ПОКУПКА И ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ – ПЛАТЕЖИ НА НОТАРИАЛЬНЫЙ СЧЕТ vs ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА В ИСПАНИИ

В течение многих лет и даже десятилетий в Испании была очень распространена следующая форма оплаты:

• Частичная оплата или в счет окончательной цены : Этот вид оплаты осуществляется через банковские переводы либо на счет агента или представителя продавца, либо на счет продавца напрямую.
• Окончательная оплата остальной части согласованной цены: Предоставляя банковский чек продавцу со счета в испанском банке.

Другими словами, это была очень распространенная практика в Испании для частичные платежи в счет окончательной цены должны быть выплачены продавцу банковский перевод , но продавец всегда требовал, чтобы последний платеж , обычно самый важный, банковский чек (банковская тратта), что дает полную гарантию эффективности платежа.

Одновременность оплаты

Как мы видим, он имеет не было обычной практикой для окончательная оплата цены быть сделанным банковский перевод . Причина этого кроется в непонимании "время" для осуществления указанной передачи. Продавец всегда будет требовать, чтобы указанный платеж был произведен «до» подписание нотариальных актов купли-продажи, чтобы гарантировать, что деньги действительно находятся на его банковском счете, и покупатель, со своей стороны, потребует, чтобы указанная передача была осуществлена ​​«после» продавец подписал акты купли-продажи, тем самым гарантируя, что оплата будет произведена после того, как продавец выполнит свои обязательства по поставке.

Выбор банковского чека в качестве платежной системы позволяет сторонам произвести платеж одновременно. с подписанием нотариальных актов. Таким образом, покупатель хранит чек у себя до тех пор, пока продавец не подпишет акты в присутствии нотариуса.

При котором совпадение момента оплаты и передачи имущества идеальное.

Кроме того, формула оплаты банковским чеком дает дополнительную гарантию продавцу, поскольку по самой своей природе не покупатель фактически платит или обязан платить банковским чеком, а тот же банк, который выдал чек. проверьте, кто обязан произвести такой платеж. Что дает безопасную и точную гарантию оплаты продавцу.

Чек из испанского банка

Кроме того, продавец, чтобы гарантировать ваш платеж, запросил, чтобы этот банковский чек был выдан испанским банком . Причиной этого является, во-первых, недоверие что прием чеков от иностранных банков может создать для продавца из-за сложности признания их существования и действительности, а, во-вторых, из-за дополнительные расходы и расходы участвует в очистке чека от средств, найденных за границей.

Все вышеперечисленное было очень важным и в значительной степени обусловило продажи в прибрежных районах и с высоким процентом иностранных покупателей. Это связано с тем, что иностранные граждане вынуждены открывать банковские счета в Испании с единственной целью произвести окончательный платеж цены продавцу с помощью банковского чека, выписанного со счета, открытого на имя покупатель в испанском банке. и которому до завершения процесса продажи покупатель перевел достаточно средств для покрытия окончательной суммы цены.

Поэтому в Испании было очень распространенной практикой рекомендовать иностранным покупателям и инвесторам открывать банковские счета в испанских банках, чтобы приступить к этой форме оплаты в конце процесса.

Снабжающие компании и мэрии

Это требование также подкрепляется обычной практикой компании по водоснабжению и электроснабжению, местные советы и т. д., которые чувствовали себя гораздо более комфортно, размещая платежи по счетам, соответствующим потреблению имущества, на банковских счетах, зарегистрированных в испанских банках. , избегая прямого дебетования счетов в иностранных банках.

Подводя итог, можно сказать, что обычной практикой было рекомендовать иностранным клиентам открыть банковский счет в Испании после того, как намерение совершить покупку было формализовано.

Нотариальная платежная система в других странах Европы

Это требование об открытии банковского счета в испанском банке всегда было предметом конфликта между испанской и зарубежной системами.

Это так, потому что, во многих странах, особенно в континентальной Европе, все платежи, связанные со сделкой купли-продажи, производятся непосредственно на счет действующего НОТАРИУСА , который получает все суммы от покупателя и поручает оплату Продавцу, как только все юридические требования в соответствии с правилами будут выполнены.

Вот почему в течение многих лет инвесторы из континентальной Европы считали странным форсировать открытие банковских счетов в Испании, отвлекая в этом отношении функцию нотариуса.

Кроме того, в отношении прямого дебетования платежей по потребительским счетам, иностранным клиенты или покупатели не понимали, почему банковские счета, уже открытые на их имя в странах их происхождения, с действительным европейским IBAN, не могли быть приняты частью компаний-поставщиков домицилировать потребление, полученное от их услуг.

Кроме того, особенно в некоторых странах, таких как Франция или Бельгия, они особенно усугубили эту ситуацию, поскольку многие операции по закупкам финансировались за счет ипотечные кредиты, выданные в странах их происхождения .

Банки-кредиторы этих стран при осуществлении оплаты указанных кредитов обычно делают это непосредственно за счет нотариуса. . При этом в тех случаях, когда покупка и продажа испанской недвижимости этими гражданами подлежала предоставлению банковского кредита, те же банки-заемщики, происходящие из этих стран, установили в качестве обязательства высвобождать кредитные средства, которые они были направлены на счет нотариуса, а не на счет продавца или на счет покупателя.

Предложение нотариальных услуг

По этой причине, за последние годы число испанских нотариусов тех, кто приспособился к этой новой потребности, востребованной иностранными клиентами, увеличилось, и предоставили им услугу по приему и внесению денег в счет легальных операций и сделок. реальные имущество

Именно поэтому, прежде всего, в прибрежные районы и с большим объемом международных сделок с недвижимостью и большим притоком иностранцев наработана нотариальная практика приема платежей по счету и совершения сделок купли-продажи по счетам. нотариальные банки.

это добровольно

Надо сказать, что эта деятельность является полностью добровольной со стороны нотариусов. Другими словами, указанные нотариусы не обязаны предлагать этот вид услуг своим клиентам , с которыми на практике мы встречаем некоторых нотариусов, которые отказываются предлагать этот вид услуг, и, с другой стороны, других типов нотариусов, более открытых и подготовленных в этом отношении.

Процедура

Процедура, обычно используемая на практике для отправки указанных сумм на счет нотариуса, обычно следующая:

• Агент по недвижимости или адвокат покупателя информирует нотариуса о необходимости инструментализации платежа через его счет.
• Нотариус переходит к идентифицировать покупателя , изучить условия сделки, а также порядок информирования и контроля за соблюдением правил отмывания денег.
• После завершения этого процесса нотариус передает данные вашего банковского счета указанному агенту или юристу передать его покупателю.
• Покупатель, после получения банковских реквизитов НОТАРИУСА, делает перевод на указанный инструментальный счет.
• По завершении продажи нотариус, удостоверяя акт купли-продажи, выдает чеки или переводы продавцу, агентам и посредникам на ваш банковский счет. , для уплаты налогов и других расходов и сборы , а также агентства недвижимости или законных представителей покупателя, следуя указаниям покупателя.

 Больше комфорта и гарантии покупателю

 Эта система, очевидно, предполагает большую гарантию в контроле денежных средств по отношению к покупателю, поскольку в случае, если сделка купли-продажи не осуществляется по какой-либо причине, нотариус всегда может возместить сторонам внесенные суммы, чтобы они могли решить, что с ней делать

Обычно, если депозит был сделан в одностороннем порядке покупателем и отправлять адресату в случае отказа принять продажу, приступить к немедленному возврату средств покупателю.

Однако если указанный задаток был предварительно согласован между сторонами и имеется предварительный нотариальный акт задатка , который устанавливает условия, при которых должно управляться указанное месторождение, нотариус, если продажа не оформлена, изучит содержание депозитного документа, согласованного между сторонами, и всегда будет действовать в соответствии с их предварительным соглашением . В случае, если стороны не договорятся о форме возмещения указанных сумм, нотариус будет вынужден внести указанную сумму в судебный орган и испанские суды, чтобы они были теми, в которых предназначение денег. решенный. указанные средства через судебные процессы, которые будут инициированы сторонами.

Необходимо отследить платеж

Очевидно, что все эти переводы и платежи должны быть правильно оформлены документально либо в нотариальный акт о задатке или в акте купли-продажи сам .

Вывод: нет необходимости открывать банковский счет в Испании, чтобы купить дом или недвижимость

Можно сказать, что больше нет обязанности открывать банковский счет в Испании, особенно в некоторых регионах или областях, в которых нотариус предоставляет сторонам свой инструментальный банковский счет.

Другое дело, в зависимости от места, требования, которые должны быть выполнены в отношении заказов на прямой дебет для потребления услуг, связанных с домом, таких как сигнализация, охрана, Wi-Fi, Интернет, электричество, газ и т. д.

Поэтому для процедуры покупки дома в Испании у нашей юридической фирмы мы больше не рассматриваем открытие банковского счета в Испании для наших клиентов как обязательство . Мы предлагаем это как вариант, при условии, что в районе, где совершается покупка, есть нотариус, предрасположенный иметь ваш банковский счет для осуществления платежа.

Но что происходит после покупки с расходными материалами?  

После процесса покупки, как только это будет завершено, в зависимости от района, в котором находится недвижимость, необходимо будет согласовать с обслуживающими компаниями, мэриями и т. д., чтобы определить, принимают ли они прямое дебетование платежей на счета в иностранных банках, и, в противном случае, порекомендуйте нашим клиентам, на этот раз да, и после завершения продажи, открыть инструментальный банковский счет в Испании для этих целей.

ТЛАКОРП 2023