Почему вы должны использовать адвоката в процессе покупки недвижимости в Испании? Нотариус и адвокат / адвокат в процессе покупки недвижимости в Испании.
Испанский процесс покупки очень похож на другие страны. Иностранные инвесторы в испанской системе найдут много общего с их родными странами.
Но, однако, также мы можем найти много различий.
Наиболее заметным отличием является положение и функции от адвокат и нотариус функции.
I.- НЕКОТОРЫЕ ПРИМЕРЫ В ДРУГИХ СТРАНАХ ЕВРОПЫ:
А) БРИТАНСКИЙ ПРОЦЕСС: В британском процессе покупки и передачи нотариус вообще не участвует в процессе продажи недвижимости. Продавцу и покупателю помогают в совершении сделки, каждый из которых имеет своего юриста. Затем юрист покупателя и юрист продавца - это те, кто с первых шагов до завершения берут под свой контроль процесс продажи, осуществляя и сообщая об изменении названия собственности, а также уплате цены, налогов, Оба юриста заключают контракты, заботятся о том, чтобы каждая сторона выполняла свои обязательства, уплачивая налоги, они организуют и получают платежи и завершают регистрацию собственности на нового владельца и т.
В заключение: Нотариус не участвует в британской системе транспортировки купли-продажи недвижимости, и есть два адвоката / адвоката, один на покупателя, а другой продавец, которые участвуют на всех этапах процесса.
Б) ПРОЦЕСС КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ: Французский, Бельгийский, Швейцарский, Голландский, Немецкий и другие. В этих странах при покупке / продаже недвижимости присутствие нотариуса является обязательным. Нотариус все делает. В отличие от британской системы, в континентальной системе обе стороны, покупатель и продавец, используют нотариуса в качестве посредника сделки с самого начала и до конца, и он делает следующее:
- Сближение сторон и оформление сделки договором.
- Контроль за выполнением обязательств каждой из сторон.
- Выполняет правовые, административные и налоговые исследования имущества.
- Урбанистические и строительные исследования объекта недвижимости.
- Он делает и получает все платежи от продажи.
- Завершите дела продажи.
- Заполните регистрацию в земельной книге от имени нового владельца.
- Сообщать и платить налоги с купли-продажи
- Произвести изменение договоров поставки воды, электроэнергии, местных налогов и т. Д.
Вывод: Функция АДВОКАТА в процессе покупки / продажи в этих странах нуль, Адвокат не вовлечен в этот процесс, за исключением случаев, когда судебный процесс является следствием судебного разбирательства.
II.- ИСПАНСКИЙ ПРОЦЕСС
Можно сказать, что процесс покупки испанского языка представляет собой смесь двух рассматриваемых систем: «британской» и «континентальной».
В испанском процессе передачи нотариус действительно важен, но его недостаточно для совершения покупки с полными гарантиями и безопасностью. Присутствие испанского нотариуса в процессе покупки имеет важное значение, поскольку, как и в других странах, таких как Франция, Бельгия, Голландия и т. д., продажа не может быть зарегистрирована в земельной книге без оформления нотариальных актов (или «escrituras»). »).
Нотариус также проверяет необходимую информацию, такую как:
- Возможность сторон покупать или продавать. То есть, если покупатель имеет законную возможность покупать, а продавец - продавать.
- Изучение ограничений и сборов на имущество.
- Изучение имущественных документов, таких как разрешения и лицензии на строительство и др.
- Проверка способа оплаты и др.
Но в отличие от «континентальных» нотариусов, испанские нотариусы не выполняют больше, чем упомянутые функции. То есть о функциях испанских нотариусов:
- ЮРИДИЧЕСКОЕ И УРБАНИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ: Нотариус не проводит строительно-градостроительное исследование недвижимости как консультационное планирование. Существует информация о недвижимости в различных источниках, таких как Кадастр, или Ратуша, Департамент городского развития и планирования, местные и региональные департаменты, которые не консультируются и не проверяются нотариусом Испании в процессе покупки.
- Нотариус не проверяет, есть ли на объекте какие-либо штрафы или штрафы за строительствоили, например, приказ о сносе.
- Нотариус проверяет регистрацию собственности, но в Испании большинство тстроительные штрафы и штрафы не регистрируются в реестре собственности / земли.
- Нет изучения или проверки возможных будущих проектов развития может повлиять на собственность (например, экспроприация или будущее шоссе, или даже проект урбанизации и т. д.).
К сожалению, в Испании есть случаи, когда покупатель совершил покупку без помощи специализированного юриста, с совершенной формальной нотариальной процедурой и отлично зарегистрирован в кадастре и земельной книге. Итак, формально идеально. А потом, после процесса покупки он обнаружил, что отсутствует лицензия или свидетельство о праве собственности («свидетельство о проживании»), или даже имелся приказ об экспроприации, например, для проекта строительства автомагистрали, или что недвижимость взимала сборы за урбанизацию, или часть участок должен быть отдан или потерян администрации для продления дороги общего пользования и т.д. .
Это отсутствие планирования изучения нотариусом создает особые проблемы в следующих свойствах:
– Недвижимость в урбанизации: Например, застройщик завершил не градостроительство, а инфраструктуру урбанизации, а затем идут работы по урбанизации без доработки, которые должны быть завершены, а иногда и оплачены собственниками.
– Недвижимость, дома или виллы в деревенских районах или на дачеЭти свойства обычно находятся в сельской местности и за пределами городских районов. Эти свойства, как правило, виллы или дома для отдыха могут иметь такие проблемы, как:
* Отсутствие лицензии или строительства основного жилища
* Отсутствие строительной лицензии или лицензии на возможное продление основного здания или его аксессуаров (бассейн, гараж и т. д.).
* Проблемы идентификации или определения границ участка или земля и т. д.
* Урбанистические и строительные штрафы, штрафыили снос заказов и т. д.
– Виллы и квартиры в старом жилье с серьезными проблемами инфраструктуры или в ожидании разработки проекта или улучшения и т. д.
Вышеуказанная информация не будет получена нотариусом в Испании.
К сожалению, в Испании правовая, административная и плановая информация, касающаяся собственности, не сводится в единый информационный пункт, как это должно быть в земельной книге. В Испании информация в земельной книге, хотя и важна, не является полной.
Информация, содержащаяся в реестре недвижимости / земли в Испании, НЕ собирает ВСЕ необходимую информацию, которая влияет на собственность.
- КОНТРАКТЫ И ОПЛАТА: Нотариус готовит платежи собственности, не выбирает и не готовит договоры купли-продажи. Таким образом, покупатель не платит покупателю цену покупки. В Испании платежи по цене или ее части выплачиваются юристам, агентству по недвижимости или продавцу.
В нашей фирме клиенты иногда просят у нас банковский счет нотариуса для оплаты покупной цены и удивляются, когда мы сообщаем, что в Испании нотариус не получает платежи, и что платежи должны быть выплачены непосредственно продавцу. или его адвокат, или агентам по недвижимости
- РЕГИСТРАЦИЯ И СМЕНА ВЛАДЕЛЬЦА В ЗЕМЕЛЬНОМ РЕГИСТРАЦИИ: Нотариус после завершения процесса покупки с подписанием нотариальных актов купли-продажи не обязан приступать к регистрации сделки в земельном реестре. Поэтому есть нотариусы, которые занимаются этим управлением, а есть другие, которые этого не осознают. И, даже к нотариусам, которые оказывают регистрационную услугу, не приходят оформлять покупку, если об этом прямо не просит покупатель!.
Как юристы, мы видели много ситуаций, когда продавцы обнаружили, что даже их дела не были зарегистрированы в Земельной книге. Во время покупки нынешние владельцы обратились к нотариусу, и после того, как покупка была завершена, и, будучи уверенными в том, что нотариус предпримет необходимые действия для завершения шагов регистрации, они не дали указание нотариусу выполнить регистрацию в земельный кадастр Итак, нотариус никогда этого не делал! Поэтому на протяжении многих лет выяснилось, что объекты недвижимости все еще были от имени предыдущих владельцев, поскольку он не давал распоряжение нотариусу и не помогал адвокату в вашем процессе.
- ИЗМЕНЕНИЕ ВЛАДЕЛЬЦА ВОДЫ И КОНТРАКТОВ НА ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКУ И ДРУГИЕ НАЛОГОВЫЕ НАЛОГИ: Нотариус НЕ управляет сменой собственника по контрактам на водоснабжение, электричество и другим, таким как налог на имущество или муниципальный налог.
Также нотариус не организует домицилирование оплаты этих услуг на банковском счете покупателя путем прямого дебета.
- ИЗМЕНЕНИЕ ВЛАДЕЛЬЦА НАЛОГОМ НА КАДАСТР / СОВЕТ: Нотариус НЕ управляет сменой владельца сторон в кадастре. Они связываются с Кадастром, но не подтверждают, что это сделано, и поручают Кадастру передать порядок уплаты налога прямым дебетом на банковский счет владельца.
- СЕРТИФИКАТ ЖИЛЬЯ Как объяснено в других разделах этого сайта, покупатель должен получить свидетельство о проживании, которое также называется «Свидетельство о проживании». Из новых объектов недвижимости (приобретенных непосредственно у застройщиков) нотариус не просит предоставить продавцам действительный сертификат на проживание.
РИЕЛТОРЫВ дополнение к вышесказанному, деятельность в сфере недвижимости в Испании не регулируется. Деятельность по предложению недвижимости на рынке для продажи является «бесплатной», В отличие от других стран, где профессия агентов строго контролируется и регулируется, в Испании это не так.
Итак, в Испании нет никаких гарантий, подтверждающих, что агент по недвижимости отвечает профессионализмомили просто, что они имеют минимальное юридическое подтверждение, чтобы знать о законности свойств, которые они предлагают на рынке.
Итак, мы рекомендуем вам выбрать известного и хорошо зарекомендовавшего себя агента. Для этого запросите бизнес-данные и проверьте репутацию агента на форумах и в социальных сетях.
Так зачем использовать юриста в ИСПАНИИ, ЧТОБЫ КУПИТЬ - УТВЕРЖДАЮЩЕЕ РЕШЕНИЕ?
Как указано выше, чтобы иметь полное представление и информацию о процессе покупки, вам необходимо получить эту информацию из различных местных, региональных источников, земельного кадастра, отделов планирования, а также проконсультироваться с архитекторами и другими специалистами и т. Д. ВСЕ ЭТО НЕ БУДЕТ СДЕЛАНО ИСПАНСКИМ НОТАРИУСОМ.
Для этого вам понадобятся услуги юриста, который может получить всю информацию из разных источников, а также проверить все необходимые юридические и административные пункты.
Кроме того, к сожалению, этот процесс довольно сложный, НЕ ВСЕ АДВОКАТЫ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ ДЛЯ ПРИМЕНЕНИЯ В СДЕЛКАХ СОБСТВЕННОСТИ. Таким образом, вам нужен адвокат, который, помимо того, что говорит на вашем языке, и кто знает закон о недвижимости, он также должен быть специалистом в области строительного и градостроительного праваи рассчитывать в его команде с архитекторами и другими профессионалами и техниками, чтобы иметь достаточно возможностей и навыков, чтобы получить всю необходимую информацию, и выполнить все аспекты, касающиеся покупки недвижимости.
Поэтому на данном этапе, когда решение о покупке будет обоснованным, наша фирма TLA советует вам:
– Нанять адвоката. Есть компании или агенты, которые выдают себя за юристов и оказывают «юридические услуги» или предлагают себя в качестве «юрисконсультов», но на самом деле они не являются юристами. Иногда они даже не испанские!.
– Контракт юриста зарегистрирован в Испании, Не поддавайтесь искушению использовать адвокатов в своей стране. Только национальные юристы знают систему покупки и процесс покупки в Испании.
– Адвокат должен говорить на вашем языке. Избегайте компаний юристов, которые не говорят на вашем языке.
– Убедитесь, что юрист является специалистом в области городского и строительного права. Он / она должен быть экспертом в области права недвижимости, но также он должен разбираться в городском планировании и строительстве.
И, как только вы выбрали понравившуюся недвижимость…
СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ!
