Прекращение совместного владения или исчезновение кондоминиума на испанских объектах недвижимости

 Значок-закладки Прекращение кондоминиума (EC) (или «Отмена совместной собственности») состоит в передаче права собственности на актив, который не может быть разделен, когда один из совладельцев приобретает полное право собственности на актив к остальным совладельцами, и во многих случаях это заканчивается компенсацией (денежной или нет). 

В каких случаях мы находим «Кондоминиум» или «Совместное владение» недвижимостью?

• Когда два или более человека решают купить недвижимость вместе, и разделение доли в совместном владении
• В случае наследования, когда подтверждается, что по закону или по завещанию право собственности на определенное имущество распределяется пропорционально между наследниками.
• В других Суд или судебный процесс 

Как правило, есть 2 способа прекращения совместной собственности: 

1.- С судебным соглашением, когда оно рассматривается Трибуналами, где подтверждается, что имущество перейдет только одному из совладельцев.

2 примера:

а) развод; В случае развода, когда есть решение суда, устанавливающее, что имущество, принадлежащее супружеской паре, переходит только к одному из них.

б) Официальное прекращение совместной собственности в судах. Мог быть другой судебный процесс, где совладельцы решили быть отмененными.

В обоих случаях приговор суда представлен в испанской системе и используется для открытия процесса, в котором только один из совладельцев получит 100% имущества.

2.- Соглашение между сторонами: Продажа одной из частей другой стороне

Всегда возможно, что один из совладельцев решит купить или продать свою часть другому.

В чем главное преимущество прекращения совместной собственности?

Основной аспект этой сделки напрямую связан с налогами, так как, хотя один из совладельцев «приобретает» часть общей собственности у остальных, с точки зрения налогообложения эта сделка не облагается налогом как «продажа».

В зависимости от испанского региона «продажа» облагается налогом в размере 6-10% от цены продажи. А вот ЭК облагается налогом всего в 0,5-1,5 % (в зависимости от регионов)

Это типичная сделка, совершаемая в случае развода или раздельного проживания.

Пример:

«А» и «Б» женаты и покупают квартиру за 150.000 2 евро в Малаге. Через 75.000 года они решают развестись, и договариваются, что квартира достается «А». «А» платит «Б» XNUMX XNUMX евро за приобретение своей доли.

Поскольку эта транзакция рассматривается как ЕС, налоги для этой транзакции будут составлять не 8% (налог на перевод в Андалусии = 6.000 евро), а 1,5% = 1.125 евро.

Вывод: «А» + «В» экономят 6.000 – 1.125 евро = 4.875 евро, так как эта сделка считается ЭК, а не продажей. 

Итак, ЭК - идеальный вариант в случае развод.

ВАЖНО !: Но в случае, если на имущество наложен ипотека, несмотря на то, что имущество может быть полностью приобретено другой стороной («А» в данном примере), банк может не принять исключение «Б» из ипотеки. Если это произойдет,  хотя в земельном кадастре «Б» находится вне собственности, если банк не примет аннулирование своей ипотечной ответственности, то «Б» по-прежнему будет ответственным за него лицом и, следовательно, он будет по-прежнему должником ипотека в банке.

Во избежание этой нежелательной ситуации, прежде чем принимать решение о передаче имущества одному из соучредителей, важно получить предварительную консультацию вашего банка, чтобы узнать, какова будет ипотечная позиция стороны, которая покидает собственность. Таким образом, целесообразно сначала подписать вымирание кондоминиума, а затем приступить к оформлению новой ипотеки.

Подчиненность налогообложению определяется «денежным характером» возмещения. Другими словами, рассматривать как вымирание кондоминиума, поэтому в случае компенсации товарами понимается, что это «бартер» (также известный как «СВОП»), а затем сделка рассматривается как «продажа». », и облагается налогом как «продажа».

В чем дело, нет оплаты за «покупку» другой части или нет судебного/приговора суда? Возможно ли, чтобы одна из сторон «отдавала» или «дарила» свою часть другой?

Это возможно, но это не будет считаться «прекращением совместной собственности», а значит, не будет иметь налоговых льгот по данному понятию. Это будет считаться «пожертвованием».

И, в случае «Пожертвование», то мы должны будем регулировать налог на пожертвования, который является региональным налогом, поэтому регулируется по-разному в зависимости от регионов.

В случае региона Валенсия пожертвование имеет бонус, состоящий в освобождении от налогов до 100.000 XNUMX евро от суммы пожертвования между родителями и сыновьями. Но это вознаграждение в виде налогов не применяется к пожертвованиям между супругами. Так, в случае дарения части имущества собственник другим, являющимся супругами, мог получить высокие суммы налога к уплате.

Налог на пожертвования еще выше, когда совладельцы не состоят в браке.

Таким образом, очень важно получить надлежащую юридическую консультацию при принятии решения о ликвидации или роспуске кондоминиума или совместной собственности.

Как пояснил EC, отсутствие платежа может рассматриваться как «пожертвование»: Очень важным аспектом ЕС является то, что должна быть «оплата» или «компенсация» другой стороне. Другими словами, тот, кто покидает имущество, должен быть «оплачен» или «компенсирован» тем, кто получает имущество. Если платежа нет, то транзакция может рассматриваться как «подарок», а затем транзакция может облагаться налогом как «пожертвование». И это действительно важно учитывать, поскольку «дарение» облагается налогом даже выше, чем наследство. «Налог на пожертвование» обычно такой же, как «Налог на наследство», и пожертвования между супругами не имеют таких же скидок и льгот, как при наследовании. 

EC, при котором платеж осуществляется другим активом, может рассматриваться как «продажа».: Очень важно знать, что когда компенсация от приобретающей стороны осуществляется с использованием другого актива, тогда сделка может рассматриваться как «СВОП», а затем облагаться налогом как «продажа».

В Сообщество Валенсииэтот вариант дает важное фискальное преимущество, поэтому связанный с ним налог (Налоговый документ, связанный с юридическими документами) относит на 1,5% больше нотариальных расходов, и, если собственность на часть товара передается в обмен на компенсацию, В финансовом отношении этот вариант предпочтительнее, чем вариант покупки, поэтому для последнего применяется налоговая атрибуция в размере 10% (в других регионах этот налог может составлять 8-10%).

Наконец, в случае налогообложения НЕРЕЗИДЕНТЫ, в случае нет «избытка судебного решения» нет никаких 3%, которые должны быть удержаны от партнера, который передает часть другому.

Но, в ликвидации кондоминиума с избытком судебного решения и компенсацией в деньгах, согласно статье 25.2 сводного текста Закона о подоходном налоге нерезидентов, на величину превышения должно применяться удержание в размере 3 % для ликвидации этого налога, при условии, что произошло имущественное изменение и обновление стоимости здания.

Существует «избыток судебного решения», когда кто-то получает больше, чем соответствующая доля. Например, в случае собственности, принадлежащей «А» на 65% и «Б» на 35%, и при расторжении брака «Б» получает 65%. Полученная стоимость, превышающая 35 %, первоначально принадлежавших «Б», будет считаться «превышением судебного решения».

источники:

- Королевский указ от 24 июля 1889 г.

- Общее налоговое управление.

- Королевский законодательный указ 1/1993, 24 сентября.

- Налоговое право нерезидентов.