Какой налог лучше при покупке дома в Испании: покупка с компанией или индивидуально?

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ - КОРПОРАТИВНЫЙ НАЛОГ

а) ПОКУПКА В ИСПАНИИ В КАЧЕСТВЕ ЧЕЛОВЕКА

Налоги и расходы будут отличаться в зависимости от вашего статуса налогового резидента или нерезидента Испании.

а) ИСПАНСКИЕ РЕЗИДЕНТЫ

а.1) Налоги на приобретение недвижимости

а.2) Налоги на доходы - Подоходный налог

а.3) Налоги на продажу - прирост капитала

а.1) НАЛОГИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА:

Никакой разницы с нерезидентами, за исключением СНИЖЕНИЯ среднего ГРАНИЧНОГО ПОШЛИНА НА 90% при приобретении НОВОСТРОЕННОГО дома для использования покупателем в качестве «постоянного места жительства».

- ПРИОБРЕТЕНИЕ НОВОСТРОЙКИ, УЧАСТКОВ И ИМУЩЕСТВА КОМПАНИИ:

- НДС на приобретаемую недвижимость не подлежит вычету.

- Остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, полученные в результате приобретения + структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

- ПРИОБРЕТЕНИЕ ТОВАРОВ: Налог на передачу и остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

а.2) НАЛОГИ НА ДОХОДЫ - НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ:

1.- Общие

Лица, владеющие домами в Испании, всегда обязаны подавать годовые налоговые декларации (IRPF) каждый год и включать свою недвижимость в указанные декларации, и это в том случае, если налогоплательщик является налоговым резидентом Испании или нет.

В случае налоговых резидентов недвижимость должна быть включена в годовую налоговую декларацию, даже если от нее не был получен доход или доход (например, аренда и т. Д.).

В случае, если недвижимость является постоянным местом жительства (которое используется постоянно в течение как минимум 3 лет), хотя она и должна быть включена в налоговую декларацию, она не облагается налогом. Освобожден от налога.

В случае, если недвижимость не является местом постоянного проживания, то есть вторым домом (загородный дом, гараж и т. Д.), Эта недвижимость должна быть включена в налоговую декларацию, и, если:

1.- Недвижимость, приносящая доход (аренда и т. Д.). В этом случае доход или доход, полученный от собственности, добавляется к остальной части дохода, полученного в финансовом году владельца, и выплачивается в соответствии с налоговой шкалой:

НАЛОГОВАЯ СТАВКА НА ОБЫЧНЫЕ ДОХОДЫ
Аренда	ставка налога
До 12.450 €	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

В случае, если «постоянное жилище» было сдано в аренду (полностью или по комнатам), закон о подоходном налоге с населения устанавливает, что из чистой прибыли, полученной от сдачи в аренду (то есть суммы, полученной в результате вычета полученного дохода за вычетом вычитаемые расходы), можно получить снижение до 60%.

Например, если в течение года мы получили 10,000 4,000 евро дохода от вашего постоянного дома, а у вас было 6,000 60 евро расходов (ремонт, реформы, налоги и т. Д.), Вы получите чистую прибыль в размере 6,000 60 евро. Закон гласит, что эта сумма будет уменьшена на 2,400%. Таким образом, только XNUMX-XNUMX% = XNUMX евро будут окончательной базой подоходного налога.

2.- Недвижимость без доходов - Вменение дохода: Для той собственности, которая принесла какой-либо доход, они все равно должны быть декларированы для налогообложения, и они уплачивают «минимальный» налог, известный как «вменение дохода».

Это налоговая концепция, установленная испанской системой, которая в основном считает, что «все объекты приносят доход, даже если они пусты или не используются». Вот почему испанская система всегда будет считать, что выгода была, даже если дом пуст, и что она будет платить «минимальный» налог.

Этот «минимальный» налог, применяемый к оплате имущества, не являющегося обычным жильем, рассчитывается на основе 1.1% кадастровой стоимости имущества (этот процент увеличивается до 2%, если стоимость не пересматривалась в течение последнего десятилетия).

Этот «минимум» будет применяться в течение финансового года, когда недвижимость не приносит дохода. То есть этот платеж пропорционален количеству дней, в течение которых недвижимость не сдавалась в аренду.

Например: в случае недвижимости, сдаваемой в режиме ТУРИСТИЧЕСКАЯ АРЕНДА. Эти объекты облагаются налогом:

- На время аренды, по общей базе подоходного налога на те дни, когда они фактически сдаются в аренду, как мы указывали выше в этой статье.

— За то время, что они не сданы в аренду, эти объекты облагаются налогом на «минимальный вмененный» доход, который остается пустым.

2.- Расходы и скидки при аренде:

Испанские системы предоставляют многочисленные налоговые льготы для доходов, полученных от ренты.

Как объяснялось выше, к этой сумме применяется 60% -ное сокращение, если арендатор имеет этот дом в качестве основного места жительства (это будет недействительно, если недвижимость арендуется для коммерческого использования, например, под офис). Соответствующая ставка подоходного налога уже будет применяться к результату (который зависит от годовой заработной платы, получаемой налогоплательщиком, и которая увеличивается в зависимости от дохода).

Это скидки, принятые налоговым законодательством:

• Ипотечные проценты
• Затраты на ремонт и содержание недвижимости
• IBI-муниципальный налог, сборы и другие местные налоги
• Коммунальные платежи и другие общие расходы
• Амортизация дома и недвижимости (3% по налогу на прибыль)
  • Удержание 60% арендной платы в случае постоянного проживания: однако важно знать, что туристическая арендная недвижимость, в отличие от общей аренды (сезонной или долгосрочной аренды), хотя расходы на обслуживание могут быть вычтены, они не могут получить выгоду от 60 % снижение.

Также очень важно знать, что расходы НАЛОГОВОГО КОНСУЛЬТАНТА и расходы на аренду не могут быть вычтены, если налогоплательщиком является физическое лицо.

* Относительно дохода от аренды СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ и ПАРКОВКИ:

- Те, которые сдаются вместе с домом и расположены в одном здании или урбанизации, не облагаются налогом отдельно от собственности, к которой они принадлежат, максимум до 2 парковочных мест.

- Однако в случае парковочных мест или кладовых, которые сдаются индивидуально или отдельно от квартиры, они должны быть задекларированы независимо от остальных, и на них не распространяется 60% скидка.

в.3) Налоги на продажу: ПРИРОСТ КАПИТАЛА

1.- Расчет налоговой базы

Чтобы рассчитать БАЗУ НАЛОГА на ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА, вы должны учитывать следующую формулу:

ЦЕНА ПРОДАЖИ - ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ

1. СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ состоит из:

• Цена приобретения
• Стоимость вложений и улучшений в приобретенные активы. Здесь мы должны указать, что расходы на консервацию и ремонт не будут включены ни в коем случае. Разрешены только реформы, которые подразумевают структурные реформы в собственности или пристройки. Так что мелкие работы не принимаются.
• Расходы и налоги, связанные с приобретением, такие как:
  • Комиссионные от агентов по недвижимости или других агентов, участвующих в операции покупки.
  • Нотариальные, юридические и регистрационные расходы, связанные с актом приобретения и даже предоставлением ипотечного кредита, полученного для указанного приобретения.
  • Оплата налогов, таких как трансфертный налог и гербовый сбор.
• Прочие расходы, связанные с формированием ипотеки по ссуде, предоставленной для ее приобретения. Ни в коем случае не будут начислены проценты, уплаченные по ссуде.
• Любые другие расходы, связанные с приобретением дома.
• В свою очередь, расходы на аннулирование ипотеки снизят продажную стоимость.
  1. ЦЕНА ПРОДАЖИ состоит из
• Цена продажи
• Остальные расходы и налоги, связанные с продажей, такие как комиссии на недвижимость, нотариальные и регистрационные расходы, расходы на аннулирование ипотеки, если они были оплачены продавцом.

Прибыль, полученная от продажи недвижимости, будет добавлена ​​к остальной части доходов, полученных налогоплательщиком (заработная плата и т. Д.), И облагается по шкале налоговой ставки как указано выше в этом разделе.

2.- Различия с не налоговыми резидентами

Если вас считают «испанским налоговым резидентом» (что означает, что вы платите свой подоходный налог в Испании как испанский резидент), то после расчета прироста капитала вы получите следующие льготы по налогу:

• ОТСУТСТВИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАПИТАЛА ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРЕБЫВАНИЯ: Если недвижимость, которую вы продаете, является вашим постоянным местом жительства (вы использовали ее более 3 лет в качестве «постоянного дома»), вы получите следующие преимущества:
• Если вы моложе 65 лет: вы не платите CG за суммы продажи, полученные «реинвестированием» при приобретении новой недвижимости, которая будет использоваться в качестве вашего постоянного места жительства. У вас есть 2 года для практики этого «реинвестирования» (прошло 2 года без инвестирования этих сумм, вы будете облагаться налогом в полном объеме).
• Если вы старше 65 лет: вы не платите CG за суммы, полученные при продаже. И это даже если вы не «реинвестируете» в новую недвижимость.
• НЕТ 3% ЗАДЕРЖКИ: По завершении продажи вы получаете полную сумму цены от покупателя без удержания.

 

     б) НЕРЕЗИДЕНТЫ ИСПАНСКИХ ЯЗЫК

б.1) Налоги на приобретение недвижимости

б.2) Налоги на доходы - Подоходный налог

б.3) Налоги на продажу - прирост капитала

б.1) НАЛОГИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА:

Никаких различий в отношении жителей, за исключением СНИЖЕНИЯ среднего ГРАНИЧНОГО ПОШЛИНА НА 90% при приобретении НОВОГО ПОСТРОЕННОГО дома для использования в качестве «постоянного места жительства», что не допускается, если покупатель не намеревается проживать в собственности постоянно.

- ПРИОБРЕТЕНИЕ НОВОСТРОЙКИ, УЧАСТКОВ И ИМУЩЕСТВА КОМПАНИИ:

- НДС на приобретаемую недвижимость не подлежит вычету.

- Остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРОДАЖ:

- Налог на передачу и остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, плата за регистрацию земли, услуги юристов, структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

б.2) НАЛОГ НА ДОХОДЫ - НАЛОГ НА ДОХОД ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ (IRPFNR)

1.- Общие

Лица, владеющие недвижимостью в Испании, всегда обязаны подавать годовые налоговые декларации (IRPFNR) каждый год и включать свою собственность в указанные декларации, и это в том случае, если налогоплательщик является налоговым резидентом Испании или нет.

В случае НЕ налоговых резидентов недвижимость должна быть включена в годовую налоговую декларацию, даже если от нее не было получено никакого дохода (например, аренда и т. Д.).

Поскольку недвижимость НЕ является постоянным местом жительства, она облагается налогом, поскольку не освобождается от налога (в отличие от налоговых резидентов Испании).

1.- В случае, если недвижимость принесла доход (арендная плата и т. Д.). они должны быть добавлены к остальным доходам, полученным налогоплательщиком в Испании в течение всего финансового года.

В случае доходов, поступающих от АРЕНДЫ, очень важно знать, что, в отличие от случая с «Резидентами», НЕ УМЕНЬШАЕТСЯ 60% чистой прибыли в качестве базы налога.

2.- Как указано в случае с испанскими налоговыми резидентами, в случае, если недвижимость не приносила дохода, они по-прежнему подлежат уплате налогов, и они платят «минимальный» налог, известный как «вменение дохода».

Этот «минимальный» налог, применяемый к оплате имущества, не являющегося обычным жильем, рассчитывается на основе 1.1% кадастровой стоимости имущества (этот процент увеличивается до 2%, если стоимость не пересматривалась в течение последнего десятилетия).

2.- Расходы и скидки при аренде:

Все расходы, разрешенные испанским налоговым резидентам в случае аренды, также разрешены в случае, если нерезиденты могут уменьшить базу налога, за исключением 60% -ного сокращения в случае аренды постоянного дома.

Остальные скидки разрешены, но существует важное различие между гражданами ЕС и не гражданами ЕС в отношении этого льготного пособия.  

- Граждане ЕС: Когда налогоплательщик является резидентом любой из стран ЕС, они могут уменьшить из базы налога ВСЕ расходы полученный от деятельности, которая принесла доход / ренту.

Например, в случае аренды из нее могут быть вычтены расходы на техническое обслуживание, местные налоги, уборка, ремонт и т. Д. В соответствии с теми, которые разрешены для жителей Испании.

- Не граждане ЕС не могут вычитать из налоговой базы возникли указанные выше расходы на получение ренты. Итак налоговой базой будет точная сумма арендной платы, полученная ежегодно в Испании без каких-либо скидок.

3.- Налоговая ставка:  

Арендная плата, оцененная в соответствии с вышеизложенным (2. - Условная арендная плата в случае пустого дома), будет добавлена ​​к остальным доходам / арендной плате, полученным от собственности в течение года (1. - Фактически полученная арендная плата), а затем уменьшена с учетом возможного авторизованные скидки, а затем подаются по следующей налоговой ставке:

Жители ЕС, Исландия и Норвегия	НЕ ГРАЖДАНЕ ЕС
19%	24%

 

б.3) НАЛОГИ НА ПРОДАЖУ - ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА ДЛЯ НЕНАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ

1.- Расчет налоговой базы

Чтобы рассчитать БАЗУ НАЛОГА на ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА, вы должны учитывать следующую формулу:

ЦЕНА ПРОДАЖИ - ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ

           1.- СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ состоит из:

• Цена приобретения
• Стоимость вложений и улучшений в приобретенные активы. Здесь мы должны указать, что расходы на консервацию и ремонт не будут включены ни в коем случае. Разрешены только реформы, которые подразумевают структурные реформы в собственности или пристройки. Так что мелкие работы не принимаются.
• Расходы и налоги, связанные с приобретением, такие как:
  • Комиссионные от агентов по недвижимости или других агентов, участвующих в операции покупки.
  • Нотариальные, юридические и регистрационные расходы, связанные с актом приобретения и даже предоставлением ипотечного кредита, полученного для указанного приобретения.
  • Оплата налогов, таких как трансфертный налог и гербовый сбор.
• Прочие расходы, связанные с формированием ипотеки по ссуде, предоставленной для ее приобретения. Ни в коем случае не будут начислены проценты, уплаченные по ссуде.
• Любые другие расходы, связанные с приобретением дома.
• В свою очередь, расходы на аннулирование ипотеки снизят продажную стоимость.

          2.- ЦЕНА ПРОДАЖИ состоит из

• Цена продажи
• Остальные расходы и налоги, связанные с продажей, такие как комиссии на недвижимость, нотариальные и регистрационные расходы, расходы на аннулирование ипотеки, если они были оплачены продавцом.

2.- Налоговая ставка:

Прибыль, полученная от продажи недвижимости, будет добавлена ​​к остальной части доходов, полученных налогоплательщиком (заработная плата и т. Д.), И облагается налогом с 19% полученной прибыли  как указано выше в этом разделе.

3.- Различия с налоговыми резидентами

Поскольку вы НЕ Налоговый резидент Испании, вы платите прирост капитала следующим образом:

• ОТСУТСТВИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ ДОМА КАК ПОСТОЯННОГО ДОМА. Поскольку вы не являетесь резидентом, считается, что вы не проживаете в этой собственности постоянно.

 ПО ЗАВЕРШЕНИЮ ПРОДАЖИ: УДАЛЕНИЕ 3%По завершении продажи администрация Испании заставляет покупателя удерживать 3% от цены продажи. Таким образом, вы не получите полную согласованную цену. Покупатель удерживает 3% от общей стоимости, и он обязан внести ее в налоговую инспекцию. Это делается «в тот же день завершения продажи».

ПРИМЕЧАНИЕ: Следуя приведенному выше примеру, в случае, если цена продажи составляла 260.000 260.000 евро, удержание, которое должно быть произведено покупателем, составит 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

• ДО 6 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОДАЖИ: ДЕКЛАРАЦИЯ ПРИБЫЛИ КАПИТАЛА (19%): После завершения продажи у вас есть 6 месяцев, чтобы представить «Декларацию о приросте капитала» в налоговую инспекцию Испании. В этой декларации вы (или ваш юрист) должны рассчитать налог в соответствии с приведенным выше примером. В этом случае сумма, которую вы должны заплатить, составляет 3.040 евро.

ПРИМЕЧАНИЕ. Как объясняется здесь, CG, полученный в результате этой транзакции, составляет 3.040 евро. Поскольку вы удержали более высокую сумму (7.800 XNUMX евро), у вас есть «кредит» с администрацией Испании на разницу.

Итак, если испанская администрация удерживает от вас 7.800 3.040 евро в качестве налога на CG, поскольку окончательный результат налога составляет всего XNUMX XNUMX евро, тогда, испанская администрация обязана «вернуть» вам разницу: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Как подать заявку на этот возврат? Ваш юрист / налоговый консультант должен включить этот факт в ту же декларацию о приросте капитала, чтобы представить его в налоговую инспекцию после завершения продажи.

4.- Начисление

Налог будет начисляться:

- В случае возврата, когда он подлежит оплате или в дату получения, если это происходит раньше.

- В случае прироста капитала, когда происходит переделка имущества.

- В случае вмененного дохода, соответствующего городской недвижимости, 31 декабря каждого года.

- В остальных случаях, когда причитается соответствующий доход.

- В случае смерти налогоплательщика весь доход, подлежащий вменению, считается подлежащим выплате в день смерти.

5.- Официальные обязательства

• Налогоплательщики, которые получают доход на территории Испании без посредничества постоянного представительства, будут обязаны представить декларацию, определяющую и указав соответствующую налоговую задолженность по этому налогу в течение одного месяца с даты начисления. В случае вмененного дохода, соответствующего городской недвижимости для собственного использования, отчет будет представлен с 1 января по 30 июня после даты начисления.
• Стороны, несущие солидарную ответственность, также могут декларировать и вносить залог. Налогоплательщики этого налога не должны будут представлять декларацию, соответствующую доходу, в отношении которого было произведено удержание или доход на счету, а также в отношении тех, которые подлежат удержанию или дохода на счету, но освобождены от налога.
• Налогоплательщики, получающие доход от экономической деятельности или эксплуатации в Испании, будут обязаны вести учет доходов и расходов.
• Точно так же они должны хранить, пронумерованные в порядке дат, выставленные счета и полученные счета или подтверждающие документы.
• Они обязаны производить удержания и выплаты в счет дохода от работы, который они получают, а также другого дохода, подлежащего удержанию, который составляет.

ПОКУПКА В ИСПАНИИ КАК КОМПАНИЯ - ДОХОДЫ ОТ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЯМИ

Опять же, как и в случае с физическими лицами, существуют важные различия в налоговом режиме, когда покупателем испанской недвижимости или получателем доходов является Испанская или иностранная компания.

а) ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ИСПАНИИ В НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИНОСТРАННОЙ КОМПАНИИ - Доходы, полученные без посредничества постоянного представительства

а.1) Налоги на приобретение недвижимости

а.2) Налог на доходы - не облагается корпоративным налогом, но облагается налогом на прибыль для нерезидентов (IRPFNR)

а.3) Налоги на продажу - ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА

 

а.1) Налоги на приобретение недвижимости:

Никакой разницы с личностями.

- ПРИОБРЕТЕНИЕ НОВОСТРОЙКИ, УЧАСТКОВ И ИМУЩЕСТВА КОМПАНИИ:

- НДС при приобретении недвижимости не подлежит вычету.

- Остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРОДАЖ:

- Налог на передачу и остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, структурные реформы (только структурные), могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

а.2) Налог на доходы - не облагается корпоративным налогом, но облагается налогом на прибыль для нерезидентов (IRPFNR)

Налогоплательщики, компании и / или физические лица, которые действуют без постоянного представительства, независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами, облагаются налогом в соответствии с IRPF (испанский подоходный налог - налог на прирост капитала) правил, и делать это для каждой транзакции, как установлено в статьях 24 и последующих статьях Сводного текста Закона IRNR.

Таким образом, даже будучи компанией, иностранные компании, действующие в Испании без постоянного представительства, не будут облагаться испанским корпоративным налогом, но будут подлежать тому же налоговому законодательству, что и физические лица-нерезиденты: подоходный налог.

1.- Налоговая база

 а) Общее правило:Как правило, налоговая база складывается из ее полной суммы, определяемой в соответствии с правилами НДФЛ для физических лиц.

б) Доходы, полученные от испанской недвижимости / недвижимого имущества:

1.- Подоходный налог:  Иностранные компании, владеющие недвижимостью в Испании, всегда обязаны ежегодно подавать ежегодные налоговые декларации (IRPF) и включать свою собственность в указанные декларации, и это в том случае, если компания-налогоплательщик является налоговым резидентом Испании или нет.

В случае компаний, НЕ являющихся налоговыми резидентами, недвижимость и арендная плата должны быть включены в годовую налоговую декларацию, но, в отличие от ФИЛИАЛОВ, в случае отсутствия доходов «минимальный налог» не взимается.

Поскольку недвижимость НЕ является постоянным местом жительства, она облагается налогом, поскольку не освобождается от налога (в отличие от налоговых резидентов Испании).

2.- Расчет налога - только арендная плата - доход без вменения  

1.- В случае, если недвижимость принесла доход (аренда и т. д.). они должны быть добавлены к остальным доходам, полученным налогоплательщиком в Испании в течение всего финансового года.

В случае доходов, поступающих от АРЕНДЫ, очень важно знать, что, в отличие от случая с «Резидентами», НЕ УМЕНЬШАЕТСЯ 60% чистой прибыли в качестве базы налога.

2.- ОТСУТСТВИЕ ИМПУТАЦИОННОГО ДОХОДА для иностранных компаний: Как указано выше, в случае с «Физическими лицами», в случае, если недвижимость не приносила дохода в течение года, они все равно должны быть декларированы для уплаты налога, и они уплачивают «минимальный» налог, известный как «Вменение дохода». ».

Но это не тот случай, когда владельцем недвижимости является «иностранная компания». Таким образом, компания-нерезидент не будет платить никакого «вмененного налога» в случае, если недвижимость не принесла дохода в течение года.

Испанские системы предоставляют многочисленные налоговые льготы для доходов, полученных от ренты.

2.- Расходы и скидки при аренде:

Как объяснялось выше, 60% скидка НЕ ​​применяется к этой сумме для НЕ резидентов Испании.

Соответствующая шкала подоходного налога уже будет применяться к результату (который зависит от годовой заработной платы, получаемой налогоплательщиком, и которая увеличивается в зависимости от дохода).

Это скидки, принятые налоговым законодательством:

• Ипотечные проценты
• Затраты на ремонт и содержание недвижимости
• IBI-муниципальный налог, сборы и другие местные налоги
• Коммунальные платежи и другие общие расходы
• Амортизация дома и недвижимости (3% по налогу на прибыль)

o В отличие от физических лиц, сборы НАЛОГОВОГО КОНСУЛЬТАНТА и расходы, связанные с арендой, могут быть вычтены в случае, если налогоплательщиком является компания.

Кроме того, что касается физических лиц, существует важное различие между компаниями с гражданами ЕС и компаниями, не являющимися гражданами ЕС, в отношении уменьшения налоговой базы подоходного налога в Испании.

- Компании граждан ЕС: Если налогоплательщик является резидентом любой из стран ЕС, они могут уменьшить из базы налога ВСЕ расходы полученный от деятельности, которая принесла доход / ренту.

Например, в случае аренды из нее могут быть вычтены расходы на содержание, местные налоги, уборку, ремонт и т. Д.

- Компании, не являющиеся гражданами ЕС не может вычесть из налоговой базы вышеуказанные расходы генерируется для производства ренты. Таким образом, налоговой базой будет точная сумма арендной платы, полученная ежегодно в Испании без каких-либо скидок.

3.- Налоговая ставка:

Доходы / арендная плата, полученные от собственности в течение года, облагаются следующей налоговой ставкой:

Жители ЕС, Исландия и Норвегия	НЕ ГРАЖДАНЕ ЕС
19%	24%

• Особые правила для доходов, полученных не из ренты, а из других источников:

В случае предоставления услуг, технической помощи, монтажных или монтажных работ, вытекающих из инженерных контрактов и, в целом, в результате деятельности или экономических операций, осуществляемых в Испании без посредничества постоянного представительства, налогооблагаемая база будет равна разнице между полным доходом и следующими расходами:

- Заработная плата и социальные отчисления персонала, занятого непосредственно в развитии деятельности, при условии, что доход от применяемого налога или выплаты в счет дохода от оплачиваемой работы обоснованы или гарантированы.

- Предоставление материалов для их окончательного включения в работы, выполняемые на территории Испании.

- Расходные материалы на территории Испании для развития деятельности.

Налоговая база, соответствующая прирост капитала будет определяться применением к каждому происходящему изменению капитала правил, предусмотренных для подоходного налога с физических лиц, с некоторыми исключениями.

- В случае организаций-нерезидентов, когда прирост капитала связан с некоммерческим приобретением (например, пожертвование), эта сумма будет оцениваться по «нормальной рыночной» стоимости приобретенного объекта.

- Когда прибыль поступает косвенно от активов, расположенных на территории Испании, или от прав, связанных с ними, и организации рассматриваются как «просто держатели активов», и они являются резидентами стран или территорий, с которыми нет эффективного обмена налогами. к сведению, недвижимость, расположенная на территории Испании, будет подлежать уплате налога.

- Трудовой доход, полученный физическими лицами-нерезидентами на территории Испании на основании срочного контракта с сезонными работниками в соответствии с положениями трудового законодательства:  2%.

- Дивиденды и прочие доходы, полученные от участия в капитале предприятия, а также проценты и прочие доходы, полученные от передачи собственного капитала третьим сторонам: 19%

4.- Начисление

Налог будет начисляться:

- В случае возврата, когда он подлежит оплате или в дату получения, если это происходит раньше.

- В случае прироста капитала, когда происходит переделка имущества.

- В случае вмененного дохода, соответствующего городской недвижимости, 31 декабря каждого года.

- В остальных случаях, когда причитается соответствующий доход.

- В случае смерти налогоплательщика весь доход, подлежащий вменению, считается подлежащим выплате в день смерти.

5.- Официальные обязательства

• Налогоплательщики, которые получают доход на территории Испании без посредничества постоянного представительства, будут обязаны представить декларацию, определяющую и указав соответствующую налоговую задолженность по этому налогу в течение одного месяца с даты начисления. В случае вмененного дохода, соответствующего городской недвижимости для собственного использования, отчет будет представлен с 1 января по 30 июня после даты начисления.
• Стороны, несущие солидарную ответственность, также могут декларировать и вносить залог. Налогоплательщики этого налога не должны будут представлять декларацию, соответствующую доходу, в отношении которого было произведено удержание или доход на счету, а также в отношении тех, которые подлежат удержанию или дохода на счету, но освобождены от налога.
• Налогоплательщики, получающие доход от экономической деятельности или эксплуатации в Испании, будут обязаны вести учет доходов и расходов.
• Точно так же они должны хранить, пронумерованные в порядке дат, выставленные счета и полученные счета или подтверждающие документы.
• Они обязаны производить удержания и выплаты в счет дохода от работы, который они получают, а также другого дохода, подлежащего удержанию, который составляет.

ОЧЕНЬ ВАЖНО: Если собственность используется кем-либо из акционеров, занятие собственности должно быть оформлено договор аренды разрешить акционеру использовать собственность с арендной платой по рыночной стоимости, и выплата этой ренты облагается налогом по Общей налоговой ставке.

Покупатели часто покупают недвижимость в Испании на имя иностранной компании с целью личного пользования членами семьи акционера. Это не так. Имущество принадлежит «Компании». Таким образом, в случае использования собственности акционером по «личным причинам», договор аренды должен быть согласован с компанией с указанием арендной платы по установленной стоимости, а доходы, полученные от этой арендной платы, должны облагаться налогом в подоходный налог Испании, как и остальная арендная плата, полученная в течение года.

а.3) Налоги на продажу - ПРИБЫЛЬ КАПИТАЛА

Продажа испанской недвижимости, принадлежащей иностранным компаниям, облагается налогом так же, как и для физических лиц-нерезидентов.

б) ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ИСПАНИИ В НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ПОСТОЯННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ Доходы, полученные при посредничестве постоянного представительства

Физическое или юридическое лицо-нерезидент действует в Испании через «постоянное представительство» в следующих случаях:

- Когда он имеет в Испании, под любым названием и постоянно или регулярно, помещения или рабочие места любого рода, в которых развивается вся или часть деятельности.

- Когда они действуют в Испании через уполномоченного агента, который заключает договор от имени и от имени юридического лица-нерезидента, при условии, что он регулярно использует указанные способности.

В частности, постоянные представительства - это штаб-квартира управления, филиалы, офисы, фабрики, мастерские, склады, магазины или другие предприятия, такие как шахты, нефтяные или газовые скважины, карьеры, сельскохозяйственные угодья, лесное хозяйство или животноводство или любое другое место эксплуатации или добычи природных ресурсов и строительство. А также монтажные или монтажные работы, продолжительность которых превышает полгода.

Пример:  Иностранное лицо-резидент владеет землей, предназначенной для шахты в Испании.

 1.- Налоговая база

База налога постоянного представительства будет определяться в соответствии с положениями Общего режима корпоративного налогообложения без ущерба для следующего:

1. Каждый платеж, который постоянное представительство производит головному офису или любому из его постоянных представительств в качестве гонораров, процентов или комиссий, выплачиваемых в счет услуг технической помощи, или за использование или передачу товаров или прав не будет франшиза.
2. Однако проценты, выплачиваемые постоянными представительствами иностранных банков своей штаб-квартире или другим постоянным представительствам для осуществления своей деятельности, будут вычитаться.
3. Разумная часть управленческих и общих административных расходов, соответствующая постоянному представительству, подлежит вычету при условии соблюдения требований, установленных законом. Налогоплательщики могут запросить у налоговой администрации оценку вышеупомянутых расходов, подлежащих вычету.
4. Ни в коем случае суммы, соответствующие стоимости собственного капитала предприятия (проценты и другие финансовые расходы), прямо или косвенно, не будут относиться к постоянному представительству.

2.- Ставка налога

1. Ассоциация ставка налога 30%будет применяться к налоговой базе, за исключением случаев, когда деятельность постоянного представительства связана с исследованиями и разработкой углеводородов, и в этом случае ставка налога будет 35%.
2.  Дополнительная ставка 19%будет требоваться для сумм, переведенных из возможных доходов, полученных в Испании постоянным представительством, за следующими исключениями

- Организации с налоговым резидентством в государствах Европейского Союза, которые не считаются налоговыми убежищами.

- Юридические лица с налоговым резидентством в государстве, подписавшем соглашение с Испанией об избежании двойного налогообложения при условии взаимного режима.

1. В полной сумме налога могут применяться:
2. - Размер льгот и вычетов, применяемых испанским законодательством о корпоративном налогообложении к компаниям, проживающим в Испании.
3. - Сумма удержаний и платежей в счет налога.

3.- Налоговый период и начисление

 - Налоговый период будет совпадать с финансовым годом, объявленным постоянным представительством, но не более 12 месяцев. Если иное не заявлено, под налоговым периодом понимается календарный год. Налог будет начислен в последний день налогового периода.

- Сообщение о налоговом периоде должно быть сформулировано в то время, когда должна быть подана первая декларация по этому налогу, с учетом того, что она остается в силе для последующих периодов до тех пор, пока не будет явно изменена.

- Налоговый период считается завершенным, когда постоянное представительство прекращает свою деятельность или, иным образом, сторнирование инвестиций производится в его день в отношении постоянного представительства, а также в случаях, когда постоянное представительство учреждение передано. другому физическому или юридическому лицу, в котором центральный дом передает свое место жительства и когда его владелец умирает.

4.- Официальные обязательства

 Постоянные представительства будут обязаны подавать декларацию, определяя и вводя соответствующую налоговую ставку, в упрощенной форме. модель 200 или 201. Отчет будет представлен в течение 25 календарных дней по истечении шести месяцев после окончания налогового периода.

Постоянные представительства будут обязаны вести отдельные счета, относящиеся к выполняемым ими операциям и связанным с ними родовым элементам.

Они также будут обязаны соблюдать оставшиеся бухгалтерские, регистрационные или формальные обязательства, требуемые от юридических лиц-резидентов на территории Испании в соответствии с правилами корпоративного налогообложения.

5.- Платежи по счету

Постоянные представительства будут подчиняться режим удержания корпоративного налога за доход, который они получают, и будет обязан произвести рассрочку платежей на аккаунте урегулирования этого налога на тех же условиях, что и юридические лица, облагаемые испанским корпоративным налогом.

Точно так же они будут обязаны производить удержания и выплаты по счету в том же самом.

в) НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ ДОМА У ИСПАНСКОЙ КОМПАНИИ

в.1) Налоги на приобретение недвижимости

в.2) Налог на прибыль - КОРПОРАТИВНЫЙ НАЛОГ

в.3) Налоги на продажу - КОРПОРАТИВНЫЙ НАЛОГ

 

в.1) Налоги на приобретение недвижимости

ПРИОБРЕТЕНИЕ НОВОСТРОЙКИ, УЧАСТКОВ И ДРУГОЙ ИМУЩЕСТВА КОМПАНИИ:

- НДС при приобретении недвижимости можно вычесть ТОЛЬКО в случае компаний «с хозяйственной деятельностью».

- Патримониальные / долевые компании не могут вычитать НДС при приобретении собственности.

- Остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов, КАЖДЫЙ ВИД реформ (не только структурных), и в целом любые расходы, связанные с арендной деятельностью, могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случай продажи.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРОДАЖ:

- Налог на передачу и остальные расходы на приобретение, такие как нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли, услуги юристов.

- ВСЕ ВИДЫ реформ (не только структурные) и вообще любые расходы, связанные с арендной деятельностью, могут быть вычтены в соответствии с приростом капитала в случае продажи.

в.2) Налог на прибыль - КОРПОРАТИВНЫЙ НАЛОГ

Ассоциация Корпоративная налоговая база получается через компанию результаты бухгалтерского учета / баланс. Таким образом, именно к этому бухгалтерскому балансу будет применяться ставка налога.

1.- ЦЕНА / ТИПЫ ЦЕНЫ

Он будет применяться в первом налоговом периоде, в котором налоговая база положительна. (то есть есть прибыль и мы должны платить корпоративный налог) и в следующем.

• Общая котировка / ставка: 25%.
• Сниженная квота / ставка 15% для предпринимателей. Недавно созданные компании могут применять эту пониженную ставку в течение ДВУХ ГОДОВ (год, в котором начинается деятельность, и следующий год), если они соответствуют определенным требованиям:
  • Что хозяйственная деятельность компании ранее не велась другими лицами или связанными организациями.
  • Что экономическая деятельность не велась в течение года, предшествующего учреждению предприятия, физическим лицом, которое владеет прямым или косвенным участием в капитале или капитале вновь созданного предприятия более чем на 50 процентов.
  • Имущественные компании исключены из этого пониженного налога.
• 20% сниженная квота / ставка для кооперативов:Эта квота / ставка применима к защищенным налогом кооперативным компаниям, за исключением результатов вне кооперации, которые облагаются налогом по общей квоте / ставке 25%.

2.- КАК РАСЧЕТАТЬ НАЛОГ К ОПЛАТЕ?

Корпоративный налог рассчитывается по результатам бухгалтерского учета в финансовом году компании, то есть:

ДОХОДЫ - РАСХОДЫ - ВЫЧИСЛЯЕМЫЕ РАСХОДЫ

3.- КОМПАНИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Купить недвижимость в Испании через испанскую компанию можно двумя способами:

1.- КОМПАНИИ С «ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ» - Те, которые занимаются коммерческой деятельностью, то есть обычные компании в сфере услуг, производства, фабрик и т. Д., Что означает, что у компании, по крайней мере, есть:

- Сотрудник, развивающий деятельность - Обратите внимание, что «налоговый представитель» или генеральный директор не считается сотрудником для этих целей.

2.- КОМПАНИИ БЕЗ «ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» - ПАТРИМОНАЛЬНАЯ / АКЦИОНЕРНАЯ КОМПАНИЯ (на испанском «Sociedades de mera tenencia de bienes» или «Sociedades Patrimoniales» - это типичный случай компаний, которые «просто владеют инвестиционными или финансовыми продуктами, акциями, облигациями, депозитами или недвижимостью». Итак, его характер должен иметь фискальный эффект, а не коммерческий.

ДЕЛО ПАТРИМОНИАЛЬНЫХ / АКЦИОНЕРНЫХ КОМПАНИЙ

Самое главное, что более 50% активов не затронуты хозяйственной деятельностью. Другими словами, он не предназначен для ведения экономической деятельности.

Следовательно, он не будет патримониальным субъектом, если более 50% активов состоит из совокупности:

- материальные и нематериальные основные средства (необходимые для осуществления деятельности)

- существования,

- торговые дебиторы и предметы дебиторской задолженности в результате хозяйственной деятельности.

Хотя мы также должны рассматривать как элементы, связанные с деятельностью, добавляя их к предыдущим статьям, казначейство и инвестиции, которые соответствуют определенным требованиям. Среди них можно отметить:

- те, которые производятся по закону, полученным в результате экономической деятельности

Те, которые получены в результате операций с элементами, связанными с деятельностью, и те, которые, хотя и не являются следствием деятельности, имеют целью управление и контроль участия другой неакционерной компании.

Все, что не описано в предыдущих пунктах, будет считаться не влияющим на экономическую деятельность.

Важность 50% активов

Если более 50% активов вашей компании предназначено для осуществления деятельности, это не будет вотчиной.

Для расчета стоимости активов необходимо учитывать среднее значение квартальных остатков (а не остаток на конец года).

С другой стороны, если это материнская компания группы компаний, в качестве среднего следует использовать данные консолидированных балансов.

Что понимается под экономической деятельностью?

Для того чтобы считаться «экономической деятельностью», по крайней мере, одно лицо, имеющее трудовой договор на полную ставку, должно заниматься управлением активами.

Создание компании без экономической деятельности - Patrimonial - наиболее широко используемый способ для тех, кто решил инвестировать в недвижимость в Испании.

Очень важным моментом является то, что единственная деятельность по «аренде» одного или нескольких объектов недвижимости не рассматривается как «экономическая деятельность», если нет существующего независимого офиса, который бы занимался этим бизнесом, и если сотрудник нанят на полную ставку.

- Каковы причины создания родовой компании в Испании?

Основные причины - «фискальные». Преимущества своим партнерам:

1.- Активы будут облагаться корпоративным налогом (CT). Основным следствием этого является то, что компания будет облагаться налогом по Общей ставке для CT, которая составляет 25%.

Это дает преимущество, когда акционер является «резидентом Испании», в целом в инвестициях высокой стоимости, которые могут облагаться налогом по более высоким ставкам подоходного налога с физических лиц, если инвестиции осуществлялись индивидуально.

2.- Они облагаются не налогом на имущество, а корпоративным налогом. Это может быть большой налоговой экономией в том случае, если активы были очень высокими.

3.- Вы сможете вычесть из корпоративного налога расходы, необходимые для содержания собственности, приносящей доход вашей компании.

4.- Устранение риска (банкротства), присущего развитию экономической деятельности; возможные корпоративные долги, которые могут сделать эти активы, могут быть арестованы в случае нарушения.

5.- Семейное имущество защищено.

6.- Наследникам облегчено правопреемство.

7.- Вы экономите на подоходном налоге с населения, если у вас есть недвижимость, которая не является вашим обычным домом.

8.- Налогообложение доходов, которые могут возникнуть в компаниях, будет производиться по общей налоговой ставке (25%) вместо уплаты средней налоговой ставки.

Недостатки бонуса без депозита

1.- Эти организации могут не применять некоторые налоговые льготы, поскольку ставка налога в размере 15% применяется к вновь созданным организациям.

2.- Также он не сможет применять налоговые льготы, установленные для малых предприятий.

3.- Они не могут применять освобождение, чтобы избежать двойного налогообложения дивидендов и доходов, полученных от передачи ценных бумаг..

Из 25% корпоративного налога есть дополнительные 19% на каждый дивиденд или доход, полученный нерезидентом в Испании. В случае испанских компаний с «экономической деятельностью» совместно с нерезидентами, любой доход или распределение дивидендов, поступающих от испанской компании, могут быть защищены возможными «Конвенциями об избежании двойного налогообложения» между Испанией и страной резидентства налогоплательщика. Таким образом, этот дополнительный налог на дивиденды в размере 19% может быть уменьшен в случае договоренностей между Испанией и страной плательщика такс.

Но в случае «Патримониальных компаний» налог в размере 19% на дивиденды или прибыль, полученную от испанской компании, не будет освобожден или защищен какой-либо Конвенцией об избежании двойного налогообложения, поэтому он будет облагаться налогом в полном объеме.

4.- Отрицательная налоговая база не может быть компенсирована при соблюдении ряда требований.

5.- Когда есть скромные активы, это может не означать сбережения. В первую очередь потому, что они будут применять меньшие разделы НДФЛ.

6.- Создание и поддержание компании (и ее управления) связано с рядом затрат.

7.- Если собственность используется кем-либо из акционеров, занятие собственности должно быть оформлено договором аренды. разрешить акционеру использовать собственность с арендной платой по рыночной стоимости, и уплата этой арендной платы облагается налогом по общей налоговой ставке в размере 25%.

Покупатели часто покупают недвижимость в Испании на имя иностранной компании с целью личного пользования членами семьи акционера. Это не так. Имущество принадлежит «Компании». Таким образом, в случае использования собственности акционером по «личным причинам», договор аренды должен быть согласован с компанией с указанием арендной платы по установленной стоимости, а доходы, полученные от этой арендной платы, должны облагаться налогом в Испанский корпоративный налог как остальная часть арендной платы, полученной в течение года.

- Как устроена родовая / акционерная компания?

Как мы уже отмечали, родовое общество является предметом рассмотрения самой сущности. И это учитывается составом его активов.

Таким образом, можно создать обычную и стандартную гражданскую или коммерческую компанию SL или SA, которая будет считаться патримониальной, если она ограничивается управлением активами или правами без участия в основном в профессиональной деятельности.

* Специальный режим для организаций, занимающихся сдачей внаем недвижимости

Этот режим является факультативным и будет применяться к организациям, основной экономической деятельностью которых является сдача в аренду собственности, расположенной на территории Испании, хотя он совместим с выполнением других дополнительных видов деятельности, а также с передачей арендованной собственности после минимального периода обслуживания. передается.

Для применения этого особого режима компании должны соответствовать следующим требованиям:

• Количество сдаваемых в аренду или предлагаемых в аренду объектов недвижимости равно или превышает 8 в любое время..
• Жилье остается в аренде или предлагается в аренду не менее трех лет.. Несоблюдение этого требования приведет к потере соответствующего бонуса для каждого объекта недвижимости.
• Деятельность по девелопменту и аренде недвижимости подлежит отдельному учету для каждого приобретенного или продвигаемого объекта недвижимости.
• В случае развития дополнительных видов деятельности к основной экономической деятельности по аренде жилья:

 - не менее 55% от дохода налогового периода, за исключением тех, которые возникли в результате передачи арендованного имущества по истечении минимального периода обслуживания, или, в качестве альтернативы, стоимость активов предприятия способна приносить доход, который имеет право на получение бонуса.

Закон о налогах предусматривает применение скидки в размере 85% от полной квоты. что соответствует доходу от сдачи дома в аренду. Эти доходы будут рассчитываться путем вычитания из полного полученного дохода вычитаемых расходов, связанных с указанным доходом, и общих расходов, которые пропорционально соответствуют указанному доходу.

* СПЕЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ НА ДОХОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ КОМПАНИЯМИ ИЛИ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ В НЕБЕСНОЙ СТРАНЕ

Исключительно юридические лица, проживающие в стране или на территории, которая считается налоговой гаванью, которые являются собственниками или владеют в Испании любым титулом, недвижимым имуществом или недвижимыми правами пользования или пользования ими, облагаются специальным налогом.

Налоговая база состоит из кадастровой стоимости, и, если она не существует, будет использоваться стоимость, определенная в соответствии с положениями налога на имущество.

Ставка налога будет 3%, и его нужно платить ежегодно.

ТЛАКОРП 2021