Legalisierung von Immobilien ohne Baugenehmigung in Andalusien
Einleitung: Die Bausituation in Andalusien
Andalusien, eine Region, die für ihr reiches kulturelles Erbe, ihre atemberaubenden Landschaften und ihre historische Architektur bekannt ist, hat in den letzten Jahrzehnten auch einen bedeutenden Bauboom erlebt. Dieser Boom umfasst nicht nur Neubauten, sondern auch eine Vielzahl von Immobilien, die außerhalb des normativen Rahmens und oft ohne ordnungsgemäße Baugenehmigungen errichtet wurden. Diese Bauten sind zwar fertiggestellt und oft bewohnt, können jedoch mit erheblichen rechtlichen Problemen konfrontiert sein, wie Geldstrafen, Strafen oder sogar Abrissverfügungen durch die lokalen Behörden.
Als Reaktion auf dieses weit verbreitete Problem hat die Regionalregierung von Andalusien 2012 ein wichtiges Verfahren eingeführt, das als „DECLARACIÓN DE SITUACIÓN ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN (DAFO)” bekannt ist. Dieser Rechtsmechanismus wurde entwickelt, um den Status von Gebäuden zu regeln, die ohne entsprechende Genehmigungen oder in Schutzgebieten errichtet wurden, und um einen Weg zu finden, den Abriss zu vermeiden und den Eigentümern bestimmte rechtliche Schutzmaßnahmen zu gewähren.
Was ist DAFO?
Die „Declaración de Situación Asimilada a Fuera de Ordenación (DAFO)” ist eine rechtliche Erklärung, die es Immobilien, die ohne ordnungsgemäße Baugenehmigungen errichtet wurden, unter bestimmten Voraussetzungen effektiv vor dem Abriss bewahrt. Sie ist ein wichtiges Instrument für Hausbesitzer in Andalusien, die Immobilien besitzen, die entweder illegal oder unter Verstoß gegen die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Vorschriften gebaut wurden.
Das DAFO-Verfahren legalisiert diese Immobilien nicht vollständig, sondern stuft sie in eine Sonderkategorie ein, die als „Fuera de Ordenación” (außerhalb der Norm) bezeichnet wird. Dieser Status erkennt die Existenz des Gebäudes an und erlaubt dessen weitere Nutzung, jedoch mit erheblichen Einschränkungen hinsichtlich künftiger Umbauten oder Erweiterungen.
Zulassungskriterien für DAFO
Nicht alle Immobilien kommen automatisch für DAFO in Frage. Es müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein, und die Geschichte und der aktuelle Zustand der Immobilie spielen eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über die Zulassung. Zu den wichtigsten Faktoren gehören:
1. Alter des Gebäudes
Die Immobilie muss ein Altbau sein, der in der Regel mindestens sechs Jahre nach seiner Errichtung stehen muss. Dieser Zeitrahmen ist entscheidend, da er darauf hinweist, dass das Gebäude in letzter Zeit nicht Gegenstand von Verwaltungsmaßnahmen wie Bußgeldern oder Abrissverfügungen war.
2. Fehlen von Abrissverfügungen
Die Immobilie darf nicht Gegenstand einer Abrissverfügung gewesen sein. Wenn ein Abrissverfahren von der Verwaltung eingeleitet wurde, kommt die Immobilie nicht für DAFO in Betracht. Dieses Kriterium soll verhindern, dass Immobilien legalisiert werden, die bereits erhebliche Verstöße gegen das Baurecht aufweisen.
3. Standortbezogene Überlegungen
Immobilien, die in geschützten Gebieten wie Naturschutzgebieten oder Zonen mit besonderen Umweltschutzauflagen errichtet wurden, unterliegen einer strengeren Prüfung. Zwar kann DAFO auch für solche Immobilien gelten, doch ist das Verfahren komplexer und die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Das DAFO-Legalisierungsverfahren
Das Verfahren zur Erlangung von DAFO umfasst mehrere Schritte und erfordert eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen durch den Eigentümer. Im Folgenden wird das typische Verfahren beschrieben:
1. Vorbereitung und Einreichung eines Projekts
Der Eigentümer muss der lokalen Verwaltung ein detailliertes Projekt vorlegen. Dieses Projekt umfasst in der Regel Architekturpläne, eine Beschreibung des aktuellen Zustands der Immobilie und alle relevanten historischen Daten. Ziel ist es, nachzuweisen, dass die Immobilie für eine Legalisierung im Rahmen von DAFO in Frage kommt.
2. Behördliche Prüfung
Nach der Einreichung wird das Projekt von den lokalen Behörden geprüft, die beurteilen, ob die Immobilie die Kriterien für DAFO erfüllt. Diese Prüfung umfasst die Überprüfung des Alters des Gebäudes, die Überprüfung auf frühere oder aktuelle Bußgelder oder Abrissverfügungen sowie die Bewertung der Lage der Immobilie in Bezug auf Schutzgebiete.
3. Erteilung des DAFO-Status:
Wenn die Verwaltung den Antrag genehmigt, erhält die Immobilie den DAFO-Status. Dieser Status legalisiert die Immobilie nicht vollständig, sondern stuft sie als „Fuera de Ordenación” ein, was bedeutet, dass die Immobilie zwar anerkannt ist und zu Wohnzwecken genutzt werden kann, aber weiterhin „außerhalb der Norm” bleibt und erheblichen Einschränkungen hinsichtlich zukünftiger Änderungen unterliegt.
Auswirkungen des DAFO-Status
Sobald eine Immobilie unter DAFO eingestuft ist, ist es wichtig, die Auswirkungen dieses Status zu verstehen. DAFO bietet zwar ein gewisses Maß an Sicherheit für den Eigentümer, ist jedoch mit strengen Einschränkungen verbunden:
1. Schutz vor Abriss
Einer der Hauptvorteile von DAFO ist, dass es die Immobilie vor künftigen Abrissverfügungen durch die Verwaltung schützt. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie weiterhin als Wohnraum nutzen kann, ohne befürchten zu müssen, dass er zum Abriss gezwungen wird.
2. Genehmigung zur Nutzung und zum Wohnen in der Immobilie
DAFO gewährt dem Eigentümer das Recht, die Immobilie zu nutzen und darin zu wohnen. Diese Genehmigung hat ähnliche Auswirkungen wie eine „Bewohnbarkeitsbescheinigung” (Certificado de Habitabilidad) und ermöglicht es dem Eigentümer, die Immobilie an wichtige Versorgungsleistungen wie Wasser und Strom anzuschließen.
3. Einschränkungen bei Änderungen
Trotz des durch DAFO gewährten Schutzes bleibt die Immobilie „außerhalb der Norm”. Das bedeutet, dass die Stadtverwaltung keine Genehmigungen für bauliche Veränderungen am Gebäude erteilt. So darf der Eigentümer beispielsweise keine Änderungen an wesentlichen baulichen Elementen wie Fundamenten, Dach oder Grundfläche des Gebäudes vornehmen. Nur Innenrenovierungen aus Sicherheits- oder hygienischen Gründen sind zulässig, wobei die bauliche Integrität des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden darf.
4. Keine Erweiterung oder Neubauten
Im Rahmen des DAFO werden die bestehenden Bauten auf dem Grundstück respektiert, aber es sind keine Neubauten zulässig. Dies umfasst Anbauten wie Garagen, Schwimmbäder oder Erweiterungen des bestehenden Gebäudes. Das Grundstück ist praktisch in seinem aktuellen Zustand „eingefroren”, ohne die Möglichkeit, es zu erweitern oder wesentlich zu verändern.
5. Versicherungsaspekte
Angesichts der Einschränkungen für den Wiederaufbau gemäß DAFO ist es für Grundstückseigentümer von entscheidender Bedeutung, eine umfassende Versicherung abzuschließen, die mögliche Schäden durch Naturkatastrophen oder Unfälle abdeckt. Da die Stadtverwaltung keine Genehmigung für den Wiederaufbau des Grundstücks erteilt, wenn es schwer beschädigt ist, ist eine Versicherung das wichtigste Mittel zum Schutz der Investition des Eigentümers.
Der Unterschied zwischen DAFO und einer Bewohnbarkeitsbescheinigung
Eine häufig gestellte Frage ist, ob DAFO mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung gleichwertig ist. Die Antwort lautet nein. DAFO gewährt zwar ähnliche Rechte in Bezug auf das Wohnen in der Immobilie und den Anschluss an Versorgungsleistungen, ist jedoch nicht mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung gleichzusetzen.
– Bewohnbarkeitsbescheinigung
Dies ist ein Dokument, das vom Rathaus ausgestellt wird und bestätigt, dass die Immobilie alle Wohnanforderungen gemäß den örtlichen Bauvorschriften erfüllt. Es ist für den Anschluss der Immobilie an Versorgungsleistungen und für die Abwicklung von Immobilientransaktionen erforderlich.
– DAFO
Ein DAFO berechtigt den Eigentümer zwar zum Wohnen in der Immobilie und zum Anschluss an Versorgungsleistungen, bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie alle modernen Baunormen erfüllt. Immobilien mit DAFO erhalten niemals eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, da sie als „nicht normgerecht” gelten. Ein DAFO ist eher eine rechtliche Anerkennung der Existenz und Nutzung der Immobilie als eine vollständige Bescheinigung ihrer Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften.
Folgen des Besitzes einer DAFO-Immobilie
Der Besitz einer Immobilie mit DAFO-Status ist mit bestimmten Verpflichtungen und Einschränkungen verbunden. Die folgenden Punkte sind die wichtigsten Folgen dieses Status:
1. Begrenzter Immobilienwert
Da Immobilien mit DAFO nicht verändert oder erweitert werden können, haben sie möglicherweise einen geringeren Marktwert als vollständig konforme Immobilien. Potenzielle Käufer könnten zögern, in eine Immobilie zu investieren, die nicht weiterentwickelt werden kann.
2. Komplikationen beim Wiederverkauf
Der Verkauf einer DAFO-Immobilie kann schwieriger sein. Käufer müssen umfassend über die mit dem DAFO-Status verbundenen Einschränkungen informiert werden, was den Kreis der interessierten Käufer einschränken kann.
3. Instandhaltungsanforderungen
Eigentümer müssen dafür sorgen, dass die Immobilie in gutem Zustand bleibt, da sie bei Bedarf keine wesentlichen baulichen Reparaturen vornehmen können. Regelmäßige Instandhaltung und sorgfältige Verwaltung sind unerlässlich, um den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie zu erhalten.
4. Vererbung und rechtliche Übertragungen
DAFO-Immobilien können vererbt oder übertragen werden, aber die neuen Eigentümer übernehmen die gleichen Einschränkungen. Es ist wichtig, den DAFO-Status bei jeder rechtlichen Übertragung offenzulegen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
5. Risiko künftiger gesetzlicher Änderungen
Obwohl DAFO derzeit Schutz vor Abriss bietet, könnten künftige Gesetzesänderungen Auswirkungen auf Immobilien mit diesem Status haben. Eigentümer sollten sich über alle Änderungen der lokalen oder regionalen Gesetze, die sich auf den rechtlichen Status ihrer Immobilie auswirken könnten, auf dem Laufenden halten.
Fallstudien: Beispiele für DAFO in der Praxis
Um die praktischen Auswirkungen von DAFO besser zu verstehen, betrachten wir einige hypothetische Fallstudien:
Fallstudie 1: Ein ländliches Haus in einem Schutzgebiet
Eine Familie besitzt ein ländliches Haus in Andalusien, das vor 10 Jahren ohne ordnungsgemäße Baugenehmigung gebaut wurde. Die Immobilie befindet sich in einem Schutzgebiet mit Umweltauflagen. Aus Sorge um mögliche Abrissverfügungen beantragt die Familie DAFO.
Ergebnis: Nach Einreichung der erforderlichen Unterlagen und einer gründlichen Prüfung wird der Immobilie der DAFO-Status zuerkannt. Die Familie kann weiterhin in dem Haus wohnen, darf jedoch keine baulichen Veränderungen vornehmen oder das Gebäude erweitern. Der Wert der Immobilie wird durch den DAFO-Status beeinträchtigt, aber die Familie gewinnt die Gewissheit, dass das Haus vor dem Abriss geschützt ist.
Fallbeispiel 2: Eine städtische Immobilie mit baulichen Mängeln
Ein älteres Ehepaar besitzt eine städtische Immobilie in einer kleinen Stadt in Andalusien. Das Gebäude ist über 50 Jahre alt und wurde ursprünglich ohne formelle Baugenehmigung errichtet. Die Struktur weist erhebliche Abnutzungserscheinungen auf, insbesondere am Dach und am Fundament. Das Ehepaar beantragt DAFO, um die Immobilie zu legalisieren und ihre weitere Nutzung sicherzustellen.
Ergebnis: Die Immobilie erhält DAFO, jedoch mit erheblichen Einschränkungen. Die Stadtverwaltung gestattet dem Ehepaar aus Sicherheitsgründen kleinere Reparaturen im Innenbereich, aber sie dürfen weder das Dach ersetzen noch das Fundament verstärken. Das Ehepaar muss eine umfassende Versicherung abschließen, um sich gegen mögliche Bauschäden abzusichern, da es das Haus im Falle einer schweren Beschädigung nicht wieder aufbauen kann.
Fazit: Die Komplexität des DAFO-Verfahrens
Das DAFO-Verfahren bietet Immobilienbesitzern in Andalusien, deren Gebäude außerhalb des normativen Rahmens errichtet wurden, eine Rettungsleine. Es bietet rechtliche Anerkennung und Schutz vor
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