Touristenregister in Spanien. Allgemeine Aspekte

1. Mieten in Spanien: Allgemeine Themen

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie in der Autonomen Gemeinschaft Valencia zu vermieten, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen den wichtigsten Arten von Mietverträgen und deren rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen zu kennen.

1. Touristische Vermietung (Alquiler Turístico)

Definition:
Kurzzeitvermietungen für Touristen und Urlauber.

Dauer:
In der Regel gelten Aufenthalte von (weniger als 11 Tagen in der Region Valencia, einem Monat in Andalusien usw.) automatisch als touristische Vermietungen.

Voraussetzungen:

• Muss im Register für touristische Vermietungen eingetragen sein.

• Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Ocupación) ist obligatorisch.

• Die Immobilie muss bestimmte Qualitäts- und Ausstattungsstandards erfüllen.

• Außerdem ist eine städtische Kompatibilitätsbescheinigung vom Rathaus erforderlich.

Einschränkungen:

• In einigen Regionen wie Valencia und Katalonien können keine einzelnen Zimmer vermietet werden, sondern nur die gesamte Immobilie.
  In anderen Regionen wie Andalusien und Murcia ist die Vermietung von Zimmern auf touristischer Basis jedoch erlaubt.

• In einigen Regionen darf der Eigentümer während der Vermietung nicht in der Immobilie wohnen.

Werbung:

• Die Registrierungsnummer muss in allen Angeboten, Anzeigen und Verträgen angegeben werden.

Bußgelder:
Die Nichteinhaltung kann folgende Konsequenzen haben:

• Geldstrafen bis zu 90.000 €

• Aussetzung der Vermietungstätigkeit für bis zu 3 Jahre

2. Dauerhafte Vermietung (Alquiler Permanente)

Definition:
Langfristige Verträge (in der Regel 1 Jahr oder länger) für Wohnzwecke – der Mieter nutzt die Immobilie als seinen Hauptwohnsitz.

Regulation:

• Unterliegt dem spanischen Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU).

• Es ist keine besondere Registrierung oder Touristenlizenz erforderlich.

• Sie dürfen immer unter dieser Kategorie vermieten.

Taxation:

• Mieteinnahmen müssen in Ihrer Jahressteuererklärung angeben, wenn Sie ansässig sind, oder auf dem Formular 210, wenn Sie nicht ansässig sind.

3. Saisonvermietung (Alquiler de Temporada)

Definition:
Mittelfristige Aufenthalte (z. B. Studenten, Arbeitnehmer, Immobiliensuchende, mittelfristige Touristen), die nicht beabsichtigen, die Immobilie zu ihrem Hauptwohnsitz zu machen.

Duration:

• In der Regel von 2 bis 11 Monaten

• Ab Juli 2025 kann in der Region Valencia jeder Aufenthalt ab 11 Tagen unter diese Kategorie fallen (sofern es sich nicht um einen rein touristischen Aufenthalt handelt).

Advantages:

• Keine strengen touristischen Vorschriften.

• Höhere Mietrenditen als bei Langzeitvermietungen.

• Mieter pflegen die Immobilie in der Regel besser als Touristen.

• Sie bleiben flexibler und vermeiden bürokratischen Aufwand.

2. Touristenvermietung in der Region Valencia: Ablauf, Schritte und Vorschriften

Übersicht

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia herrscht große Verwirrung hinsichtlich der Verpflichtungen und Verfahren. Dieser Leitfaden soll die rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen bei der Vermietung von Immobilien zu touristischen Zwecken klären.

Zwei wichtige Aspekte zu beachten:

• Formale Verpflichtungen
• Steuerliche Verpflichtungen

a) Rechtlicher Rahmen

Verordnung: Decreto 92/2009 regelt die Pflichten des Vermieters und den Verbraucherschutz.

b) Wichtige Begriffe

1. Was ist eine „Vivienda oder Apartamento Turístico”?

• Gegen Entgelt vermietet
• Sofort verfügbar
• Aufenthalt von maximal 10 Tagen
• Touristische Nutzung
• Regelmäßiger Betrieb
• Auflistung in touristischen Kanälen oder Plattformen
• Angebot von hotelähnlichen Dienstleistungen

Wohnraumvermietungen (mittel-/langfristig) sind von diesen Vorschriften ausgenommen, aber Mieteinnahmen müssen dennoch angegeben werden.

2. Formalitäten für die Vermietung an Touristen in Valencia

• Registrierung:
  • 1–4 Immobilien: als Einzelperson (Privatperson)
  • 5+ Immobilien: als Unternehmen
• Bescheinigung über die städtische Kompatibilität erforderlich
• Erfüllung der Mindestanforderungen an Qualität und Ausstattung („Standard“)
• Vorliegen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung
• Für Immobilien auf rustikalem Land ist eine spezielle Landnutzungsgenehmigung erforderlich

3. Sonstige Verpflichtungen

• Architektenbescheinigung mit Notfallplan
• Energieausweis
• Hausratversicherung (bei Vermietung muss der Versicherer informiert werden)

4. Registrierungsverfahren

Füllen Sie das offizielle Formular aus: Hier herunterladen. Es handelt sich um eine „declaración responsable” – Sie bestätigen unter Ihrer eigenen Verantwortung, dass die Immobilie den Anforderungen entspricht.

Reichen Sie es beim Fremdenverkehrsamt (Valencia, Alicante oder Castellón) ein. Nach der Registrierung muss die Registrierungsnummer auf allen Verträgen, Anzeigen und Plattformen angegeben werden.

5. Bußgelder

• Bis zu 600.000 €
• Aussetzung der Tätigkeit (Immobilie oder Eigentümer) für bis zu 3 Jahre

6. Häufige Fragen

• Muss ich die Registrierungsnummer angeben? Ja
• Darf ich Zimmer vermieten? Nein, nur die gesamte Immobilie
• Kann ich zu einer normalen Vermietung wechseln? Ja, aber Sie müssen sich aus dem Tourismusregister abmelden
• Muss ich ein Gästebuch führen? Ja, gemäß den polizeilichen Vorschriften

3. Touristenvermietung in Andalusien

Was gilt als Touristenvermietung?

Gleiche Bedingungen wie in Valencia: Verfügbarkeit, Kurzaufenthalte, Online-Angebote, hotelähnliche Dienstleistungen.

Voraussetzungen für die Lizenz

• Direkte Außenbelüftung und Verdunkelungsvorrichtungen
• Vollständige Einrichtung und Ausstattung
• Klimaanlage und Heizung je nach Jahreszeit
• Erste-Hilfe-Kasten
• Touristeninformation und Beschwerdeformulare
• Reinigung vor und nach jedem Aufenthalt
• 24-Stunden-Notrufnummer

Wohnbescheinigung

• Vor 1988: Vorhandene Bescheinigung gültig
• Nach 1988: Muss beim Rathaus mit technischem Bericht und Unterlagen beantragt werden

Nach Erhalt registrieren Sie sich mit einer „Declaración Responsable” im Tourismusregister Andalusiens.

4. Steuerpflichten für Ferienvermietungen in Spanien

a) Steuererklärungen

• Vierteljährlich (freiwillig): Formular 210 für Nichtansässige
• Jährlich: Formular 100 (Ansässige) oder 210 (Nichtansässige)

Beispiel: Vermietung im Februar → Erklärung bis zum 20. April. Leerstände müssen ebenfalls jährlich versteuert werden.

b) Mehrwertsteuer und Touristensteuer

• Keine Mehrwertsteuer, wenn nur Miete berechnet wird (keine Dienstleistungen)
• 10 % Mehrwertsteuer, wenn hotelähnliche Dienstleistungen angeboten werden (Reinigung während des Aufenthalts, Verpflegung, Wäscheservice)
• Rechnungen und Steuerregistrierung erforderlich, wenn Mehrwertsteuer anfällt

c) Wie hoch ist die Steuer?

• EU-/EWR-Bürger (einschließlich Norwegen und Island): 19 % Steuer, Ausgaben abzugsfähig
• Nicht-EU-Bürger: 24 % Steuer, keine Abzüge

Beispiel:

• Miete: 6.000 €
• Ausgaben: 1.600 € → Netto: 4.400 €
• Steuern: 19 % = 836 €

Steuer auf Leerstandszeiten (fiktives Einkommen)

0,4–0,5 % des Katasterwerts, wenn die Immobilie während eines Teils des Jahres nicht vermietet ist. Wird im folgenden Jahr angegeben.

5. Vermietung an Touristen als gewerbliche Tätigkeit

Wann ist die Vermietung an Touristen eine gewerbliche Tätigkeit?

• Fall 1: Eigentümer verwaltet selbst → keine Mehrwertsteuer
• Fall 2: Eigentümer bietet hotelähnliche Dienstleistungen an → 10 % Mehrwertsteuer
• Fall 3: Eigentümer beschäftigt festes Personal → Gilt als gewerbliche Tätigkeit, Mehrwertsteuer + Registrierung
• Fall 4: Eigentümer beauftragt eine Drittplattform/einen Vermittler → Gilt als Betriebsstätte, Mehrwertsteuer + Steuererklärung

Formelle Verpflichtungen für die Geschäftstätigkeit (Art. 164 Ley 37/1992)

1. Registrierung der Tätigkeit
2. Steuernummer beantragen
3. Rechnungen ausstellen
4. Buchhaltung führen
5. Mehrwertsteuer (Modell 303) und Quellensteuer (Modell 115) abführen
6. Jährliche Mehrwertsteuer- und Einkommensteuererklärungen abgeben