DAFO – LEGALIZACIÓN DE FINCAS ANDALUZAS EN AUSENCIA DE LICENCIA DE OBRAS
En Andalucía, así como en muchas otras regiones de España, abundan las construcciones construidas con la correspondiente licencia de obra. Estas construcciones pueden ser objeto de multas, sanciones o incluso órdenes de demolición por parte de la administración.
En 2012, el Gobierno Regional estableció un procedimiento de legalización de propiedades denominado “DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.
Básicamente, la administración de Andalucía permite esas construcciones ser construido sin la licencia de construcción apropiada (incluso a veces construido en áreas protegidas) para evitar ser demolido, en el caso de que se trate de inmuebles antiguos y que el inmueble no haya sido objeto de expediente de demolición.
Por lo general, el tiempo que se solicita a la construcción para formar parte de este proceso de legalización es 6 años desde su construcción.
Así, por ejemplo, las construcciones construidas hace más de 6 años, que no han sido objeto de una orden de demolición, pueden entonces formar parte de este proceso de legalización.
Para esto, lo que tiene que hacer el propietario es presentar un proyecto a la administración to tratar de tener la casa legalmente “consolidada”. Si se aprueba, entonces las autoridades españolas consideran la construcción con el DAFO, que, como resultado, obtiene la consideración de “Casa que se puede usar para vivir, y sin posibilidades de ser demolida por la administración.
En caso de que el propietario obtenga un resultado positivo, el propietario obtiene la consideración de “fuera de ordenacion"O"fuera de norma“. Este tipo de consideración se aplica a las construcciones que “legalmente se consolidan por su antigüedad”, por lo que, en consecuencia, no están sujetas a eventuales órdenes de demolición por parte de la administración.
Para este tipo de inmuebles, aunque la administración confirma con el DAFO que nunca serán demolidos, y debido a que se construyeron sin licencia de obras, el ayuntamiento permite interiorizar reformas solo por motivos de seguridad o sanitarios, pero no reformas estructurales, u otras ampliaciones de construcciones, ni otras construcciones como garajes, piscinas, etc.
Como se trata de edificios bastante antiguos, el ayuntamiento tiene en cuenta que estos inmuebles han sido legalizados con el tiempo. Es decir, al ser considerados como “edificios antiguos”, estas construcciones están legalmente consolidadas en su momento, aún sin cumplir con la normativa de construcción.
Así, desde un punto de vista legal, si estos inmuebles no tienen multas “recientes” por su construcción que actualmente afecten al inmueble, no habrá acción que el ayuntamiento pueda tomar contra este inmueble por su antigüedad, por ejemplo, futuras multas u órdenes de demolición de las construcciones existentes.
¿Cuáles son las consecuencias derivadas de DAFO?
- Seguridad de que la propiedad no tendrá ningún tipo de multas ni derribos pedidos para las construcciones existentes
- Autorización para usar y habitar el inmueble con la mismos efectos que un “Cédula de Habitabilidad”. Así, el suministro de agua y electricidad se puede contratar a través del DAFO.
Entonces, ¿con el DAFO todas estas propiedades están perfectamente legalizadas?
No. El inmueble con DAFO seguirá estando “fuera de normativa”, y por ello el ayuntamiento nunca aprobará una licencia para reformar elementos estructurales esenciales del edificio como cimentación, cubierta, etc. El ayuntamiento admitirá limitado “reformas” por razones de seguridad o sanitarias, y para “reparar” la estructura existente, pero ni para “quitar” las partes viejas de la casa, ni para construir otras nuevas, ni siquiera para reconstruir la construcción.
Por ejemplo, en caso de accidente o catástrofes naturales (inundaciones, etc.) que puedan afectar a la vivienda en su estructura, el ayuntamiento no puede dar derecho a “reconstruir” el inmueble. Así que, en conclusión, el ayuntamiento permite reformas interiores para mantener la edificación, pero no reformas estructurales como inmueble, cimentaciones, cambio de cubierta, etc.
Por lo tanto, le recomendamos que solicite a la compañía de seguros que los desastres naturales y otros que puedan afectar a los edificios existentes estén cubiertos por el seguro de hogar obligatorio que se debe contratar al comprar la casa.
CONSECUENCIAS DE VIVIENDAS CONSIDERADAS “FUERA DE NORMATIVA”:
– Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir un nuevo elemento de construcción o incluso ampliar los existentes.
– También, por tanto, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se pueden ampliar. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
– El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de inmuebles. Pero, debido a que la propiedad no es normativa, el ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar las “partes estructurales esenciales” del edificio como los cimientos, el techo, etc. El ayuntamiento admitirá “reformar ” la casa existente, y “reparar” la estructura existente, pero no “retirar” las habitaciones viejas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que se produzca un “incendio”, o una inundación que pueda afectar a la vivienda en su estructura, el ayuntamiento no podrá dar derecho a “reconstruir” el inmueble. Así, como conclusión, el ayuntamiento autoriza reformas interiores para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de bines, cimentaciones, cambio de cubierta, etc.
– Una de las condiciones para obtener la consideración de “no normativa” es acreditar que el inmueble no ha sido sancionado durante los 15 años siguientes a su construcción.
¿Es DAFO lo mismo que un CERTIFICADO DE HABITACIÓN?
La Cédula de Habitabilidad es un documento que expide el ayuntamiento de la zona donde acreditan que el inmueble cumple con los requisitos de vivienda.
Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad y para realizar cambios en los contratos de agua y electricidad a su nombre.
Las propiedades DAFO NUNCA obtendrán el “Certificat d'Habitation” (CH). Pero, como se explicó anteriormente, DAFO proporciona la autorización oficial para usar y habitar la propiedad con los mismos efectos que una “Cédula de Habitabilidad.
