Cédula de Habitabilidad - Licencia de ocupación - Bewohnbarkeitsbescheinigung - Nutzungslizenz

Was ist die Cédula de habitabilidad – Bewohnbarkeitsbescheinigung – Nutzungsgenehmigung?

Dies ist ein Dokument, das die Bestätigung der Stadtverwaltung enthält, dass die Immobilie bewohnbar ist. Es wird beantragt, sobald die Immobilie mit der endgültigen Bauabnahme (Certificado Final de Obra) fertiggestellt und mit der Erklärung über den Neubau (Declaración de Obra Nueva) im Grundbuch eingetragen ist. D.O.N.

Sie benötigen dieses Dokument, um die Genehmigung der Stadtverwaltung zum Bewohnen des Hauses zu erhalten. Bevor Sie es erhalten, haben Sie zwar ein Bauwerk, aber noch kein „Haus”.

Dieses Dokument ist erforderlich, um die individuellen Anschlüsse für die HAUPTVERSORGUNG auf Ihren Namen und mit „Verbrauch” zu erhalten.

Dieses Dokument ist dann äußerst wichtig, um die Strom- und Wasserverträge bei der ERSTANSCHLIEßUNG auf den Namen der einzelnen Personen abzuschließen. Bevor der Bauunternehmer die Bewohnbarkeitsbescheinigung erhält, kann es sein, dass Wasser und Strom in der Baustelle vorhanden sind, da es üblich ist, dass der Bauunternehmer diese Versorgung für die Bauarbeiten (für Mautgebühren, Maschinen usw.) erhält. Die vom Bauunternehmer bezogene Versorgung ist jedoch eine Versorgung für „Bauarbeiten”, nicht für den „Hausverbrauch”.

Manchmal bleiben Käufer oder Bauträger jahrelang mit Strom- und Wasserversorgung für Bauzwecke in ihren Immobilien zurück, weil der Bauunternehmer die erforderliche CH (Wohnbescheinigung) nicht erhalten hat. Sie haben zwar Wasser und Strom, aber in einem sehr schlechten Zustand und teurer als die normale Versorgung für ein Haus.

Um Ihnen als Käufer oder Bauträger zu garantieren, dass der Bauunternehmer die erforderliche CH-Bescheinigung erhält, ist es sehr ratsam, einen Teil des Kaufpreises erst bei Erhalt der CH-Bescheinigung zu zahlen. Dies zwingt den Bauunternehmer, ordnungsgemäß zu arbeiten und sich um die schnellstmögliche Beschaffung dieses Dokuments zu bemühen.

Wie bereits erläutert, ist die CH-Bescheinigung besonders wichtig, um die Immobilie zum ERSTEN MAL an die Wasser- und Stromversorgung anzuschließen. Manchmal, und je nach Gebiet, ist es nicht erforderlich, die Versorgungsverträge auf den Namen des neuen Eigentümers umzuschreiben, aber für den ERSTEN Anschluss der Immobilie an die Versorgungsnetze wird dies häufig verlangt.

Ist dieses Dokument für den Kauf eines Hauses in Spanien erforderlich? Kann ich ein Haus in Spanien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung kaufen?

Vor Juli 2008

Vor Juli 2008 war es nicht erforderlich, eine Wohnbescheinigung vorzulegen, um einen Verkauf abzuschließen. Die Verkäufer waren nicht verpflichtet, den neuen Eigentümern die CH vorzulegen. Daher verlangten Notare, Grundbuchämter, Banken, Rechtsanwälte usw. die CH nicht, um den Verkauf abzuschließen. Daher war dieses Dokument vor Juli 2008 nicht obligatorisch.

Warum war dieses Dokument für den Abschluss eines Verkaufs nicht obligatorisch? – Weil der Zweck dieses Dokuments, wie oben erläutert, darin besteht, die Immobilie zum ersten Mal an die Wasser- und Stromversorgung anzuschließen und nach dem Anschluss die bestehenden Verträge auf den Namen des neuen Eigentümers umzuschreiben.

Tatsächlich haben spanische Käufer und Verkäufer bei Wiederverkäufen jahrzehntelang ihre Immobilien an die Wasser- und Stromversorgung angeschlossen und die Versorgungsverträge ohne dieses Dokument geändert. Insbesondere in ländlichen Gebieten verlangten die Strom- und Wasserversorgungsunternehmen dieses Dokument nicht, um die Versorgungsverträge zu ändern.

So wurden NEUE Immobilien und WIEDERVERKÄUFE gekauft und verkauft, die Verkäufe wurden beim Notar abgeschlossen und im Grundbuchamt eingetragen, ohne CH. Somit verkauften Bauunternehmer ihre neu gebauten Häuser an Käufer ohne dieses Dokument. Auch Verkäufer (bei Wiederverkäufen) verkauften ihre Immobilien an Käufer ohne dieses Dokument.

In einigen Gebieten forderten sogar die Versorgungsunternehmen dieses Dokument nicht für den Vertragsabschluss. In den meisten Fällen konnten die Käufer die Wasser- und Stromversorgung per Telefonvertrag abschließen oder die Verträge auf ihren Namen umschreiben lassen, ohne dass die CH verlangt wurde. Auch heute noch ist dies in bestimmten Gebieten möglich.

Das Problem trat bei NEUE Immobilien wie neuen Wohnungen, Urbanisationen usw. und aufgrund der Explosion der spanischen Krise auf. Wie bereits erläutert, mussten Bauunternehmer vor Juli 2008 ihren Käufern den CH nicht vorlegen, um den Verkauf abzuschließen. Daher war es durchaus üblich, Immobilien „im Bau” zu verkaufen. In einer Urbanisation mit 500 Häusern konnte der Bauunternehmer beispielsweise Blöcke von 100 Häusern verkaufen, sobald diese fertiggestellt waren, ohne auf die Fertigstellung der gesamten Infrastruktur der Urbanisation zu warten.

Die CH ist das letzte Dokument, das nach Abschluss der Bauarbeiten für das Gebäude ausgestellt wird. Da es vor 2008 nicht erforderlich war, die CH bei Fertigstellung vorzulegen, bauten und verkauften die Bauunternehmer ihre Immobilien, bevor sie „vollständig fertiggestellt” waren. In diesem Szenario kauften die Käufer ihre neuen Immobilien bezugsfertig, jedoch manchmal ohne dass andere Phasen oder Blöcke der Urbanisierung oder Teile der Infrastruktur fertiggestellt waren. Die Käufer wurden schließlich mit „Baustrom” versorgt, in der Hoffnung, dass der Bauunternehmer ihnen nach Fertigstellung der restlichen Urbanisierung oder der restlichen Bauarbeiten einen „Festnetzanschluss” zur Verfügung stellen würde.

Dies war die Situation vor der spanischen Immobilienkrise in den Jahren 2008-2011.

Nach 2008

Mit der Krise wiederholte sich jedoch die Situation, dass Bauunternehmen plötzlich in Konkurs gingen und ihre Unternehmen in große finanzielle Schwierigkeiten gerieten, weil Banken geschlossen wurden. Außerdem kam der Markt zum Erliegen, und große Wohnsiedlungen standen plötzlich unverkauft da. Die Bauunternehmen befanden sich somit in einer dramatischen Lage, da sie die bereits begonnenen Wohnsiedlungen oder Bauvorhaben nicht fertigstellen konnten, weil sie von den Banken keine ausreichenden Kredite erhielten. Hinzu kam, dass sie keine privaten Finanzmittel aus ihren Verkäufen erhalten konnten, da der Markt zum Erliegen gekommen war und sie ihre Immobilien nicht verkaufen konnten.

Infolge dieser Situation fanden sich Käufer, die zuvor ihre Verkäufe abgeschlossen und Einheiten von Bauträgern aus nicht fertiggestellten Urbanisierungsprojekten gekauft hatten, in „Baugreifverträgen” wieder und mussten mit ansehen, wie der Bauträger einfach verschwand und die Urbanisierung unvollendet zurückließ. Da die globalen Arbeiten an der Urbanisierung nicht abgeschlossen waren, war es unmöglich, die CH zu erhalten, und Käufer und Familien blieben lange Zeit mit „Baugreifverträgen” zurück.

Dieses Problem trat bei Wiederverkäufen nicht auf, wo mit wenigen Ausnahmen Verkäufer und Käufer von Altimmobilien, die tatsächlich an Wasser und Strom angeschlossen waren, nach dem Verkauf ohne Probleme die Umschreibung der Verträge auf den neuen Eigentümer erreichen konnten.Daher war es auf dem Markt durchaus üblich, bei Wiederverkäufen (städtisch und ländlich) KEINE CH zu beantragen, wenn die Immobilien bereits an die Wasser- und Stromversorgung angeschlossen waren und die CH nicht erforderlich war, um die Versorgungsleistungen auf den neuen Eigentümer umzuschreiben.

Im Juli 2008 trat jedoch ein neues Gesetz für das gesamte spanische Staatsgebiet in Kraft. Eines der Ziele dieses Gesetzes war es, Situationen zu vermeiden, in denen Käufer von neuen Immobilien in Urbanisationen, Komplexen, Gebäuden usw. benachteiligt wurden. Dieses Gesetz besagte, dass Bauunternehmer den Verkauf von NEUEN Immobilien ohne CH nicht abschließen dürfen. Notare, Grundbuchämter usw. wurden angewiesen, die CH zu verlangen, um den Verkauf neuer Immobilien abzuschließen. Dieses Gesetz zwang jedoch die Notare und Grundbuchbeamten, die CH NUR FÜR NEUE IMMOBILIEN zu verlangen, um den Kauf abzuschließen.

Dieses Gesetz enthielt beispielsweise keine Angaben zu WIEDERVERKÄUFEN. Folglich war dieses Dokument für den Abschluss eines Wiederverkaufs nicht erforderlich.

Dieses Gesetz trug dazu bei, künftige Probleme mit Käufern von NEUEN Immobilien zu vermeiden, aber da es keine Angaben zu WIEDERVERKÄUFEN enthielt, kam es zu großer Verwirrung auf dem Markt.

Wie oben erläutert, verkauften und weiterverkauften Käufer und Verkäufer ihre Immobilien ohne CH. Wiederverkäufer änderten ihre Wasser- und Stromrechnungen ohne Probleme, und der Notar verlangte bei den Transaktionen niemals die Vorlage des CH.

Die Verwirrung entstand, als nach der Verabschiedung dieses Gesetzes in den Jahren 2009-2010 Käufer begannen, von Verkäufern die Vorlage dieses Dokuments zu verlangen. Die Verkäufer wurden aufgefordert, die CH vorzulegen, aber als sie sich bei der Notarkanzlei erkundigten, ob dieses Dokument obligatorisch sei, wurde ihnen bestätigt, dass es nicht gesetzlich vorgeschrieben sei. Notare, Grundbuchämter usw. verlangten die CH also nur für NEUE Verkäufe, nicht für WIEDERVERKÄUFE.

In dieser Zeit kam es zu großer Verwirrung zwischen Käufern, die dieses Dokument bei Wiederverkäufen verlangten, und Verkäufern, die es nicht vorlegen wollten, da sie nicht dazu verpflichtet waren.

Was sind die Folgen, wenn man ein Haus ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung auf rustikalem Land kauft?

Sprechen wir über WIEDERVERKÄUFE von rustikalen Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 10.000 m2.

Lange Zeit wussten die Rathäuser in ländlichen Gebieten nicht, wie sie reagieren sollten, wenn Verkäufer oder Käufer die CH verlangten, um ihren Verkauf abzuschließen.

Mehrere Rathäuser (TH) beschlossen, die CH ohne Einschränkungen auszustellen. Sie betrachteten die CH als „administratives” Dokument, das erforderlich ist, um Strom- und Wasserverträge abzuschließen oder zu ändern. Da diese Rathäuser dieses Dokument nicht als „rechtliches” Dokument betrachteten, gab es Fälle, in denen eine Immobilie über eine einwandfreie CH verfügte und dennoch eine Geldstrafe wegen illegaler Bebauung verhängt wurde.

In anderen Fällen beschlossen die Rathäuser, allen Immobilien (die mehr oder weniger als die Mindestgrundstücksfläche hatten) eine CH zu erteilen, sofern keine Geldstrafen wegen illegaler Bebauung gegen diese Immobilie verhängt worden waren. Dies war die logischste Vorgehensweise.

In einigen Fällen beschlossen die Gemeinden jedoch, keine CH für rustikale Grundstücke zu erteilen, wenn diese die Mindestgrundstücksgröße (in der Regel 10.000 m²) nicht einhielten. Die Haltung dieser Gemeinden führte zu einer ungerechten und unlogischen Situation, in der recht alte Immobilien, die sogar vor 20 bis 40 Jahren gebaut worden waren, keine CH erhielten, weil sie auf Grundstücken errichtet worden waren, die kleiner als die Mindestgröße waren.

Die Verwirrung wurde noch größer, da in den meisten Fällen die Käufer von den Verkäufern den CH verlangten, um ihre Grundstücke zu kaufen, obwohl sie wussten, dass in dem Gebiet, in dem sich das Grundstück befand, der CH von den Versorgungsunternehmen nicht verlangt wurde, um die Versorgungsverträge auf ihren Namen umzuschreiben.

In der Zwischenzeit wurde Spanien von den EU-Institutionen finanziell unterstützt. Eine der Auflagen der EU an Spanien für den Erhalt der Finanzhilfen war die Verbesserung des Umweltschutzes und die Verringerung der Umweltbelastung. Der Grund für diese Auflage ist, dass Spanien jahrzehntelang die EU-Richtlinien in diesem Bereich nicht eingehalten hat. Auf den Baumarkt übertragen bedeutet dies, dass in Spanien Bauwerke und Gebäude errichtet wurden, ohne die EU-Vorschriften in diesem Bereich zu berücksichtigen oder einzuhalten (vor allem die Reduzierung des Energieverbrauchs und die Reduzierung des Restwasserverbrauchs).

In den Jahren 2012-2013 und 2014 scheint diese Verwirrung nun ein Ende zu finden. Es scheint nun, dass die meisten Rathäuser und Regionalregierungen (einschließlich komplizierter Gebiete wie Catral, Elche, Denia, Javea usw.) eine Grundlage dafür geschaffen haben, was für den Erhalt des CH erforderlich sein sollte, was mehr oder weniger Folgendes für RUSTIC LAND-Immobilien ist:

Unabhängig von der Größe des Grundstücks muss die Immobilie FREI von Baugenehmigungsgebühren sein.
Die Immobilie und ihre Bauten müssen angemeldet sein und die entsprechenden Gemeindesteuern werden entrichtet.
Es wird häufig verlangt, einen Architektenbericht über den Bau vorzulegen.
Die Immobilie muss den Umweltvorschriften der Region entsprechen (Energieverbrauch und Abwasser).

Damit sind die eventuellen Unklarheiten darüber ausgeräumt, ob rustikale Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 10.000 m² ohne CH fertiggestellt wurden. Somit ist die Haltung der meisten Rathäuser hinsichtlich der Rechtslage der Tausenden von ALTEN Grundstücken, die auf rustikalem Land (und rechtlich konsolidierten Grundstücken) auf einer Fläche kleiner als der Mindestnorm gebaut wurden, im Allgemeinen POSITIV. Nach all diesen Unklarheiten und Streitigkeiten gewähren die Rathäuser also weitgehend eine Zentralheizung, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

Es muss jedoch gesagt werden, dass es nur wenige Rathäuser (wie Crevillente) gibt, die eine sehr unvernünftige Haltung einnehmen und die CH offen verweigern.

Ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer im Rahmen des Verkaufsprozesses die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorzulegen?

In den meisten Regionen Spaniens, wie dem Baskenland, Andalusien, Madrid usw.

In diesen Regionen ist aus „rechtlicher” Sicht für Neubauten die Wohnbescheinigung obligatorisch, für Wiederverkäufe jedoch nicht. Obwohl 2023 ein neues nationales Gesetz veröffentlicht wurde, das Verkäufer verpflichtet, den Käufern so viele Informationen wie möglich zur Verfügung zu stellen, berücksichtigen die regionalen Gesetze in diesen Gebieten das Konzept der Bewohnbarkeitsbescheinigung im Kaufprozess nicht.

In Gebieten wie Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz usw. wird die Wohnbescheinigung oder Nutzungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Errichtung eines neuen Hauses und nur einmal ausgestellt. Das bedeutet, dass diese Regionen die Renovierung bei zukünftigen Verkäufen, Wiederverkäufen oder Transaktionen der Immobilie nicht berücksichtigen.

Ist die Vorlage der Wohnbescheinigung in Katalonien, Valencia, Murcia oder Mallorca beim Verkauf einer Immobilie obligatorisch?

In diesen Regionen betrachten die regionalen Gesetze die Wohnbescheinigung oder Nutzungsgenehmigung als einen wesentlichen Bestandteil des Bau- und Kaufprozesses in Spanien.

Wie in den übrigen Regionen muss auch hier nach Fertigstellung eines Neubaus oder Hauses eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden, damit das Haus verkauft werden kann. Diese Bescheinigung für neue Häuser wird als „Licencia de Primera Ocupación” oder „Erstbezugsgenehmigung” bezeichnet.

Für zukünftige Verkäufe oder Wiederverkäufe, die die späteren Käufer später tätigen können, ist es in Gebieten wie Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja und Murcia ab Januar 2023 obligatorisch, die Wohnbescheinigung beim Verkauf vorzulegen. Grund dafür ist die Verabschiedung eines neuen Gesetzes, das diesen Prozess regelt. Die Bedingungen dieses Gesetzes können Sie im Detail nachstehend einsehen:

https://spanishsolicitors.com/changes-in-the-housing-law-that-affect-the-buying-process-residential-properties-in-spain-a-new-scenario-for-the-purchase-of-properties-in-spain