ТУРИСТИЧЕСКАЯ АРЕНДА НЕРЕЗИДЕНТ – НДС или НЕТ? - ДЕЛОВАЯ АКТИВНОСТЬ?

Налоговые последствия для туриста, арендующего недвижимость в Испании НЕРЕЗИДЕНТОМ в Испании.

Чисто, аренда недвижимости не облагается НДС. Это освобождение от НДС распространяется на любой вид арендной платы:

• Краткосрочная аренда / Туристическая аренда
• Среднесрочная аренда
• Долгосрочная аренда

Причина этого в том, что испанская система считает, что существует не является «бизнесом» или «коммерческой деятельностью» при аренде недвижимости (даже в рамках туристической аренды)

Но, когда мы говорим, что «туристическая аренда» не облагается НДС, мы должны учитывать следующие ситуации:

• Случай 1. Непостоянное представительство. Никакой деловой активности

Владелец просто сдает недвижимость в аренду гостям, используя собственные маркетинговые инструменты или используя другие внешние онлайн-платформы, такие как AirBNB, Homeaway и т. д.

Контакт с гостями осуществляет непосредственно владелец (ключи, прием гостей, аварийная ситуация, техническое обслуживание и т. д.). Онлайн-платформа занимается только маркетинговой стороной и рекламой аренды, бронированием, а также управлением арендными платежами и сборами.

Кроме того, владелец сдает недвижимость в аренду не в «деловых» интересах, в некоторые периоды года, резервируя для себя определенное время в году для частного использования.

Владелец может заключить договор с местными профессиональными услугами по уборке, садоводству, техническому обслуживанию и т. д., но в рамках «эксклюзивной» деятельности за аренду, а не в качестве наемных работников.

В этих случаях арендная плата не облагаться НДС.

• Случай 2. Непостоянное представительство – отсутствие предпринимательской деятельности

Тот же владелец-нерезидент вместе с арендной платой предлагает уборку номеров, чистку одежды и даже еду/напитки.

В этих случаях НДС будет применяться, когда владелец предоставляет гостям «гостиничные услуги». В этих случаях НДС в заявке будет составлять 10 %, и владельцу необходимо будет предоставить гостям отдельные счета за эти услуги.

Но что считать «гостиничными услугами»?. Здесь следует различать:

• Уборка и другие услуги, которые предлагаются только ДО заселения и ПОСЛЕ выезда. Данные услуги не будут считаться «Услугами отеля», поскольку они предоставляются для поддержания объекта недвижимости в надлежащих условиях использования для гостей.
• Ежедневная уборка номера, услуги стирки одежды и продуктов питания (завтрак, ужин и т. д.): В этих случаях услуга классифицируется как «Гостиничная услуга», поэтому взимается НДС.

• Случай 3.- Постоянное представительство – Деловая деятельность

Владелец-нерезидент решает нанять одного или нескольких сотрудников в Испании для работы в доме для уборки, технического обслуживания, обслуживания и приема клиентов, хранения ключей и т. д.

В этом случае, в связи с тем, что собственник нанимает человека на постоянной основе (социальное страхование, трудовой договор или постоянный профессиональный договор) специально для того, чтобы сдать его работу в аренду, это будет рассматриваться как «предпринимательская деятельность», т.е. облагается НДС.

Фактически по этой причине собственник будет считаться «работодатель» в предпринимательской деятельностии эта деятельность будет считаться в Испании «постоянным учреждением», поэтому на нее распространяются налоговые и формальные обязательства как на юридическое лицо-нерезидент с постоянным представительством» в Испании.

• Случай 4.- Деловая активность

Тот же владелец-нерезидент, даже не нанимающий наемного работника на постоянной основе, решает заключить договор с «Агентом по аренде» или «Платформой» для уступки, заключения договора или субподряда на аренду недвижимости в течение всего или важного периода время в течение года за определенную выплату, компенсацию или иное.

В этом случае именно Агент/Платформа непосредственно занимается общением гостей, заселением, выездом, обслуживанием и т. д. Владелец не имеет контакта с конечными пользователями/гостями со стороны агента, и именно платформа имеет исключительный доступ и право использовать/арендовать недвижимость в течение срока действия договора аренды.

Итак, опять же, испанская система будет учитывать, что, хотя у владельца нет «бизнес-структуры» для формирования арендной платы, она есть у того же агента/платформы, с которой заключен контракт. Итак, в конце концов, «деловая» деятельность развивается, поэтому владелец будет считаться занимающимся бизнесом, аренда будет считаться бизнес-деятельностью, и эта деятельность будет считаться в Испании «постоянным учреждением», поэтому подлежит налоговые и формальные обязательства в качестве юридического лица-нерезидента с постоянным представительством» в Испании.

Налоговые последствия

• НДС 21 %
• Удержания 19 % 

Итак, в обоих последних случаях с постоянным представительством, какие формальные обязательства должен соблюдать владелец? Следуя искусству. 164 от Ley 37/1992, следующие:

1. Подавать декларации о начале, изменении и прекращении деятельности, определяющей их обложение налогом. Мы называем это «регистропереписью» как пассивный субъект от налога на добавленную стоимость.
2. Запросить идентификационный номер налогоплательщика у Администрации и сообщить его и аккредитовать в установленных случаях.
3. Выставлять и доставлять счета за все свои операции, скорректированные в соответствии с требованиями нормативных актов.
4. Вести бухгалтерский учет и записи, установленные в порядке, установленном нормативными актами, без ущерба для положений Торгового кодекса и других стандартов бухгалтерского учета.
5. Предоставлять периодически или по запросу Администрации информацию, касающуюся ее хозяйственных операций с третьими лицами. Ежеквартально по модели 303 (НДС) и модели 115 (удержания)
6. Сдать соответствующие декларации-расчеты и внести сумму полученного налога.
7. Ежегодная сводная декларация.