1.- An der Werbung beteiligte Akteure

Eigentümer und Nutzer

Der Eigentümer ist der Eigentümer des Werks oder der Auftraggeber, während der Nutzer derjenige ist, der – ohne Eigentümer zu sein – entweder ein dingliches Recht an dem fremden Gebäude (z. B. Nießbrauchrecht, Baurecht usw.) oder ein persönliches Nutzungsrecht (z. B. Mietrecht, Nutzungsüberlassungsrecht usw.) hat.

Obwohl es logisch ist, diese beiden Personen als Endempfänger des Gebäudes zu bezeichnen, wird ihre Einbeziehung in die Bauagenten nicht als völlig korrekt angesehen, da die in der LOE vorgesehene Haftungsregelung auf sie nicht anwendbar sein sollte, da ihre Verpflichtungen lediglich darin bestehen, das Gebäude in gutem Zustand zu halten und für seine ordnungsgemäße Nutzung zu sorgen. Letztendlich sind sie es, die von den Schäden betroffen sind und daher die entsprechenden Maßnahmen ergreifen müssen, um ihre Rechte geltend zu machen, wenn sie eine Verletzung ihrer Rechte feststellen.

Pflichten zur Erhaltung, Nutzung und Instandhaltung

Die Pflichten des Eigentümers und die des Nutzers werden unabhängig davon unterschieden, ob der Eigentümer auch der Nutzer ist oder nicht.

Die Pflichten der Eigentümer und der Eigentümergemeinschaften sind:

– Das Gebäude durch ordnungsgemäße Nutzung und Instandhaltung in gutem Zustand zu halten;

– Die Dokumentation der ausgeführten Arbeiten sowie die Versicherungen und Garantien, über die das Gebäude verfügt, entgegenzunehmen, aufzubewahren und weiterzugeben.

Demnach gilt gemäß der Technischen Bauordnung :

• Das Gebäude und seine Einrichtungen müssen gemäß den Gebrauchsanweisungen ordnungsgemäß genutzt werden, wobei eine Nutzung, die mit dem Verwendungszweck unvereinbar ist, zu unterlassen ist. Eigentümer und Nutzer müssen die für die Instandhaltung Verantwortlichen über alle Anomalien informieren, die sie beim normalen Betrieb des Gebäudes feststellen.
• Das Gebäude muss durch ordnungsgemäße Instandhaltung in gutem Zustand gehalten werden. Dazu gehören folgende Maßnahmen:
• Durchführung des Instandhaltungsplans für das Gebäude, wobei ein kompetenter Techniker mit den planmäßigen Arbeiten zur Instandhaltung des Gebäudes und seiner Einrichtungen zu beauftragen ist;
• Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen und Aufbewahrung der entsprechenden Unterlagen; UND
• Dokumentation aller während der Nutzungsdauer des Gebäudes durchgeführten Maßnahmen, unabhängig davon, ob es sich um Reparaturen, Umbauten oder Sanierungen handelt, und Eintragung dieser Maßnahmen in das Gebäudebuch.

Die Nutzer, unabhängig davon, ob sie Eigentümer sind oder nicht, sind verpflichtet, die Gebäude oder Teile davon ordnungsgemäß zu nutzen, gemäß den in den Unterlagen der ausgeführten Arbeiten enthaltenen Gebrauchs- und Wartungsanweisungen. Die Pflichten der Nutzer reichen bis zu dem im entsprechenden Vertrag vereinbarten Anteil. In Ermangelung einer solchen Regelung oder wenn keine Klausel über den oben genannten Anteil enthalten ist, obliegt diese Verpflichtung dem einen oder anderen in einem System der gleichmäßigen Verteilung von Lasten und Vorteilen, je nachdem, ob es sich um geringfügige Reparaturen handelt, die durch die tägliche Nutzung der Einrichtungen und Dienstleistungen bedingt sind.

Daher sind sowohl Eigentümer als auch Nutzer verpflichtet, das Gebäude angemessen und ordnungsgemäß zu nutzen und in gutem Zustand zu erhalten.

Die Eigentümer sind außerdem verpflichtet, das Gebäude zu erhalten.

Ein Teil der Rechtslehre versteht, dass die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Nutzung des Gebäudes gemäß den Gebrauchs- und Wartungsanweisungen auch die Verpflichtung zur Erhaltung umfasst, da die ordnungsgemäße Nutzung und Wartung instrumentelle Verpflichtungen der Erhaltung sind. Die LOE selbst verweist auf den Technischen Kodex für Gebäude (CTE) als Regelwerk, in dem die grundlegenden Qualitätsanforderungen an Gebäude und deren Einrichtungen festgelegt sind, die die Einhaltung der grundlegenden Anforderungen ermöglichen, und folglich kann davon ausgegangen werden, dass dort die Grenzen der Verpflichtung zur Nutzung, Instandhaltung und Erhaltung des Gebäudes festgelegt sind.

Immobilien und Urbanisierungskomplexe

Im Falle von Immobilienkomplexen bezieht sich diese Nutzungs- und Erhaltungspflicht auf die exklusiven Elemente und auch auf die gemeinsamen Elemente. Bei einer Änderung von architektonischen Elementen, Einrichtungen oder Dienstleistungen des privaten Elements muss diese daher in geeigneter Weise erfolgen, um eine Beeinträchtigung oder Veränderung der Sicherheit des Gebäudes, seiner allgemeinen Struktur, seiner Konfiguration oder seines äußeren Zustands oder die Verletzung der Rechte eines anderen Eigentümers zu vermeiden.

Zu den Pflichten jedes Eigentümers gehört unter anderem, die gemeinsamen Elemente und allgemeinen Einrichtungen der Gemeinschaft zu respektieren, unabhängig davon, ob sie für den allgemeinen oder privaten Gebrauch eines der Eigentümer bestimmt sind, sie ordnungsgemäß zu nutzen und jederzeit Schäden oder Beeinträchtigungen zu vermeiden.

Hinsichtlich der Erhaltung der Wohnung oder der Räumlichkeiten und ihrer privaten Einrichtungen in gutem Zustand ist der Umfang oder das Ausmaß dieser Verpflichtung so zu verstehen, dass der Gemeinschaft oder den anderen Eigentümern kein Schaden entsteht. Das Gesetz verpflichtet zur Ersatzleistung für Schäden, die der Gemeinschaft oder den anderen Eigentümern durch eigene Fahrlässigkeit, sei es an den privaten Elementen, an den gemeinschaftlichen Elementen der Immobilie oder des Gebäudes, das dem horizontalen Eigentumsrecht unterliegt, oder durch Fahrlässigkeit der Personen, für die er zu haften hat, entstehen.

Zusätzlich zu der besonderen Verpflichtung jedes einzelnen Eigentümers zur Nutzung, Instandhaltung und Erhaltung hat die Eigentümergemeinschaft die Pflicht, die notwendigen Arbeiten zur angemessenen Instandhaltung und Erhaltung der Immobilie und ihrer Dienstleistungen durchzuführen, damit sie den ordnungsgemäßen baulichen, bautechnischen, Wohn- und Sicherheitsbedingungen entspricht.

Grenzen der Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht unterliegt folgenden Beschränkungen:

• Wenn der Abriss des Gebäudes angemessen ist. Diese Beschränkung der Erhaltungspflicht steht der Auferlegung von Arbeiten oder Reparaturen, die als dringend, vorübergehend und außergewöhnlich anerkannt sind, nicht entgegen, um die Sicherheit und sogar die Gesundheit des Gebäudes zu gewährleisten, solange es bewohnt oder stehen bleibt.
• Abgesehen vom vorstehenden Fall reicht die Erhaltungspflicht bis zur Hälfte des Wertes eines Neubaus, der dem ursprünglichen Gebäude in Bezug auf die baulichen Merkmale und die Nutzfläche entspricht. Diese quantitative Grenze der gesetzlichen Erhaltungspflicht ist mit dem Begriff des wirtschaftlichen Ruins verbunden.

Wenn die Pflicht, Gebäude in einem sicheren, gesunden und das öffentliche Erscheinungsbild nicht beeinträchtigenden Zustand zu erhalten, Teil des normalen Inhalts des Eigentumsrechts ist, findet diese Pflicht ihre Grenze oder ihren Zeitpunkt des Erlöschens in der Situation des Ruins, da mit der Beseitigung die Erhaltungspflicht aus Unvereinbarkeit erlischt, was jedoch nicht der Auferlegung von Arbeiten oder Reparaturen von anerkannter Dringlichkeit und vorübergehender und außergewöhnlicher Art entgegensteht, die der Sicherheit und sogar der Gesundheit des Gebäudes dienen, solange es bewohnt oder stehen bleibt.

Verletzung der Erhaltungspflicht

Bei ungerechtfertigter Nichtdurchführung der innerhalb der dafür vorgesehenen Frist angeordneten Arbeiten wird diese subsidiär von der zuständigen öffentlichen Verwaltung oder nach deren Wahl durch die Anwendung anderer Formen der Verwaltungsreaktion durchgeführt. In solchen Fällen kann die Höchstgrenze der Erhaltungspflicht, sofern dies in den regionalen Rechtsvorschriften vorgesehen ist, auf bis zu 75 % der Wiederbeschaffungskosten des entsprechenden Bauwerks oder Gebäudes angehoben werden.

Es sind daher die regionalen Vorschriften, die die Maßnahmen bei Nichteinhaltung der oben genannten Erhaltungs-, Nutzungs- und Instandhaltungsauflagen festlegen. Die typische Verwaltungsmaßnahme besteht in der Erteilung von Ausführungsanordnungen für die Durchführung der Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten, die erforderlich sind und die sie für angemessen hält, um den guten Erhaltungs- und Instandhaltungszustand der Gebäude zu gewährleisten.

Die Nichtbefolgung einer von der Verwaltung zur Erhaltung eines Gebäudes erlassenen Anordnung zur Durchführung von Arbeiten kann dazu führen, dass die Verwaltung die angeordneten Erhaltungsarbeiten durchführt, was sich auf die Zahlung dieser Arbeiten an den Eigentümer der Immobilie auswirkt. Ebenso übermittelt die zuständige Verwaltung dem Grundbuchamt eine Bescheinigung über die entsprechende(n) Maßnahme(n) zur Nachweisführung durch einen Randvermerk in der letzten Eintragung des Grundbuchs.

Die Nichtbefolgung hat auch die entsprechenden Verwaltungsstrafen zur Folge.

Dokumentation, Versicherung und Garantien des Gebäudes

Die Eigentümer sind verpflichtet, die Dokumentation der ausgeführten Arbeiten sowie die Versicherung und Garantien, die dafür bestehen, zu erhalten, aufzubewahren und weiterzugeben.

Im Großen und Ganzen lassen sich diese Unterlagen in folgende Blöcke unterteilen:

Unterlagen zur Urheberschaft der Arbeiten : Es muss eine Liste aller am Bau beteiligten Unternehmen und Fachleute vorgelegt werden, um die Bauherren zu identifizieren.

• Technische Dokumentation :

• • Baupläne;
  • Gebrauchs- und Wartungsanweisungen;
  • Liste der bei den Arbeiten verwendeten Materialien;
  • Wesentliche Aufträge für die Instandhaltung und Wartung des Gebäudes, die im Auftrags-, Hilfs- und Störungsbuch verzeichnet sind;
  • Gesetzlich vorgeschriebene oder von der Projektleitung angeforderte Dokumente, mit denen die Qualität der Bauprozesse, Materialien, Installationen oder anderer Elemente oder Teile der Arbeiten nachgewiesen wird.

• Rechtliche Unterlagen : Den Eigentümern muss eine Kopie der gesetzlich vorgeschriebenen Genehmigungen für den Bau des Hauses und der städtebaulichen Bescheinigung oder der Bescheinigung über die städtebaulichen Gegebenheiten der Immobilie unter Hinweis auf die Einhaltung der Umlegungs- oder Ausgleichsmaßnahmen sowie der Genehmigung oder gleichwertigen Urkunde für die Nutzung oder Belegung der Wohnung (Genehmigung oder Nutzungsbescheinigung), der Gemeinschaftsflächen und der Nebenleistungen ausgehändigt werden.

• Eintragungsdaten und sonstige Angaben zum rechtlichen Status der Immobilie müssen dem Eigentümer ausgehändigt oder zur Verfügung gestellt werden: Eintragungsdaten, Belastungen, gegebenenfalls Satzung und Betriebsordnung der Eigentümergemeinschaft, Angaben zu Dienstleistungsverträgen und Gemeinschafts- und Wohnungsversorgungsleistungen.

Im Falle des Eintritt des Erwerbers des Gebäudes in ein Kreditgeschäft mit dinglicher Sicherheit an der Immobilie, an dem er nicht beteiligt ist, müssen die Angaben über den die Urkunde beurkundenden Notar, deren Datum, die Eintragungsdaten im Grundbuch und die Hypothekenverbindlichkeiten für die betreffende Wohnung unter Angabe der Fälligkeiten und Beträge besonders detailliert und klar sein.

In Bezug auf die Garantien für das Gebäude und seine Elemente (ein Jahr und zehn Jahre Versicherung) muss der Eigentümer, wie in allen anderen anwendbaren Vorschriften vorgesehen, über die Identität des Garantiegebers und des Garantieempfängers, die diesem zustehenden Rechte und die Laufzeit informiert werden.

Ungeachtet des Vorstehenden regeln die städtebaulichen Vorschriften den obligatorischen Inhalt , den der Titel enthalten muss, um die Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden zu formalisieren:

• Die städtebauliche Lage der Grundstücke, wenn sie nicht für private Nutzung oder Bebauung geeignet sind, über nicht genehmigte Bauten verfügen oder für den Bau von Wohnungen bestimmt sind, die einer öffentlichen Schutzregelung unterliegen, die eine Bewertung ihres maximalen Verkaufspreises, ihrer Miete oder anderer Formen des Zugangs zu Wohnraum ermöglicht.
• Die noch zu erfüllenden gesetzlichen Pflichten und Verpflichtungen, wenn das Grundstück einer Erschließungs- oder Ausstattungsmaßnahme unterliegt.

Die Verletzung dieser Verpflichtung berechtigt den Käufer, den Vertrag innerhalb einer Frist von 4 Jahren zu kündigen und eine angemessene Entschädigung nach dem Zivilrecht zu verlangen.

Die Übergabe der oben genannten Unterlagen erfolgt nach Abschluss der Arbeiten durch den Bauleiter an den Bauträger, der für die Weiterleitung an die Eigentümer und Endnutzer des Gebäudes verantwortlich ist.

Wird das Eigentum an einem Gebäude oder einem Teil davon erworben, sind alle Unterlagen, die sich auf das Gebäude oder den erworbenen Teil beziehen, an den Erwerber der Immobilie zu übergeben, während im Falle einer Vermietung der Nutzer des Gebäudes eine Gebrauchsanweisung und Wartungsanleitung erhalten muss.

Bauträger

Als Bauträger gilt jede natürliche oder juristische Person des öffentlichen oder privaten Rechts, die allein oder gemeinsam mit anderen beschließt, fördert, plant und finanziert , mit eigenen Mitteln oder denen anderer, Bauarbeiten für sich selbst oder zum Zwecke des späteren Verkaufs, der Übergabe oder der Übertragung an Dritte unter jeglicher Rechtsform.

Die Bauträgertätigkeit umfasst daher eine ständige Organisation, durch die eine Person die Initiative für ein Bauvorhaben ergreift und für die Koordinierung seiner Phasen verantwortlich ist.

Seine Tätigkeit besteht in der Konzeption, Organisation und Koordinierung des Vorhabens in rechtlicher, technischer, administrativer und finanzieller Hinsicht. Um diese Figur zu verstehen, muss daher ihre wirtschaftliche Funktion als Vermittler berücksichtigt werden, d. h. als Agent, der die Umwandlung von Kapital in Bauvorhaben verwaltet.

Der Bauträger ist derjenige, der die Funktionen der Entscheidung, Förderung, Planung und Finanzierung von Bauvorhaben wahrnimmt. Grundsätzlich sollte der Begriff „Bauträger” keine Vertreter oder Manager ausländischer Unternehmen umfassen, die ausschließlich im Interesse der Person oder Personen handeln, die sie beauftragen. Der Bauträger ist deren Auftraggeber. Die oben genannten Vertreter fallen jedoch unter den Begriff „Bauträger” und haften als solche, wenn sich herausstellt, dass sie die Figur des Bevollmächtigten nutzen, um sich der Verantwortung des Bauträgers zu entziehen.

Die Technische Bauverordnung (CTE) definiert die Figur des Bauträgers einfacher als das LOE als „den Bauunternehmer, der die Bauarbeiten beschließt, fördert, plant und finanziert”.

Ein Bauträger kann sein:

• Jede natürliche oder juristische Person . Im Gegensatz zu den übrigen Bauakteuren sind für die Tätigkeit als Bauträger keine akademischen oder beruflichen Qualifikationen oder Befähigungsnachweise gesetzlich vorgeschrieben. Ebenso ist zu beachten, dass der Bauträger, sofern er nicht mit dem Bauunternehmer identisch ist, nicht an der Ausführung des Bauwerks beteiligt ist.
• Öffentlich oder privat . Dies umfasst sowohl zivile, gewerbliche oder industrielle Unternehmen als auch Körperschaften, Vereinigungen oder Stiftungen. Somit wird entgegen der Auffassung des Obersten Gerichtshofs in zahlreichen Urteilen vor Inkrafttreten des LOE festgestellt, dass der Gewinnzweck für die Einstufung als Bauträger irrelevant ist. In diesem Sinne stellt das LOE in seiner Begründung die Figuren des Bauträgers, des Verwalters von Genossenschaften oder Eigentümergemeinschaften oder andere analoge Figuren, die in der wirtschaftlichen Verwaltung von Gebäuden zunehmend auftreten, gleich. Ebenso wird die Verantwortung des Bauträgers ausdrücklich auf natürliche oder juristische Personen ausgedehnt, die gemäß dem Vertrag oder ihrer Entscheidung in der Bauträgertätigkeit als Bauträger in Form von Bauträgern oder Verwaltern von Genossenschaften oder Eigentümergemeinschaften oder anderen analogen Figuren handeln.
• Einzeln oder gemeinsam . Als Bauträger gelten sowohl die Person, die die Funktionen des Bauträgers allein ausübt, als auch mehrere Personen, die diese Funktionen gemeinsam ausüben. Dies ist der Fall, wenn mehrere Unternehmen derselben Unternehmensgruppe die Förderung eines Projekts übernehmen, wobei einige für die Finanzierung des Projekts und andere für dessen Organisation, Koordinierung, Planung und Durchführung verantwortlich sind. Die Kasuistik in dieser Hinsicht ist unzählbar.

Immobilienmakler.

ImmobilienverwalterMit eigenen oder fremden Mitteln . Der Projektträger kann seine Funktionen der Entscheidung, Förderung, Planung und Finanzierung von Bauvorhaben sowohl mit eigenen als auch mit fremden Mitteln wahrnehmen. Er greift auf externe Mittel zurück, wenn er beispielsweise Finanzmittel bei Bankinstituten unter Einschaltung einer Eigentümergemeinschaft in Anspruch nimmt.
In diesem Sinne und für die Zwecke der Haftung des Bauträgers ist zu berücksichtigen, wer die Aufgaben des Bauträgers tatsächlich wahrnimmt, wenn natürliche oder juristische Personen auftreten, die sich mit der Verwaltung, der technischen Beratung der Eigentümer und der Geschäftsführung befassen.

Pflichten des Bauträgers:

Der Bauträger hat folgende Pflichten:

• Er muss Eigentümer eines Rechts an dem Grundstück sein, das ihn zum Bauen berechtigt. Er muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein, auf dem gebaut werden soll. Entscheidend ist, dass der Bauträger die Bebaubarkeit des Grundstücks nachweisen kann, wozu eine vom Grundstückseigentümer erteilte Vollmacht ausreicht.
• Bereitstellung der für die Ausarbeitung des Projekts erforderlichen Unterlagen und Vorabinformationen sowie Ermächtigung des Bauleiters für spätere Änderungen daran .
• Beantragung und Einholung der erforderlichen Genehmigungen und behördlichen Genehmigungen sowie Unterzeichnung der Abnahmeerklärung für die Bauarbeiten . Der Bauträger ist die Person, die für die Einholung aller für die Ausführung des Bauvorhabens erforderlichen Lizenzen, Genehmigungen und Bewilligungen verantwortlich ist. In diesem Sinne ist zu beachten, dass der Bauträger zusammen mit dem Bauunternehmer haftet, wenn die Arbeiten ohne die erforderlichen Lizenzen beginnen. In der Praxis kann, wenn die Verletzung dieser Pflicht zu einer Verzögerung der Arbeiten führt, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde, der säumige Vertragspartner verpflichtet werden, den übrigen an den Arbeiten beteiligten Akteuren Schadenersatz zu leisten. All dies unbeschadet des Rechts dieser Akteure, gegebenenfalls ihre entsprechenden Verträge zu kündigen, wenn ihr vertragliches Interesse vereitelt ist.
• Unterzeichnung der Versicherung und Garantien für eine ein- und zehnjährige Haftung.
• Der Bauträger muss ab dem Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung die Rückzahlung der geleisteten Beträge (einschließlich der entsprechenden Steuern) zuzüglich der gesetzlichen Zinsen garantieren, falls die vereinbarten Bedingungen für den Baubeginn oder die Übergabe der Wohnungen nicht eingehalten werden.
• Dem Käufer gegebenenfalls die Dokumentation der ausgeführten Arbeiten oder jedes andere von der zuständigen Behörde geforderte Dokument auszuhändigen. Die Dokumentation der ausgeführten Arbeiten umfasst:
  • Das Projekt, gegebenenfalls unter Einbeziehung der ordnungsgemäß genehmigten Änderungen;
  • Die Empfangsbescheinigung;
  • Die Identifizierung der am Bauprozess beteiligten Personen; Y
  • Gebrauchs- und Wartungsanweisungen für das Gebäude und seine Einrichtungen.

Alle diese Unterlagen bilden das Baubuch.

Selbstbau – Autopromotor

Aus rechtlicher Sicht gibt es keinen Unterschied zwischen dem Bauträger, der seine Aufgaben wahrnimmt, um über das Gebaute zu verfügen, und demjenigen, der zumindest anfangs für den eigenen Gebrauch und Genuss baut.

Als Selbstvermarkter gilt eine Person, die nicht gewerblich tätig ist und die erforderlichen Fachleute plant und beauftragt, um ein Gebäude für den eigenen Gebrauch und Genuss zu errichten, wobei sie die Risiken übernimmt, die sich aus der Entwicklung des Gebäudes auf ihrem eigenen Grundstück ergeben.

Die rechtliche Behandlung des Bauträgers und des Selbstbauers ist identisch. Alle Bestimmungen, die sich auf den Bauträger beziehen, gelten uneingeschränkt auch für den Selbstbauer, insbesondere diejenigen, die sich auf die Haftungs- und Gewährleistungsregelung beziehen.

Folglich ist der Selbstbauherr verpflichtet, dem Bauträger in jedem Fall die erforderlichen Garantien zu gewähren, außer in den in der zehnjährigen Versicherungsgarantiepflicht genannten Fällen, und zwar nicht nur für den Fall, dass er die Immobilie veräußern will oder tatsächlich veräußert.

Die Kontrolle über die Bestellung der vorgenannten Garantien erfolgt nicht zum Zeitpunkt des Verkaufs, sondern zum Zeitpunkt der Beurkundung und Eintragung der Erklärung über das neue Bauwerk im Grundbuchamt.

Eines der praktischen Probleme , die auftreten könnten, wenn die vorgenannten Garantien nicht zum Zeitpunkt der Erklärung des neuen Bauwerks bestellt werden, und diese zum Zeitpunkt der Veräußerung des Gebäudes aufgeschoben wird, wäre, dass, wenn der Käufer (oder das finanzierende Unternehmen) zum Erwerb der Immobilie ein Hypothekendarlehen beantragt, das Finanzinstitut einen schriftlichen Nachweis über die Fertigstellung der Arbeiten, für die eine Erklärung erforderlich ist, sowie den Nachweis, dass die entsprechende Zehnjahresversicherung abgeschlossen wurde, verlangt. Da eine Versicherungsgesellschaft, um eine zehnjährige Haftpflichtversicherung für ein Bauwerk abzuschließen, dieses von Anfang an einer spezifischen Qualitätskontrolle unterzogen haben muss, ist es in der Praxis unmöglich, die neue Arbeit und die Fertigstellung der Arbeiten zu erklären, und daher ist es unmöglich, den Kredit zu erhalten.

Ungeachtet des Vorstehenden können mögliche Lösungen für das praktische Problem, dass eine Versicherungsgesellschaft eine zehnjährige Haftpflichtversicherung für ein Bauwerk abschließt, das nicht der entsprechenden Qualitätskontrolle unterzogen wurde, wie folgt aussehen:

• Festlegung der Verpflichtung zur Durchführung einer Qualitätskontrolle des Bauwerks, ohne dass dies den sofortigen Abschluss der entsprechenden Versicherung (OCT) impliziert; oder
• Die Verpflichtung zum Abschluss der entsprechenden Versicherung obliegt dem Bauunternehmer, da dies ausdrücklich mit dem Bauunternehmer vereinbart werden kann, der als Versicherungsnehmer die Versicherung im Namen des Bauunternehmers abschließt.

Einfamilienhaus für den Eigenbedarf

Diese Annahme ist von der Verpflichtung zum Abschluss einer zehnjährigen Haftpflichtversicherung für Sachschäden ausgenommen.

Ungeachtet des Vorstehenden ist der Selbstbauer im Falle einer Übertragung unter Lebenden innerhalb einer Frist von 10 Jahren verpflichtet, die entsprechende Versicherung für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der 10 Jahre abzuschließen. In Bezug auf diese Verpflichtung des Selbstbauers kann etwas anderes vereinbart werden.

Trotz der Möglichkeit, bei der Selbstentwicklung eines Einfamilienhauses für den Eigenbedarf keine zehnjährige Haftpflichtversicherung abzuschließen, sollte nicht vergessen werden, dass es sehr schwierig sein kann, wenn sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ab Fertigstellung der Arbeiten veräußert wird, eine Haftpflichtversicherung für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der 10 Jahre für ein Bauwerk abzuschließen, das möglicherweise von Anfang an keiner Qualitätskontrolle unterzogen wurde.

Eigentümergemeinschaft im Bau

In Fällen, in denen eine Eigentümergemeinschaft die Aufgaben eines Bauträgers wahrnimmt, gibt es keine juristische Person, der die Gegenleistung des Bauträgers gewährt werden kann. Theoretisch üben Eigentümergemeinschaften im Gegensatz zu Wohnungsbaugenossenschaften keine berufliche Tätigkeit im Bausektor aus.

Angesichts möglicher Zweifel darüber, wer in bestimmten Situationen, die in der Praxis auftreten, den Status eines Bauträgers hat, ist Folgendes zu beachten:

• Der Bauträger ist der professionelle Manager, der im Auftrag der Gemeinschaftsmitglieder die relevanten und grundlegenden Entscheidungen über die Beauftragung des Bauvorhabens und den Bauprozess trifft.

Alle Mitglieder der Gemeinschaft haben den Status eines Bauträgers :

• Wenn es keinen professionellen Verwalter gibt; oder
• Wenn eines der Mitglieder der Gemeinschaft, das die Entscheidungsfindung im Rahmen der Bauträgertätigkeit mitgestaltet, die Bauträgertätigkeit nicht als berufliche Tätigkeit ausübt oder diese Tätigkeit nicht gewohnheitsmäßig auf dem Baumarkt ausübt.

In diesen beiden Fällen sind alle Mitglieder der Gemeinschaft für die Verpflichtungen verantwortlich, die sich aus der Entscheidungsfindung der Gemeinschaft im Rahmen der Förderung ergeben. Die Wohnungseigentümer sind für die Verpflichtungen verantwortlich, die die Eigentümergemeinschaft aufgrund ihres Beteiligungsbeitrags übernommen hat. Die Haftung gegenüber den Geschädigten ist daher gesamtschuldnerisch und nicht gesamtschuldnerisch ( CC Art. 393 ). Ungeachtet des Vorstehenden gilt für den Fall, dass eines der Gemeinschaftsmitglieder die Entscheidung über die Förderung trifft und dessen berufliche Tätigkeit in der Immobilienentwicklung oder einer anderen direkt mit dem Immobilienmarkt verbundenen Tätigkeit besteht, diese Person als einzige Person als Förderer im Sinne des LOE.

Genossenschaften im Bauwesen

Wohnungsbaugenossenschaften sind Vereinigungen von Personen, deren Zweck ein gemeinsames sozioökonomisches Interesse oder Bedürfnis ist, nämlich ihren Mitgliedern Wohnungen oder Räumlichkeiten und Gebäude zur Verfügung zu stellen sowie diese zu erhalten oder zu verwalten, wobei sie zu diesem Zweck Grundstücke erwerben, parzellieren und bebauen können und die erforderlichen Arbeiten, Bauleistungen und Dienstleistungen ausführen und sogar direkt und persönlich die Arbeit ihrer Mitglieder einbringen können.

Die Genossenschaft ist eine der Formen, die sich grundsätzlich als kostengünstiger für den Bau und Erwerb einer Wohnung darstellt, da die Figur des Bauträgers aus dem Bauprozess herausgenommen wird und somit die Mitglieder der Genossenschaft sparen sich den Gewinn des Bauträgers (etwa 25 % des Wertes der Wohnung) und können die Preise an die Nachfrage und die Zahlungsmöglichkeiten der Genossenschaftsmitglieder anpassen, sofern diese Anpassung mit der Finanzierung des Bauvorhabens vereinbar ist. Andererseits haftet der Genossenschaftsmitglied als Mitglied der Genossenschaft auch finanziell für die Wohnungen und Räumlichkeiten, die am Ende der Bauphase nicht vergeben werden.

In Bezug auf die Vertragsabschlüsse haben Wohnungsbaugenossenschaften folgende Möglichkeiten:

• Direkte Beauftragung aller am Bauprozess beteiligten Fachleute, vom für die Planung des Gebäudes zuständigen Techniker bis zu den Bauunternehmern, die die Arbeiten ausführen. In diesem Fall wird kein Vertrag mit einem Bauträger abgeschlossen, da die Mitglieder die Bauträgertätigkeit übernehmen und somit auch die Bauaufsicht, wobei sie alle zusätzlichen Kosten oder Verzögerungen bei der Fertigstellung tragen.
• Eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, d. h. eine Einrichtung, die auf die Gründung und Verwaltung von Wohnungsbaugenossenschaften spezialisiert ist und eine Gebühr auf der Grundlage des Preises der Wohnungen erhebt. In diesem Fall ist die Verwaltungsgesellschaft gegenüber der Genossenschaft selbst für ihre Handlungen im Zusammenhang mit deren Interessen verantwortlich und ebenso gegenüber den Mitgliedern und Dritten auf individueller Basis.

Rechtlich gesehen wird die Eigenschaft als Bauträger jedoch nicht nur denjenigen zuerkannt, die die Aufgaben des Bauträgers kollektiv wahrnehmen, sondern auch denjenigen, die gemäß dem Vertrag oder ihrer Mitwirkung an der Entscheidung über die Bautätigkeit als Bauträger in Form von Bauträgern oder Verwaltern von Genossenschaften auftreten.

In diesem Sinne und angesichts möglicher Zweifel darüber, wer in bestimmten Situationen, die in der Praxis auftreten, den Status eines Förderers hat, ist darauf hinzuweisen, dass folgende Personen den Status eines Förderers haben:

• Der professionelle Bauleiter, dem der Verwaltungsrat ausreichende Befugnisse zur Entscheidung über die Planung des Baus erteilt.
• Für den Fall, dass keine Befugnisse übertragen werden oder die übertragenen Befugnisse nicht ausreichen, umfasst dies nicht die Befugnis, über grundlegende Handlungen im Bauprozess zu entscheiden, die Genossenschaft vornehmen muss. Die Haftung des Verwaltungsrats der Genossenschaft und ihrer Mitglieder gegenüber der Genossenschaft aufgrund von Mängeln oder Defekten an den Wohnungen setzt ein schuldhaftes Handeln der Geschäftsführer voraus.

Die Kontrolle über die Einhaltung der Garantien ist zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflösung der Genossenschaft im Register der Genossenschaften nicht vorgesehen. In diesem Sinne ist zu berücksichtigen, dass die Satzung der Genossenschaften als „Mindestdauer der Gesellschaft” die Zeit festlegen muss, die erforderlich ist, um die Wohnungen einzeln an die Mitglieder zu vergeben, und dass diese mindestens weitere fünf Jahre nach Erteilung der Bescheinigung oder der Bewohnbarkeitsgenehmigung bestehen bleiben müssen.

Immobilienmakler und -vermittler

Diese Figur ist nicht als solche im LOE vorgesehen . Aus wirtschaftlicher Sicht ist sie jedoch bei Kauf- und Verkaufsverträgen für Immobilien interessant, da ihr Wettbewerb einen direkten Einfluss auf die Preisgestaltung hat.

Sie sind keine Bauträger. Ihre Tätigkeit konzentriert sich weniger auf den Bau als vielmehr auf den Verkauf von Gebäuden. Vermittler sind Makler oder Fachleute, die bei der Suche und dem Kauf von Wohnungen und anderen Arten von Gebäuden beraten. In den meisten Fällen kümmern sie sich um alle notwendigen Formalitäten bis zum tatsächlichen Erwerb eines bestimmten Gebäudes.

Der grundlegende Vorteil von Vermittlern besteht darin, dass sie den Menschen, die am Kauf einer Wohnung oder eines anderen Gebäudes interessiert sind, Zeit sparen. Sie informieren über Immobilienpreise, vermitteln Angebote, die auf die Bedürfnisse und Möglichkeiten des zukünftigen Käufers zugeschnitten sind, vermitteln zwischen Verkäufer und Käufer und beraten bei der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten.

Die Dienstleistungen dieser Art von Immobilienvermittlung werden mit einer Provision vergütet, die in der Regel vom Verkäufer der Immobilie getragen wird, manchmal aber auch vom Käufer (Doppelprovision).

Es gibt folgende Arten von Vermittlern:

• Immobiliengesellschaften.

Die Vermittlungsdienstleistungen (Beratung, Information, Verwaltung usw.) der drei Arten von Vermittlern sind sehr ähnlich. Der grundlegende Unterschied zwischen Immobilienmaklern und anderen Immobilienvermittlern besteht darin, dass erstere über eine Haftpflichtversicherung verfügen, während letztere nicht immer eine solche Versicherung haben.

2.- Am Bauprozess beteiligte Vermittler

Der Bauunternehmer

Der Bauunternehmer oder Bauunternehmer ist der Vertreter des Bauwerks, der gegenüber dem Bauträger vertraglich die Verpflichtung übernimmt, mit eigenen oder fremden personellen und materiellen Ressourcen die Arbeiten oder Teile davon gemäß dem Projekt und dem Vertrag auszuführen.

Die Hauptpflicht des Bauunternehmers besteht darin, dem Bauträger ein brauchbares Ergebnis zu liefern, um die ausgeführten Arbeiten zu erreichen; der Bauunternehmer übernimmt jedoch verschiedene Pflichten und Verantwortlichkeiten :

– Im vertraglichen Bereich trägt er das Risiko und die Kosten für den Verlust oder die Zerstörung des Werks bis zu dessen Übergabe, mit Ausnahme von Verzögerungen bei der Abnahme (CC Art. 1544, 1588 ff. und 1596; LOE Art. 17);

– am Arbeitsplatz (kann eine Schuld bei der Auswahl und bei der Überwachung treten);

– in Bezug auf die Materialien (unabhängig davon, ob diese vom Bauunternehmer selbst geliefert oder bereitgestellt wurden);

– in Bezug auf das Kapital, dessen Finanzierung usw.

Inspiriert vom Grundsatz des Risikos und der Zufall des Auftragnehmers wird der Werkvertrag auch als „Unternehmensvertrag” bezeichnet, der auf die unterschiedlichen Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten des Auftragnehmers aus dem Vertrag und die Tatsache hinweist, dass der Auftragnehmer die zum Erreichen des versprochenen Ergebnisses erforderlichen personellen und materiellen Mittel bereitstellen muss.

Anforderungen

Der Bauunternehmer muss über die Qualifikationen oder die Berufsausbildung verfügen, die ihn zur Erfüllung der als Bauunternehmer erforderlichen Bedingungen qualifizieren.

Da die Qualifikation oder Berufsausbildung, auf die Bezug genommen wird, nicht näher spezifiziert ist und es keine spezifische Qualifikation gibt, deren Zweck die Ausbildung von Bauunternehmern ist, ist die gesetzliche Bestimmung über die Qualifikation des Bauunternehmers inhaltsleer und bleibt eine bloße Absichtserklärung .

Da es keinen offiziellen Titel für Bauunternehmer gibt, kann derzeit jede natürliche oder juristische Person, die rechtsfähig ist und über ausreichende berufliche (und wirtschaftliche) Fähigkeiten zur Erfüllung des Werkvertrags verfügt, als Bauunternehmer tätig werden.

Gegebenenfalls muss der Bauunternehmer jedoch die von den autonomen Gemeinschaften für die Ausübung des Bauberufs festgelegten Verpflichtungen einhalten, da nur diese für die Festlegung von Vorschriften für die Ausübung nicht zertifizierter Berufe im Bauwesen zuständig sind.

Ja, es gibt einige offizielle Qualifikationen und Berufsausbildungen, die sich auf verschiedene materielle Tätigkeiten im Bauwesen beziehen (z. B. Ausführung und Arbeitspläne, Maurerarbeiten usw.). In diesem Sinne gibt es Berufszeugnisse, die die Kompetenz und Erfahrung einiger Bautechniker bestätigen.

Verpflichtungen

Zusätzlich zu den Anforderungen hinsichtlich der Qualifikation oder der qualifizierenden Berufsausbildung als Bauunternehmer gelten folgende Verpflichtungen:

• Die Ausführung der Arbeiten gemäß dem Projekt, den geltenden Rechtsvorschriften und den Anweisungen des Bauleiters und des Bauleiters, um die im Projekt geforderte Qualität zu erreichen.

Die Ausführung der Arbeiten durch den Auftragnehmer muss den folgenden Parametern entsprechen:

– dem Auftrag des Auftraggebers oder Bauträgers;

– dem vom Planer erstellten Projekt;

– der lex artis des Bauunternehmers, die Teil des Vertrags ist ( CC Art. 1258 ), d. h. er muss die üblichen Regeln und bewährten Praktiken seines Berufsstandes einhalten;

– den geltenden Rechtsvorschriften, insbesondere denen über Bauprodukte, Qualitätskontrolle, Gesundheit und Sicherheit, Prävention von Arbeitsrisiken usw., und über die erforderlichen Genehmigungen, Zulassungen und Lizenzen usw. verfügen;

– den Anweisungen des Bauherrn, die in der Regel über die Projektleitung, d. h. den Projektleiter und den Projektabwicklungsleiter, übermittelt werden.

Wie bereits analysiert, ist der Auftragnehmer nicht nur zur sorgfältigen Ausführung einer Tätigkeit verpflichtet, sondern auch zur Erreichung des im Vertrag festgelegten Ergebnisses. Aus diesem Grund geht das Risiko des Verlusts der Sache bis zur Übergabe des Werkes zu Ihren Lasten.

Der Auftragnehmer kann sich nicht auf die Ausführung der technischen Anweisungen beschränken, da er aufgrund seiner Stellung als Sachverständiger in der Lage ist, die Durchführbarkeit der Anweisungen und Aufträge sowie die Eignung der Baumaterialien, sofern diese vom Auftraggeber geliefert werden, zu beurteilen. Er ist verpflichtet, den Auftraggeber zu warnen, wenn die Anweisungen oder Aufträge unrichtig oder undurchführbar sind, und hat daher das Recht, die Aufträge nicht auszuführen oder zu erfüllen, wenn sie seiner Meinung nach unrichtig oder undurchführbar sind.

Der Auftragnehmer hat den Anweisungen des Bauherrn zu folgen, er kann sich jedoch nicht hinter der Tatsache verstecken, dass er die Anweisungen der Techniker befolgt, um sich seiner möglichen Verantwortung in Bezug auf die Arbeiten zu entziehen.

• Die Benennung des Bauleiters , der die technische Vertretung des Bauunternehmers bei den Arbeiten übernimmt und aufgrund seiner Qualifikation oder Erfahrung über eine angemessene Ausbildung entsprechend den Merkmalen und der Komplexität der Arbeiten verfügen muss.

Der Bauleiter muss keinen akademischen Abschluss haben. In der Regel handelt es sich um einen technischen Architekten oder eine Person mit großer Erfahrung in der Baubranche.

Um seinen Untergebenen Anweisungen erteilen zu können, muss der Bauleiter die auszuführenden Bauarbeiten kennen und in der Lage sein, die erforderlichen personellen und materiellen Ressourcen zu bestellen, um die Arbeiten gemäß den Vereinbarungen zwischen dem Auftragnehmer und dem Auftraggeber im Vertrag auszuführen und abzuwickeln.

• Die Zuweisung der personellen und materiellen Ressourcen , die die Bedeutung der Arbeiten erfordert. Der Bauunternehmer muss die personellen und materiellen Ressourcen zuweisen, die erforderlich sind, um das vertraglich vereinbarte Ergebnis zu erzielen.

Der Bauunternehmer übt seine Tätigkeit in der Regel nicht direkt aus, sondern handelt über seine Unternehmensstruktur. Daher ist die vollständige oder teilweise Vergabe von Unteraufträgen möglich, sofern die Anforderungen des Gesetzes L 32/2006 erfüllt sind, das die Rolle des Unterauftragnehmers im Baugewerbe regelt, es sei denn, diese Befugnis wurde im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen oder der Auftraggeber vergibt oder beauftragt alle Arbeiten auf der Grundlage seiner persönlichen Bedingungen an den Auftragnehmer.

• Die Formalisierung der Vergabe von Unteraufträgen für bestimmte Teile oder Einrichtungen des Bauwerks innerhalb der im Vertrag und im Gesetz 32/2006 festgelegten Grenzen.

Die Vergabe von Unteraufträgen gehört zu den Pflichten des Auftragnehmers, stellt jedoch weniger eine Verpflichtung als vielmehr eine Befugnis des Auftragnehmers dar.

Der Auftragnehmer ist gegenüber dem Eigentümer des Bauwerks unmittelbar verantwortlich für die von den Subunternehmern ausgeführten Arbeiten. Wurde der Auftrag auf einer höheren Basis angepasst, kann der Subunternehmer seinerseits eine Forderungsabtretung und subsidiäre Klage gegen denselben Eigentümer des Bauwerks erheben, um die Forderungen des Auftragnehmers geltend zu machen.

• Die Unterzeichnung der Grundriss- oder Baubeginnbescheinigung und der Abnahmebescheinigung für die Arbeiten. Die Grundrissbescheinigung muss vom Auftragnehmer und von der Projektleitung, d. h. dem Bauleiter und dem Leiter der Ausführung der Arbeiten, unterzeichnet werden.

Die Grundrissbescheinigung muss vom Bauunternehmer im Rahmen der Ausführung der Arbeiten erstellt werden. Der Verlegeakt muss angeben, ob die Arbeiten beginnen oder nicht, und gegebenenfalls gilt der Verlegeakt als formeller Beginn der Arbeiten.

Ebenso ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Abnahmeerklärung für die Arbeiten zu unterzeichnen, die mindestens vom Auftragnehmer und vom Bauträger unterzeichnet werden muss ( LOE Art. 6 ). Wenn in der Abnahmebescheinigung Vorbehalte vermerkt sind, muss der Auftragnehmer nach Beseitigung dieser Vorbehalte die Berichtigungsbescheinigung unterzeichnen.

• Dem Bauleiter sind die für die Erstellung der Dokumentation der ausgeführten Arbeiten erforderlichen Daten zur Verfügung zu stellen. Der Auftragnehmer muss dem Bauleiter die Informationen und Unterlagen zur Verfügung stellen, die er für die Erstellung der Dokumentation über die ausgeführten Arbeiten benötigt.
• Der Abschluss der gesetzlich vorgeschriebenen Garantien , insbesondere der Zehnjahresversicherung und der Versicherung gegen Sachschäden ,
  Bürgschaft oder Finanzgarantie, die der Bauunternehmer als Sicherheit für Sachschäden aufgrund von Mängeln oder Ausführungsfehlern, die Elemente der Beendigung oder Fertigstellung der Arbeiten betreffen und die innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Fertigstellung der Arbeiten und ihrer Übergabe an den Bauträger zu ersetzen sind, abschließen muss.
  Der Abschluss dieser Versicherung kann durch einen Einbehalt durch den Bauträger in Höhe von 5 % des Betrags der materiellen Ausführung der Arbeiten während der gesamten Gewährleistungsfrist ersetzt werden. Es versteht sich, dass der Auftragnehmer, obwohl dies in der LOE nicht erwähnt wird, den Abschluss der oben genannten Versicherung auch durch die Übergabe einer Bankgarantie an den Bauträger ersetzen kann, die mindestens 5 % des Betrags der materiellen Ausführung der Arbeiten für einen Zeitraum von einem Jahr garantiert, durch die Sachschäden am Gebäude aufgrund von Mängeln oder Fehlern in der Ausführung, die sich während des oben genannten Jahres auf die Fertigstellung oder die Fertigstellungselemente ausgewirkt haben, ersetzt werden.

  Der Bauträger kann mit dem Auftragnehmer ausdrücklich vereinbaren, dass dieser der Versicherungsnehmer im Namen des Bauträgers in Bezug auf die Sachschadenversicherung oder die Kautionsversicherung ist, um die Entschädigung für Schäden zu gewährleisten, die durch Mängel oder Fehler an Bauelementen oder Einrichtungen für 3 Jahre entstehen, die zur Nichteinhaltung der Bewohnbarkeitsanforderungen führen; Y

  – Sachschadenversicherung oder Kautionsversicherung zur Gewährleistung einer Entschädigung für 10 Jahre für Sachschäden am Gebäude, die durch Mängel oder Fehler verursacht wurden, die ihren Ursprung in oder Auswirkungen auf das Fundament, die Stützen, Balken, Böden, tragenden Wände oder andere tragende Elemente haben und die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes unmittelbar beeinträchtigen.

  Subunternehmer

  Der Subunternehmer ist die natürliche oder juristische Person, die gegenüber dem Auftragnehmer oder einem anderen beauftragten Subunternehmer vertraglich die Verpflichtung übernimmt, bestimmte Teile oder Einheiten der Arbeiten gemäß dem Projekt, nach dem deren Ausführung geregelt ist, auszuführen. Die Varianten dieser Figur können die des ersten Subunternehmers (Subunternehmer, dessen Auftraggeber der Auftragnehmer ist), des zweiten Subunternehmers (Subunternehmer, dessen Auftraggeber der erste Subunternehmer ist) usw. sein.

  Das Gesetz 32/2006 regelt die Vergabe von Unteraufträgen im Bausektor und zielt darauf ab, die Arbeitsbedingungen in diesem Sektor im Allgemeinen und die Gesundheits- und Sicherheitsbedingungen seiner Arbeitnehmer im Besonderen zu verbessern. Dieses Gesetz stellt eine radikale Änderung gegenüber dem bisherigen Modell dar, da es erstmals und streng sektoral eine Regelung des Rechtsrahmens für die Vergabe von Unteraufträgen, die dessen Bedeutung für den Bausektor und die Spezialisierung zur Steigerung der Produktivität anerkennt und eine Reihe von Garantien festlegt, die verhindern sollen, dass die mangelnde Kontrolle dieser Form der Produktionsorganisation zu objektiven Risikosituationen für die Sicherheit und Gesundheit der Arbeitnehmer führt, insbesondere in einem Land wie Spanien, das nach wie vor eine sehr hohe Unfallrate zu verzeichnen hat, die aufgrund ihrer Zahlen und Schwere besonders auffällig ist.

  Diese streng sektorale Regelung gilt für Verträge, die im Rahmen der Vergabe von Unteraufträgen für die Ausführung der folgenden Bauarbeiten geschlossen werden:

  • Aushubarbeiten;
  • Erdarbeiten;
  • Bauarbeiten;
  • Montage und Demontage von vorgefertigten Elementen;
  • Einbau oder Installation;
  • Umbau;
  • Sanierung;
  • Reparatur;
  • Demontage;
  • Abbruch;
  • Instandhaltung;
  • Konservierung sowie Maler- und Reinigungsarbeiten;
  • Sanitäre Einrichtungen

  Anforderungen an Auftragnehmer und Subunternehmer

  Für Auftragnehmer und Subunternehmer wird eine Reihe von Anforderungen festgelegt, um die Beteiligung von Unternehmen zu vermeiden, die nicht über eine Mindestorganisationsstruktur verfügen, die gewährleistet, dass sie in der Lage sind, ihren Verpflichtungen zum Schutz der Gesundheit und Sicherheit der Arbeitnehmer nachzukommen.

  Damit ein Unternehmen als Auftragnehmer oder Subunternehmer im Baugewerbe tätig werden kann, muss es die folgenden Anforderungen erfüllen:

  • Es muss über eine eigene Produktionsorganisation verfügen, über die erforderlichen materiellen und personellen Ressourcen verfügen und diese zur Ausführung der vertraglich vereinbarten Tätigkeit einsetzen.
  • Die mit der Ausübung der Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken, Pflichten und Verantwortlichkeiten übernehmen.
  • Die Befugnisse der Organisation und Leitung der von ihren Arbeitnehmern auf der Baustelle ausgeführten Arbeiten direkt ausüben und im Falle von selbständigen Arbeitnehmern die Arbeiten in Eigenverantwortung und außerhalb des Organisations- und Leitungsbereichs des Unternehmens, das sie beschäftigt, ausführen.

  Zusätzlich zu den oben genannten Anforderungen müssen Unternehmen, die beabsichtigen, für Arbeiten auf einer Baustelle beauftragt oder als Subunternehmer beauftragt zu werden, folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Nachweis, dass sie über Personal auf Management- und Produktionsebene verfügen, das über die erforderliche Ausbildung in der Prävention von Arbeitsrisiken sowie über eine Präventionsorganisation gemäß L 31/1995 über die Prävention von Arbeitsrisiken verfügt.
  • Sie müssen im Register der zugelassenen Unternehmen eingetragen sein. Diese Eintragung erfolgt von Amts wegen durch die zuständige Arbeitsbehörde auf der Grundlage der im folgenden Absatz genannten Erklärung des Arbeitgebers.

  Auftragnehmer oder Subunternehmer müssen die Einhaltung der oben genannten Anforderungen durch eine von ihrem gesetzlichen Vertreter unterzeichnete Erklärung gegenüber dem Register der zugelassenen Unternehmen bestätigen. Die Eintragung erfolgt von Amts wegen durch die zuständige Arbeitsbehörde auf der Grundlage dieser Erklärung.

  Darüber hinaus müssen Unternehmen, deren Tätigkeit darin besteht, regelmäßig als Auftragnehmer oder Subunternehmer für Arbeiten auf Baustellen tätig zu sein, gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eine Anzahl von unbefristet beschäftigten Arbeitnehmern beschäftigen, die in den ersten 18 Monaten der Geltungsdauer dieser Vorschrift mindestens 10 %, in den Monaten 19 bis 36 mindestens 20 % und ab dem 37. Monat mindestens 30 % beträgt. Zu diesem Zweck werden in den assoziierten Arbeitsgenossenschaften die Arbeitnehmer-Gesellschafter in ähnlicher Weise wie die Arbeitnehmer gemäß den gesetzlichen Bestimmungen berücksichtigt.

  Unterauftragsregelung

  Die Überlastung der Unterauftragsketten, insbesondere im Bausektor, untergräbt zunehmend die Gewinnmargen der Unternehmen und die Qualität der erbrachten Dienstleistungen, so dass diese Margen in den letzten Gliedern der Kette praktisch nicht mehr existieren, was Schwarzarbeit begünstigt, und zwar gerade in dem letzten Glied, das für die Sicherheits- und Gesundheitsbedingungen der Arbeitnehmer, die die Arbeiten ausführen, verantwortlich ist. Aus diesem Grund können die genannten Übertreibungen bei der Vergabe von Unteraufträgen das Auftreten von Praktiken begünstigen, die mit der Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz unvereinbar sind.

  Die Vergabe von Unteraufträgen als Form der Produktionsorganisation darf nicht eingeschränkt werden, außer unter den Bedingungen und in den Fällen, die in L 32/2006 vorgesehen sind. Somit gilt für die Vergabe von Unteraufträgen im Bausektor im Allgemeinen Folgendes:

  • Der Bauherr kann direkt mit so vielen Auftragnehmern Verträge abschließen, wie er für angemessen hält, unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt.
  • Der Auftragnehmer kann mit Subunternehmen oder Selbstständigen Verträge über die Ausführung der mit dem Bauherrn vereinbarten Arbeiten abschließen.
  • Der erste und zweite Subunternehmer können die Ausführung der ihnen jeweils übertragenen Arbeiten an Subunternehmer weitervergeben.
  • Der dritte Subunternehmer darf die ihm übertragenen Arbeiten nicht an einen anderen Subunternehmer oder Selbstständigen weitervergeben.
  • Der Selbstständige darf die ihm übertragenen Arbeiten nicht an andere Subunternehmer oder Selbstständige weitervergeben.
  • Ebenso dürfen Subunternehmer keine Arbeiten an Subunternehmer vergeben, deren Produktionsorganisation im Wesentlichen in der Bereitstellung von Arbeitskräften besteht, wobei unter Arbeitskräften solche zu verstehen sind, die für die Ausführung der vertraglich vereinbarten Tätigkeit nicht mehr eigene Arbeitsmittel als Handwerkzeuge, einschließlich tragbarer Elektrowerkzeuge, einsetzen, selbst wenn sie von anderen als den angegebenen Arbeitsteams unterstützt werden, sofern diese anderen Unternehmen, Auftragnehmern oder Subunternehmern des Auftrags angehören.

  Ungeachtet des Vorstehenden kann in ordnungsgemäß begründeten Zufallsfällen , aufgrund von Anforderungen an die Spezialisierung der Arbeiten, technischen Komplikationen bei der Produktion oder Umständen höherer Gewalt, die die an den Arbeiten beteiligten Akteure erfahren können, nach Ansicht der Projektleitung ein Teil der Arbeiten an Dritte vergeben werden, kann die in einer zusätzlichen Stufe festgelegte Vergabe von Unteraufträgen ausnahmsweise verlängert werden, sofern die Projektleitung ihre vorherige Zustimmung und die Gründe dafür im Unterauftragsbuch angibt ( L 32/2006 Art. 7 ).

  Eine außerordentliche Verlängerung der Vergabe von Unteraufträgen gilt nicht in den oben unter den Buchstaben e) und f) genannten Fällen, es sei denn, der begründende Umstand ist höhere Gewalt.

  Der Auftragnehmer muss den Gesundheits- und Sicherheitskoordinator sowie die Vertreter der Arbeitnehmer der verschiedenen Unternehmen, die in den Leistungsumfang seines Vertrags fallen und im Verzeichnis der Unteraufträge aufgeführt sind, über die außergewöhnliche Vergabe von Unteraufträgen informieren.

  Ebenso muss der Auftragnehmer die zuständige Arbeitsbehörde über die angegebene außergewöhnliche Vergabe von Unteraufträgen informieren, indem er innerhalb von 5 Werktagen nach deren Genehmigung einen Bericht über die Umstände, die diese erforderlich gemacht haben, sowie eine Kopie des Eintrags im Verzeichnis der Unteraufträge vorlegt.

  Register der zugelassenen Unternehmen – (L 32/2006 Art. 5 und 6 )

  Für die Zwecke der Bestimmungen über die Vergabe von Unteraufträgen ist die Einrichtung eines Registers der zugelassenen Unternehmen vorgesehen, das von der zuständigen Arbeitsbehörde geführt wird, d. h. der Behörde, die für das Gebiet der autonomen Gemeinschaft zuständig ist, in der das Unternehmen seinen Sitz hat. Auftragnehmer oder Unterauftragnehmer.

  Die Eintragung in das Register der zugelassenen Unternehmen gilt für das gesamte Staatsgebiet und die Daten sind öffentlich zugänglich, mit Ausnahme derjenigen, die die Privatsphäre betreffen.

  Durch Verordnung werden der Inhalt, die Form und die Wirkungen der Eintragung in dieses Register sowie die Koordinierungssysteme der verschiedenen Register, die den regionalen Arbeitsbehörden unterstehen, festgelegt.

  Pflichten des Auftraggebers und des Subunternehmers

  Es werden folgende Pflichten festgelegt:

  • Aufsichtspflicht und Verantwortlichkeiten bei Nichteinhaltung. Auftragnehmer und Subunternehmer, die an Bauarbeiten im Geltungsbereich des Gesetzes L 32/2006 beteiligt sind, müssen die Einhaltung der Bestimmungen dieses Gesetzes durch die von ihnen beauftragten Subunternehmer und Selbstständigen überwachen, insbesondere in Bezug auf:
  • Die Verpflichtungen zur Akkreditierung und Registrierung ( L 32/2006 Art. 4.2 ); Y
  • Das Subunternehmer-System ( L 32/2006 Art. 5 ).

  Die Subunternehmer müssen dem Auftragnehmer über ihre jeweiligen Auftraggeber, sofern diese nicht mit dem Auftragnehmer identisch sind, alle Informationen oder Unterlagen übermitteln, die die oben genannten Punkte betreffen.

  Unbeschadet anderer in den Sozialvorschriften festgelegter Verantwortlichkeiten führt die Nichteinhaltung der erforderlichen Zulassungs- und Registrierungspflichten oder der Bestimmungen über die Vergabe von Unteraufträgen zur gesamtschuldnerischen Haftung des Unterauftragnehmers, der die Verstöße begangen hat, und des entsprechenden Auftragnehmers für die Arbeits- und Sozialversicherungspflichten, die sich aus der Ausführung des vereinbarten Vertrags ergeben und dem für den Verstoß verantwortlichen Unterauftragnehmer im Rahmen der Ausführung seines Vertrags obliegen, unabhängig von der Tätigkeit dieser Unternehmen.

  In jedem Fall gilt die in Artikel 43 des Arbeitnehmerstatuts (ET) festgelegte Haftung, wenn die darin vorgesehenen Voraussetzungen vorliegen.

  • Verfügen Sie über die Unterlagen zur Vergabe von Unteraufträgen . Jeder Auftragnehmer muss bei allen Bauarbeiten, die in den Anwendungsbereich des Gesetzes L 32/2006 fallen, über ein Unterauftragsbuch verfügen.
  • Pflicht zur Unterrichtung der Arbeitnehmervertreter . Die Vertreter der Arbeitnehmer der verschiedenen Unternehmen, die an der Ausführung der Arbeiten beteiligt sind, müssen über die im Rahmen der Arbeiten erfolgenden Einstellungen und Untervergaben informiert werden.
  • Anerkennung der Präventionsschulung der Arbeitnehmer . Die Unternehmen müssen sicherstellen, dass alle Arbeitnehmer, die Dienstleistungen auf Baustellen erbringen, über die für ihre Tätigkeit oder Funktion erforderliche und angemessene Ausbildung im Bereich der Prävention von Berufsrisiken verfügen, damit sie sich der Risiken und der Maßnahmen zu deren Verhütung bewusst sind.

  1) Durch einen landesweiten Branchentarifvertrag können Systeme oder Verfahren zur Vertretung der Arbeitnehmer durch Gewerkschaftsvertreter oder auf zweigleisiger Basis zwischen Unternehmensverbänden und Gewerkschaften eingerichtet werden, um die Einhaltung der Vorschriften zur Prävention von Arbeitsrisiken bei Bauarbeiten im entsprechenden Gebiet zu fördern. Es können auch Schulungsprogramme und spezifische Inhalte für den jeweiligen Sektor und für die Arbeit der einzelnen Fachbereiche festgelegt werden.

  2) Das spezifische Ausbildungsakkreditierungssystem kann in der Ausstellung eines Berufsausweises für jeden Arbeitnehmer bestehen, der einmalig und für den gesamten Sektor gültig ist.

  3) Der Subunternehmer hat nicht den Status eines Bauunternehmers im Sinne der LOE-Regelung, die die Haftung von Bauunternehmern für Baufehler festlegt, wobei der Bauunternehmer für die Tätigkeit der Subunternehmer verantwortlich ist, da diese vertraglich gebunden sind, wodurch die Tätigkeit des Subunternehmers auf die Befolgung der Anweisungen seines Auftraggebers beschränkt ist .

  4) Verstöße gegen die Bestimmungen des Gesetzes L 32/2006 werden gemäß dem RDLeg 5/2000 des konsolidierten Textes des Gesetzes über Verstöße und Sanktionen in der sozialen Ordnung geahndet.

  Vorübergehender Zusammenschluss von Unternehmen – (L 18/1982)

  Angesichts der technischen und kommerziellen Komplexität sowie der gesetzlichen Komplexität, die der Immobilienmarkt und der Bauprozess erlangt haben, sind neue Akteure oder Subjekte aufgetreten und treten weiterhin auf, die Dienstleistungen erbringen, die auf die eine oder andere Weise dazu beitragen, eine effizientere und qualitativ hochwertigere Bauausführung zu gewährleisten.

  Innerhalb dieser großen Gruppe sind folgende hervorzuheben:

  – integriertes Projektmanagement oder Projektmanager ; UND

  – die Zusammenarbeit von Unternehmen und/oder Unternehmern des Bausektors mit Joint Ventures und Gemeinschaftsunternehmen .

  Die vorübergehenden Unternehmenszusammenschlüsse (im Folgenden „UTE“) stellen ein System der Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und/oder Unternehmern für einen bestimmten oder unbestimmten Zeitraum zur Entwicklung oder Ausführung einer Arbeit, einer Dienstleistung oder einer Lieferung mit einer bestimmten steuerlichen Regelung dar.

  Die UTE entstehen aus einem Kooperationsvertrag zwischen Unternehmen und/oder Unternehmern, der in einer öffentlichen Urkunde formalisiert wird und eine Organisation ohne Rechtspersönlichkeit begründet. Aus diesem Grund haften die Mitglieder der UTE gegenüber Dritten gesamtschuldnerisch für Handlungen und Vorgänge, die zum gemeinsamen Nutzen vorgenommen werden.

  Merkmale

  Damit die in L 18/1982 festgelegte Steuerregelung anwendbar ist, muss die UTE folgende Merkmale aufweisen:

  • Ihre Mitglieder müssen natürliche oder juristische Personen mit Wohnsitz in Spanien oder im Ausland sein. Die Einkünfte von natürlichen Personen, die einer Arbeitsgemeinschaft angehören, werden für Zwecke der Einkommensteuer durch direkte Schätzung ermittelt.
  • Ihr Zweck muss ausschließlich in der Entwicklung oder Ausführung einer bestimmten Arbeit, Dienstleistung oder Lieferung innerhalb oder außerhalb Spaniens bestehen, wobei ergänzende und nebensächliche Arbeiten und Dienstleistungen des ursprünglichen Zwecks entwickelt oder ausgeführt werden können.
  • Seine Dauer muss der Dauer der Arbeit, Dienstleistung oder Lieferung entsprechen, die seinen Gegenstand bildet, mit einer Höchstdauer von 25 Jahren, es sei denn, es handelt sich um die Ausführung oder Verwertung öffentlicher Arbeiten oder Dienstleistungen, in welchem Fall die Höchstdauer 50 Jahre beträgt.
  • Sie müssen von einem einzigen Geschäftsführer geleitet werden, der von jedem einzelnen Mitglied der UTE mit ausreichenden Befugnissen ausgestattet ist, um die Rechte auszuüben und die entsprechenden Verpflichtungen im Namen der UTE zu übernehmen.
  • Sie müssen durch eine öffentliche Urkunde gegründet werden, die die Statuten oder Vereinbarungen enthält, die ihre Tätigkeit regeln, darunter unter anderem den Anteil oder die Methode zur Festlegung der Beteiligung der verschiedenen Mitglieder an der Verteilung der Ergebnisse der UTE und das Kriterium für die Aufteilung der Ergebnisse oder Einnahmen und Ausgaben. Die öffentliche Urkunde muss in einem speziellen Verwaltungsregister beim Finanzministerium eingetragen werden. Vor der Eintragung muss ein Dokument an die Generaldirektion für Steuern gerichtet werden, in dem die Mitglieder der UTE die Annahme der Sondersteuerregelung und die Eintragung der Urkunde beantragen. Dieses Dokument muss zusammen mit einer Kopie der Gründungsurkunde der UTE, einer Fotokopie des Formulars 036 oder 037 zur Beantragung der CIF der UTE und einer Fotokopie des Formulars 845 (für die Gemeindesteuer) oder 846 (für die Provinzabgabe) eingereicht werden.

  L 18/1982 verwendet den Begriff „ Unternehmer “ , jedoch ist davon auszugehen, dass natürliche Personen Teil einer UTE sein können, sofern sie einer direkten Besteuerung unterliegen.

  Steuerregelung

  Die für diese Unternehmen geltende Steuerregelung hängt davon ab, ob die in L 18/1982 genannten Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind: Diese Unternehmen sind keine IS-Steuerzahler und zahlen Steuern gemäß dem Einkommensverteilungssystem ( LIS Art. 6 ).
  • Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt die Steuerregelung davon ab, ob die UTE im Sonderregister eingetragen ist oder nicht : Die nicht im Sonderregister eingetragene UTE wird nach der allgemeinen IS-Regelung besteuert, während die eingetragene UTE der für diese Unternehmen geltenden Sondersteuerregelung unterliegt.

  Sondersteuerregelung

  Für die im Sonderregister eingetragenen UTEs gilt die folgende Steuerregelung:

  1) Sie zahlen keine IS für den Teil der Steuerbemessungsgrundlage, der den Mitgliedern mit Wohnsitz im spanischen Hoheitsgebiet zuzurechnen ist. Entscheidet sich die UTE für die Ratenzahlungsmodalität , umfasst die Berechnungsgrundlage nicht den Teil der Steuerbemessungsgrundlage, der den Mitgliedern zuzurechnen ist, die die Steuerbemessungsgrundlage zu tragen haben. In keinem Fall wird der Überschuss der Ratenzahlungen in Bezug auf diesen Teil erstattet.

  2) Ihren Mitgliedern mit Wohnsitz im spanischen Hoheitsgebiet oder Nichtansässigen mit einer dortigen Betriebsstätte werden angerechnet:

  • Die Nettofinanzaufwendungen , die unter Anwendung der Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Finanzaufwendungen von der UTE im Steuerzeitraum nicht abgezogen wurden. Die den Partnern in Rechnung gestellten Nettofinanzaufwendungen sind für die Einrichtung nicht abzugsfähig.
  • Für Steuerzeiträume , die am oder nach dem 1.1.2015 beginnen, die Kapitalrücklage, die von der UTE selbst im Steuerzeitraum nicht verwendet wurde. Die den Gesellschaftern der UTE zugerechnete Rücklage kann von diesen nicht verwendet werden, es sei denn, der Gesellschafter ist IRPF-Steuerpflichtiger.
  • Die positiven oder negativen Steuerbemessungsgrundlagen, die die UTE erzielt hat. Die den Gesellschaftern zugerechneten negativen Steuerbemessungsgrundlagen können von der UTE nicht ausgeglichen werden. Für Steuerzeiträume, die am oder nach dem 1.1.2015 beginnen, werden die positiven Steuerbemessungsgrundlagen gegebenenfalls in der Ausgleichsrücklage vermindert oder erhöht.
  • Die Grundlagen der Abzüge und Vergünstigungen in dem Anteil, auf den die Einheit Anspruch hat. Diese Abzugs- oder Vergünstigungsgrundlagen werden in die Abrechnung der Gesellschafter einbezogen, wodurch sich der Anteil gemäß den IS- oder IRPF-Vorschriften verringert.
  • Einbehaltungen und Vorauszahlungen entsprechend der UTE.

  3) Dividenden und Gewinnanteile von nicht ansässigen Gesellschaftern auf spanischem Gebiet werden gemäß den Bestimmungen des RDLeg 5/2004 (Einkünfte von Nichtansässigen) und den von Spanien unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen als solche besteuert.

  Dividenden und Gewinnbeteiligungen, die Gesellschaftern zustehen, die die Steuerbemessungsgrundlage zu tragen haben und aus Steuerzeiträumen stammen, in denen die UTE dieser Regelung unterlag, werden nicht mit dieser Steuer oder der Einkommensteuer besteuert.

  4) Im Falle der Übertragung von Anteilen am Kapital, Eigenkapital oder Ergebnis eines Gemeinschaftsunternehmens unter der Sondersteuerregelung wird der Anschaffungswert um den Betrag der sozialen Vorteile erhöht, die den Gesellschaftern ohne tatsächliche Ausschüttung als Erträge aus ihren Anteilen im Zeitraum zwischen dem Erwerb und der Übertragung zugerechnet wurden.

  5) Für Steuerzeiträume , die am oder nach dem 1.1.2015 beginnen, wird der Wert des Erwerbs von Anteilen an UTEs um den Betrag der sozialen Verluste gemindert, die den Gesellschaftern zugerechnet wurden.

  Diese Steuerregelung gilt nicht in Steuerzeiträumen, in denen andere als die ihrem Zweck entsprechenden Tätigkeiten ausgeübt werden oder sie direkt oder indirekt Anteile an Unternehmen besitzen, die ihre Gesellschafter sind, oder direkt oder indirekt die Tätigkeiten ihrer Gesellschafter oder Dritter kontrollieren.

  Die UTEs und ihre in Spanien ansässigen Teilnehmer sind nicht verpflichtet, Quellensteuern auf die IS oder die IRPF auf die Quellensteuern zu erheben, die als direkte Folge der Tätigkeit der Vereinigung in ihren Beziehungen zu ihren Mitgliedern gegenseitig erfüllt werden. Für die übrigen von ihnen erzielten Einkünfte besteht die Verpflichtung, den entsprechenden Einbehalt oder die entsprechende Vorauszahlung als Zahlung auf die IS oder IRPF zu leisten.

  Die im Ausland tätigen Mitgliedsunternehmen einer UTE können die Einkünfte aus dem Ausland nach der Befreiungsmethode ( LIS Art. 45 ). Unternehmen, die sich an Arbeiten, Dienstleistungen oder Lieferungen beteiligen, die im Ausland durchgeführt oder erbracht werden, können mittels Kooperationsformen, die mit der UTE vergleichbar sind, die Befreiung für Einkünfte aus dem Ausland in Anspruch nehmen. Die Unternehmen müssen die Befreiung beim Ministerium für Wirtschaft und Finanzen beantragen und dabei Angaben machen, die denen entsprechen, die für vorübergehende Unternehmenszusammenschlüsse mit Sitz in Spanien erforderlich sind. Die Wahl der Befreiung gilt bis zur Beendigung der UTE. Die negativen Einkünfte der UTE werden in die Steuerbemessungsgrundlage der Mitgliedsunternehmen einbezogen. In diesem Fall nehmen die Mitgliedsunternehmen, wenn das Gemeinschaftsunternehmen in aufeinanderfolgenden Jahren positive Einkünfte erzielt, die zuvor zugewiesenen negativen Einkünfte bis zur Höhe dieser positiven Einkünfte positiv in ihre Steuerbemessungsgrundlage auf. Dies gilt nicht für Steuerzeiträume, in denen der Steuerpflichtige andere Tätigkeiten ausübt als diejenigen, die seinem Unternehmenszweck entsprechen.

  Die Steuerverwaltung betrachtet als der spanischen UTE ähnlich die „ Joint Ventures ” (sofern sie keine neue Gesellschaft begründen) und Konsortien mit anderen ausländischen Gesellschaften, die keine Rechtspersönlichkeit besitzen und deren Zweck die Ausführung einer ähnlichen Arbeit, Lieferung oder Dienstleistung ist.

  Erlöschen

  Sobald der Unternehmenszweck, zu dem sie gegründet wurde, erfüllt ist, erlischt die UTE. Die Beendigung wird in einer öffentlichen Urkunde formalisiert, die dem Finanzministerium mitzuteilen ist, das sie aus dem Sonderregister streicht.

  Abrechnung

  Wenn die Liquidation zu einer Übertragung von Vermögenswerten an die Unternehmen führt, aus denen die UTE besteht, deren Marktwerte höher sind als die Buchwerte, muss die Differenz zwischen beiden Werten in die Steuerbemessungsgrundlage der UTE aufgenommen werden, die dem Steuerzeitraum entspricht, in dem die Übertragung erfolgt. Erlöschen, so dass sie den Mitgliedern zugerechnet wird, die den Steuerwert ihrer Beteiligung an der UTE um den Betrag der ihnen zugerechneten Veräußerungsgewinne aus der Auflösung der UTE erhöhen.

  Auf der Ebene der Mitglieder der liquidierten UTE entsteht ein Einkommen in Höhe der Differenz zwischen dem Marktwert der erhaltenen Liquidationsgebühr und dem ihnen zugerechneten Steuerwert der Beteiligung an der UTE, einschließlich der bei der Liquidation der UTE erzielten Einkünfte, die ihren Mitgliedern zugerechnet werden.

  Joint Ventures

  Joint Venture bedeutet die Zusammenarbeit mehrerer Unternehmen durch eine vertragliche Vereinbarung oder zusätzlich zu dieser vertraglichen Vereinbarung die Gründung einer gemeinsamen Tochtergesellschaft durch mehrere Unternehmen, um eine bestimmte Tätigkeit auszuüben. Der letztgenannte Fall ist in der Regel der typischste. Die vorgenannte Tochtergesellschaft ist in der Regel entweder eine Aktiengesellschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die zu gleichen Teilen von allen beteiligten Unternehmen gegründet wurde und ihnen gehört.

  Für die Gründung und den Betrieb der oben genannten gemeinsamen Tochtergesellschaft müssen alle in den spanischen Vorschriften für jede dieser Gesellschaften vorgesehenen Formalitäten eingehalten werden. Handelsgesellschaften haben grundsätzlich einen stabilen Charakter und eine gewisse Beständigkeit, können aber dennoch einen vorübergehenden Charakter haben, für den eine bestimmte Dauer oder ein bestimmter Meilenstein festgelegt wird.

  Da es sich um eine spezifische Form der Zusammenarbeit der Gesellschafter handelt, ist es erforderlich, in der Satzung und in einem Gesellschaftervertrag eine sehr klare Vereinbarung über den Zweck und die Form der zu gründenden Gesellschaft und Organisation zu treffen, in der die Leitungsorgane und die Beschlussfähigkeit sowie die Mindeststimmenzahlen in diesen Organen (Gesellschafter- oder Gesellschafterversammlung und Verwaltungsorgan) zur Beschlussfassung ordnungsgemäß geregelt sind, wobei auch Vereinbarungen getroffen werden können, die die Zustimmung aller Gesellschafter erfordern.

  Unternehmensformen

  Als charakteristische Merkmale der beiden genannten Gesellschaftsformen sind folgende Punkte hervorzuheben:

  • Aktiengesellschaft (SA): Sie muss über ein Mindestkapital von 60.101 Euro verfügen, das in Aktien aufgeteilt ist, und die Gesellschafter haften nicht persönlich für die Schulden der Gesellschaft, sondern nur das Vermögen der Gesellschaft haftet für die Erfüllung dieser Schulden.
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SL): Sie muss über ein Mindestkapital von 3.005 Euro verfügen, das in Anteile aufgeteilt ist, die nicht frei an andere Personen als die Gesellschafter oder deren Verwandte oder Unternehmen derselben Gruppe übertragen werden können. In diesem Fall haften die Gesellschafter ebenfalls nicht persönlich für die Schulden der Gesellschaft. Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung unterliegt einer relativ flexibleren Regelung als die Aktiengesellschaft und lässt den Parteien mehr Autonomie.

  Unterschiede zwischen UTE und „Joint Venture”

  Die Alternative der Gründung einer Arbeitsgemeinschaft für die Entwicklung eines Immobilienprojekts hat trotz ihrer organisatorischen und operativen Vorteile und der besonderen Steuerregelung, die eine größere Flexibilität für die Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Unternehmen bietet, den Nachteil , dass ihre Mitglieder gegenüber Dritten gesamtschuldnerisch für Handlungen und Geschäfte haften, die zum gemeinsamen Vorteil vorgenommen werden. Ein weiterer Nachteil ist die Form des Leitungsorgans durch einen einzigen Geschäftsführer, der die UTE und damit auch ihre Partner verpflichtet. Alle Partner müssen sich auf die Person des Geschäftsführers einigen, der sie verpflichten kann.

  Dieser Nachteil entsteht jedoch nicht im Falle einer gemeinsamen Tochtergesellschaft aus einem Joint Venture (Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaft), da die Partner nicht persönlich für die Unternehmensschulden haften. Andererseits ist diese Alternative mit der Gründung einer Gesellschaft mit allen entsprechenden Verfahren und Kosten sowie dem Wegfall der besonderen Steuerregelung der UTE verbunden.

  Andererseits kann der vorübergehende Charakter der UTE auch auf die Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen werden, indem eine auf die Ausführung der Arbeiten oder die Erbringung der Dienstleistung begrenzte Dauer festgelegt wird.

  3.- Technische Leitung

  Projektplaner – (LOE Art. 10 )

  Der Planer ist definiert als der qualifizierte und kompetente Techniker, der im Auftrag des Bauträgers und unter Einhaltung der entsprechenden technischen und städtebaulichen Vorschriften dafür verantwortlich ist, das Konzept des Gebäudes in einer Reihe von Plänen und Dokumenten gemäß einem grafischen Regelwerk von allgemeiner Geltung festzuhalten.

  Der Planer kann die Entwicklung des Projekts selbst übernehmen oder mit dem Bauträger die Beauftragung teilweiser Mitarbeit anderer Techniker vereinbaren, die folgende Aufgaben übernehmen können:

  – Teilentwürfe des Projekts erstellen; entweder

  – Teile erstellen, die das Projekt vervollständigen.

  Die Beauftragung von Teilleistungen muss in Abstimmung mit dem Planer erfolgen, der der Urheber des Hauptprojekts ist, wobei Doppelarbeit in der Dokumentation und bei den Honoraren der verschiedenen angegebenen Leistungen zu vermeiden ist ( LOE Art. 4.2 ).

  Wenn das Projekt durch Teilprojekte oder andere technische Dokumente entwickelt oder fertiggestellt wird, übernimmt jeder Planer die Eigentumsrechte an seinem Projekt.

  Anforderungen

  Der Planer muss über die akademische und berufliche Qualifikation als Architekt, technischer Architekt, Ingenieur oder technischer Ingenieur verfügen und die für die Ausübung des Berufs erforderlichen Bedingungen erfüllen.

  Für die Ausübung dieser Berufe ist der Besitz des akademischen Grades erforderlich, der jedem der oben genannten Techniker entspricht. In Bezug auf den Ausführenden der Arbeiten gelten hinsichtlich der akademischen und beruflichen Qualifikationen die für die Ausübung des Berufs erforderlichen Bedingungen und die berufliche Unbescholtenheit.

  Juristische Person

  Ist die als technischer Zeichner des Projekts benannte Person eine juristische Person, muss diese ihrerseits die technische Person benennen, die als Planer tätig wird und über die erforderliche berufliche Qualifikation verfügen muss. Der Planer kann in diesem Fall entweder ein Arbeitnehmer der juristischen Person oder einer der Gesellschafter sein, die diese bilden.

  Projektleiter

  Der Bauleiter ist der Baubeauftragte, der im Rahmen der Projektleitung die Entwicklung der Arbeiten in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und umwelttechnischer Hinsicht gemäß dem Projekt, der Baugenehmigung und anderen vorgeschriebenen Genehmigungen und Vertragsbedingungen leitet, um deren Eignung für den vorgesehenen Zweck sicherzustellen.

  Dies ist der zuständige qualifizierte Techniker, der zusammen mit dem Bauleiter die optionale Leitung der Bauarbeiten bildet.

  Der Bauleiter kann zusätzlich zu den ihm eigenen Aufgaben (oberste Leitung der Bauarbeiten) auch die Aufgaben des Bauleiters wahrnehmen. Die Aufgaben des einen und des anderen sind klar voneinander abgegrenzt und identifizierbar.

  Der Bauleiter kann die Person sein, die das auszuführende Bauvorhaben entworfen hat, oder eine andere Person. Handelt es sich um einen anderen Fachmann als denjenigen, der das Projekt entworfen hat, ist er verpflichtet, das Projekt zu überprüfen, da er die Risiken und Verantwortlichkeiten übernimmt, die sich aus den Auslassungen, Mängeln und Unvollkommenheiten dieses Projekts ergeben ( LOE Art. 17.7.2º ). Der Bauleiter hat jedoch gegenüber dem Planer ein Wiederholungsrecht .

  Mehrere Leiter werden gemeinsam für die Leitung der Arbeiten beauftragt, sie haften gesamtschuldnerisch, unbeschadet der zwischen ihnen bestehenden Aufteilung ( LOE Art. 17. 7.3º ).

  Die Arbeiten der Teilprojekte können von anderen Technikern unter der Koordination des Bauleiters geleitet werden.

  Ist die mit der Wahrnehmung der Aufgaben des Projektleiters beauftragte Person eine juristische Person , muss diese ihrerseits den Techniker benennen, der als Projektleiter fungiert und über die erforderliche berufliche Qualifikation verfügt.

  1) Ein Projektmangel entbindet den Techniker, der die Arbeiten leitet, nicht von seiner Verantwortung, da er aufgrund seiner Stellung als Techniker verpflichtet ist, das Projekt zu prüfen und seine Eignung für die besonderen Gegebenheiten der Arbeiten zu beurteilen, unbeschadet der Verantwortung des Planers für die aufgetretenen Mängel. Daher ist davon auszugehen, dass der Bauleiter stillschweigend die Berechnungen und Entwürfe des technischen Planers bestätigt und genehmigt und dass folglich im Falle von Fehlern die Verantwortung für diese Handlungen von beiden Technikern gesamtschuldnerisch haftet.

  2) Der Architekt als Bauleiter eines Bauwerks muss ein Maß an Sorgfalt anwenden, das sich aus seinem Fachwissen und der technischen und beruflichen Garantie ergibt, die sein Eingriff in das Bauwerk mit sich bringt, einschließlich der Untersuchung der besonderen Bedingungen des Grundstücks, auf dem es errichtet werden soll. Diese etablierte Rechtsprechungsdoktrin ist in der LOE enthalten.

  Anforderungen

  Um die Aufgaben eines Bauleiters ausüben zu können, muss man über die erforderlichen akademischen und beruflichen Qualifikationen verfügen und die für die Ausübung des Berufs erforderlichen Voraussetzungen erfüllen.

  Architekten, technische Architekten, Ingenieure und technische Ingenieure können die Aufgaben eines Bauleiters übernehmen. Diese Fachleute müssen zur Ausübung ihres Berufs im Besitz des entsprechenden Titels sein.

  Die Anerkennung in Spanien von Abschlüssen, die von Staaten ausgestellt wurden, die nicht Teil der Europäischen Union sind, erfolgt gemäß den bilateralen Abkommen und Vereinbarungen, die Spanien gegebenenfalls in Bezug auf die Anerkennung von Studien und Abschlüssen unterzeichnet hat. Ebenso können die oben genannten Abschlüsse in Spanien homologiert werden, sofern die Voraussetzungen und das Verfahren für die Homologation und Gleichwertigkeitserklärung eines Abschlusses und eines offiziellen akademischen Niveaus einer Universität sowie für die Validierung ausländischer Hochschulstudien erfüllt sind und das Verfahren zur Feststellung der Entsprechung der offiziellen Titel des Architekten, Ingenieurs, Diplom-Ingenieurs, technischen Architekten, technischen Ingenieurs und Diplom-Ingenieurs mit den Niveaus des spanischen Qualifikationsrahmens für Hochschulabschlüsse durchgeführt wurde.

  Die Homologation und Anerkennung von Abschlüssen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union ausgestellt wurden, erfolgt in Spanien je nach Art des Abschlusses.

  Was die Voraussetzungen für die Ausübung des Berufs betrifft, so ist für die Ausübung der Tätigkeit des Bauleiters die Eintragung in das Berufsregister und damit die Einhaltung der in den Statuten der Berufsverbände festgelegten Pflichten erforderlich.

  Der Projektleiter hat folgende Aufgaben:

  • Er muss über die akademische und berufliche Qualifikation als Architekt, technischer Architekt, Ingenieur oder technischer Ingenieur verfügen und die für die Ausübung des Berufs erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. Im Allgemeinen kann die Leitung der Ausführung der Arbeiten von Personen mit dem Titel Architekt, technischer Architekt, Ingenieur oder technischer Ingenieur übernommen werden.

  Wie beim Planer gibt die LOE auch in Bezug auf den Bauleiter keine Präferenz vor, welche Fachleute für die Leitung welcher Arbeiten zuständig sind, sondern beschränkt sich auf die Auflistung der Techniker, die dafür in Frage kommen, mit Ausnahme der Gebäude der Gruppe a) der LOE Art. 2.1 ausgenommen, in denen die Zuständigkeit für die Leitung der Arbeiten ausschließlich den Architekten zugewiesen wird.

  • Überprüfung der Ausrichtung und der Eignung des Fundaments und der geplanten Konstruktion für die geotechnischen Eigenschaften des Grundstücks. Der Bauleiter ist verpflichtet, vor Ort die geometrische Durchführbarkeit des auszuführenden Projekts sowie die Verfügbarkeit des für dessen Ausführung erforderlichen Grundstücks zu überprüfen.

  Unter Absteckung versteht man das Aufzeichnen einer natürlichen Größe auf dem Boden oder dem Bauwerk, einer geometrischen Figur variabler Zusammensetzung und mit eigener technischer Bedeutung, die zuvor auf einem Plan entworfen wurde oder deren Beschreibung in einem anderen Dokument mit ausreichenden Angaben für ihre korrekte Interpretation und Übertragung festgehalten ist (RD 314/1979 Punkt 3.1.1).

  In Bezug auf den zweiten Teil der beschriebenen Verpflichtung ist es erforderlich, eine geotechnische Studie zu erstellen, damit der Bauleiter die Eignung des Fundaments und der geplanten Struktur überprüfen kann. Die LOE führt jedoch die geotechnische Studie nicht unter den obligatorischen Unterlagen auf, die Teil des Projekts sein müssen.

  Die Festlegung umfasst die Markierung oder Festlegung auf dem Boden dessen, was vom Planer im Plan vorgesehen ist, und beschränkt sich auf die geometrische Überprüfung des Grundstücks des geplanten Gebäudes und die Erklärung des Bauunternehmers, dass er in der Lage ist, mit den vertraglich vereinbarten Arbeiten zu beginnen, woraufhin die Projektleitung in Absprache mit dem Bauträger den sofortigen Beginn der Arbeiten genehmigt.

  • Behebung von Unvorhergesehenen Ereignissen auf der Baustelle und Eintragung der genauen Anweisungen für die korrekte Auslegung des Projekts in das Auftrags- und Hilfsbuch . Der Bauleiter muss sicherstellen, dass die Arbeiten gemäß dem Projekt ausgeführt werden, wofür er die Entwicklung der Arbeiten überwachen und sicherstellen sowie alle während dieser Entwicklung auftretenden Unvorhergesehenen Ereignisse beheben muss.
    Er muss so viele Kontrollen wie nötig durchführen, damit die Arbeiten tatsächlich den Plänen entsprechen, und dem Auftragnehmer die dafür erforderlichen Anweisungen erteilen. In diesem Sinne muss dem Auftragnehmer die für die korrekte Auslegung des Projekts erforderlichen Pläne und Daten zur Verfügung gestellt werden.
    Der Bauleiter ist für die Auslegung des Projekts sowohl in technischer, wirtschaftlicher als auch ästhetischer Hinsicht sowie für die Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen zur Fertigstellung des Projekts verantwortlich und legt die Anpassungen, ergänzenden Details und Änderungen fest, die erforderlich sein können, um die vollständige Fertigstellung der Arbeiten gemäß dem Projekt zu erreichen.

    Der Bauleiter muss die erteilten Anweisungen im Auftrags- und Assistenzbuch sowie die Anweisungen zur Qualitätskontrolle festhalten und dieses am Ende der Arbeiten ausgefüllt vorlegen.

    • Auf Verlangen des Bauherrn oder mit dessen Zustimmung mögliche Änderungen des Projekts vorzubereiten, die aufgrund des Fortschritts der Arbeiten erforderlich sind, sofern sie den bei der Ausarbeitung des Projekts vorgesehenen und beachteten Vorschriften entsprechen. Rechtlich ist der Bauleiter nur dann zu Änderungen des Projekts verpflichtet, wenn diese durch den Fortschritt der Arbeiten erforderlich sind. Vertraglich ist es jedoch möglich, das ius variandi des Bauträgers auf so viele Änderungen auszudehnen, wie er im Laufe der Arbeiten in das Projekt aufnehmen möchte, oder diese Befugnis sogar auf Änderungen zu beschränken, die Abweichungen vom Vertragspreis nach oben oder unten um einen bestimmten Prozentsatz beinhalten.

    Weder die LOE noch das Bürgerliche Gesetzbuch erkennen dem Bauträger ein Recht auf Änderungen am Projekt zu. Der Bauleiter ist nur verpflichtet, Änderungen am Projekt vorzunehmen, die darauf abzielen, Unrichtigkeiten oder Undurchführbarkeiten zu korrigieren. Die Undurchführbarkeit kann durch technische, rechtliche, städtebauliche Gründe usw. bedingt sein.

    Für den Fall, dass die Möglichkeit von Änderungen am Projekt vorgesehen ist, müssen die Art und Weise der Regelung und Berechnung der Preisanpassungen und der durch diese Änderungen bedingten Fristverlängerungen im Bauvertrag ausdrücklich geregelt werden.

    Der leitende Architekt des Bauvorhabens hat das ausgeführte Projekt zu korrigieren, wenn es Fehler enthält. Sind der Urheber des Projekts und der leitende Architekt ein und derselbe übergeordnete Architekt, ist nur die Ausführung des Entwurfs erforderlich. Sind sie jedoch nicht identisch, wird der zweite zum Qualifizierer und Korrektor des ersten, da das Projekt die Absicht und die Ausführung die Realität darstellt .

    • Unterzeichnung des Grundrisses oder des Protokolls über den Beginn der Arbeiten und der endgültigen Arbeitsbescheinigung sowie Erstellung der Teilbescheinigungen und der endgültigen Abrechnung der ausgeführten Arbeitseinheiten mit den gegebenenfalls erforderlichen Genehmigungen.

    Die Bescheinigung über den Grundriss oder den Beginn der Arbeiten oder das Entfernen der Absperrungen muss vom Projektleiter, dem Auftragnehmer und dem Bauträger unterzeichnet werden.

    Die Unterzeichnung der endgültigen Bescheinigung über die Arbeiten durch den Bauleiter ist eine notwendige Voraussetzung, um die Erklärung über den Neubau (oder den Nachweis der Fertigstellung, wenn der Neubau angemeldet wurde) registrieren zu lassen und die erste Nutzungsgenehmigung zu erhalten.

    • Erstellung und Unterzeichnung der Dokumentation der ausgeführten Arbeiten zur Übergabe an den Bauträger, gegebenenfalls mit den erforderlichen Genehmigungen.
      Da die Praxis zeigt, dass es bei Bauarbeiten immer zu Abweichungen (größeren oder kleineren) vom Projekt zwischen dem Beginn der Ausführung und dem Ende der Arbeiten kommt, ist der Bauleiter verpflichtet, die Dokumentation der tatsächlich ausgeführten Arbeiten zu erstellen und zu unterzeichnen. Diese Dokumentation wird als Bestandsdokumentation des Gebäudes bezeichnet.
      Der Bauleiter muss diese Dokumentation der ausgeführten Arbeiten an den Bauträger übergeben, der sie wiederum an die zukünftigen Käufer des errichteten Gebäudes weiterleiten muss.
      • Die Pflichten des Bauleiters, wenn der Bauleiter und der Bauausführungsleiter dieselbe Person sind.

      Ausführungsleiter – Bauleiter

      Der Ausführungsleiter ist definiert als der Bauunternehmer, der im Rahmen der Projektleitung die technische Funktion der Leitung der materiellen Ausführung der Arbeiten und der qualitativen und quantitativen Kontrolle des Baus und der Qualität des Gebäudes übernimmt.

      Zwei Figuren werden somit innerhalb der fakultativen Leitung unterschieden:

      – der Bauleiter; UND

      – der Ausführungsleiter.

      Beide Figuren sind kompatibel und gleichzeitig sind ihre Funktionen klar voneinander abgegrenzt.

      Die wesentliche Aufgabe des Ausführungsleiters besteht darin, die Ausführung und den Fortschritt der Arbeiten zu leiten, zu ordnen und zu kontrollieren. Die Funktionen des Bauleiters unterliegen jedoch stets denen des Bauleiters.

      Die Funktion des Bauleiters wurde in der Baubranche traditionell vom Baugutachter oder technischen Architekten wahrgenommen. Dieser hat keine Befugnisse zur Vorbereitung oder Ausarbeitung des Projekts oder dessen Änderung.

      Der Bauleiter entwickelt die mittelbare Leitung der Ausführung der Arbeiten, während der Bauausführungsleiter die unmittelbare Leitung ausübt. Er ist direkt und unmittelbar in die Arbeiten und den Bauprozess eingebunden und gleicht die technischen und vorbereitenden Mängel des Bauunternehmers vor Ort aus.

      Ist die mit der Wahrnehmung der Aufgaben des Bauleiters beauftragte Person eine juristische Person, muss diese ihrerseits den Techniker benennen, der die Bauleitung übernimmt und über die erforderliche berufliche Qualifikation verfügen muss.

      Der Bauleiter muss in seiner Eigenschaft als Techniker über die technischen Normen des Bauwerks auf dem neuesten Stand sein und den Bauleiter über deren Nichteinhaltung informieren und überprüfen, ob die Bauausführung den lex artis entspricht.

      Anforderungen

      Um die Aufgaben des Bauleiters wahrnehmen zu können, muss man über die erforderlichen akademischen und beruflichen Qualifikationen verfügen und die für die Ausübung des Berufs erforderlichen Voraussetzungen erfüllen. Diese Anforderung gilt unabhängig davon, ob die zu planenden und zu verwaltenden Gebäude der LOE unterliegen oder nicht.

      Somit können Architekten, technische Architekten, Ingenieure und technische Ingenieure die Aufgaben des Bauleiters wahrnehmen.

      Pflichten

      Der Bauleiter hat folgende Pflichten:

      • Überprüfung der Annahme der Bauprodukte auf der Baustelle und Anordnung der Durchführung genauer Prüfungen und Versuche . Zu den Pflichten des Bauleiters gehört die Überprüfung der bei der Ausführung der Bauarbeiten verwendeten Materialien (Mischungen, Tests und Überprüfungen, Anteile und Dosierung der Materialien, Analysen, korrekte Verwendung der oben genannten Materialien, zugehörige Dokumentation usw.).
      • Leitung der materiellen Ausführung der Arbeiten unter Überprüfung der Anordnung, der Materialien, der korrekten Ausführung und Anordnung der Bauelemente und Anlagen gemäß dem Projekt und den Anweisungen des Bauleiters.
      • Die entsprechenden Anweisungen sind im Auftrags- und Hilfsbuch und im Qualitätskontrollbuch zu vermerken. Der Bauleiter muss die genauen Anweisungen und Weisungen, die während der Arbeiten zur korrekten Auslegung und Ausführung des Projekts erteilt werden, im Auftrags- und Hilfsbuch vermerken.

      In Bezug auf die Qualitätskontrolle enthält die LOE keine Angaben zu den diesbezüglichen Verpflichtungen der Projektleitung. Die Verpflichtung zur Überwachung und Überprüfung der Einhaltung des Qualitätsgrades und des Qualitätskontrollprogramms für das Gebäude obliegt gemäß den regionalen Rechtsvorschriften der Projektleitung (Bauleiter und Bauausführungsleiter).

      • Unterzeichnung des Protokolls über die Verlegung oder den Beginn der Arbeiten und der Abschlussbescheinigung für die Arbeiten sowie Erstellung und Unterzeichnung der Teilbescheinigungen und der endgültigen Abrechnung der ausgeführten Arbeitseinheiten.
      • Mitarbeit bei der Erstellung der Dokumentation der ausgeführten Arbeiten . Der Leiter der optionalen Ausführung muss bei der Erstellung der Dokumentation der ausgeführten Arbeiten mit den anderen Akteuren des Bauvorhabens zusammenarbeiten und die Ergebnisse der durchgeführten Kontrollen zur Verfügung stellen.