Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda).

Umfassender Überblick über das Gesetz 12/2023: Das Recht auf Wohnraum in Spanien

Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum (Ley para el Derecho de Acceso a la Vivienda) Klicken Sie hier, um das Gesetz anzuzeigen , markiert einen bedeutenden Wandel in der spanischen Wohnraumpolitik.

Dieses Gesetz, das nach seiner Veröffentlichung im spanischen Staatsanzeiger (BOE) am 26. Mai 2023 in Kraft getreten ist, führt umfangreiche Änderungen ein, die darauf abzielen, das in der spanischen Verfassung verankerte Recht auf Wohnraum zu gewährleisten.

Trotz erheblicher Kritik von verschiedenen Akteuren des Immobiliensektors bringt dieses Gesetz neue Regelungen zu Zwangsräumungen, zur Besteuerung von leerstehenden Wohnungen, zur Mietpreisbindung und neue steuerliche Anreize für Immobilienbesitzer mit sich.

Allgemeine Aspekte des Gesetzes

Das Gesetz über das Recht auf Wohnen ist die erste umfassende staatliche Regelung zum Recht auf Wohnen seit der Verabschiedung der spanischen Verfassung. Seine Umsetzung ist ein Meilenstein in der Regulierung des Wohnungswesens in Spanien und befasst sich mit einer Vielzahl von Themen, von Räumungsverfahren bis hin zu den Pflichten großer Immobilienbesitzer.

Ein wesentlicher Aspekt des Gesetzes ist sein interventionistischer Charakter, der kontroverse Diskussionen ausgelöst hat. Es stellt einen klaren Eingriff der Zentralregierung in Bereiche dar, die traditionell von den Autonomen Gemeinschaften Spaniens (CCAA) verwaltet werden. Historisch gesehen fallen Wohnungswesen und Stadtentwicklung in die Zuständigkeit dieser Regionalregierungen. Mit diesem Gesetz wird jedoch ein Rahmen geschaffen, der den Autonomen Gemeinschaften spezifische Regeln und Richtlinien vorschreibt, wodurch bestimmte Aspekte der Wohnungsregulierung zentralisiert werden.

Darüber hinaus greift das Gesetz auch in den privaten Sektor ein, insbesondere in die Beziehungen zwischen Privatpersonen in Bezug auf Eigentumsrechte und vertragliche Vereinbarungen. Es legt Beschränkungen und Bedingungen fest, die sich auf die Ausübung der Eigentums- und Vertragsrechte von Einzelpersonen auswirken und eine umfassendere Rolle der Behörden bei der Gewährleistung des verfassungsmäßigen Rechts auf Wohnen widerspiegeln.

Ziele des Gesetzes

Zu den Hauptzielen des „Gesetzes 12/2023” gehören:

1. Regelung der Rechte und Pflichten der Bürger

Das Gesetz definiert die Rechte und Pflichten des Einzelnen in Bezug auf Wohnraum und gewährleistet, dass alle Bürger Zugang zu angemessenen und adäquaten Lebensbedingungen haben.

2. Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum

Das Gesetz zielt darauf ab, Wohnraum insbesondere für Personen und Familien in wirtschaftlichen Schwierigkeiten zugänglicher zu machen. Es soll gewährleisten, dass Wohnungen funktional und sicher sind und den grundlegenden Lebensstandards entsprechen.

3. Staatliche Wohnungsplanung und -programmierung

Das Gesetz schafft die Grundlage für die nationale Wohnungsplanung, einschließlich der Schaffung und Verwaltung des öffentlichen Wohnungsbestands.

4. Rechtsrahmen für den sozialen Wohnungsbau

Es regelt die Verwaltung und Vergabe von Sozialwohnungen und stellt sicher, dass diese Ressourcen effektiv genutzt werden, um den Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden.

5. Förderung vielfältiger Wohnformen

Das Gesetz fördert die Entwicklung verschiedener Wohnformen, um unterschiedlichen Lebensformen und sozialen Bedürfnissen gerecht zu werden.

6. Verbesserung des Schutzes bei Immobilientransaktionen

Das Gesetz führt Maßnahmen zur Verbesserung der Transparenz und Sicherheit von Kauf- und Mietverträgen für Wohnraum ein und schützt die Rechte von Käufern, Mietern und Eigentümern.

Beispielsweise wird die Verpflichtung für Verkäufer eingeführt, ALLE erforderlichen rechtlichen und administrativen Unterlagen für die zum Verkauf stehende Immobilie vorzulegen, darunter:

• Wohnbescheinigung
• Bescheinigung, dass die Immobilie frei von Strafen und Bußgeldern ist
• Bestätigung, dass die Immobilie die Bauabnahme bestanden hat
• Kopien der Eigentümergemeinschaftsverträge und -vereinbarungen sowie der normativen Bestimmungen

Wichtigste Maßnahmen des Gesetzes

Das Gesetz 12/2023 führt mehrere Maßnahmen ein, die unmittelbare und langfristige Auswirkungen auf den spanischen Wohnungsmarkt haben. Dazu gehören:

1. Verpflichtung zur Bereitstellung von Wohnungsdaten

Immobilieneigentümer und Vermittler sind nun verpflichtet, umfassende Daten über Immobilien und deren Eigentümer bereitzustellen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Transparenz bei Immobilientransaktionen zu erhöhen und sicherzustellen, dass alle Parteien Zugang zu wesentlichen Informationen haben.

2. Neuer Referenzindex für Mietanpassungen

Eine wesentliche Änderung ist die Einführung eines neuen Referenzindexes, der den Verbraucherpreisindex (VPI) bei der Berechnung von Mietsteigerungen ersetzt. Diese Maßnahme soll die Mietpreise stabilisieren und Mieter vor plötzlichen und erheblichen Mieterhöhungen schützen.

3. Besteuerung leerstehender Wohnungen

Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, leerstehende Wohnungen zu besteuern, um deren Belegung zu fördern und die Zahl der ungenutzten Immobilien zu verringern. Diese Maßnahme ist Teil umfassenderer Bemühungen, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen und eine effektive Nutzung des bestehenden Wohnungsbestands sicherzustellen.

Während diese Maßnahmen sofort in Kraft treten, hängen andere Bestimmungen, wie Mietobergrenzen und die Ausweisung von „belasteten” Mietgebieten, von den Maßnahmen der Autonomen Gemeinschaften ab und erfordern möglicherweise zusätzliche Verfahren und Bedingungen.

Geltende Maßnahmen

Zu den bereits in Kraft getretenen Maßnahmen des Wohnungsgesetzes gehören:

1. Begrenzung der Mietsteigerungen

Seit März 2022 ist der Verbraucherpreisindex nicht mehr der Standardreferenzwert für Mietanpassungen. Bis zum 31. Dezember 2023 dürfen Mietsteigerungen für bestehende Verträge 2 % pro Jahr nicht überschreiten. Im Jahr 2024 wird diese Grenze auf 3 % angehoben. Ab 2025 wird von der spanischen Regierung ein neuer Mietindex eingeführt, der als Referenz für künftige Mietanpassungen dienen wird.

2. Obligatorische Angaben bei Immobilientransaktionen

Immobilienvermittler müssen nun detaillierte Informationen über Immobilien und deren Eigentümer bei Kauf- und Mietgeschäften bereitstellen. Dazu gehören die wirtschaftlichen Verhältnisse, Nutzungsgenehmigungen oder Wohnbescheinigungen, die wesentlichen Merkmale der Immobilie und die Identität des Verkäufers oder Vermieters. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann zu finanziellen Strafen führen.

3. Außerordentliche Verlängerung von Mietverträgen

Das Gesetz führt eine obligatorische Verlängerung von Mietverträgen um ein Jahr ein, wenn Mieter eine soziale und wirtschaftliche Notlage nachweisen können. Diese Verlängerung ist besonders wichtig, wenn der Vermieter als Großgrundbesitzer eingestuft ist.

4. IBI-Zuschlag für leerstehende Wohnungen

Das Gesetz ermöglicht es den Gemeinden, einen Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI) für Wohnungen zu erheben, die länger als zwei Jahre leer stehen. Dieser Zuschlag kann bis zu 150 % betragen und gilt für Eigentümer mit mindestens vier Wohnimmobilien, außer in Fällen, in denen berechtigte Gründe für den Leerstand vorliegen.

Diese Maßnahmen sollen den Wohnungsmarkt regulieren, die Mietpreise kontrollieren, die Transparenz bei Transaktionen verbessern und die Belegung leerstehender Immobilien fördern.

Geschützter und geförderter Wohnraum

Das Gesetz befasst sich auch mit „geschütztem Wohnraum” (Vivienda Protegida) und „gefördertem bezahlbarem Wohnraum”. Geschützter Wohnraum unterliegt einer dauerhaften öffentlichen Schutzregelung, von der nur unter bestimmten Umständen Ausnahmen zugelassen sind. Der Verkauf oder die Vermietung dieser Immobilien bedarf der vorherigen Genehmigung durch die zuständige Autonome Gemeinschaft.

Im Hinblick auf geförderten bezahlbaren Wohnraum sind die Behörden befugt, das Angebot an solchen Wohnungen zu fördern und Preisobergrenzen festzulegen, um den Zugang für wirtschaftlich benachteiligte Personen zu gewährleisten. Diese Maßnahmen sollen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen und bedürftige Personen unterstützen.

Elektronische Zahlungen und Großgrundbesitzer

Das Gesetz beendet die Praxis der Barzahlung von Mieten und schreibt vor, dass Mietzahlungen auf elektronischem Wege zu leisten sind, es sei denn, eine der Parteien hat keinen Zugang zu solchen Zahlungsmitteln. Diese Änderung zielt darauf ab, die Transparenz zu erhöhen und das Potenzial für Zahlungsstreitigkeiten zu verringern.

Das Gesetz definiert auch den Begriff „großer Immobilienbesitzer” und bezeichnet damit Personen oder Unternehmen, die mehr als zehn städtische Immobilien oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 Quadratmetern für Wohnzwecke besitzen. Diese Definition kann von den Autonomen Gemeinschaften in Gebieten, die als angespannte Wohnimmobilienmärkte erklärt wurden, angepasst werden, sodass möglicherweise auch Eigentümer von fünf oder mehr Immobilien in diesen Gebieten darunter fallen.

Verantwortung für Maklergebühren

Nach dem neuen Gesetz liegt die Verantwortung für die Zahlung der Maklergebühren beim Vermieter. Diese Änderung soll die finanzielle Belastung der Mieter verringern und sicherstellen, dass die Vermieter die mit der Vermietung ihrer Immobilien verbundenen Kosten tragen.

Verbesserter Schutz vor Zwangsräumungen

Das Gesetz führt wesentliche Änderungen bei Zwangsräumungsverfahren, Zwangsvollstreckungen und Immobilienversteigerungen ein, insbesondere in Situationen, in denen schutzbedürftige Mieter betroffen sind. Diese Änderungen umfassen:

1. Erweiterter Schutz für schutzbedürftige Mieter

Das Gesetz erweitert den Schutz für Mieter in prekären Situationen und stellt sicher, dass bei Räumungs- und Zwangsvollstreckungsverfahren die Situation des Mieters berücksichtigt wird.

2. Aussetzung von Räumungsverfahren

Für Räumungsverfahren wird eine Aussetzungsfrist von zwei Monaten für natürliche Personen und vier Monaten für juristische Personen festgelegt, um Mietern zusätzliche Zeit zu geben, eine alternative Unterkunft zu finden oder ihre finanziellen Schwierigkeiten zu lösen.

3. Zusätzliche Anforderungen für große Hausbesitzer

Das Gesetz sieht zusätzliche Anforderungen für Räumungsklagen großer Wohnungseigentümer vor, insbesondere wenn es sich bei der betroffenen Immobilie um den Hauptwohnsitz eines schutzbedürftigen Mieters handelt.

4. Mediation und Schlichtung

In Fällen, in denen sich der Mieter in einer schutzbedürftigen Lage befindet, schreibt das Gesetz vor, dass vor der Einleitung eines Räumungsverfahrens ein Schlichtungs- oder Mediationsverfahren durchgeführt werden muss.

Diese Maßnahmen sollen Mieter in schutzbedürftigen Situationen besser schützen und sicherstellen, dass Räumungsverfahren fair und human durchgeführt werden.

Ausweisung von angespannten Wohnungsmärkten

Das „Wohnungsgesetz” führt auch den Begriff „angespannte Wohnungsmärkte” ein. Diese Gebiete werden anhand spezifischer Kriterien wie hoher Nachfrage nach Wohnraum, steigenden Mietpreisen und einem Mangel an bezahlbaren Wohnmöglichkeiten ermittelt. Sobald ein Gebiet als angespannt ausgewiesen ist, kann eine Reihe von Maßnahmen ergriffen werden, um die Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen, darunter

1. Mietpreisbindungen in angespannten Gebieten

In als angespannt erklärten Gebieten bleiben die bestehenden Mietsteigerungsgrenzen (2 % im Jahr 2023, 3 % im Jahr 2024) bestehen. Ab 2025 wird ein neuer Mietindex eingeführt, um Mietsteigerungen zu begrenzen.

2. Außerordentliche Vertragsverlängerungen

Mieter in angespannten Gebieten können unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung ihres Mietvertrags um bis zu drei Jahre nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit beantragen. Vermieter müssen dieser Verlängerung zustimmen, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder die Immobilie für den Eigenbedarf benötigt wird.

3. Besondere Bedingungen für neue Verträge

Neue Mietverträge in angespannten Gebieten unterliegen besonderen Bedingungen, je nachdem, ob es sich bei dem Vermieter um einen Kleinvermieter oder einen Großvermieter handelt. Für Kleinvermieter darf die Miete die letzte Miete des vorherigen Vertrags nicht überschreiten, wobei in bestimmten Fällen eine Erhöhung um 10 % möglich ist. Für große Hausbesitzer wird die Miete gemäß den vorherigen Verträgen oder durch die anhand von Referenzindizes festgelegte Höchstgrenze begrenzt.

4. Verantwortung für Instandhaltungskosten

In belasteten Gebieten können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass die allgemeinen Instandhaltungskosten vom Mieter zu tragen sind. Wenn eine solche Klausel jedoch nicht im vorherigen Vertrag enthalten war, kann sie nicht in den neuen Vertrag aufgenommen werden.

Steuerliche Anreize

Das Gesetz 12/2023 führt mehrere steuerliche Anreize ein, um Vermieter zu ermutigen, in angespannten Gebieten bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Diese Anreize, die ab dem 1. Januar 2024 gelten, umfassen:

1. 90 % Ermäßigung der Nettomiete

Vermieter, die die Mieten in angespannten Gebieten um mehr als 5 % senken, können eine Ermäßigung der Nettomiete um 90 % für steuerliche Zwecke in Anspruch nehmen.

2. 70 % Ermäßigung in bestimmten Fällen

Eine Ermäßigung von 70 % wird für Erstvermietungen in benachteiligten Gebieten gewährt, wenn der Mieter zwischen 18 und 35 Jahre alt ist oder wenn die Immobilie an eine öffentliche Verwaltung oder eine gemeinnützige Einrichtung für soziale Wohnzwecke vermietet wird.

3. 60 % Ermäßigung für sanierte Immobilien

Immobilien, die in den letzten zwei Jahren saniert wurden, können eine Ermäßigung von 60 % auf die Nettomieteinnahmen erhalten.

4. 50 % Ermäßigung in anderen Fällen

In anderen Fällen gilt eine allgemeine Ermäßigung von 50 %, die Vermietern, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, eine Steuererleichterung gewährt.

Diese steuerlichen Anreize sollen Vermieter dazu ermutigen, sich an der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu beteiligen und die allgemeinen Ziele des Wohnungsbaugesetzes zu unterstützen.

IBI-Zuschlag für leerstehende Immobilien

Das Gesetz erlaubt es den Gemeinden, einen Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI) für Immobilien zu erheben, die ohne triftigen Grund länger als zwei Jahre leer stehen. Dieser Zuschlag kann bis zu 50 % des Netto-Steuerbetrags betragen und sich auf 100 % erhöhen, wenn die Immobilie länger als drei Jahre leer steht. Der Zuschlag soll Eigentümer davon abhalten, Wohnungen leer stehen zu lassen, und Anreize für die Nutzung des bestehenden Wohnungsbestands schaffen.

Flächenreserve

Das Gesetz schreibt vor, dass angemessene und ausreichende Flächen für produktive Nutzungen und Wohnbebauung bereitgestellt werden müssen, wobei ein Teil für Wohnungen vorbehalten ist, die unter öffentliche Schutzregelungen fallen. Diese Vorgabe stellt sicher, dass Flächen für den Bau von erschwinglichem Wohnraum zur Verfügung stehen, fördert den sozialen Zusammenhalt und trägt dazu bei, den Bedarf an vielfältigen Wohnmöglichkeiten zu decken.

Das Gesetz legt fest, dass mindestens 40 % der bebaubaren Wohnfläche in neuen Urbanisierungsmaßnahmen und 20 % in urbanisierten Gebieten, die einer Reform oder Erneuerung unterzogen werden, für Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Diese Maßnahme soll eine ausgewogene Verteilung von bezahlbarem Wohnraum gewährleisten und soziale Segregation in städtischen Gebieten verhindern.

Fazit: Die Auswirkungen des Gesetzes 12/2023 auf den spanischen Wohnungsmarkt

Das Gesetz 12/2023 stellt eine umfassende und weitreichende Reform des spanischen Wohnungsmarktes dar. Seine Bestimmungen betreffen eine Vielzahl von Themen, von Mietkontrollen und Mieterschutz bis hin zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum und der Besteuerung von leerstehenden Immobilien. Das Gesetz hat zwar insbesondere unter Immobilienfachleuten und Immobilienbesitzern Kontroversen ausgelöst, stellt jedoch auch einen wichtigen Schritt zur Gewährleistung des Rechts auf Wohnen für alle Bürger dar.

Im Zuge der weiteren Umsetzung des Gesetzes werden seine Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt deutlicher werden. Die Einführung neuer Vorschriften, steuerlicher Anreize und Schutzmaßnahmen für schutzbedürftige Mieter dürfte die Dynamik des spanischen Immobilienmarktes verändern, was sowohl für Vermieter als auch für Mieter Auswirkungen haben wird.

Für alle, die im Wohnungssektor tätig sind, sei es als Eigentümer, Investoren oder Mieter, wird es von entscheidender Bedeutung sein, die Bestimmungen des Gesetzes 12/2023 und seine Auswirkungen zu verstehen, um sich in der sich wandelnden Landschaft des spanischen Wohnungswesens zurechtzufinden. Als erstes Landesgesetz zur Regelung des verfassungsmäßigen Rechts auf Wohnen schafft es einen Präzedenzfall, der wahrscheinlich Einfluss auf die künftige Gesetzgebung und Politikentwicklung in Spanien haben wird.