Тханча-Эррека и спортивные площадки Ланберри, Пуйо и Пагола; Торговый центр Txantxa-Ereka; строительство дороги Амара-Айете-Ибаэта/Эль-Антигуо (1999 г.); и создание парков Puyo и Arbaizenea.

Центр-Центр

С севера граничит с открытым морем, с востока — с рекой Урумеа, с запада — с горами Баия-де-ла-Конча и Айете, а с юга — с новым Энсанче-де-Амара, в центре — для целей Генеральный план состоит из Исторического квартала, Энсанчеса 19 века, Пасео-де-Мираконча и холма Сан-Бартоломе, все они застроены, к которым добавлены гора Ургулл и остров Санта-Клара.

Он занимает площадь в 116 гектаров и разграничен следующим образом: Ургуль-Санта-Клара, Порт, Парте-Вьеха, Энсанче, Сан-Бартоломе, Амара Захарра (Старая Амара) и Пасео-де-Мираконча. Все они относятся к городским землям.

Действия, запланированные ПГОУ для Центра как территории с высоким экологическим, архитектурным и градостроительным качеством, в основном направлены на сохранение его характеристик.

Таким образом, в последнее десятилетие 20-го века был разработан План реабилитации исторического квартала, защита застроенного наследия, еще один План реструктуризации дорожного движения с учетом возможности засыпания дорог Эуско. Trenbideak и реализация Ensanche в районе Сан-Бартоломе3, Культурный центр в старой Пескадерии (1999 г.) и возможное расположение автовокзала. Особое значение имеет план переустройства и реконструкции бульвара (1999 г.) и Алдерди Эдер (1998 г.), действия, которые вместе с пешеходной зоной в результате нового устройства дорожной системы должны стать фундаментальным фактором для улучшения качество окружающей среды. Энсанче и его коммерческая привлекательность. Чтобы закончить с этой областью, укажите, что Культурный центр Колдо Митхелена (1993 г.) является одной из работ, которые были выполнены и с большим успехом во всех аспектах.

Эгиа

Эгия представляет собой четко идентифицируемый район в городской ткани с центральными условиями, которые частично обесцениваются из-за его расположения к востоку от железной дороги и его топографии.

Район имеет прекрасно узнаваемые физические границы, которые частично представляют собой барьеры в его отношениях с остальной частью города. Таким образом, он граничит на севере с железнодорожной схемой RENFE, на западе и юге с течением реки Урумеа и на востоке с долиной Маррутхипи и районом Барацатеги, где, однако, происходит непрерывность участка. более очевидно.

Чтобы интегрировать городскую часть в город, пространство, занимаемое старым стадионом Аточа и Меркадо-де-Фрутас, предназначено для строительства домов, открытых пространств и третичного использования (Дворец правосудия), поддерживая Генеральный план для решения коммуникации вокруг виадука Изтуэта, дополненные пешеходными связями над ним на высоте моста Санта-Каталина и нового моста, запланированного перед парком Араба, реконструкция существующей эстакады на вокзале (1999 г.). Кроме того, PGOU предлагает новый подъезд к дороге от Амара Осинага и Интчауррондо и т. Д. Несуществующие спортивные сооружения Эгии привели к строительству спортивного центра, фронтонной площадки и дополнительных дорожек на территории Мармолес Кантабрия, что решило проблему. С другой стороны, связь этого района с Интчауррондо была улучшена за счет расширения Авды. де Аметзагайна. Также следует отметить строительство домов на Пасео-дель-Урумеа и в Батейя (1999-2000 годы).

Большой

Он имеет приблизительную площадь 44 га, образуя микрорайон, ограниченный ПГОУ меньшей протяженности. Он представляет собой восточное расширение города, спроектированное в виде последовательных этапов, которые включали в себя постепенную физическую оккупацию земель, отвоеванных у реки и моря. В настоящее время недостроен, предполагается определить его окончательную конфигурацию.

Территория заметно горизонтальна и представляет собой, несмотря на свою центральность в городе, четко опознаваемый кусок благодаря своей исторической памяти и категоричности своих границ: река Урумеа на западе, железнодорожная линия RENFE на юге, Авда. Наварры и предгорий Монте-Улия на востоке и моря на севере.

Весь район классифицируется как городская земля. Следует отметить вмешательство, состоящее из реконструкции пляжа Сурриола и набережной (1995 г.), строительство аудитории и конференц-центра Kursaal (1999 г.), план урбанизации и восстановления Сагуэса, а также снос рынка Гро и строительство дома на своем участке (1997 г.).

реки

Имея площадь 192 га, он занимает равнинные участки одноименной равнины от слияния варианта в Аньорге с Энсанче-де-Ондаррета, а также часть склонов Лугарица и Игельдо, которые ограничивают его на Восток и Запад соответственно.

На склоне холма можно увидеть чрезмерную застройку, не связанную друг с другом, частичную несогласованную планировку свободных зон, отсутствие соответствующей базовой формы дороги и местных свободных пространств. Прогнозы мероприятий по устранению этих недостатков заключаются в выполнении жилых зданий (Ондаррета, Бента-Берри, Эрротабуру, Берио и т. д.), промышленных зон Игара, Эль-Инфьерно и Зуацу, дороги Ибаэта-Аиете… Также это ожидается улучшение Avda. де Толоса в качестве фундаментального конфигурирующего элемента городского развития всей территории, завершить университетский кампус, построить Бента-Берри (1999 г.) и университетские спортивные центры, парки Альморца и Лугариц и еще ряд парков и садов.

Кроме того, предлагается комплексная и комплексная программа использования, которая позволяет району вместе с остальной частью Веги, принадлежащей району Эль-Антигуо-Ондаррета, условия центральности, необходимые для создания альтернативного полюса по отношению к городскому центру.

Акции в Муитеги (создание «спортивного парка»), Бериё (смешанная жилая застройка «открытой застройки» и «под застройку»), Игара (поддержание промышленного назначения), Эрротабуру (строительство домов и двух башен третичного видов использования, одна из которых является штаб-квартирой казначейства провинции Гуиписпа) и Zuatsu (создание новой зоны «промышленного использования», предназначенной для внедрения экологически чистых методов на полпути между промышленным центром и технологическим парком).

Игельдо

Этот район состоит из трех четко дифференцированных городских анклавов, расположенных на незастроенной территории Монте-Игельдо общей площадью 25.8 га.

Анклавы, о которых мы говорили, — это, в первую очередь, территория, включающая восточный склон Монте, ограниченный подъездными путями к Игельдо («Фаро» и «Пуэбло») и вершиной. Второй состоит из жилого района «Амезти», состоящего из узкой полосы земли, расположенной на северном склоне горы Монте и ограниченной с юга подъездной дорогой к городскому району Игельдо. Последний вместе с недавно застроенной территорией, ограниченной в его окрестностях, составляет третий из вышеупомянутых анклавов, составляющих Игельдо.

Городская проблема, существующая в Игельдо, заключается в следующем: чрезмерная плотность жилых районов, прохождение транспорта и необходимость локализованного и постепенного развития Каско. К этому следует добавить живописное значение склонов Игельдо.

Во избежание уплотнения предполагается, что существующее здание будет консолидировано, не предвидя больше строительных разработок определенной значимости, чем та, которая соответствует району «Игельдоко Забалпена». Из-за проблем, которые есть у Каско, проходящее через него дорожное движение будет устранено за счет строительства кольцевой дороги «Пуэбло-де-Игельдо». Наряду с этим ПГОУ предусматривает расширение Парка аттракционов и создание открытых пространств общего масштаба.

ореховое дерево

Intxaurrondo расположен к востоку от города и поднимается по его склонам, чтобы приблизиться к высоким районам Ametzagaina после перепрыгивания через искусственный разрез, созданный в 1970-х годах при строительстве объездной дороги Доностия-Сан-Себастьян.

Он ограничивается на севере расположением железной дороги RENFE, за исключением первоначального ядра; на запад с окрестностями Эгия (район «Жай-Алай» и кладбище Поллоэ); на юг с доступом к автомагистрали и парку Лау-Хайзета, который включает в себя холмы Аметцагайна, и на восток с соединением Эррера-Инксауррондо вышеупомянутого варианта.

Его расширение достигает площади 156 га, на которой наблюдаются типичные проблемы окраин города: изолированность, плохая доступность дорог, нехватка свободных мест в отдельных секторах, парковок и техники. Тем не менее, большая часть этих проблем существенно улучшилась с выполнением новых доступов от Avda. де Атегорриета и вариант.

Для ее решения предложено множество городских мероприятий, часть из которых уже осуществлена: закапывание железной дороги; создание Paseo de Zubiaurre; новые подъездные пути через Маррутксипи, Альца и Амара Берри; прогноз нового жилья общественной инициативы в Монсе и Барацатеги ; предоставление торгового центра в Маррутксипи; создание парков в Маррутхипи и Барацатеги, садов и скверов; строительство спортивного центра, медпункта, школы и дома престарелых; предоставление автостоянок.

Лойола-Мартутене

Район Лойола-Мартутене площадью около 114 га занимает плоские земли равнины реки Урумеа, проходящей через юго-восточную зону муниципалитета, включая холм Ла-Саль, который разделяет районы Лойола и Шорс. из Лойолы.

Он ограничен на севере рекой Урумеа и альтернативной дорогой, на востоке и западе - склонами Интчауррондо-Альца и Сорроага соответственно, достигая юга до границы муниципалитета Сан-Себастьян с Астигаррагой.

Переквалификация относительно неупорядоченной и недостаточно обустроенной городской структуры существующих жилых и промышленных центров, несомненно, является одной из фундаментальных задач вмешательства в этот микрорайон, а также его адекватная связь на городском уровне с соседним микрорайоном Амара-Берри.

Поэтому Лойола страдает от проблем с парковкой, пробками, нехваткой оборудования и свободных мест. Кроме того, он имеет высокую плотность, существует смесь несовместимых применений, и проблемы с переполнением, как правило, возникают слишком часто.

По всем этим причинам предлагаются специальные планы реабилитации в Лойоле, Чомине-Энеа и Мартутене, проекты русла реки и планировки шоссе, прогулка вдоль реки и строительство спортивного парка в Мартутене. Отметим, что спортивный центр La Salle, в котором есть гаражи и офисы, был построен в 1997 году.

Миракрус-Бидебьета

Он расположен на южном склоне горы Улия, к востоку от города, граничит с Пасайей и простирается на юг до железнодорожной линии RENFE. Его площадь составляет 57.10 га, а его временная и физическая конфигурация соответствует различным моментам и типологиям. Таким образом, изолированные односемейные дома, многоугольники открытой планировки с высокими башнями и вынесенными за пределы планировки постройками, выстроенными в линию перед дорогой, составляют образ этого микрорайона.

Если мы посмотрим на городское планирование района, то поймем, что по обеим сторонам Avenida Alcalde Elosegi существуют две очень разные ситуации. Севернее располагаются застройки линейных блоков и башен, где диагностируется проблема в специализации, иерархии и управлении свободными пространствами, к которым добавляются наличие незастроенных пустот, ненадежность условий доступности отдельных зданий, нехватка парковки и мистификация использования, иногда с очевидными несовместимостями, как в случае с Гомистеги.

Южнее населенные пункты реагируют, в основном, на типологии слаборазвитых, имея в виду участок дороги и доступность как особые проблемы.

Столкнувшись с этой описанной ситуацией, PGOU предлагает действия на дороге, проектируя новые соединения в Гомистеги для улучшения условий окружающей среды и доступности. Использование участка дороги также изменено: проезжие части в северной зоне сокращаются в пользу парковок и тротуаров, а в южной зоне проектируются дороги с совмещением участков и сниженной скоростью.

Короче говоря, развитие, проведенное в поддержку внутренней реформы района Гомистеги, а также реорганизации и реконструкции общественного пространства, консолидируется.

Мирамон-Зорроага

Это пространство площадью 265 га расположено к югу от муниципалитета, на холмах, возвышающихся над долиной Урумеа и ручьями Баркаизтеги и Аньорга. Он ограничивается на севере автомагистралью, на западе - Аньорга-Чики, на юге - Ориаменди и долиной Баркаизтеги, а на востоке - карьерами Лойола и склонами, спускающимися к Мартутене.

В настоящее время это малонаселенный район, в котором разрозненно заселены дома, преимущественно изолированной типологии, и крупные объекты: Ciudad Sanitaria, поликлиника Гипускоа, Euskal Telebista и др.

Негативные проблемы, которые необходимо решить, - это доступность и неадекватная дорожная сеть. Есть надежда, что с созданием нового подъезда к автомагистрали и улучшением дорог Альдапета и Аноэта решение будет найдено.

Предложение также предусматривает специализацию района в заселении с использованием и типологиями, аналогичными существующим в настоящее время, расширенным на деятельность, типичную для технологического парка Мирамон и рекреационных объектов Иллумбе, в котором был построен развлекательный центр (1999 г.), который включает в себя арена для корриды (1998).

Zubieta

Площадь, на которую мы ссылаемся в данной статье, относится к Районам, не отнесенным к категории Неосвоенных Земель, то есть чуть более 46 Га. из 770 га. которые примерно составляют всю полноту этого западного анклава, расположенного на вышеупомянутой равнине или непосредственно к ней и, следовательно, расселенного на существенно плоской территории, перед которой также находится так называемый дом Айзпуруа и территория, занятая Доностией -Ипподром Сан-Себастьян и различные объекты и оборудование.

Как анклав, так и вышеупомянутые поселения не принадлежат полностью муниципалитету Доностия, а частично соответствуют соседнему муниципалитету Усурбиль в соответствии с недавно согласованной демаркацией.

Городские проблемы микрорайона сосредоточены на необходимости решения проблемы пропуска транспорта через ядро ​​и общей доступности. С этой целью ПГОУ планирует улучшить дороги и обеспечить тротуары к подъездной дороге из Ласарте-Ориа и Чикиерди. Кроме того, считается уместным определить руководящие принципы жилой застройки ядра, объекта постоянных инициатив, которые на сегодняшний день не принесли результатов, чтобы создать жилое предложение, позволяющее избежать напряженности из-за неизбирательной оккупации на равнине.

С другой стороны, есть необходимость реорганизации объектов ипподрома, его ближайшего окружения и его возможных потребностей и возможностей для расширения, а также возможность иметь землю для различных целей с благоприятными топографическими условиями и доступностью, сохраняя равнину в любом случае. случай. Север и учитывая в любом случае особые экологические условия территории.

Что касается городских вмешательств на незастроенных землях, PGOU должен выделить, помимо Мендизорроца, Улии, Лау-Хайзета и Ориаменди, открытие контролируемой свалки для инертных отходов.

Городские рамки Доности

Мы можем найти закрытые и открытые блоки (со свободным пространством в центре), правильные (у них есть определенные геометрические формы) и неправильные (без правильной многоугольной формы).

С другой стороны, в плане того, что мы называем Центральным городом и частью его дополнительной области, наблюдается симметрия и единообразие, но при этом можно различать разные этапы его развития.

Развитие городской структуры и структуры на протяжении всей истории города уже было проанализировано ранее. Теперь остановимся на нынешнем градостроительном каркасе всего муниципального района.

Только план Старого города может дать нам смутное представление о первых городских тканях. Необходимо помнить, что до 18 века преобладала средневековая плоскость. В планах до 18 века обнесенный стеной забор предстает полностью занятым кварталами домов, которые упорядоченно прорезаны улицами и кантонами, напоминающими военный лагерь. В этих кварталах дома компактно сгруппированы, не оставляя открытого пространства, за исключением Plaza Vieja, которая вела к Puerta de Tierra. В 18 веке была введена большая новинка - Пласа Нуэва в центре города с красивыми портиками.

Пожары, о которых мы уже упоминали, не внесли изменений ни в структуру, ни в урбанистическую морфологию города. Дома были перестроены с теми же характеристиками на своих старых участках.

После пожара 1813 года город реконструировали, еще в его стенах. На выполнение работ ушло 36 лет, и их результатом стала нынешняя Парте-Вьеха, включающая между Монте-Ургуль, нынешним бульваром, портом и улицей Сан-Хуан, площадью 10 гектаров.

Комиссия по реконструкции выпала на долю архитектора Педро Мануэля Угартемендиа, который после некоторых конфликтов с владельцами участков вместе с архитектором Алехо де Мирандой приступил к восстановлению города на ранее существовавших участках. Таким образом, единственным утешением, которое оставалось архитекторам, было упорядочить и расширить некоторые улицы, а также установить некоторые постановления для типологии и морфологии зданий.

После разрешения на снос стен (1863 г.) работы по возведению Южного Энсанче начались в 1864 г. по предложению Антонио де Кортасара, которое с последовательными расширениями затронуло около 70 га в период около тридцать лет. В это время были представлены знатные люди. Комплекс построен вокруг оси север-юг (нынешняя улица Эрнани), которая является продолжением улицы Майор в Старом городе. Параллельно улице Эрнани и по течению реки между мостами Санта-Каталина и Сурриола проходит Пасео-де-ла-Република Аргентина. Бульвар Аламеда-дель-Либертад и Аламеда-де-ла-Либертад закрывают северный сектор Энсанче с северной и южной сторон соответственно.

В этом северном секторе мы находим площадь Пласа-де-Гипускоа с портиком в качестве центральной точки. Городская ткань состоит из прямоугольных блоков размером 56 × 84 метра, одиннадцать из которых выровнены с этими характеристиками между улицами Эрнани, Гарибай, Чуррука, Элькано, Идиакес, Легаспи, Окендо и Пласа-де-ла-Република Аргентина. Улицы Пеньяфлорида, Бенгоэчеа, Андиа и Камино пересекаются с предыдущими, дополняя городскую ткань этого сектора. Между Пасео-де-ла-Република Аргентина и улицей Окендо находится сад, где расположены театр Виктории Евгении и отель Мария Кристина. Остались два блока: более узкий прямоугольный в конце, обращенном к заливу Ла Конча, и еще один трапециевидный между улицей Окендо и Пасео-де-ла-Република Аргентина в конце, обращенном к реке Урумеа.

Южный сектор Энсанче простирается от Авенида-де-ла-Либертад до Пласа-дель-Буэн-Пастор, другими границами являются залив Ла-Конча и река Урумеа. Улицы Сан-Марсиаль, Аррасате, Сан-Мартин, Сан-Бартоломе и Альфонсо XIII образуют горизонтальные оси, а перпендикуляры образованы улицами Мантерола, Эасо, Урбьета, Лойола, Фуэнтеррабия, Гетария, Вергара и Эхайде. Пасео-де-ла-Конча, Пасео-де-лос-Фуэрос, Пласа-де-Бильбао и Пласа-де-Сарагоса дополняют этот набор, центральным ядром которого является Пласа-дель-Буэн-Пастор, которая из-за большей площади этого сектора Эшампле остается несколько сместился на запад. Представленные здесь блоки имеют форму, близкую к четырехугольной, размером 56х54 метра.

На холме Сан-Бартоломе была устранена та его часть, которая мешала продолжению улицы Эасо. Генеральный план 1995 года предусматривает расширение вышеупомянутой поляны и реконструкцию территорий, прилегающих к Амара-Вьехо.

Следует отметить, что в настоящее время в этой области мы наблюдаем усиление развития коммерческой деятельности, а также культурно-развлекательного и досугового предложения. Что касается изменений, которые претерпел этот сектор города, то в первую очередь следует отметить район Буэн Пастор, где также расположен культурный центр Колдо Митчелена. Кроме того, это урбанизация Бульвара (1999 г.) и Алдерди Эдер (1998 г.). Этот план вместе с созданием пешеходной зоны в результате новой дорожной системы должен стать фундаментальным фактором улучшения качества окружающей среды Эшампле, а также его коммерческой привлекательности.

Так называемый Восточный Энсанче возник между Старым городом и устьем реки Урумеа, отвоевав земли у моря и упорядочив и направив левый берег реки. Основной набор обрамлен между Пасео-де-Саламанка и улицей Альдамар. Поскольку период строительства этого района находится в рамках развития Энсанче-де-Кортасар, блоки имеют схожие характеристики, с меньшими внутренними двориками и прямоугольной планировкой, пытаясь максимально использовать 5.3 га. выиграл от моря Мост Сурриола и бульвар связывают это расширение с Гро и центром города соответственно.

В Miraconcha мы находим смесь вилл и роскошных домов; Сегодня старые особняки и шале уступают место элитной жилой недвижимости.

Район Грос был построен на дюнах и песчаных отмелях, расположенных между устьем реки Урумеа и подножьем горы Улия, также получив важные земли от моря. Начали строиться односемейные комплексы и небольшие отели, но вскоре стали разрешаться всевозможные злоупотребления недвижимостью, смешивание резиденций с мастерскими, небольшими производствами, а зеленые и открытые пространства исчезали. Пляж Зурриола превратился в небольшой участок, открытый для сильных волн. Однако это одна из областей, структура которой изменилась в большей степени. Особое внимание мы уделим реконструкции береговой линии в виде пешеходной набережной от Момпаса до моста Сурриола. Он также хочет укрепить новый пляж Грос и новую дамбу, построенную как продолжение правого берега реки. Наряду с этими двумя действиями, пожалуй, самым важным является строительство культурного комплекса Аудитории и Конференц-центра.

В районе Гро у нас есть один из самых хаотичных примеров урбанизма Сан-Себастьяна; кварталы расположены крайне неравномерно, в лабиринте улиц, насыщенных торговыми этажами, мастерскими, мелкими производствами, складами, гаражами и т. д., которые создают некоторое ощущение удушья и хаоса.

Наиболее регулярные выравнивания встречаются после Avda. де Наварра, в секторе под названием Нуэво-Грос, в котором земля старой площади Пласа-де-Торос была использована для строительства ряда коммерческих блоков и подвалов, которые способствуют перенасыщению города и скоплению людей. района, хотя они являются качественными домами. Этот район, где застройки сохраняют большую регулярность, продолжается вдоль Авды. де ла Сурриола и Пасео де Рамон Мария де Лили.

Среди наиболее актуальных городских изменений в районе Гро выделяется пешеходная зона так называемого «Корасон-де-Грос». Таким же образом предполагается завершить строительство дорожной сети расширения и решить внутреннюю реформу пострадавших районов (вокруг рынка Грос), адаптировав новые виды использования и площади для общественного пользования на поверхности.

Самым важным открытым и зеленым пространством в этом районе является площадь Каталонии, под которой в 1970-х годах была построена подземная автостоянка.

Район Сагуэс, расположенный между пляжем Сурриола и подножьем горы Монте-Улия, представляет собой небольшой комплекс некачественных жилых домов, который не соответствует ни одному предыдущему плану, и планируется его восстановление.

Комплекс Ulía-Ategorrieta представляет собой ряд домов на одну семью, а также небольшие блоки жилья для малоимущих, несколько образовательных, медицинских и религиозных центров и роскошных вилл.

К югу от Гроса начинаются комплексы Аточа и Эгия. В Аточе мы находим регулярную трассу вдоль Пасео-дель-Дуке-де-Мандас, напротив старого футбольного поля Аточа и зданий Абастоса, Старого военного госпиталя и табачной фабрики.

Также следует отметить возможную реконструкцию района виадука Изтуэта и строительство Департаментом градостроительства, жилищного строительства и окружающей среды Баскского правительства программы «официально охраняемого жилья», «гаражей» и дополнительных «офисных» помещений на Пасео. дель Урумеа и по типологии «открытая застройка» с примыкающими «частными садами».

В окрестностях Антигуо и Ондаррета мы находим большие типологические различия. Несколько лет назад в Ондаррете преобладали виллы и малоэтажные дома, а в окрестностях Монте-Игельдо было две линии некачественных домов. Сегодня мы наблюдаем исчезновение двух выравниваний. Кроме того, стоит отметить Ensanche de Ondarreta, который имеет низкую плотность, и исчезновение фабрики Lizariturri, где за последние пять лет 20-го века было построено значительное количество домов.

В районе Антигуо есть жилой сектор высокого уровня, состоящий из 6 кварталов, которые выровнены по Авенида де Сумалакарреги и ограничены улицей Матиа, из которой мы находим пестрый набор улиц и домов всех видов. Эль-Антигуо простирается на жилые, образовательные и промышленные районы Ибаета, Лореа, Сапатари, Игара и Аньорга.

Этот район Сан-Себастьяна — один из тех, которые изменились больше всего, и поэтому удобно указать на некоторые действия. В Вента-берри разрабатывается «жилой» и «третичный» район, который конфигурируется как «центр» деятельности и представляет собой городской комплекс, состоящий из кварталов Эль-Антигуо и Ибаэта. Также необходимо развивать университетский город в Ибаэте: северный и южный университетские городки УПВ и инженерный факультет (Университет Наварры).

В Бериё предлагается смешанная жилая застройка «открытого строительства» и «в стадии разработки», объединяющая существующие школьные здания и создающая дорожную сеть, которая обеспечивает прямую связь между районом и его окрестностями. В Илларре планируется строительство нового малоплотного жилого района, как и в Изе. Району Эрротабуру должно быть присвоено «характерное использование» «жилья», дополненное значительной долей «третичного использования».

Наконец, в Дзуацу была создана новая область «промышленного использования» для реализации экологически чистых методов, созданная в рамках того, что стало называться «Высокие технологии» или «R + D» (исследования и разработки).

Полусельский сектор Эль-Антигуо достигает точки соединения с комплексом Айете и городом-садом Эчади, которые, в свою очередь, соединяются с Альдапетой, Бидебьета-2 и Альто-де-Мираконча.

Из этих районов и с таким же характером рассеяния вы можете добраться до популярных районов и небольших и старых построек Альто-де-Эррондо, Альто-Амара, Морланс и Амара-Вьехо. Из Альто-де-Эррондо вы можете получить доступ к области здравоохранения и ухода за Сорроага - Мирамон, с больницей, общежитием, поликлиникой, приютом, усадьбой Мирамон и т. д.

В районе Амара Нуэво, который развивается с руслом Урумеа и высыханием болот, необходимо выделить несколько районов, являющихся общим примечанием для всех них, большие кварталы домов, с высокой плотностью населения, и несовершенная структура в его урбанизации.

Самая открытая и качественная территория тянется от Авды. де Карлос I в Пасео-де-Эррондо и Подавинес. Его центральной осью является улица Хосе Мария Салаверрия, оставляя незастроенные участки. С восточной стороны Авды. де-Карлос I, к реке, железнодорожной линии и Пасео-де-Сорроага простирается более старый и менее качественный сектор, главной осью которого является Авда. де Мадрид.

К северу от Пласа-де-Пио XII начинается северная часть района, которая достигает Парка де Алава и Пласа-дель-Сентенарио, которая ведет к району Амара-Вьехо и комплексу Энсанче, который простирается от площади от Буэн-Пастор до этого сектора Амара. Нуэво, который имеет характеристики, аналогичные характеристикам остальной части Энсанче, но с большей морфологической и функциональной деградацией, с наличием более мелких и неправильных блоков. Ось этого сектора образована улицами Эасо, Урбьета и Прим, и, как открытая площадка, он имеет Пасео-дель-Арбол-де-Герника, следующий по течению реки Урумеа.

Южный комплекс района Амара Нуэво дополняется спортивной площадкой Аноэта, садами площади Пласа-де-Пио XII, церковью Святого Семейства и комплексом правительственного подразделения, Института среднего образования, других образовательных центров и автовокзал, рядом с отелем Amara Plaza. В Аноете выделяется спортивная зона.

В так называемом Apendix de Amara (Амара-Осинага) здания строятся блоками, предназначенными для проживания. Помимо торгового центра ARCCO, на «цокольном этаже» также есть «третичные виды использования».

Следуя по течению Урумеа, из района Амара мы прибываем к группе, образованной Лойолой и Чомин-Эней, где мы находим небольшой сектор вилл, воспоминание о попытке создать город-сад, армейские казармы, военные дома, разрозненный жилой район Чомин-Энеа и беспорядочная группировка Лойолы.

В других секторах города (Ла-Пас, Эррера, Бидебьета, Альса, Астигаррага, Интчауррондо, Ларрачо, Мартутене, Сарруэта и т. д.) наблюдаются сильные контрасты между дисперсией и концентрацией. Преобладает низкокачественное жилье, большие кварталы, плохие коммуникации и подъезды, дефицит или отсутствие открытых площадей, слабость обслуживания и т. д., при высокой плотности населения, хотя в последние годы оно заметно улучшилось во всем, что касается оборудования и услуги.

В районе Интчауррондо и Альза следует отметить развитие важного «жилого района» в Барацатеги и Бустинтчуло (Интчауррондо-Сур), а также торгового центра Гарбера.

Морфологические области из Доности

Ниже мы обратимся к физическому состоянию зданий, что вместе с вышеизложенным позволит нам увидеть степень однородности различных морфологических районов города.

Старый город явно является морфологическим заповедником, хотя и имеет тенденцию к некоторому оживлению своих функций, что не снижает исторической и сентиментальной ценности этой единицы.

В эту группу охраняемых территорий, хотя и по другим причинам (красота ландшафта, рекреационные зоны и т. д.), мы включаем сектора Игельдо, Мираконча, Айете, Улия-Атегорриета, Ондаррета, Зубиета и Зорроага-Мирамон, хотя в первых четырех произошел достаточно быстрый процесс реновации с исчезновением благоустроенных особняков, которые сменились более высокими и плотными жилыми комплексами.

В Эль-Антигуо, Эгиа-Аточа, Лойола, Амара-Вьехо, Сентро, Грос и других периферийных районах есть районы, в которых старые здания, мастерские и небольшие промышленные склады были или заменяются новыми жилыми домами. Таким образом, мы находимся перед процессом обновления в деградировавших областях.

Есть также очень ветхие районы, в которых не начался процесс реконструкции.

На Авенида-де-ла-Либертад произошел ускоренный процесс морфологического обновления с появлением роскошных домов и зданий для банков, офисов и т. д.

На старых землях, занятых Пласа-де-Торос, также происходил процесс обновления и ускоренного преобразования, образуя то, что называется Новым Гро. Так была построена серия жилых блоков и коммерческих помещений. В этом же смысле ускорились процессы в Интчауррондо, Альсе, Астигарраге, Ларрачо, Бидебьете 1 и 2, Ла-Пасе, Эррере, Ротете, Лойоле, Эль-Антигуо-Ибаэта, Айете, Эгиа-Аточа и других небольших секторах периферийные устройства окрестностей.

Логически эти процессы более или менее динамичны по отношению к общему развитию Центра, Центрального города и взаимосвязям и взаимозависимостям, которые происходят во всем комплексе, образованном Сан-Себастьяном и его периферийными районами.

Городская модель из Сан-Себастьяна

Этим наименованием мы обозначаем приближение к морфологически-функциональной реальности городского комплекса, образующего столицу Гипускоа и ряд близлежащих муниципалитетов, некоторые из которых образуют конурбацию с Доностией, которые занимают участок побережья между заливами. Конча и Пасайя, а также из Лас-Вегас-дель-Урумеа, Ория, Оярцун и Регата-де-Аньорга.

Эта городская модель не кажется изолированной, а является частью начального процесса своего формирования более высокой единицы: городского региона Гипускоа. В нашей провинции мы находим сложную сеть разрозненных фермерских домов, небольших сельских районов, которые распределены по всей гипускской географии, в полузамкнутом и ориентированном ландшафте, который мало-помалу уступает определенной оригинальности по мере развития городского феномена. промышленность и процесс урбанизации.

Мы можем рассматривать Гипускоа как пространство, организованное Сан-Себастьяном с его Периферийным районом в рамках морской подсистемы, как узловой регион баскско-периферийной городской системы в целом.

Столица Гипускоан - очень динамичный муниципалитет, если рассматривать все муниципалитеты провинции, увеличивая свою центральность в результате увеличения концентрации товаров и услуг. Однако это увеличение, значительное по сравнению с провинцией, не таково для ближайших периферийных муниципалитетов, которые начинают выполнять коммерческие функции, типичные для центрального города.

Эта городская модель с ее формами, землепользованием, объектами, инфраструктурой, социально-экономической деятельностью, потоками и т. д. Она формировалась на разных этапах:

1) До середины XII века преобладал сельский характер.

2) С середины 12 века до начала 15 века, с основанием столицы и ее закреплением в качестве первого городского центра региона, его укреплением, увеличением населения и контролем над большой муниципальной территорией, развитием портовой торговой и дорожной сети.

3) С начала 15 века до конца 18 века выделяются военная роль города и упадок его экономической мощи, сокращение его муниципального срока, рост пригородов Антигуо, Сан-Мартин и Санта-Каталина и работы по расширению порта.

4) С начала 19 века до сноса стен в 1863 г., этап, на котором мы выделяем пожар 1813 г., работы по реконструкции 1816 г., начало туризма в 1845 г., открытие шоссе Н-1. в 1847 г., а столица в 1854 г.

5) С 1864 по 1955 год, с расширением Кортасара до Авениды, расширением на юг, расширением на восток, развитием других кварталов, оккупацией части Вега-дель-Урумеа, общим ростом всего центрального и периферийного городского комплекса, и Генплан 1950 года.

6) С 1956 года по настоящее время, с Законом о земле, Генеральным планом Сан-Себастьяна 1962 года и другими планами в муниципалитетах периферийных районов, Планом городского планирования Гипускоа 1966 года, Законом о землеустройстве 1990 года и его Директивами 1994 г., Генеральный план Доностии 1995 г., формирование городских окраин, функциональных зон и процесс конфигурации столичного района с осью Доностия-Байона.

Единицами городской модели являются:

* Центральный город с Центральным районом (CBD) и дополнительной зоной.

* Периферийная зона с пригородным коридором и пригородными коридорами.

Город Сан-Себастьян-Доности.

Главная ось Центрального района - это Авенида-де-ла-Либертад, простирающаяся от этой оси до бульвара и до площади Пласа-дель-Буэн-Пастор. В этом районе выделяется Пласа-де-Гипускоа с Дворцом провинциального совета. Мы находимся в самом представительном и официальном районе города со значительной финансовой и коммерческой деятельностью.

Дополнительный район имеет неоднородный характер, с услугами и видами деятельности, которые вращаются вокруг функции Центрального района, а также с учетом важного присутствия жилой деятельности. В этой области у нас есть западный и южный секторы Энсанче, которые составляют часть Центра, Мираконча, Альдапета, Айете, Мунто, Бера-Бера, Эчади, Ондаррета, Игельдо, Эль-Антигуо и Бента-Берри, как продолжение западного сектора, а также Амара-Вьехо, Сан-Роке, Морланс, Амара-Нуэво, Сорроага, Аноэта, Эррондо, Сьюдад-Санитария и Мирамон, как продолжение южного сектора. Кроме того, есть районы Старого города, Восточный Энсанче, Грос, Сагуэс, Чемория, Аточа, Эгиа и Мундаиз.

Остальные городские единицы включены в то, что мы называем периферийной зоной, в которой мы различаем пригородный коридор с наибольшей плотностью и городской непрерывностью, и пригородные коридоры, которые демонстрируют незначительные черты плотности и городской непрерывности.

В субстоличном коридоре расположены Улия, Атегорриета, Интчауррондо, Ла-Пас, Бидебьета, Эррера, Альса, Ларратчо и муниципалитеты Пасайя, Лезо, Рентерия и Оярцун.

В юго-восточном пригородном коридоре у нас есть Гомистеги, Лойола, Чомин-Энеа, Мартутене, Сарруэта, Астигаррага, Эргобия, Ландарбасо, Эрнани и Урниета. С другой стороны, в Сурориентально-Западном у нас есть Пакеа, Берийо, Сьюдад Университариа, Лореа, Запатари, Ибаэта, Игара, Эрротабуру, Аньорга-Чики, Резола, Рекальде, Зубиета, Ласарте-Ориа, Усурбиль и Андоайн.

Периферийный район Доности

Во-первых, следует отметить, что Гипускоа представляет собой территорию, на которой мы находим сложную сеть разрозненных деревушек, небольших сельских центров и сеть городов и деревень, которые распределены по всей ее территории в ландшафте, на который сильно повлияло урбанистическое явление. . , с помощью которого его можно определить как городской регион.

На всей территории существует определенный баланс в пространственном размещении населения и городских центров, но с серьезными градостроительными и экологическими проблемами, как в его исторических центрах, так и на его периферии, а также в уровне инфраструктур и оснащенности.

Городская структура, развитая на побережье и в долинах, породила многочисленные конурбации, то есть два или более ядра, которые растут отдельно, в конечном итоге объединяются в городской комплекс, как в случае Сан-Себастьяна и его периферии; Ирун-Хондаррибия ; Андуан-Билабона; Аррасате-Аречабалета ; Сумаррага-Урретсу; Бесейн – Ордиция – Ласкао – Олаберрия; Аспейтия-Азкоития ; и т. д.

Регионы Доностия-Сан-Себастьян и Бахо-Бидасоа (Ирун-Хондаррибия) сформировали то, что мы можем назвать столичным районом, который представляет в качестве характеристик наличие основного ядра или центрального города с его зоной влияния, значительной концентрацией населения с места работы в регионах, преобладание третичной деятельности, отношения взаимозависимости между различными ядрами, высокая степень взаимосвязи в экономических и социальных коммуникациях, наличие транспортно-коммуникационной системы, достаточно развитой для поддержания связи между центральным городом и его область влияния, облегчая при этом его связь с другими близлежащими городскими системами.

Ранее мы уже отмечали, что Сан-Себастьян является муниципалитетом с высокой значимостью. Однако муниципалитеты в его периферийных районах, такие как Рентерия и Эрнани, сохраняют свое функциональное положение по отношению к столице; Пасахес, Урниета, Усурбиль, Андоайн и Ласарте-Ориа постепенно увеличивают свою центральность; однако в Лезо и Оярцуне мы видим, что третичная обеспеченность не увеличивается (за исключением гипермаркетов) пропорционально населению.

Вся эта периферийная территория имеет тенденцию к увеличению концентрации товаров и услуг по отношению к увеличению населения. При рассмотрении первенства можно заметить, что муниципалитет Доностия имеет тенденцию к уменьшению, а периферия умеренно увеличивается.

Интеграция Доностии-Сан-Себастьяна с остальной периферией

Под городской системой мы подразумеваем набор городов с их характеристиками, а также отношения между городами, между городами и их характеристиками и между характеристиками.

Под словом отношения мы подразумеваем возможные взаимосвязи, взаимосвязи, взаимозависимости и взаимодействия, которые могут иметь место в Системе в целом.

В Стране Басков постепенно сформировалось то, что мы сейчас называем городской системой, в которую Гипускоа был интегрирован как городской регион со своими округами и функциональными зонами.

В качестве исторических детерминант формирования баскской городской системы у нас есть основание средневековых вилл и влияние индустриализации в прибрежных провинциях.

В настоящее время мы находим в баскской городской системе малоизвестную демографическо-пространственную структуру, возглавляемую Бильбао, за которой следуют Комаркас или столичные области Сан-Себастьян, Памплона, Витория и Байона. В дополнение к этому мы можем выделить прибрежную подсистему, в которой Гипускоа находится вместе с Бискайей и побережьем Лабурди, и внутреннюю подсистему с землями Алава, Наварра, Бенабарра и Зубероа.

В прибрежной подсистеме выделяется сильная концентрация района Бильбао и Байоны по сравнению с гипускоанской дисперсией средних и малых ядер, что гарантирует лучший баланс с точки зрения отношений, связей, землепользования, развития регионов и политики планирования. территории.

Мы также должны учитывать формирующиеся оси развития, как в случае Бискайя-Гипускоа-Лабурди; что Бискайя-Кантабрии; Алава-Бургос ; Гипускоа-Наварра; и Наварра - Лабурди - Бенабарра - Зубероа, которые, в свою очередь, связаны с основными осями, такими как Атлантическая дуга, долина Эбро - побережье Средиземного моря или N-1 в направлении земель Кастилия-Леон, Мадрид, Эстремадура и Португалия.

В этой Системе Гипускоа занимает стратегическое место с точки зрения отношений с европейским городским пространством благодаря связям с побережьем Лабурди под председательством Байоны, которая образует важный мегаполис, а также связям с остальной частью Автономного Сообщества и с Наваррой. ось Эбро. Провинция Гипускоа с ее традиционным динамизмом и территориальной сбалансированностью представляет собой очень важный вклад во всю баскскую городскую систему для поддержания ее динамизма, привлечения инвестиций и улучшения качества окружающей среды. В то же время административные ограничения совершенствуются. добиться региональных пространств, интегрированных в крупные европейские городские системы, которые в настоящее время развиваются очень быстро, и есть риск остаться на их периферии.

В Гипускоа выделяется роль столичного района Доностия-Сан-Себастьян, который простирается до Ирун-Хондаррибия с важными жилыми, коммерческими и промышленными районами. С другой стороны, связывающее шоссе с Памплоной укрепило отношения с Наваррой и долиной Эбро.

Доностия-Сан-Себастьян и его периферия - это непрерывное городское пространство, которое соединяется с береговой линией Лабурди, являясь ключевым элементом баскской городской системы и находящимся в агломерации. Столица вместе с Рентерией, Пасайей и Лезо образуют крупный город, который, если мы соединим его с Ирун-Хондаррибией и побережьем Лабурди, образует коридор Доностия-Байона. За ними по значимости следуют Эрнани, Ласарте-Ориа, Ойартсун, Андоайн, Усурбиль, Уртиета и Астигаррага. Функциональная специализация, а не отношения зависимости, определяет степень отношений между городскими центрами.

Несмотря на высокую плотность (1,007 чел./км2), пространственное размещение населения достаточно сбалансировано, с медленным ростом, являясь наиболее развитым городским пространством в третичном секторе автономного сообщества, занимая 58% активного населения. Строительный сектор занимает 6%, промышленность 33% и сырьевой сектор 3%. Короче говоря, столица Гипускоа выделяется своими финансовыми, страховыми, личными услугами и транспортными функциями, распределяя себя через центры периферии (Эрнани, Пасахес, Рентерия, Оярцун, Урниета и Усурбиль), порт, промышленный и мелкий коммерческий сектора. .

Наконец, следует отметить, что этот набор также влияет на район Орио, Биллабона-Зизуркил-Адуна и северо-западную Наварру.

Происхождение и источник: г-н Хавьер Гомес Пиньеро /ГЕОГРАФИЯ И ИСТОРИЯ ДОНОСТИА-САН-СЕБАСТИАН /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Советы и практические аспекты при покупке дома в Сан-Себастия-Доности 

Какие налоги при покупке дома в Сан-Себастьяне? 

Вторичные дома

Налог, подлежащий уплате, представляет собой «Налог на передачу имущества», который выглядит следующим образом:

• 7%: передача недвижимости
• 4%: Передача домов
• 5%: Переезд на обычное место жительства
• 4%: Передача животных и личного имущества

Новые здания/дома

Уплачиваются следующие налоги:

• • НДС - 10%
  • АЖД: 0.5%

Другие юридические аспекты при покупке дома в Сан-Себастьяне – Сертификат на жилье

• Лицензия продавца на занятие не требуется. Много лет назад в Стране Басков старый «Сертификат проживания», выданное региональным правительством, было аннулировано и заменено «Первой оккупационной лицензией», которая в настоящее время выдается местными органами власти / мэриями в новых домах.
• Желательно уточнить в горсовете, что в строительстве нет градостроительных нарушений, и объект не считается «выведенным из строя».
• В городских свойствах необходимо подтвердить, что здание прошло ИТЭ («Строительная техническая инспекция») который проходит каждые 10 лет с 50 лет.
• Кадастр: В Стране Басков есть своя собственная кадастровая организация, доступ к которой осуществляется иначе, чем в остальной части государства.
• Налоговая стоимость: Кадастровый учет недвижимости указывает и подтверждает ее налоговую стоимость

Процесс и требования для получения регистрации туристической лицензии в Доности-Сан-Себастьяне

В соответствии с положениями статей 8 и 9 Общих правил городского планирования Генерального плана городского планирования Сан-Себастьяна использование туристического жилья в городах представляет собой третичное использование, а в его рамках представляет собой использование гостиницы. Со своей стороны, аренда комнат в обычном месте жительства для туристического использования представляет собой использование, приравненное к использованию жилого помещения.

Использование туристических домов или сдача в аренду комнат в обычном месте жительства для туристического использования в домах общественной защиты и жилищных фондах не может быть развита.

Заявка на туристическое арендное жилье подается ОТВЕТСТВЕННЫМ ЗАЯВЛЕНИЕМ и должна быть зарегистрирована как таковая. После того, как ваша регистрация будет завершена, она появится в ТУРИСТИЧЕСКОЙ ПЕРЕПИСИ ЖИЛЬЯ ДОНОСТИ: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Распределение зон регулирования туристической аренды в Доности

Доступ к правилам :

Туристическое использование Сан-Себастьяна делится на три зоны :

• Зоны A (зоны насыщения) . В зонах А или насыщенных зонах реализация городского использования туристического жилья полностью запрещена. запрещено, а также сдача в аренду помещений в местах постоянного проживания для туристического использования. Недвижимость, которая до вступления в силу настоящего Постановления имеет разрешение или зарегистрировала соответствующее предварительное сообщение, в котором выдается благоприятный отчет о городском планировании в соответствии с действующими в то время правилами, не будет затронута объявлением насыщенной зоны. .
• Зоны B (зоны повышенного спроса) .: В зонах Б или зонах повышенного спроса, указанных в планах настоящего Постановления, частичное занятие жилого дома для использования в качестве туристического жилья будет разрешено в соответствии со следующими общими критериями:

1. а) на первом этаже , городское использование туристического жилья допускается в случаях и условиях осуществления использования жилья в тех же случаях, установленных в Генеральном градостроительном плане и в Постановлении муниципалитета, регулирующем осуществление использования жилья в различных планах жилой застройки. , а также ранее существовавшие жилищные подразделения.
2. б) на первом этаже, или ассимилируемом, использование в городских условиях туристического жилья с общим подъездом к жилью допускается, если его полезная площадь в сумме с остальными нежилыми помещениями в здании с общим подъездом к жилью составляет не более 250 квадратных метров полезной площади. во всем здании, а также должны соблюдаться условия осуществления использования жилья, установленные в Генеральном градостроительном плане и Постановлении муниципалитета, регламентирующем осуществление использования жилья на разных этажах жилых домов, а также предварительно- существующие жилые кварталы.
3. в) на верхних этажах расположенных выше предыдущих, допускается туристское жилище с общим доступом к жилым помещениям при условии, что ни одно из расположенных ниже его не предназначено и не планируется для жилого использования, а все эти этажи должны быть предназначены для других целей. виды разрешенного использования, отличные от жилых, и что их полезная площадь, добавленная к остальным нежилым помещениям в здании с общим доступом, равна или меньше 250 полезных квадратных метров во всем здании m² (u) ограничение 250 квадратных метров полезной площади нежилых помещений с общим доступом к жилым помещениям не превышается во всем здании, допускается единичное туристическое жилище с общим доступом к жилым помещениям без применения требования о его отсутствии. или жилое использование запроектировано ниже требуемого для туристического жилья на верхних этажах в зданиях с минимум 7 этажами (B+6) и еще одного туристического жилья на каждые 6 дополнительных этажей, которые будут расположены на любом из дополнительных этажей.

• Зоны C (зоны с возможностью увеличения предложения размещения туристов) . В этих зонах C, с возможностью увеличения предложения размещения туристов до зоны B, два туристических дома на верхних этажах в зданиях минимум 7 этажей (B+6); и еще два дома на каждые 6 дополнительных этажей, которые будут располагаться на любом из дополнительных этажей.

 Такие разрешения вступают в силу при условии, что в вышеуказанных случаях во всем здании не будет превышен лимит полезной площади в 350 кв. жилое использование. жилые, за исключением туристического жилья, с общим доступом к домам.

Четыре типа туристического размещения для туристической лицензии в Доности

Таким образом, в соответствии с Законом 13/02016 от 28 июля о туризме в Стране Басков, городской совет Бильбао сгруппирует различные модальности, которые он включает, сгруппировав их в четыре разные категории:

• Туристические номера : В этом типе размещения владелец лицензии на туристическую деятельность должен быть зарегистрирован в доме (он должен проживать постоянно), в котором предлагаются комнаты для туристической аренды. Использование дома регулируется теми же условиями или возможностями, которые разрешены в случае использования исключительно для проживания, и одно и то же лицо ни при каких обстоятельствах не может предлагать комнаты более чем в одном доме.
• Туристическое жилье : те, которые предназначены исключительно для туристических целей и должны быть расположены в зданиях жилого назначения и исключительно на первых этажах одного -или на верхних этажах, при условии, что они расположены под домами и имеют отдельный вход. к ним от дороги общего пользования.
• Гостиницы, общежития или пансионаты : Они остаются приравненными к использованию оборудования, и его регулирование остается на тех же условиях, на которых оно разрешено в настоящее время, в соответствии с положениями Генерального плана городского планирования в отношении его местоположения, а также с положениями PER Casco Viejo и PERRI. Бильбао-ла-Вьеха в случае их реализации в указанных областях-.
• Туристические апартаменты и апарт-отели : согласно описанию, содержащемуся в Законе 13/2016 от 28 июля о туризме в Стране Басков, апартаментами считаются те, в которых есть не только спальня, но и туалет и кухня. На эту группу туристических объектов, в дополнение к условиям, установленным муниципальным планированием для использования в гостиницах в целом, будет распространяться соблюдение технических условий, связанных с освещением, вентиляцией и другими санитарно-гигиеническими условиями, предъявляемыми к помещениям в обычных домах.